리모델링 주민들, 큰 동요 없다 - 고양신문

[william]

고양신문  2023.03.15

“리모델링 사업 동의한 주민들, 큰 동요 없다”

한유진 문촌16단지 리모델링 공동주택 조합장 / 재건축 열기에도 실속있는 리모델링 추진

포스코건설 사업자로 선정 후 현재는 안전진단 용역 진행 중 / 일부 언론, 사업 위축 과장해 보도 /전용 67㎡ 추정분담금, 약 2억원

주엽동 문촌마을 16단지는 리모델링 사업으로 주목받아왔던 단지다. 이 단지는 2021년 초 ‘경기도 공동주택 리모델링 컨설팅 시범단지’로 선정됐다. 당시 공모에 접수한 단지가 경기도 전역에서 111개 단지에 이를 정도로 당시 리모델링 열기는 대단했다. 문촌16단지는 이들 111개 단지 중에 시범단지로 선정된 2개 단지 중 하나다. 이후 문촌16단지는 작년 5월 고양시로부터 ‘고양시 1호’로 리모델링 조합 승인을 받았고, 이어 9월에는 포스코건설을 리모델링 사업 시공사로 확정했다. 작년 3월 대선 이후 거세진 재건축 열기 속에서도 차근차근 내실 있게 리모델링 사업을 추진한 결과다. 

일각에서는 지난달 7일 정부가 발표한 ‘노후계획도시특별법’이 리모델링 사업을 위축시킨다는 시각이 나오고 있다. 특별법이 리모델링보다 통합재건축 활성화에 초점을 맞춰졌기 때문이다. 하지만 문촌16단지 리모델링 조합 측은 일부 언론이 리모델링 사업 위축을 과장스럽게 보도하고 있다고 전한다. 세대별 추정분담금도 실제 보다 부풀려 보도했다는 점을 강조했다. 1년 동안 진행되어 올해 1월 공개된 ‘리모델링 컨설팅 시범 사업 보고서’를 제시하며 잘못된 보도를 반박하기도 했다. 한유진 문촌16단지 리모델링 공동주택 조합장을 만나 자세한 이야기를 들어보았다.  

▍문촌16단지는 현재 안전진단 용역을 진행하는 것으로 알고 있다.

안전진단을 진행할 업체로 한국재난연구원이 선정됐다. 안전진단은 지난달 24일 착수돼 6월 24일까지 약 4개월간 진행된다. 용역보고서 납품 기간을 제외하면 실제 안전진단은 약 3개월이라고 보면 된다. 안전진단에 들어가는 비용은 약 6억원인데, 이중 3억원은 시예산의 지원을 받고 나머지는 조합에서 부담하게 된다. 

문촌16단지 956세대 모든 가구에 대해 안전진단을 진행하는 것이 아니라 샘플 세대를 추려서 안전진단을 진행한다. 현재는 샘플세대로 규정된 78세대를 모집 중인데, 지난 10일 모집을 시작한 이후 14일 현재까지 벌써 70세대가 신청했다. 샘플세대인 78세대에는 층별, 동별로 세대가 골고루 포함되어야 한다. 한국재난연구원이 안정성 검토가 더 필요하다고 판단할 경우, 샘플세대가 78세대보다 더 많아질 수도 있다. 콘크리트 강도, 하중상태 등을 조사해 안전진단 결과 C등급 이상이 나오면 리모델링 사업 요건을 갖추게 된다.

▍올해 상반기에 안전진단에서 통과된 이후에는 어떤 절차를 밟게 되는가. 

안전진단 통과 이후 건축심의 준비에 들어간다. 건축심의를 통과하면 행위허가동의서(2차동의서)를 각 세대에 다시 징구한다. 리모델링 조합 설립에 필요한 동의율이 67%이상이라면, 실제 재건축 사업 추진에 필요한 동의율은 75%다. 내년에는 행위허가동의서를 75% 이상 받은 이후 시로부터 사업계획승인을 받을 계획이다. 이후 분담금을 확정하고 내후년인 2025년에는 이주와 착공을 한다는 계획을 가지고 있다.

1994년 5월부터 입주해 올해 준공 30년차를 맞는 문촌마을 16단지 ‘뉴삼익아파트’. 현재 전용 58㎡ 300세대, 67㎡ 240세대, 84㎡ 416세대 등 총 956세대로 이뤄져 있다. 1994년 5월부터 입주해 올해 준공 30년차를 맞는 문촌마을 16단지 ‘뉴삼익아파트’. 현재 전용 58㎡ 300세대, 67㎡ 240세대, 84㎡ 416세대 등 총 956세대로 이뤄져 있다.

▍노후계획도시특별법은 리모델링 활성화 방안으로 세대수 증가 허용 최대 범위를 15% 이상으로 늘릴 수 있도록 하고 있다. 문촌16단지는 당초 수평·별동 증축을 통해 기존 956세대에서 1099세대로 늘린다는 계획을 가지고 있었다. 하지만 특별법의 영향으로 당초 계획(1099세대)보다 세대수를 더 늘릴 수 있는데 당초 계획을 수정할 의향은 없는가.

