스크랩 토지평가 매뉴얼 「현장분석 보고서」작성요령

[고상철]

부동산 투자에 있어 가장 큰 과제는 '평가評價'이다.

올바른 평가는 투자대상을 가늠하는 잣대로 지식과 경험을 바탕으로 객관적이고 현실적이어야 한다.

이론적 성찰과 물리적 현황을 철저하게 분석하여야 하고 가급적 대상지역의 거래와 경제동향도 파악해야 하기 때문에

때로는 고독감 마져도 느끼게 한다.

특히 토지투자에 있어서는 더더욱 그렇다.

아껴 모은 거액의 현금과 미개발의 '땅' 이라는 부동자산을 맞바꾸는 교환가치를 제대로 파악하지 못한다면,

다시 현금을 만드는 기간만큼 세월의 고초를 감내해야 하기 때문에 분석分析의 중요성은

아무리 강조해도 지나치지 않다.

지방의 토지시장에 한 획을 그은 정부가 바로 참여정부이다.

법률 · 용도지역의 통합과 세분화로 두리뭉실 했던 시장에 토지적성평가로 개별성을 부여했고

이는 곧 필지별로 가격의 차등을 가져왔다.

IMF 이후 재산증식에 목마른 국민의 기대심리에 정부기관과 공기업을 전국에 분산배치해 수도권에 집중된 인구를

지방으로 분산시킨다는 공약은 정책으로 이어졌고 투자심리에 불을 지폈다.

이 흐름에 편승한 대다수의 투자자들은 기대치에 못미치는 마이너스프리미엄으로 지금까지도 고통받는

실패한 투자자들이 양산 됐다.

공약과는 달리 임기 내에 이루어진 성과가 없었기 때문이다.

요즘 경매시장에 이런 시기에 실패한 전형의 물건들이 많이 나온다.

기획부동산에 속아서 산 도로없는 바둑판 염전이나 임야가 대부분인데 매매도 개발도 안되니 대출받고 날리는

마이너스 프리미엄의 부작용이 토지시장에도 등장한 것이다.

사실 많은 투자자들이 기본적인 지식마져도 없는 경우가 많다.

자신이 고수가 아니라면 이제는 지식과 경험을 쌓는것 이외에 서포터도 필요한 시기가 아닌가 한다.

든든한 지원세력은 보지 못한 부분을 일깨워 줄 수 있고 마음이 안정된 상태에서 '투자적격' 이라는

어려운 결정을 쉽게 내릴 수 있도록 도와 준다.

"남들 가니 나도 간다" 는 식의 투자가 아닌 확실하게 검증된 방식으로 가치를 분석하고

흔들림없는 안정된 투자 방법을 모색하기 위해 서포터의 한 사람으로서

여기 필자 본인의 방식으로 분석하는 밸런스 시트를 소개한다.

목표부동산은 일반매물이 아닌 법원경매로 나온 물건 중 2회 이상의 유찰로 나름 시세 대비 가격경쟁력이 있는

대전지방법원 서산지원에서 진행 중인 충남 당진의 한 개 물건을 분석해 보고자 한다.

감정가 20,600만원에 신건에서 25,100만원(122%-평당 38만원)으로 낙찰되었으나 대금 미납으로 유찰되어

70%가격에 재진행 되고 있는 착한 가격의 물건이다.

[토지 현장 분석보고서]

토지투자개요

위 치	충남 당진시 신평면 한정리 188 외 1필지(연접) 사건번호 2011 타경 14423
면 적	656 평(2,169㎡) (나)대지 82평, 전 574평
매 매 시 세	35~40만 원/평
상 담	투 자 목 적	순수투자
	투 자 자 금	약 15,000 만원(최저가 144,235,000원)
	투 자 시 기	2012. 8. 6 기일입찰
	현 재 운 용	은행예치

