가계약서 전문을 공개합니다.

[백경숙]

안녕하십니까  리모델링 추진위원회 총무였던 백경숙입니다.

여러분께서 궁금해 하시던 가계약서 전문을 올립니다. 전문의 내용을 보시고, 밑에 PRINCE(rats) 님께서 지적하셨던 부분에 대한 해석(남기송 변호사의 검증을 거침) 올 같이 올립니다.

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공사도급(가) 계약서

1.    공사명 : 마포현대 아파트 리모데링 사업

2.    공사장소 : 서울시 마포구 공덕동 188-109, 464-1.2 번지

3.    공사규모 : 아파트 480세대 전용면적기준 30% 증평 리모델링 및 부대복리시설

             대지면적 : 10,137㎡(6,429.666평)

             건축연면적 : 78,215.18㎡(23,660.09평)

4.    공사기간 : 철거포함 20개월(행위허가 완료후 착공전 일정 확정)

5.    공사도급금액 : 건축연면적에 대해 평당 공사비 3,220,000원을 승한 금액을 우선 기준으로 하되 차후 세부 설계에 다른 견적서를 제출하고 조합 총회의 인준으로 확정한다.

6.    사업시행자 : 마포현대 아파트 리모델링 사업 추진위원회

7.    우선협상 대상자 : 현대건설 주식회사

8.    별첨서류 : “을”의 참여계획서 및 설계도면 각 1부

상기 공사의 우선협상(가)계약서를 체결함에 있어 사업시행자인 마포현대아파트 리모델링 사업 추진위원회 위원장 이종서(이하 “갑” 이라 칭함)와 우선협상대상자인 현대건설주식회사 대표이사 이종수(이하 “을” 이라 칭함) 간에 별첨 공사계약 조건에 의한 우선협상 (가)계약서를 체결하고, 이를 입증하기 위하여 우선협상(가) 계약서 2통을 작성후 서명, 날인하고 각각 1통씩 보관한다.

2007년 6월29일

공사계약 일반조건

“갑” 과 “을”은 각각 사업시행자 및 시공자로서 이 계약조건 및 관련법규(주택법 및 건축법, 동법시행령/규칙, 주택건설기준등에 관한 규정 및 규칙, 주택공급에 관한 규칙, 집합건물의소유및관리에관한법률 등)와 서울시 관계지침에 따른 책임과 의무를 지며, 본 리모델링 사업이 성공리에 완료되도록 상호 신의에 따라 성실하게 본 계약을 준수.이행한다.

제 1 장 총 칙]

제1조(공사의 목적물)

공사의 목적물은 관한 관청으로부터 최종 인가된 행위허가 내용으로 하며, 추후 설계변경등 건축계획에 변경이 있는 경우에는 그 변경 인가 내용을 따른다.

제2조(사업시행의 원칙)

1.    “갑”은 “갑”의 소유 또는 연고가 있는 서울시 마포구 공덕동 188-109, 464-1.2 번지일대 대지 6,429.66평상에 리모델링 사업을 시행하며, 사업에 필요한 토지의 사용권을 “을” 에게 제공한다.

2.    “갑”은 조합의 규약(법인 등기시 정관으로 한다),사업계획 등을 확정, 변경될 때에는 “을”에게 통보하여야 하며, 관련법규와 상이하여 사업추진에 지장을 초래한 경우가 예상될 시에는 “갑”과 “을”이 협의하여 시행한다

3.    본 계약과 관련하여 “갑”은 조합원 전체를 대표하며, 본 계약조건에 따라 행한 “갑”의 행위는 조합 전체의 권한.의무 행위가 성립되는 것으로 간주한다. 동시에 “갑”의 조합원은 “을”에게 일체의 권리 행사를 직접 요구할 수 없으며 “갑”을 통해서만 할 수 있다.

4.    “을”은 본 사업에 관하여 시공사 자격으로 참여하되, “갑”의 모든 의결기관에서 의결권이 없으며, 시공을 직접 원인으로 하여 발생하는 사안에 한하여 민,형사상의 책임을 지며, 조합내 발생하는 문제, 일조권, 조망권 등 기타 시공외 원인으로 발생하는 민,형사상의 책임은 “갑”이 진다

제3조(공사계약금액)

1.    본 공사의 계약금액은 설계,시공 분리도급조건으로 첨부된 도면 및 견적기준에 따라 건축연면적에 대해 평당 단가 3,220,000(부가세 별도)을 승한 금액으로 하되, 다음 각호의 경우에는 공사계약금액을 변경하기로 한다.

(1)   “갑”의 서면요구에 의한 설계변경, 공사내용의 변경등이 있을 경우

(2)   “을”의 책임이 아닌 사유로 인한 공사규모의 변경, 3개월 이상의 공사 착공지연, 공기연장, 공사중단에 의하여 “을”에게 제반비용이 발생하거나 손해가 발생한 경우

(3)   관련 법규의 제정 및 개정, 행동 지도 및 계획등으로 사업규모가 변경되는 경우

(4)   기타 본 계약서에 정하는 사유 및 “갑”과 “을”이 별도로 협의할 경우

2.    공사 단가 내용은 다음 각 호를 포함한다.

(1)   건축공사비

(2)   토목공사(흙막이 공사 포함)비 및 조경공사비

(3)   전기공사비

(4)   설비공사비

(5)   기타 옥외 및 부대공사비

(6)   단지 재진입입공사비

(7)   샘플하우스 설치비

(8)   사업추진비 대여 금융비용

(9)   철거 공사비 및 잔재처리비

(10)           내진구조 공사비

(11)            무상제공 마감재 및 품목일체

(12)           시공상 발생하는 민원처리부

(13)           조합원 계약관련 경비

(14)           단면보수공사비

(15)           구조보강공사비

3.    상기 공사계약금액에는 부가가시체(국민주택 규모 초과 아파트 및 부대복리시설에 한함)가 포함되어 있지 않으며, 당해 세액은 부가가치세법 및 조세감면 규제법에 의결 별도 징수한다.

