다주택자 양도세 중과 시행 앞둔 부동산 시장 동향, 대출 규제 DSR, LTI, RTI 적용 사례-양도소득세 피하고 담보대출 받기 위해 고민

[(공)마포]

다주택자 양도세 중과 시행 앞둔 부동산 시장 동향,  대출 규제 DSR, LTI, RTI 적용 사례

-양도소득세 피하고 담보대출 받기 위해 고민

다주택자 양도세 중과 임박, 떠들썩한 부동산 시장
서울 지역 임대사업자 등록도 매매도 급증

다주택자 양도소득세 중과 4월 시행을 앞두고 부동산 시장이 들썩이고 있다. 서울 아파트값과 전셋값 상승세가 둔화되고 매매량이 급증하는 등 민감한 반응이 감지된다.

최근 강남, 서초, 용산 등 다주택자가 많은 지역의 관할구청에는 주택임대사업자로 등록하려는 이들이 평소보다 2∼3배 늘어 장사진을 이루고 있다. 주택 매각시 양도세 중과와 종부세 면제 요건이 임대기간 기준 5년에서 8년으로 강화돼 이달 내 등록하는게 유리하기 때문이다.

국토교통부에 따르면 올해 1∼2월 신규 등록한 임대사업자는 각각 9313명, 9199명으로 계속 늘어나는 중이다. 서울지역 아파트 매매가 급증한 것도 양도세 중과의 나비효과다. 올 1월 기준 서울 아파트 매매 실거래는 1만2210건으로 사상 처음 1만건을 넘겨 2006년 통계 작성 이후 최고치를 기록했다. 비수기임에도 불구하고 양도세 중과 전에 집을 처분하려는 심리와 거래절벽 우려 등이 복합적으로 작용해 치열한 눈치싸움이 벌어지고 있다.

다주택자들이 선택 기로에 선 가운데 분양시장에서도 인기 지역에 물량이 몰리는 양극화 현상이 나타나고 있다. 주택산업연구원이 조사한 3월 전국 예상분양률에 따르면 서울과 인천 경기지역은 80∼90% 수준인 반면 지방은 60∼70%대에 그쳤다. 정부의 ‘규제 폭탄’ 여파가 강남 등 투자가치 높은 지역보다는 지방 분양 시장을 더 위축시키는 양상이다.

월세가 줄고 전세와 매매 거래가 증가하면서 ‘역전세난’ 우려도 커지고 있다. 부동산114에 따르면 서울 아파트 전셋값은 2주 연속 보합세를 기록했다. 4월 들어 대규모 신규 분양 및 임대주택 물량이 쏟아지는데다 임대사업 등록에 부담을 느낀 ‘갭 투자자’들의 매매가 늘어났기 때문으로 풀이된다.

국민일보|정건희 기자

'DSR·LTI·RTI' 대출문턱 어쩌나

#인테리어 숍을 운영하는 김 씨는 다음달말 대출만기일을 앞두고 고민에 빠졌다. 지난해 말에 대량 구입한 조명과 타일 값을 지불해야 하는데 추가로 대출받기 어렵다는 소식을 들어서다. 부족해진 생활비는 마이너스통장에서 꺼내 쓸까 생각도 해봤지만 대출심사에서 더 불리해질까 망설이고 있다.

오는 26일부터 은행권에 대출자의 대출상환수준을 깐깐하게 관리하는 총체적상환능력비율(DSR) 제도가 시범 운영된다. 금융당국은 은행에 DSR을 시범운영한 후 비은행권에도 확대 적용할 방침이다.

/사진=임한별 기자

하반기부터는 은행권이 DSR을 관리지표로 본격 도입한다. DSR은 대출 심사시 기존 주택담보대출 및 신용대출 외에도 신용카드, 자동차 할부금 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 합산해 대출 한도를 규제한다. 앞으로 김 씨처럼 대출이 있는 경우 신규 대출한도가 줄어들 가능성이 크다.

◆신DTI 보다 원리금 상환액 더 따지는 ‘DSR’

DSR은 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 원리금을 연 소득으로 나눈 값이다. 대출 심사 과정에서 기존 주택담보대출뿐 아니라 전세 자금 대출, 마이너스 통장, 신용 대출, 학자금 대출, 할부금 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액 합산액을 연 소득과 비교해 대출한도를 정한다.

올 1월부터 규제가 강화된 신 총부채상환비율(DTI)보다 강한 대출 규제다. 신DTI는 대출 심사 때 기존 주택담보대출 이자와 신규 주택담보대출 원리금만 부채로 간주하는 기존 DTI와 달리기존 주택담보대출 원금까지 포함해 채무자의 상환 능력을 따진다.