◎ 공법상 개발가치 분석표

1.용 도 지 역	계획관리지역(대)/생산관리지역(전). (12.5/87.5%)
2.용 도 지 구	해당없음
3.용 도 구 역	가축사육제한구역(일부제한)
4.도시관리계획	금천-매산간 지방도 확포장 공사 완료(30m 이격), 대한철강 지구단위개발 중.
5.도시계획시설	도로, 합덕-대산간 산업철도(예정), 당진-천안간고속도로 예정.
6.개발가능시설	용 도 구 분	국토법/령 및 관계법 허용 중분류 28종 중 23종 개발가능
	양 적 구 분
7.법정 건폐율	40%
8.법정 용적율	100% 이하
9.용적 제한요소	사 선 제 한	해당없음
	인 접 시 설	대한철강, 선진정공 등 중소기업 분포(반경 5km)
	진 입 도 로	콘크리트 포장도로( 3ｍ ) 접
10.지 목 분 석	지 목	대지 1필, 전 1필지
	용 도	단독, 근생, 빌라, 원룸 등
	변 경 성	주변 취락 형성으로 용도지역 변경 가능성 있음
11.평 가	활 용 성	기업근로자 증가로 인한 임대주택 활용성
	규 모 성	중 하
12.의 견	-투자적격 : 석문-송산-송악과 지역 중심 합덕을 연결하는 동선확보, 당진항만 진입도로 연결로 매산리, 부수리, 한정리 산업 및 물류기지에 대한 기대감 고조, 당진-천안간고속도로 신평IC 약 5km 지점. 철강산업단지 배후도시성격의 입지조건. 공법 상 규제 거의 받지 않음. ※ 유의사항 : 신건에서 낙찰 후 대금 미납으로 재진행 물건이며 특별매각조건(보증금 20%).유찰 사유 확인 요망. 농취증 필요함(미제출시 보증금 몰수)

◎입지 및 지역분석표

1.입지요소	토 지 자 체	형 태	직사각의 정방형 토지
		고 저	도로와 약 1m(생산관리 전)
		경 사	거의 없음.
		향	남서
		지 질	황토
		재 해 경 력	없 음
		자 연 요 소	기후와 풍토가 좋은 쾌적한 전원환경
	입 지 환 경	도 로	시도 13호선(12~15m)과 포장도 3m
		대 중 교 통	시내버스 통행
		인접지 상태	신평면사무소 인접(행정.쇼핑.의료.학교 약 4km)
		유사입지상태	기존취락 및 도시 인접
2.지역요소	배후지 규모	면사무소 인근 금천리, 거산리 일대 3000세대 이상 도시형성. 인구 11,000명 거주 및 외래 유입인구 증가 중
	배후지 용도	주거, 관광, 산업의 기능 복합
	배후지사이클	서해안고속도로 개통 이전 형성된 수도권 관문도시인 신평은 과거 형성된 지가가 조정기를 거쳐 침체기에서 회복기로 진입 중
3.환경요소	배후 대체지	송악IC 인근 복운리 이주단지 및 황해경자구역 송악지구
	SOC 정 책	평택당진항(당진 63%, 평택 37%) 항만진입도로 인근 부수리로 연결. 당진-천안간 고속도로 신평(운정)IC 약 5km 근접. 대산항연결 서해산업철도 한정리 통과 물류기지 예정. 서해안고속도로 송악IC 5km 거리
	사 회 요 소	귀농 인구 및 철강관련 기업종사자 대거 유입됨으로 주택임대사업 유망
	자 연 요 소	삽교호 함상공원, 매산리음섬포구(전국 12대 해양경관 선정), 당진8경 서해대교, 맷돌포구 약 3km, 토양, 기후, 강수량 좋으며 상수도 보급, 농업용수(삽교호) 풍부함.

분석방법 및 자 료

1.분석방법:기타 현황조사. 2025당진도시기본계획 및 관리계획, 당진친환경개발을 위한 업무처리지침 참고. 2.첨부자료:지적공부,현장사진, 2030 도시기본계획 개발계획도

◎경제성 분석표

투 자 수 익	직 접 수 익	연평균수익률	19.25% (자 료 1)
		추가상승가능률	90% (자 료 2)
		추가하락가능률	＊
		적용상승률	109%
		현재 토지가격	15,000만원(낙찰시)
		적 용 가 격	310,350,000원
투 자 비 용	토 지 대 금	15,000만원 (낙찰시 평당가 228,658원)
	취 득 세 제	대지 13,360,300×4.6% = 614,573원, 전 73,073,000×3.4% = 2,484,482 원 계 : 3,099,055 원
	보 유 세 제	종합토지세 : 전(0.7/1000) = 51,511원, 대지(2/1000) = 26,720원 계 : 78,231×3 = 234,694(3년)
	수 수 료	없음
	소 계	약 153,333,000원
C G （ 자 본 이 득 ）		약 157,017,000원

◎자료1.토지가격 연간상승률                                                                        단위: 평

구 분	2008 년	2009 년	2010 년	2011 년	2012 년	평 균
시 가	18만원	23만원	27만원	30만원	35만원
		27.7％	21.7％	11％	16.6％	19.25％
공 시 지 가	120,331원	132,893원	136,199원	142,480원	162,976원
		10.4％	2.5％	4.6％	14.4％	7.97％

◎자료2.추가상승 가능률（향후 3년 예상치）

상 승 재 료	예상상승률	비 교 근 거 （ 사 례 ）
당진-천안간고속도로 접근성 향상	현가의 100%	서해안고소도로 송악IC, 해미IC 지가동향
당진항 연계 물류기지 개발	현가의 100%	평택항 포승지구 지가 동향
송악경제자유구역	현가의 50%	당진 최대 경제적 파급효과
신평도시지역 개발	현가의 50%	당진읍 송산, 석문 택지지구 분양가 비교
신평지역 주택임대수요 증가	현가의 150%	송산, 석문, 송악지역 원룸부지 지가동향