4.    종전의 토지 및 건축물에 대한 종합 토지세 및 재산세,건물 및 토지의 취딕,이전과 관련된 비용 등 “갑’또는 “갑의 조합원”부가되는 제세공과금은 “갑””또는 “갑”의 조합원이 부담한다.

       “을”의 공사기간은 착공계 신고후 20개월 까지로 한다단“을”의 귀   책사유가 아닌 공사기간내에 공사를 완료할 수 없을 시는 “갑”과 “을”이 협의하여 공사기간을 연장한다.

제5조(계약이행 보증)

1.    “갑”은 리모델링 동의서 징구,장부정리, 인허가 업무, 이주, 공사비 지급 및 사업비의 상환 등 법적.사실적 업무를 수행하여야 한다.“

2.    “을”은 본계약시 보증 보험회사로부터 계약이행 보증증서를 발급받아 “갑”에게 제출한다

[제2장 사업시행의 주관]

제6조(인.허가 업무의 주관)

본 리모델링 사업과 관련하여 모든 인.허가 업무는 “갑”의 책임과 비용으로 주관하는 것을 원칙으로 하며, “을”은 “갑”의 업무를 적극 지원한다.

제7조(사업계획 등)

“갑”은 사업계획 등의 작성과 관리처분계획 수립에 관하여 “갑”이 주관하되 “을”과 사전협의하여 결정한다

제8조(공부정리등)

리모델링 미동의자 처리, 조합원 대지에 대한 권리지분정리, 제측량에 의한 지적정리, 건축물의 완공후 보존등기 및 기타 공부정리 등은 “갑” 및 “갑”의 조합원의 책임 및 비용으로 처리하여야 한다.

제9조(조합원 및 세입자등, 거주자의 이주 및 이주비 지원)

①     “갑”이 사업구역내 거주자(조합원 및 세입자 포함)이주를 “갑”의 책임하에 이주개시 3개월까지 완료하여야 하며, 이주세대의 이주비용은 1백만원 한도내에서 “을”이 무상 지원한다.

②     각종 이설관련 공사비와 거주자의 이주시 전기,수도,전화,기타 제세공과금등의 미납금은 “갑”및 “갑”의 조합원 책임으로 정리하여야 하며, “갑”은 해당 건물에 대한 상수도,전기,가스사용 등의 공급중지와 관련된 제반조치를 취하여야 하고 “을”은 이에 대하여 적극 협조하도록 한다.

③     “갑”은 거주자 이주를 계획된 일자에 완료하지 못하여 “을”의 공사시공이 불가능할 경우 “갑” 및 “갑”의 조합원은 “을”이 본사업을 위해 기 대여한 사업추진 경비와 이주비 등 제 대여금에 대하여 대여 금융기관의 일반연체요율을 적용한 연체료를 “을”에게 지급한다.단, 대여금 상환이 완료되었을 경우에는 연체요율을 적용하지 않는다.

[제 3장 차용금 및 대여금]

제10조(이주비)

“갑”은 조합원의 자산 범위내에서 “갑”과 “을” 이 검토한 은행중 조합원에게 유리한 조건을 제시한 은행을 통하여 이주비를 대여 받는 것으로 하고 근저당권 등 선순위 채권등을 이유로 이주비를 대여받을 수 없는 조합원에 대하여 “을”은 유이자 이주비를 대여받을 수 있도록 적극 협력한다. 단, 이주비의 확정 및 조달방법은 이주할 시기에 “갑”,”을” 은행간 특약에 따라 별도로 정할 수 있으며, 이주비 이자 시공사 선납후 입주시에 정산하며, 입주시에 “을”은 “갑”에게 장기저리 융자금 알선을 협조 하도록 한다.

제11조(사업 추진비)

1.    “을”은 관계법규에 따라 리모델링 조합 창립총회에서 “을”을 시공사로 인준할 경우 “갑”에게 본 사업의 시행을 위하여 아래와 같이 실제 소요되는 사업추진비를 총액 5,000백만원 한도내에서 무이자 대여한다. 또 5,000백만원 초과 사업비에 대해서는 100%유이자 지원한다(이때의 이자율은 공사비와 이주비의 이자율과 동일하게 한다.

(1)   조합운영비(조합 설립전 : 300만원/월 , 조합설립 후 : 800만원/월)

(2)   감리비

(3)   설계비

(4)   안전 진단비

(5)   신탁 등기비

(6)   컨설팅 비용

(7)   총회 비용

(8)   각종 소송비(매도/명도)

(9)   인허가 비용

(10)           예술장식품 설치비

(11)           업부 대행비

(12)           지질조사 및 측량비

2.    “갑”은 상기 제1항의 사업추진비 대여와 관련하여 이사회의 또는 대의원회 회의록을 첨부하여 “을”에게 대여 요청하여야 하며, 대여금 상환을 보증하기 위하여 “갑”을 채무자, “을”을 채권자로 하는 금전소비대차 계약서를 작성/공증 하여 “을’에게 제출하여야 한다.단, 공증비용은 “갑”이 부담한다.)

