지난 한주간 핫뉴스를 필자가 집중분석하여 문답풀이 형식으로 연재합니다(④)
1.주택시장 규제강화, 부동산시장 '울상'
최근 정부가 주택시장 과열을 방지하기 위해 취한 주택담보대출 인정비율 하향 조치, 주택거래신고제도 확대, 재건축 소형주택의무비율 현행 유지 등 계속되는 규제조치 강화로 수도권 주택시장에 악영향이 우려된다. 특히 하반기부터는 상반기에 비해 재정 긴축에 통화 긴축도 예상됨에 따라 금리인상이 불가피 할 것으로 보여져 그동안 규제완화 무드는 사라지고 '긴축정책'에 대한 두려움이 시장에 가득하다.
Q1.이렇게 주택규제 강화로 나타난 원인은?
☞먼저, 경기측면을 보면 하반기 친 서민정책 기조 따라서 집값 안정화가 경기회복에 최대 관건 이며,(경기회복의 뚜렷한 조짐-GDP 2008년 4/4 △5.1%, 2009 1/4 △0.1%, 2/4 2.3%)
부동산측면을 보면 강남권 중심 재건축시장 과열과 분양시장의(송도. 청라, 은평 등)청약열기가 고조 되었고,
마지막으로, 금융권측면을 보면 개별 가계대출 한도는 축소되었으나 아직도 저금리를 유지하고 있어 대출 총량에는 큰 변동이 없어 증가세를 나타내는 것으로 보여진다.
Q2.최근 주택시장 과열을 방지하기 위하여 나온 일련의 부동산 규제조치들은 어떠한 것들인가?
☞먼저, 금융감독원에서 지난달 7일 주택담보 인정비율 현행 60%→50%로 하향조치 발표하였고,
다음, 국토해양부에서 지난달 20일 주택거래신고제를 투기지역 이외까지 확대시행 발표하였으며,
마지막, 서울시에서 지난달 30일 소형주택 의무비율 현행유지와 또한 지난달 16일 재건축 허용기간 단축을 현행 유지한다고 발표했다.
Q3.그렇다면 향후 특히 하반기 부동산 시장의 전망은?
☞먼저 정부는 재정 긴축정책을 실시할 예정인데, 상반기 재정지출 172조에서→하반기에는 100조 정도 재정지출로 70조 감소시키는 긴축정책 기조가 예상되고,
다음, 금융감독원에서는 금융권 부실채권 축소 요구와(6월말 1.5%→1%)대출 심사 지도. 단속 강화 등 대출규제 강화가 예상되어 하반기 친서민정책의 일환으로 주택가격 안정화에는 기여하겠지만 궁극적으로는 경기회복에 찬물을 끼얹는 급격한 부동산가격 하락. 위축은 없을 것으로 보여진다.
2.강동지구 재건축시장, 나홀로 강세
최근 2006년말 2007년 초의 고점을 돌파하면서 거침없이 상승세를 탄 서울 강남권중심 재건축시장이 소형주택 의무비율 현행 유지와 단기급등에 따른 부담감에 계절적인 비수기 까지 겹쳐 위축되고 있는 상황이지만 이에 비하여 새롭게 부각된 인근 강동구 고덕지구 재건축 시장은 현재 매물은 자취를 감추었고 매도 호가도 연일 상승세에 있어 이들 지역은 딴 세상인 것처럼 보인다.
Q1.이러한 현상이 나타난나는 구체적인 이유는?
☞먼저, 재건축 사업속도에 탄력이 붙었는데, 고덕시영('83)과 상일 주공3단지('84)가 첫 용적율 상향 적용으로(2종-250%) 최고 35층 총 6779가구 건립하는 정비구역 지정을 받아 내어 내년 말 착공이 예상되고 또한 인근 고덕시영, 고덕주공 4,5,6단지도 향후 재건축에 대한 기대감이 크고
다음, 서울시가 지하철 9호선을 인근 둔촌동 보훈병원까지 연장을 검토한다는 것과
마지막, 삼성엔지니어링 본사 신축과 상일 동 첨단가구 단지조성 등 기대감등 굵직굵직한 호재가 강동구 재건축시장을 이끈 것으로 보여진다.
Q2.향후에도 이들 지역만 나홀로 강세가 계속 유지될 것 인가?
☞ 그동안 강동지구는 인근 강남지구 재건축 시장과 동조화 현상을 보여 왔으므로 강동구 재건축시장만 나홀로 강세를 유지하기는 어렵다고 보는데 그 이유는 현재 재건축 시장 악재인 소형주택의무비율 유지와 단기급등에 따른 부담감에 계절적 비수기 요인이 겹쳐 위축된 상태인테 이번 강동구는 재건축 용적률을 상향 적용하는 정비구역 지정 첫 사례가 마치 재건축 규제완화 첫 신호탄으로 보는 착시 현상으로 보여지기 때문이다.
3.도로 뚫린 곳,집값 상승세 뚜렸
서울 강남권 아파트 값의 상승세가 주춤해진 가운데 확실한 개별호재가 있는 지역들은 주택가격의 오름세가 뚜렷해졌다. 특히 새 길이 뚫린 9호선 지하철 주변과 서울용인, 서울춘천 고속도로 주변, 경의선 복선전철 주변 등이 지난달 개통으로 2개월 넘게 주변 아파트 값이 상승세를 이어가고 있다 이른바 '길 따라 돈줄이 흐르는 것' 이다.