단순히 생각하면 세대수를 늘려 조합원들이 분양수익을 더 가져갈 수 있다. 하지만 위험부담 역시 커진다. 특별법에 따라 지금 당장 정부가 ‘도시 및 주거환경정비 기본방침’을 수립하고, 동시에 고양시가 ‘도시 및 주거환경정비기본계획’을 수립한다고 해도 최소 2년 정도 걸린다. 더구나 고양시는 아직 기본계획 용역을 착수하지 못한 상태다. 기본계획이 수립될 때까지 2년 이상을 기다렸다가 세대수 증가를 반영한다면 사업기간이 훨씬 길어진다. 특별법의 혜택을 얻고자 2년 이상을 기다리기보다 당초 계획대로 세대수를 늘리는 편이 저희 단지로서는 유리하다. 이미 조합 설립, 시공사 선정 등 상당부분 리모델링 사업이 진척됐기 때문이다. 재정비 사업에 있어서 시간 지체는 곧 비용이라는 생각을 하지 않을 수 없다.

▍일부 언론에서는 전용면적 105㎡ 기준 리모델링 분담금이 세대당 약 4억2000만원에 달한다고 보도됐는데.

산출 근거 데이터가 알려지지 않는 보도다. 올해 초 작성·완료된 리모델링 컨설팅 시범 사업 보고서에는 보도된 것과 다르다. 보고서에는 사업성이 좋은 경우와 나쁜 경우를 구분해 저희 단지의 리모델링 추정분담금이 얼마라고 적시되어 있다. 사업성이 좋을 경우, 세대당 추정분담금이 1억4607만원(전용 58㎡), 1억6616만원(전용 67㎡), 2억3412만원(전용 84㎡)으로 나타났다. 사업성이 낮을 경우에는, 세대당 추정분담금이 2억707만원(전용 58㎡), 2억4389만원(전용 67㎡), 3억1771만원(전용 84㎡)으로 나타났다. 평균적으로 보면 1억7657만원(전용 58㎡), 2억502만원(전용 67㎡), 2억7591만원(전용 84㎡)의 추정분담금이 산출됐다.

▍노후계획특별법 영향으로 단지 주민들 사이에서 재건축으로 사업유형 전환을 요구하는 목소리도 나올 법 한데. 

물론 저희 단지에도 약 40명 정도의 리모델링 반대 모임·재건축 추진 준비위원회 회원들이 있는 것으로 알고 있다. 이 분들은 재건축에 적극 동의하는 분이라기보다 리모델링 사업 추진을 싫어하시는 분이다. 하지만 일부 언론에서는 저희 단지에서 재건축을 원하는 분들이 많은 것처럼 과장 보도했다. 주민들이 재건축을 염두에 두고 동요하고 있다는 지표는 카페 게시판일 텐데, 831명이 가입해 있는 저희 카페에는 동요하는 흔적이 전혀 없다. ‘리모델링을 멈추자’ 혹은 ‘재건축을 추진하자’라는 문구가 단 한 건도 없다. 또한 리모델링 동의 철회서가 조합 측에 전달된 적도 없다. 오히려 리모델링에 대한 동의율이 75%에 육박하고 있다. 2주 전까지도 리모델링 동의서를 내신 분들도 있다.

▍노후계획도시특별법에 따른 재건축 혜택(용적률 500%까지 허용, 안전진단 면제 등)이 있음에도 불구하고 리모델링 사업을 추진하는 이유는. 

저희 문촌16단지는 주엽역이 가까이 있지만 한수초등학교에 인접해있다. 리모델링 사업을 추진하는 또 다른 단지인 강선14단지 역시 주엽초등학교에 인접해있다. 아무리 용적률을 최대 500%까지 허용하는 것이 노후계획도시 특별법의 혜택이라지만, 교육환경이 나빠질 것이 뻔한 데 교육청에서 용적률 500%를 허용할 것이라고 확신할 수 없다. 그리고 단지별로 여건 차이로 갈등이 일어날 수 있기 때문에 특별법이 원하는 통합재건축을 추진하기도 어렵다. 문촌16·문촌17·강선14·강선19 등 4개 단지를 묶어 통합재건축을 추진하는 것을 제안하는 분도 있다. 하지만 문촌17·강선19단지는 대형평수 위주이고 문촌16단지는 소형평수가 대부분이다. 이렇게 단지별로 차이가 나는 여건에서 통합재건축을 추진하면 갈등은 일어날 수밖에 없다. 뿐만 아니라 최소 2년이 걸리는 기본계획 용역 결과를 기다리기도 힘들다. 용역 결과를 사업계획에 반영하기 위해 2년 이상을 기다려야 하고 지금까지 진척되어온 사업을 다시 해야 할 수도 있기 때문이다. 현실적으로 저희 문촌16단지에 가장 적합한 재정비사업 유형은 리모델링 사업이다.

▍리모델링 사업 추진과 관련해 정부나 고양시에 바라는 점은.

재건축 중심의 도시정비를 추진하려는 이번 정부의 방침을 지자체가 무시할 수는 없다. 그런데 저희 단지는 경기도가 리모델링 사업을 활성화시키기 위해 시범단지 단지로 선정한 단지로 이미 조합설립, 시공사 선정 등 사업절차를 착실히 밝아온 단지다. 따라서 재건축 사업뿐만 아니라 리모델링 사업 역시 한 도시 내에서 함께 이뤄질 수 있도록 고양시의 관심과 지원을 부탁드린다.