3.    “을”은 조합운영을 위한 사무실 및 최소 필요한 집기를 “을”의 비용으로 “갑”에게 제공한다. 단, 추진위원회(또는 조합)사무실 임차인은 “을”의 명의로 하며, 필히 전세권 설정을 하기로 한다.

4.    “갑”또는 “갑”의 조합원이 제9조 등에 의한 제반 사업일정을 정한 기한내에 완료하지 못한 경우 또는 “갑”이 계약조건을 위반하여 사업 추진이 불가한 경우, “을”은 일정한 기한내에 “갑”에게 그 이행을 최고하고 그 기간이 경과하여도 그 이행이 완료되지 않을 경우 이주비 및 사업추진경비 등의 대여를 중지할 수 있으며 기지급한 이주비 등 사업경비에 대한 이자는 지연된 경과일수 만큼 대여금융기관의 연체요율을 적용한 금액을 “갑” 또는 “갑”의 조합원이 “을”에게 지급하여야 한다.

[ 제 4장 공사비 및 대여금의 상환]

제12조(공사비, 사업추진경비 등의 상환)

①      “을”이 시공한 건축시설의 공사비 및 대여한 사업추진 경비는 조합원부담으로 상환한다.

②      “갑”은 조합원부담금과 연체료 등을 징수하는 즉시 공사비,대여금(연체료 포함)전액이 완제될 때 까지 징수금 전액을 “을”에게 지급하여야 한다.

③      공사비는 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 납부하며 “갑”과 “을”이 검토한 은행중 조합원에게 유리한 조건을 제시한 은행을 선정한다.

④      중도금과 잔금의 납부일자는 공사의 진행단계에 따라 그 납부일자를 다시 정하기로 하며 공사가 지연될 때에는 납부를 중단하고 그 일자를 변경할 수 있다.

제13조(채권보전)

①     “갑”의 조합원이 입주기간 만료일(또는 보존등기 접수일중 늦은 날)익일까지 대여받은 이주비의 원리금 및 조합부담금을 완납하지 아니하는 경우 “갑”은 채권 양도양수계약을 체결하여 “을”에게 개인분담금 잔액에 대한 채권을 양도하고, “갑”의 조합원은 “을”에게 채무금액의 130%를 채권최고액으로 하는 근저당권 설정 또는 “을”을 제1수익자로 하는 권리처분신탁등기를 하여주기로 한다.

②     대여금에 대한 채권보존은 약속어음공증 및 금전소비대차계약서로 한다.

③     “을”의 채권보전을 위한 소유권보존 및 근저당권 설정 등의 등기업무는 “을”이 정한 법무사가 처리하며, 이를 위하여 “갑”은 인감날인 및 제반서류 일체를 “을”이 요구하는 즉시 “을”에게 제공하여야 한다.

④     “을”의 채권보전을 위하여 소요되는 비용은 “갑”또는 “갑”의 조합원의 부담으로 한다.

⑤     정부 관련 법규에 따라 본 사업의 진행이 불가할 시에는 “갑”은 “을”이 대여한 금액을 상환하여야 한다.

⑥     수령한 사업경비등의 은행예치로 발생되는 이자부분은 “갑”에게 귀속한다.

[제 5장 공사의 기준 등]

제14조(공사의 기준)

①     “을”의 공사기준은 제1조의 대지에 관할 지방 자치단체장으로부터 인가된 사업계획 설계도서에 의한다.

②     마감재는 2007년 5월17일 주민설명회에서 발표한대로 힐스테이트 수준으로 한다.

제 15조(건축자재 및 자재의 검사등)

①     “을”이 사용하는 건축자재는 한국공업규격표시제품(KS)을 원칙으로 하며, 규격표시가 제정되지 아니한 자재는 설계도서, 시방서상에 표시된 자재를 사용하기로 한다. 단, 자재의 품절, 품귀 등 부득이 한 사유가 있는 경우에는 갑”과 “을”이 합의하여 공사비의 인상을 수반하지 않는 범위 내에서 동등이상의 유사한 타제품을 사용할 수 있다.

②     “갑”은 필요한 경우 “을”이 사용하는 건축자재를 검사할 수 있고, 그 결과 제1항 및 제14조와 상이한 건축자재를 사용한 경우 그 교체를 요구할 수 있으며, “을”은 이를 즉각 조치를 취해야 한다.

③     제2항의 검사에 의해 이의가 있는 경우, “을”은 “갑”에게 재검사를 요구할 수 있으며, 재검사가 필요하다고 인정되는 경우 “갑”은 지체없이 재검사하도록 조치하여야 한다.

④     “을”은 자재의 검사에 소요되는 비용을 부담하여야 하며 검사 또는 재검사등을 이유로 공사기간의 연장을 요구할 수 없다.

⑤     제3항의 규정에 의하여 재검사 결과 적합한 자재인 것으로 판명될 경우 “을”은 재검사에 소요된 기간에 대하여는 공사기간을 연장할 수 있다.

⑥     “을”은 공사수행과 관련하여 필요한 경우 “갑” 또는 “갑”의 대리인(감리자 포함)에게 입회를 요구할 수 있으며, “갑”은 이에 응하여야 한다.

⑦     수중 또는 지하에서 행하여지는 공사나 준공후 외부에서 확인할 수 없는 공사는 “갑” 또는 “갑”의 대리인(감리자 포함)의 참여없이 시공할 수 없다. 다만, 사전에 “갑”의 서면승인을 받고 사진, 동영상등으로 시공방법을 확인할 수 있는 경우에는 그러하지 아니한다.

제16조(공사감리등)

①     본 공사의 감리자는 주택법 제24조의 규정 등 관계법령과 주택건설공사 감리 업무세부기준 등에 따른다.