Q1.최근 개통된 도로와 주변지역을 간략히 살펴보면?
먼저, 지하철 9호선이 지난달 24일 김포공항에서 신논현역까지 1차구간이 개통되어
강서구 방화 ,마곡, 가양동, 염창동, 양천구 목동신시가지(1단지),흑석역 흑석뉴타운(1,2,7구역)등에 관심이 쏠리고,
두 번째로 서울용인 고속도로가 지난달 1일 개통되어 판교, 광교지구, 흥덕지구와 수지 동천, 성복, 신봉지구 등 분양시장과 기존 아파트시장 특히 미분양이 많이 소진되었고,
세 번째로,서울 춘천 고속도로가 지난달 15일 개통되어 40분여분에 서울진입이 가능하여 남양주시 일대(별내지구,평내, 호평동등),가평 청평 일대 전원주택 등이 노후세대에 관심을 끌었고,
마지막으로, 경의선 복선전철이 지난달 1일 개통되어 일산신도시 일산동, 마두동 ,탄현동 ,파주시 금촌동, 문산 등 지역들이 스프트라이트를 받아 왔다.
Q2.이와 관련하여 주택가격 결정 요인중에서 도로가 자치하는 비중은 어느 정도가 될까?
☞ 올 2월 한 언론조사에 의하면 처음 집을 살 때 가장 살고 싶은 아파트 기준을 보면
교통(36.4%),주택가격(20%),주거의 쾌적성(14%),편의. 복지시설(12%),투자가치(9%),교육시설(7%)순으로 교통이 1순위로 선호되는 것으로 나타났다.
여기서 말하는 교통이란 대중교통을 말하며 특히 경전철보다는 지하철이 고속도로 보다는 국도가 입지분석에서 유동인구가 더 많은 것에 유의할 필요가 있다.
Q3.그렇다면 확실한 개별호재가 있는 지역들의 주택가격 상승은 언제까지 이어지는가?
☞먼저, 개별호재 발표 전, 후 주택가격이 급상승후 그다음은 평온상태 유지하다가
다음, 일단공사를 시작하면 또 한차례 상승세가 이어지고 그러다가 장기간 공사에 따른 불편으로 잠시 상승된 상태에서 보합세를 유지하다가
마지막, 개통 후 편리성 알면 또 한번 상승되므로 이는 주택가격이 포물선이 아니라 계단식 상승으로 이어지는 특징이 있다.(三昇법칙)
4.주택시장 돈줄 더 죄이나?
수도권 주택담보대출비율 하향 조치에도 불구하고 은행권 주택담보대출 급증세가 멈추지 않고 주택가격 상승세로 이어가고 있어 주택시장에 대한 추가 대책이 나올지에 관심이 쏠리고 있다.
지난달 3일 금융감독원에 따르면 지난 29일 18개 국내은행 주택담보대출 증가분이 비수기임에도 불구하고 3조원을 훌쩍 넘어 6월 달에 이어 연속 3조원을 뛰어넘어 향후 추가 대출규제 조치에 귀추가 주목된다.(1월 2.2조,2~4월 3.3조,5월 2.9조,6월 3.8조,7월 3.6조)
Q1.주택담보대출 인정비율 하향 조치에도 불구하고 대출이 증가세에 있는 까닭은?
☞먼저, 주택담보대출 하향 조치는 기존 강남 3구에는 당초부터 주택거래신고제도와 더불어 적용되어 왔던 탓에 영향이 미미하고,
다음 은행권 입장에서는 최고의 수익성 상품은 아파트 담보의 안정적인 대출이므로 신규분양 집단대출을 중점적으로 추진 한 탓이며, 한편 소비자 입장에서는 비수기에 매매 타이밍을 잡아 보려는 것과 아직도 5%대 저금리에 메리트를 느끼며,
마지막 금융권에 대한 금융당국의 대출기준에 대한 지도,감독이 제대로 효과를 보고 있지 못한 것으로 보여져 대출증가세는 종합적인 결과로 보여진다.
Q2.그렇다면 강도 높은 추가적인 대출규제 조치가 나올 수도 있을 것 같은데?
☞ 지난달 15일 금융감독원장의 추가 주택담보인정비율 하향 조치와 소득대비 부채상환능력 비율 확대적용 검토를 시사한 바 있고 그래도 안되면 직접적인 대출 총량규제 등이 나올 수 있으며,또한 금융감독원은 한국은행과 공동으로 금융권 사전 모니터링 및 사후 규제조치(위반시 제제조치)를 강화 할 수 있을 것 이다.
Q3.만약 추가로 대출규제 조치 시 향후 주택시장의 반응은?
☞추가 대출규제 조치나 급격한 금리상승은 결과적으로 서민의 가계부담과 사회적 혼란을 야기하게 되므로 이는 하반기 친서민 경제 정책에 부합되지 않는 것이 되어 급격한 위축은 없을 것으로 보여져 경기회복에 걸맞게 완만한 상승세를 이어갈 것으로 보여지고,
그렇게 되기 위해서는 한국은행은 기존 저금리 정책을 계속 유지한다는 태도를 밝힐 필요가 있고 또한 설사 추가 규제조치가 나오더라도 상품별, 지역별, 소득별 등 의로 규제조치를 달리해야 시장충격이 덜 할 것으로 보여진다.