◎자료3. 인근시세 조사표

구 분	유 사 경 쟁 재
위 치	신평면 금천리 180-1	신평면 한정리 137	신평면 운정리 35
용 도 지 역	도시지역 · 자연녹지	계획관리지역	생산관리지역
지 목	전	답	전
현 황	도로접 농경지	도로 접한 논	삽교호 인근 농지
면 적	1617평	975평	150평
주 변 환 경	취락 인접한 농지	전원 환경	삽교관광지
도 로	3m 도로	3m 포장도로	3m 포장도로
시 세 평 균	38만원/평	37만원	55만원
정 보 출 처	현지부동산중개업소	지주 매매의뢰	지주 매매의뢰

◎ 등기부등본 분석표

표 제 부 분 석	소 재 지 번	충남 당진시 신평면 한정리 188, 189-1
	지 목	대지 271㎡, 전 1898㎡
	면 적	656.12평(2,169㎡)
갑 구 분 석	소유권 형태	단 독 소 유	정 ** 단독
		공 동 소 유
	소유권 취득원인	매 매
	양 도 담 보	*
	이전소유권안정성	안 전
	매 매 예 약 여 부	없 음
	담 보 설 정 여 부	“
	처 분 제 한 여 부	“
을 구 분 석	담보물권 설정여부	“
	담보물권 잔존채무	“
	담보물권의 성격	“
	지상권의 기간	“
	지상권의 유무	“
	전세권의 유무	“
	임차권의 유무	“

종합의견서                                                                                                              귀하
개 요	내 용	신평면 한정리 188외 1필에 대한 투자분석
	의 뢰 인	님
	상 담 자	CFP ： 고 정 민
1. 공 법 상 분 석	-활용용도제한 거의없음..규모제한있음.개발가치 다소 높음 -단독,공동주택,제1,2종근생 등 국토부지정 중분류 28종중 23종   개발가능
2. 입 지 분 석	-고속도로 I.C에서 5㎞ 인접. 서울 강남까지 약 90km. 1시간 대 진입. -도시개발지역과 북, 남측으로 약 5km.. -주변 주거, 관광 및 산업Infra 충분하며 지속적 유입 중 - 신평면 한정리는 매산리와 더불어 송악IC의 접근성과 해안이   가까워 당진에서도 귀농/전원생활자들의 수요가 풍부한 지역임.
3. 경 제 성 분 석	- 향 후 3년 현 시가 대비 수익률 100% 이상 예상됨. - 현 감정가 대비 최저가 70%로 더 이상 유찰은 예상되지 않음. - 최저가와 유사한 가격으로 낙찰시 시가 대비 평당 12만원 이상은    수익률 확보됨.
4. 권 리 분 석	- 응찰자 본인 직접 재확인 요망.
종 합 의 견	- 자본이득(C/G)과 개발시 임대수익(I/G)을 동시에 노릴 수 있는   신평지역에서는 좋은 투자처로 손색 없음.(도로보상 평당 50만원)   응찰 적극추천!!
주 의 사 항	- 개발을 염두에 둔 실수요자는 대지의 비율이 낮으므로 토지 합병 및   형질변경에 따른 리스크(비용 및 건축 인허가 관련)관리 요구됨. - 단기 매매하지 않을 시 농지(전)에 대한 자경의무로 지역농민과의   임대차 및 농지은행에 임대수탁계약체결 필수.
2012년 7월 10일 상담자 CFP 고 정 민（ 서명 ）

랜드맵으로 본 지적과 위성지도

아래 사진에서 농작물을 심지 않은 농지가 본건임.

바로 맞은 편의 철강공장 공사현장.

약 3km 거리에 매산리 음섬포구 바다(서해대교와 맷돌포, 삽교호가 가깝고 해안도로 정비가 잘 돼있어 운동 및

산책에 좋음.

위 분석보고서는 참고용으로 본인이 직접 작성한 것이니 훗날 경매가 아닌 일반매물이라도 현장답사시 이 보고서의

매뉴얼에 입각해서 현장을 분석한다면 객관적 디테일을 경험할 수 있을 것이다.

(※ 본 분석보고서는 분석의 기준을 제시하는 하나의 단면이니 참고용으로 활용하시고 상기 물건에 대해서는 입찰자

본인이 직접 재차 확인하신 후 참여하시기 바랍니다.)

2012. 7. 12 카페지기 초원마루.

윈윈클럽/도시계획정보카페http://cafe.daum.net/windmill1179