②     “을”은 공사현황을 매월 감리자의 동의하에 “갑”에게 보고하여야 한다.

제17조(공사감독원 등)

①     “갑”은 계약의 적정한 이행 확보 및 공사감독을 위하여 자신 또는 자신을 대리하여 다음 각호의 사항을 수행하는 자(이하 “공사감독원”이라 한다)를 지명 파견하여 “을”의 수행공사에 대하여 감독업무를 수행하게 할 수 있다.

1.    시공일반에 대한 감독 및 입회

2.    공사의 재료와 시공에 대한 검사 또는 시험에의 입회

3.    공사의 기성부분 거마, 입주자 사전점검 또는 공사목적물의 인도에의 입회

4.    기타 공사감독에 관하여 “갑”이 위임하는 사항

②     “갑”은 제1항의 규정에 의하여 공사감독원을 선임할 때에는 그 사실을 즉시 “을”에게 통보하여야 한다.

③     “갑”은 “을”이 시공한 공사 중 설계도서에 적합하지 아니한 부분이 있을 때에는 이의 시정을 요구 할 수 있으며 “을”은 지체없이 이에 응하여야 한다. 다만, 설계도서에 적합하지 아니한 공사가 “갑”의 부당한 요구 또는 지시에 의한 경우에는 “갑”이 그에 대한 책임을 진다.

④     “을”의 현장 임직원이나 협력업체 임직원 등이 관계법규와 인가된 사업계획 및 계약조건을 위반하여 공사의 원만한 수행에 영향을 미친 경우에 “갑”은 “을”에게 해당인원의 교체 등 시정을 요구할 수 있으며, “을”은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없으며 그에 따른 손해도 배상하여야 한다.

⑤     “을”은 공사감독원의 감독또는 지시사항이 공사수행에 부당하다고 인정될 때에는 “갑”에게 그 사유를 명시하여 시정 등 필요한 조지를 요구할 수 있다

제18조(현장대리인)

①     “을”은 건설 산업 기본법에 의하여 본 공사에 해당하는 건설기술자를 현장대리인으로 지명하며 “갑”에게 통보하여야 한다.

②     현장대리인은 공사현장에 상주하여 현장의 관리와 공사에 관한 모든 사항에 대하여 “을”을 대리하여 처리한다.

③     “을”의 현장대리인은 관계법령과 승인된 설계도서 및 계약조건을 준수하여 공사를 수행하여야 한다. 단, 이를 적정하게 수행하지 않을 경우 “갑”은 “을”의 현장대리인의 교체를 요구할 수 있으며, “을”은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없다.

제19조(공사의 하도급 등)

①     건설 산업 기본법에 규정에 의하여 건설공사 중 전문공사에 해당하는 건설공사나 공사의 일부를 제3자에게 하도급 하고자 하는 경우에는 “을”은 전문건설업자에게 하도급 하고 이를 “갑”에게 통지하여야 한다.

②     “을”은 제1항에 의해 본 공사를 제3자에게 하도급 하고자 하는 경우에는 건설산업기본법 및 하도급거래공정화에 관한 법률에서 정한 바에 따라 하도급 하여야 하며, 하수급인의 선정, 하도급계약의 체결 및 이행, 하도급 대가의 지급에 있어 관계법령의 제 규정을 준수하여야 한다.

③     “갑”은 본 공사의 시공이 현저히 부적당하다고 인정하는 하수급인이 있는 경우에는 하도급의 통보를 받은 날 또는 그 사유가 있음을 인지한 날로붙 30일 이내에 서면으로 그 사유를 명시하여 하수급인의 변경 또는 하도급 계약내용의 변경을 요구할 수 있다. 이 경우 “을”은 정당한 사유가 없는 한 이를 응하여야 한다.

제20조(공사기간의 연장)

①     다음 각 호에 해당하는 경우에는 이에 상응하는 만큼 공사기간을 “갑”과 “을”이 합의하여 연장하기로 한다.

1.    월10일 이상의 우천이나 이에 준하는 기상이변이 있을 때 딴, 전체층수의 골조공사가 완료되었을 경우에는 본호의 사유로 공사기간을 연장 할 수 없다.

2.    천재지변, 전쟁 등 불가항력의 경우

3.    제21조의 공사현장의 변경상태가 발생하였을 때

4.    “갑”의 사정 또는 귀책사유로 인한 공기지연

5.    파업, 물류마비, 자재의 품귀, 사업지와 관련된 민원의 발생, 정부의 조치, 기타 “을”의 책임으로 돌릴 수 없는 사유가 공사가 지연 또는 중단되는 경우 (다만, 공사와 관련된 민원의 발생은 “을”의 책임과 비용으로 처리한다)

②     제1항의 규정에 의해 공사기간이 연장되는 경우 이에 따르는 현장관리비 등 추가경비에 대해서는 “갑”과 “을”이 합의하여 정한다.

제21조(공사의 변경)

①     건축법 등 관계법령 및 조례 변경 등으로 인하여 사업계획 변경이 있을 때에는 “갑”과 “을”이 합의하여 결정한다.

②     “갑”이 사업시행인가 후 공사규모 등을 변경하고자 할 때에는 사전에 “을”과 협의하여 변경하여야 한다.

③     “을”은 다음 각 호에 해당되는 경우 주택법령, 건축법령 등 관계법령의 범위내에서 “갑”에게 공사변경을 요구할 수 있으며, “갑”과 “을”은 합의하여 공사를 변경한다.