DSR은 대출자 1년 동안 갚아야 하는 대출의 이자와 원금이 소득 비해 얼마나 되는지 계산한 수치다. 소득이 5000만원인 사람이 1년에 갚아야 할 원금이 1500만원, 이자가 500만원이면 DSR는 40%다. 대출자마다 대출의 종류, 만기, 상환 방식 등은 제각각이기 때문에 크게 주담대와 비 주담대로 나눠 DSR을 적용한다.

잔금대출을 포함한 일반 주담대는 전액분할, 일부분할, 일시상환 등 원금의 상환 방식에 따라 DSR적용에 따른 대출한도가 달라진다. 예를 들어 주담대 3억원을 15년 균등 분할상환 조건으로 빌린 경우 연간 원금상환액은 2000만원(3억원/15년)이다. 만기에 대출을 전부 갚을 때는 대출기간이 10년까지 인정된다. 대출기간이 줄어든 만큼 연간 원금 상환액은 3000만원(3억원/10년)으로 늘어나는 셈이다.

주택대출과 신용대출 등 대출이 많은 경우 DSR 적용사례를 살펴보자. 주택대출 3억원(연 3%)은 15년 균등 분할상환 조건에 빌리고 신용대출 4000만원(연 5%)과 자동차할부 원리금으로 매달 50만원을 갚아야 하는 경우 연간 원리금 상환액은 총 4100만원(주택대출 2900만원+신용대출 600만원+자동차할부 600만원)이 된다.

연봉 6000만원인 대출자가 연봉이 더 오를 가능성이 있다면 연간소득은 최대 10% 증액돼 6600만원까지 인정받을 수 있다. 이 경우 DSR은 약 62.1%로 계산된다. 은행권에선 연간 소득 대비 대출 원리금 상환액이 70~80%대가 되면 고위험 대출로 본다. DSR이 80% 이상인 대출자는 대출받기 어려워진다는 의미다.

은행 관계자는 “DSR은 모든 채무를 들여다보기 때문에 대출심사가 한층 강화될 것”이라며 “대출별로 DSR적용 유무와 대출기간별 한도책정이 달라지는 만큼 대출신청 전에 조건을 꼼꼼히 따져 보라”고 말했다.

◆자영업, 임대업 대출규제 폭풍… LTI, RIT 도입

특히 개인사업자(자영업자)들은 대출 문턱이 더 올라간다. 오는 26일부터 대출자의 채무상환능력 심사를 강화한 '개인사업자대출 여신심사 가이드라인'이 적용돼서다.

먼저 소득대비대출비율(LTI)을 개인사업자대출의 참고 지표로 활용한다. 자영업자의 영업이익에 근로소득 등을 합친 총소득과 해당 자영업자가 모든 금융권에서 빌린 가계대출과 개인 사업자대출을 합산한 전체 부채를 비교하는 방식이다. 그동안 자영업자들이 가계대출과 개인사업자대출 양쪽으로 채무를 지는 점을 고려한 것이다.

앞으로 은행은 자영업자에게 1억원 이상을 신규 대출할 때 LTI를 산출해 참고해야 하고 10억원 이상을 대출할 경우 LTI 적정성에 관한 심사의견을 남겨야 한다.

또 부동산 임대업자가 신규 대출을 받을 때는 임대업 이자상환비율(RTI)이 적용된다. RTI는 연간 부동산 임대 소득을 연간 대출 이자 비용으로 나눈 값이다. 가이드라인 시행 후 RTI가 150%(주택 임대업은 125%) 이상이어야 신규대출을 받을 수 있다.

일반적으로 적용되는 담보비율 이상으로 대출을 받은 부동산 임대업자에게는 초과해 대출받은 돈을 나눠 갚도록 할 방침이다. 예컨대 담보비율이 70%인 1억원짜리 건물로 8500만원을 대출받았다면 1500만원을 나눠 갚도록 해서 빚이 지나치게 커지는 것을 막겠다는 것이다.

시중은행 관계자는 “LTI와 RTI 시행으로 부동산 임대업자나 자영업자 대출이 까다로워질 것”이라며 “사업을 유지하는 데 신규대출이 필요한 경우 기존 대출부터 살펴보고 대출계획을 세우는 게 중요하다. 담보와 신용이 낮을 경우 조금이라도 금리가 낮은 보금자리론과 버팀목대출 등 모기지 정책금융 대출을 알아볼 것”이라고 말했다.

머니S|이남의 기자

나무2018.03.23. 10:58
보유세 중과가 우선입니다.