1.    암반 및 연약지반 등 시공에 관하여 예기치 못한 상태가 발견될 때

2.    설계서의 내용이 공사현장의 상태와 일치하지 않는 경우

3.    “을”의 귀책사유와 관계없는 정부의 정책변경이나 행정명령 등 불가피한 상황이 발생한 경우

제22조(공사비의 조정)

①     “을”은 다음 각 호에 해당되는 경우 그 사실을 “갑”에게 서면통지하고, “갑”과 “을”은 상호 합의하여 제6조의 공사비를 조정한다.

1.    참여계획서 상의 견적유효기간 07년 08월말 이후부터 착공시까지의 사업기간 중 물가변동에 따른 공사비 조정은 한국건설기술연구원 발표 건설공사비지수중 “주택건축지수” 변동률을 적용하며, 착공 후 물가변동에 따른 공사비 증감은 없는 것으로 한다. 단, 철근 모래등과 같이 공사에 필요한 특정자재의 품귀현상으로 자재비의 급격한 상승이 있다고 인정된 경우 상호 협의하여 공사비를 조정하기로 한다.

2.    제21조에 의한 공사의 변경이 있는 경우

3.    기초공사 중 설계변경에 의한 기초공사 및 골조공사의 변경이 이루어질 경우

4.    제20조 제1항 각호의 사유로 인하여 공사기간이 연장되는 경우

②     제 1항의 설계변경으로 인하여 공사량의 증감이 발생한 때에는 공사도급(가)계약서 제5호의 평당단가를 기준으로 공사비를 조정하되, “을”은 공사계약 금액의 변동에 대한 명확한 근거자료를 제시하여야 한다.(반드시 항목별로 상세히 제시하여야 한다)

제23조(공사의 시정요구)

“을”이 관계법령과 인가된 설계도서 또는 계약 조건을 위반하여 건축시설을 시공하는 경우 “갑”은 이의 시정을 요구할 수 있으며, “을”은 이를 거부할 수 없고 “을”의 위반으로 발생한 추가비용 및 “갑”에 대한 손해는 “을”이 부담 또는 배상한다.

제24조(계약의 해제 및 해지)

①     “갑”은 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생하여 “을”이 계약을 이행할 수 없다고 판명된 경우에는 30일의 계약이행 기한을 정하여 서면으로 통보한 후, 동기한 내에 이행되지 아니한 경우 본 계약의 전부 또는 일부를 해제 또는 해지 할 수 있고, 계약의 전부가 해지 또는 해제되었을 때에는 을”은 당해 공사를 즉시 중지하고 모든 공사기구들을 공사장으로부터 철거하여야 한다. 이로 인하여 발생하는 손해에 대하여는 “을”이 배상하여야 한다.

1.    “을”이 정당한 사유 없이 약정한 착공기일을 경과하여도 공사를 착수하지 아니한 경우

2.    “을”의 책임있는 사유로 인하여 공사기간 내에 공사를 완성할 가능성이 없다고 객관적으로 판단되는 경우

3.    제26조제1항의 규정에 의한 지체상금이 계약금액의 100분의 5의 상당액에 도달한 경우로서 계약기간을 연장하여도 공사를 완공할 가능성이 없다고 객관적으로 판단되는 경우

4.    기타 “을” 이 계약조건을 위반함으로써 계약의 목적을 달성할 수 없다고 객관적으로 판단되는 경우

②     “을”은 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생하여 공사의 계속 수행이 불가능하다고 객관적으로 판명된 경우에는 60일의 계약이행 기한을 정하여 서면으로 통보한 후, 동 기한 내에 이행되지 아니한 경우 공사를 중지하고 본 계약의 전부 또는 일부를 해제 또는 해지할 수 있으며 이로 인하여 발생한 손해에 대하여는 “을”에게 배상하여야 한다.

1.    “갑”의 책임 있는 사유로 공사기간이 4분의 1이상 지연되었을 경우

2.    “갑”이 정당한 사유 없이 본 계약을 이행하지 않거나, 계약사항에 정한 협의에 불응하여 공사의 계속적인 수행이 불가능하다고 객관적으로 판단되는 경우

3.    기타 “갑”이 계약조건을 위반하여 약정목적을 달성할 수 없다고 객관적으로 판단되는 경우

③     제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계약이 해제 또는 해지된 때에는 “갑”은 을”로부터 차입한 제반 대여금과 기성부분의 공사금액 등을 포함한 “을”의 각종 투입금액을 정산하여야 한다.

④     제1항 및 제2항의 규정에 의한 계약의 해제 또는 해지로 인하여 손해가 발생한 경우에는 상대방에게 그에 대한 배상을 청구할 수 있다.

제25조(기성부분에 대한 손해책임)

①     건축시설의 기성부분에 대하여 “을”은 선량한 관리자의 주민 의무를 다하여 관리하여야 한다.

②     건축시설의 사용승인 전에 천재지변으로 인하여 건축시설의 기성부분에 손해가 발생한 경우 “갑” 과 “을”이 상호 협의키로 한다.

제26조(지체상금)

①     “을”은 계약서에 정한 공사기간 내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 매 지체일수마다 전체 공사금액에 대하여 대여금융기관의 연체요율을 적용한 지체상금을 “갑”에게 지급하기로 하되, 지체상금의 총액이 계약금액의 5/100를 초과한 경우에는 5/100로 한다.

②     제1항의 경우에 “갑”이 공사목적물중 일부를 인수한 때에는 그 부분에 상당하는 금액은 지체상금 대상금액에서 공제한다.

③     제2-조 각호의 1에 해당하는 사유 및 “을”의 귀책사유가 아닌 사유로 인해 공사가 지연되었을 때에는 그 해당일수에 대해서는 지체상금이 면제된다.

[제 6장 사용승인 및 입주 등]

제27조(사용승인)

①     “을”은 관계법령 및 관할 지방자체단체장이 승인한 설계도서 , 계약서 등의 기준에 의거 공사를 완료하였을 경우 공사감리자의 확인을 받아 준공인가신청 예정일로부터 7일 이전에 준공인가의 신청에 필요한 구비서류를 “갑”에게 제출하여야 하며, “갑”과 “을”은 협의하여 관할 지방자치단체장의 준공(임시사용승인을 포함하며 본 계약서에는 전부 이와 같다)검사 및 입주자 사전점검을 실시한다.

②     관할 지방자치단체장의 준공인가증을 받음과 동시에 하자보수 및 의무관리 등 주택법에서 정한 사항을 제외하고는, “을”은 건축시설의 시공에 대한 의무를 다한 것으로 본다. 그러나, “갑”의 귀책사유로 사용승인이 지연되는 경우에는 “을”이  “갑”에게 사용승인 신청에 필요한 구비서류의 제출을 통보한 날에서 14일이 경과한 날로부터 사용승인과 상관없이 “을”의시공의무가 완료된 것으로 본다. 

 제28조(건축시설의 인도)

①     “갑”은 사용승인을 득한 날로부터 14일 이내에 공사 목적물을 인수하여야하며, 인수과정에서 공사 목적물을 보수하여야 할 사항이 있을 때에는 “갑”은 “을”에게 이를 통지하고 “을”은 지체없이 보수하여야 한다.

②     공사비와 사업추진경비 등의 미지급이 있을 경우에는 “을”은 완성된 건축시설에 대하여 인도거부 및 유치권의 행사를 할 수 있으며, 건축시설에 대한 보존등기 및 이전등기를 보류할 수 있다.

③     “을”은 본 건축시설을 인도할 때까지 선량한 관리자로서의 주의와 의무를 다하여야 한다.

제29조 (입주등)   

①     입주기간이 확정되기 전에 미리 “갑”과 “을”은 협의하여 입주예정 30일전까지 구체적인 입주예정 개시일자 및 입주기간(30일 이내)을 지정하여 계약자 등에게 통지하기로 하며, “을”은 입주 시 필요서류 및 홍보용 각종 자료제작등 각종 계획수립과 제반사항을 준비 및 확인한다.

②     “갑”과 “을”은 조합원이 입주하는 경우 부담금,이주비,연체료 등의 완납여부를 미리 확인하여야 하며, 이를 완납하지 아니한 자에게 “갑”은 “을”의 동의없이 입주를 허용하여서는 아니 된다. 단, 잔금을 장기 대출로 전환하는 세대의 경우는 입주시점에 “갑”과 “을”이 협의하여 조정하는 것을 원칙으로 하나 필요한 경우 대출관련서류를 제출함으로써 입주를 허가할 수 있게 한다.

③     제1항의 규정에 의한 입주개시일 이전에 발생한 본 공사목적물의 관리 및 유지등에 필요한 전기, 수도, 갓 , 난방 등의 요금은 “을”이 부담하고, 입주개시일 이후에 발생하는 제관리비(전기, 수도, 가스, 난방비 및 각 세대에 부과되는 공동관리비를 포함한다)는 다음 각호와 같이 처리한다.

    1.“을”의 부담 : 입주지정기간 중 각 세대의 실입주일 전에 발생한 제관리비

2.”갑”의 조합원 부담 : 입주지정기간 중 실입주일부터 발생한 제관리비 및   입주만료일 이후 발생한 제관리비

제 30  조 (분쟁 및 소송관할)

   1. 본 계약에 관하여 분쟁이 발생하는 경우에는 “갑”과 “을”이 합의하여 결정하되 합의가 이루어지지 않을 경우에는 관계법규에 의한다.

   2. 본 계약에 관한 분쟁을 관할하는 법원은 “서울중앙지방법원” 으로 한다.

제 31 조 (계약외의 사항)

      본 계약서상의 어구의 해석에 이견이 있을 때에는 “갑”과 “을”의 합의에 의하여 결정할 것을 원칙으로 하되, 원만한 합의를 이룰 수 없는 경우에는 건축법 및 관계법규, 상법, 일반 상관례, 민법, 조례 등에 따른다.

제 32 조 (채권의 양도)

      “을”은 본 공사의 이행을 위한 목적 이외에는 본 계약에 의하여 발생한 채권(공사대금청구권 등)을 제3자에게 양도하지 못한다.

제 33 조 (이권개입 금지)

      1. “갑”과 “갑”의 임원, 대의원 또는 조합원은 “을”의 시공과 관

        련하여 어떠한 이권에 대하여 청탁하거나 개입할 수 없다.

      2. “을”은 “갑”의 사업시행과 관련하여 “갑”의 공동이익을 해하는 어떠한 행위에도 개입할 수 없다.

 제 34 조 (계약의 갱신)

       관계법규의 개정 또는 정부의 정책사항 변경 등으로 인하여 본 계약의 변경이 필요할 시에는 “갑”과 “을”은 계약조건을 재합의 갱신할 수 

 있다.

     제 35 조 (계약의 효력)

           1. 본 약정서는 “갑”과 “을”이 서명, 날인함으로써 그 효력이 발생하며, “갑”의 대표자(조합장) 및 임원 변경과 “을”의 대표자 변경 등의 사유에 영향을 받지 아니한다.

           2. “갑”과 “을”은 필요시 본 가계약서에 의거 협의하여 변경계약을 체결하며, 최종 행위허가후 상호 협의하여 본계약을 체결한다.