포청천2018.03.23. 10:07
☞ (절대 경고)--올 연말이 부동산 공급초과 전국12%된다.
일본이 12%과잉공급 시정부터 부동산 무너지기 시작했다.
내년 연말이면 15%공급초과다.250만채가 자본유동성 위기라는 것이다.
부동산 역전세 대란과 맞물려 폭락의 깊이는 더욱더 심화될 것으로 보인다.
과점 과잉의 부작용이 닥아오고 있다.
앞으로 6년간 폭락의 깊이는 상상 이상이 될 것이다
---->개구라 똥거품쟁이 KB시세표의 -80% 이상 빠질게다.

푸른초원2018.03.23. 11:06
퇴로를 충분히 열어주고 기회를 줬으니, 이제는 고가주택소유자와 다주택자에 대해 보유세를 본격적으로 인상합시다.

jung2018.03.23. 10:51
강남권은 우리나라 국민의 세금으로 여러가지 교육,교통,환경,문화시설로 발전시켜 최고의 입지를 만들었다
그러면 거기사는 사람만 혜택을 보라는건 불공평하쟌냐-세금을 철저히걷어 상대적 약한지역에 분배를 해야지
강남권에는 세금 폭탄으로 종부세,보유세,양도세등으로 세금폭탄이 필요하다.그만큼 집값이올랐으면 세금으로
환수하여 상대적빈곤층에 지원하여야 할의무가 정부에게있다

고은찬2018.03.23. 11:52
'보유세를

대부분의 일반국민이 사는 5억까지는 집값의 0.5%(0.3%정도가 적정해 보임)이내로 하고,
5억~10억은 1%
10억~20억은 2%
20억 이상은 3%.....를 해마다 보유세로 부과하게 하자...

그 돈으로 임대아파트나 대량 지어서, 주거 취약자들, 저임금 신혼부부, 지방 대학생등
임대로 국민 주거개선이나 하자....

지금 보유세는 너무 집값 거품에 비해 턱없이 낮다고 본다. 그러니 거품이 치솟지..보유세가 저정도로 높아지면
세금때문이라도 집값이 낮아지게 되어 있다..

Ly2018.03.23. 12:44
보유세

원넘버2018.03.23. 16:21
다주택자 세금 중가 해야합니다.대부분 투기적매매 방치할순 없습니다.정부의 의지를 보여주세요.

jung2018.03.23. 14:21
소정기20시간전
대한민국민은  집한채밖에 소유못하게 못하다니 기가막히다

말뚝이2018.03.23. 17:54
3월말까지 급처분 물량나오고 4월되면 다시 오른다는거냐? 찌라시

jung15시간전
대출은 투기꾼 부채질하는것-대출 원천 봉쇄해야 한다-국민 빚덩이로만든다-나중에는 선량한 사람이 피해봄

테세우스(89)16시간전
파장이 큰 중요한 기사에 댓글이 없네요

곰돌이 푸우14시간전
이미 마이너스를 만들었는데 빼쓰던 말던 무슨상관?

이미 마이너스 받았으면 부채로 잡혀요...
쓰던 안쓰던....

아주조아10시간전
대출이란 돈도 돈이지만
신용도가 중요한데
정말 이게 뭡니까?
돈 안버는 사람이라도
있는 재산 팔아서 갚아 나갈수도 있을텐데
전혀 다른건 안보고

파란돌13시간전
발악을해라...

anjfqhkf43분전
마구잡이로 대출받다가

나중에 가서 정부에 대책 요구하는 개식기들 많이 나올것이고

지금 부동산투기 장려하는 개언론들이 앞장서서 대책 세우라고 지럴한것이다.

두고봐라 내말이 필히 맞을테니까.

버러플라이8시간전
10년전부터 이렇게 했어야 하는걸...

이제야 하네.

많이 늦은감이 있네.

당장은 힘들겠네.

gogoraceman9시간전
표현 좀 쉽게 만들어라. DSR, DTI 누가 알아듣냐?
정부가 나서서 못알아듣게 하는거냐 뭐냐.

박진석7시간전
원금분활상환대출은 대기업과 상류층에 하라해라
직장인들 자영자자들 원금분할 상환대출에 등골 빠진다.
경제던 부동산이던 좀 공부좀하고 정책을 펴라.
니들때문에 서민들은 항상 세입자이고 빛을 안고 사는거다.

박진석7시간전
서민들 대출받기 쉽지 않습니다.
그건 예나 지금이나 마찬가지지요.
담보 요구하고 신용대출 심사하고
은행은 달라진게 없더군요
은행도 수익이 많아서 성과급 잔치하고
은행대출금...국민이 예적금 부어서 해주는건데 은행이 생색내고
은행의 주인은 정부도 아니고 국민인데 왜 그들이 국민을 심사하죠?
매년 수천억부터 1조가넘는 수익으로 그들은 도대체 무엇을 하는가?
그들은 기부를 얼마나 할까?

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