3.이 가계약의 내용은 본계약 체결시 “갑”과 “을”의 합의하에 변 동될 수 있다.

    4.. 실시설계 도면에 따른 공사비 산정시 “갑”과 “을”의 최초 협상일로부터 30일 이내에 원만한 공사비의 합의가 이루어지지 않을 경우 본 가계약은 무효로 한다.

    5. 리모델링 조합이 설립되지 못하거나 또는 “을”이 시공사로 확정되지 못하는 경우 “을”은 “갑”의 조합원에게 어떠한 이유로도 대여금을 제외한 소요경비를 청구할 수 없다.                                                    

      제 36 조 (하자보증)

            “을”은 시공 상의 하자부분에 한하여 공사완료 후 주택법에 의거 하자보수의 책임을 진다. 단, 공사에 대한 하자가 천재지변 등 불가항력으로 인하여 발생하거나 “을”의 책임이 아닌 사유로 인하여 발생한 것일 때에는 “을”은 책임을 지지 아니한다.     

      제 37 조 (특약사항)

              기타 이 계약에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 “갑”과 “을”이 합의하여 별도의 특약을 정할 수 있다.

 이상이 공사도급(가)계약서의 내용이며 이하는 prince님의 계약서상의 중대한 문제(독소조항)라고 지적한 사항에 대한 답변입니다.

1. 공사도급(가)계약서의 5번 공사 도급 금액부분의 경우 총회인준이 안되면

   조합과 조합원에게 효력이 없다 로 해석하면 되며

   2. 제3조의 1항 본 공사의 계약금액은 설계, 시공 분리도급조건에 대한  지적

      은 입찰제안시 현대건설측의 제안서상에 기재된 내용이며, 마포 현대 아파

      트 리모델링 사업에 참여의향서를 제출한 대림산업, 현대산업개발, 대우건

      설등 타건설사의 경우도 설계와 시공 분리도급조건으로 계약한다고 합니

      다.                   

   3. 제3조 2항의 (8) 사업추진비 대여 금융비용이 제안서에는 50억 한도내에서

      무이자로 지원한다고 해놓고 공사단가에 포함되었다고 주장하셨는데 

      무이자지원이 확실합니다. 제11조 1항의 내용을 보면 “을”은 관계법규에

      따라 리모델링 조합 창립총회에서 “을”을 시공사로 인준할 경우 “갑”에

      게 본 사업의 시행을 위하여 아래와 같이 실제 소요되는 사업추진비를 총액

      5,000백만원 한도내에서 무이자 대여한다. 또 5,000백만원 초과 사업비에

      대하여는 100% 유이자 지원한다.(이때의 이자율은 공사비와 이주비의 이자

      율과 동일하게 한다)      11조 1항을 간과하셨거나 선동하기 위해 제3조 2

      항만 부각시킨 것으로 판단됩니다.

4.제3조 2항의 (12) 시공상 발생하는 민원처리비가 공사단가에 포함되었고, 제20조 1 항 5목 (다만, 공사와 관련된 민원의 발생은 “을”의 책임과 비용으로 처리한다.)을 트집삼아 (12) 시공상 발생하는 민원처리비를 “을”에게 부담시켜야 한다고 했는데 그 부분에 대한 명쾌한 답이 제1장 제2조 4항에 적시되어 있습니다. “을’은 본사업에 관하여 시공사자격으로 참여하되, “갑”의 모든 의결기관에서 의결권이 없으며, 시공을 직접 원인으로 하여 발생하는 사안에 한하여 민,형사상 책임을 지며, 조합내 발생하는 문제, 일조권, 조망권 등 기타 시공외 원인으로 발생하는 민,형사상의 책임은 “갑”이 진다.로 되어 있습니다.

5. 제2장 제9조 3항 “갑”은 거주자 이주를 계획된 일자에 완료하지 못하여 “을”의 공사시공이 불가능할 경우 “갑”및 “갑”의 조합원은 “을”이 본 사업을 위해 기 대여한 사업추진 경비와 이주비등 제 대여금에 대하여 대여 금융기관의 일반연체요율을 적용한 연체료를 “을”에게 지급한다. 단, 대여금 상환이 완료 되었을 경우에는 연체요율을 적용하지 않는다. 에서 일반연체요율을 적용하지 말고 우리 아파트에만 특별요율을 적용하라고 하셨는데 국내 건설사중 도급순위 10위이내의 어느 건설사에서도 그런 경우는 없다고 합니다. 은행권에서 정한 내용과 동일하므로 당연하다는 변호사의 유권해석이 있었습니다.

 6. 제11조 (사업추진비) 1항 (1) 조합운영비(조합설립전 : 300만원/월, 조합 설립후 : 800만원/월)에서 조합설립전의 300만원/월의 경우를 예로 들면서 (추진위에서 사용한 총지출액과 그 내역서를 제시할 것을 요구하여 prince님께 사본을 건네었슴) 추진위의 지출액이 300만원/월의 항목에 포함되는지 물으셨습니다. 6개월여동안 추진위에서 집행한 총액은 2007년 7월 9일현재 2,886,910원이며 세부항목별 지출내역은

        문구류: 117,500원

        사각직인:28,00원                                                  생수:16,000원                                                              

우편물 발송 및 환부료: 1,165,250원                          

설명회CD: 60,000원       

식대: 55,500원   

추진위회의시 음료수: 64,900원   

등기부등본: 22,700원      

전화가설비외:105,660원      

난방용석유: 19,000원   

회의장사용료(신촌교회2회사용료): 450,000원   

현수막,어깨띠: 748,000원   

기타(교통비,대형복사비,민원서류발급비):34,400원 입니다. 

상기한 금액은 조합설립후 조합운영비에서 별도로 정산 처리됩니다.

7.제11조 1항 (6) 컨설팅비용에 관하여 답변합니다. 리모델링을 추진하는 타 아파트의 추진위원회에서는 부족한 일손을 해결하기 위해 정비사업체의 도움을 받습니다. 정비사업체에 지불하는 컨설팅비용은 업체, 공사면적, 사용기간등에 따라 천차만별이나 재건축,재개발 사업단지의 경우 평당 약 25,000원에서 35,000원 정도로 파악하고 있습니다. 우리 아파트의 실정상 정비사업체의 도움을 받을 만큼의 여유가 없다고 판단한 추진위에서는 위원장과 총무가 발로 뛰고, 몸으로 부딪히며 그 비용을 절약하기 위해 노력하였습니다.    

8.제 13조 (채권보전) 제1항의  채권최고액을 채무금액의 130%에서 120%로 낮추자는 의견과 제2항의 대금에 대한 채권보전은 약속어음공증 및 금전소비대차계약서로 한다는 의견은 건설사와 협의하여 조정할 수는 있으나 채권자 입장에서 자신의 채권보전 업무를 잘 하려는 수단이기에 채권자 입장에서는 합당하다는 변호사의 의견이 있었습니다.      

9.제 19조(공사의 하도급) 전항을 삭제하자는 의견은 공사원칙을 무시하는 것으로, 실제 시공상 하도급 공사를 하였을 경우 대응 수단이 없는 상황을 초래할 수도 있고 또한 하도급공사는 법에서도 보장하는 공사방법입니다.         

10.제 22조(공사비의 조정)의 전항목의 삭제를 요구하였으나 (공사비 불변요구) 설명회 당일 현대건설에서 더 이상의 추가 공사비는 없다는 것을 약속 하였습니다. 그러나 계약후 착공시점이 언제가 될지도 모르는 상태에서 물가 변동에 따른 공사비 조정은 불가피한 측면이 있고, 착공후에는 물가변동에 따른 공사비 증감은 없는 것으로 한다는 내용이 제22조 1항에 기록되어 있습니다.         

11. 제 24조(계약의 해제 및 해지)의 계약의 해제 및 해지는 “갑’측만 할 수 있고 “을”은 못하게 하자는 의견은 불공  정 행위로 ‘갑”과 “을”의 계약체결함에 있어 구속과 해제등에 관한 권리 의무는 평등하게 규정 되어야합니다. 

이상이 Prince님과 그에 동조하는 분들께서 7월 8일 오후 3시에 질문하셨던 내용에 대한 답변입니다. 주민여러분께서 정확히 판단하시기 바라며, 자기가 확인하지 않았으면 전주민에게 대단한 피해(주민의 법적지위,주민의 재산권 침해)가 돌아 가는 것 처럼  말씀하셨는데 지금도 그 생각에 변함이 없으신지 궁금합니다.

[kim1]

이는 건설사 누구나 사용하는 공사비가계약서 양식으로 사용하는 그냥 표준계약서 양식이지요.본계약에서 수정 및 변경도 가능하구요.대기업건설사 출신 입주민이 명 분 거주하시는 것으로 아는데 의견있었으면 하네요.

[BlueCity]

다른 문서도 모두 공개하기를 청구하는 바입니다.

[BlueCity]

추진위를 의심해서가 아닙니다. 알고 싶어하는 주민들이 대다수이고 또한 알아야 할 권리가 있기 때문입니다.

[BlueCity]

본계약을 체결하면 효력발생은 가계약한 시점으로 소급합니다. 쉬운 길을 돌아갈 필요가 있을까요?

[황진하]

동의합니다. 일부만 공개되어군여.전 글쓰기권한도 없고...실명을로 바꾸는방법를 몰라서...

[송현규]

가계약서는 전혀 문제가 없다고 판단됩니다.가장 중요한 공사도급금액 역시 총회 인준으로 결정되므로 도대체 가계약중 무엇이 문제라는 건가요?

[파랑드리(한승원)]

황진하님... 일부만 공개되었다니요? 이 계약서 말고 가계약과 관련된 다른 계약서가 존재한단 말입니까? 정확한 답변 부탁드립니다. 그리고 만약 가계약 전문이 위의 것이 사실이라면 Prince님이 말씀하신 독소조항이라는 것이 과연 어떤 것인가요? 무엇이 "중대한 문제"이고 도대체 아찔한 순간이 무엇이길래 이 가계약의 철회로 마포현대아파트가 다시 살아나게 된건가요?

[도로시]

파랑드리님 말씀이 맞아요. 뭔 문제가 있다면 그 문제점을 요목조목 찍어 말씀해주세요. 그냥 흘러가는 구름 잡듯 말씀하지 마시구요~ 뭐가 문제인지 조차 모르는 사람들은 답답하기만 하네요

[salgua]

왜 계약이(아무리 가계약 이지만) 개인(추진위원장)과 개인(현대건설 대표이사)간 체결되는지요? 추진위원회와 현대건설 주식회사간의 계약이 되어야 하지 않나요?

[김현준]

단체(법인)간 계약에 있어서 단체의 대표자 명의로 항상 계약을 합니다. 이것은 가계약이든 본계약이든 마찬가지입니다. 이것은 대표자 개인끼리 맘대로 계약한다는 것이 아니라 각 단체를 대표하는 사람이 창구를 단일화하여 계약을 한다는 의미이므로 전혀 걱정 안하셔도 됩니다