재개발사업에 대한 올바른 이해와 의문점

[중후]

재개발사업에 대한 올바른 이해와 의문점(Q&A)

재개발 사업이란 무엇인가?

정비기반시설(도로,공원,상하수도등)이 열악하고, 노후 불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 사업대상지역에 따라 도심재개발/주택재개발/시장재개발/공장재개발등의 유형으로 나누어집니다.

구체적으로 주택재개발 사업이란 무엇인가요?

앞서 말씀드린 노후 불량주택지역을 개량하기 위한 재개발 사업으로 토지등소유자분들께서 조합을 구성하여 기존 건축물을 개량하는 사업을 말합니다. 개량의 방법에 따라 전면철거/수복/복합개발/주거정비등으로 분류되어 있으나 대다수 기존주택을 철거하고 공동주택을 건립하는 사업을 말합니다.(기본적으로 단독주택 재개발을 말 함)

토지등소유자가 조합을 구성한다고 했는데 구체적으로 누구를 말하는 것인가요?
(조합원자격에 관하여)

조합원은 도시및주거환경정비법 제18조에 의거 토지 및 건축물소유자, 또는 지상권자를 말합니다. 세입자는 조합원이 될 수가 없습니다. (주택재건축의 경우 : 건물과 토지를 별도소유시 자격없음)

재개발사업을 하려고 하면 가장 먼저 무엇을 해야 하나요?

기본계획이 수립되어 있을 경우 가장 먼저 가칭 추진위원회를 설립하여 관할구청의 승인을 얻어야 합니다. 정식승인을 얻기 위해서는 구역내 토지등소유자 총수의 1/10이상의 주민들로 구성된 추진위원을 모집하고, 토지등 소유자의 과반수(50%)이상에 대하여 추진위설립동의서와 인감을 징구하여 관할구청에 승인신청을 접수하여야 합니다. 추진위원회 승인을 득한 이후 정비구역지정을 통하여 사업구역 및 사업계획에 대해 결정이 이루어지고 난 후 조합을 결성하게 됩니다.

동의서를 징구 한다고 했는데 인감증명서가 꼭 첨부 되어야 합니까?

재개발사업에 필요한 동의서는 (도시및주거환경정비법 시행령제28조4항)

①추진위원회 설립동의서

②운영규정 동의서

③조합설립동의서

④대표자선임동의서(공유자에한함)

⑤정비구역지정동의서가 필요합니다.

그리고 각 동의서마다 소유권자의 인감증명서를 첨부하도록 명기한 것입니다. 따라서 인감증명서에 대한 우려가 있을지 모르나 이는 안심하셔도 되며 사업을 조속히 시행하기 위해서는 반드시 필요한 부분임으로 꼭 협조하셔야 합니다.(인감증명서는 행정관청에 제출함)

동의서를 해주고 나면 나중에 불이익을 받지 않나요?

과거 재건축사업이나 지주공동사업에 있어서 그런 예가 있었으나 재개발 사업의 경우 동의서는 구속력을 가지는 사항이 아니라 본인의 의사를 표현하는 수단입니다. 따라서 도시및주거환경정비법시행령 제28조3항에 의거 철회하고자 할 경우 항시 동의철회가 가능합니다. 즉 동의를 함으로서 불이익이 발생하지 않으나 분양기간까지 동참하지 않을 경우에는 조합원으로서 권리를 상실하게 됨으로 유의하여야 합니다.

재개발사업은 기간이 10년 이상 걸린다는데...?

과거 법개정 이전에는 추진위원회가 난립이 되고 동의서에 인감증명서가 첨부되어야 하는 점들에 대한 불신 등으로 사업이 지지부진 했던 것이 사실입니다. 그래서 어떤 현장의 경우 10년 이상 20년 정도 소요된 경우도 있었습니다. 그러나 현행 재개발사업의 경우 주민분들의 인식의 변화와 투명성이 증대되고 관할 구청의 적극적인 협조 등으로 기간이 많이 단축되어 실제 여러분들께서 힘을 한데 모은다면 수개월 내에 조합을 결성 할수도 있습니다.

재개발사업이 되면 보상은 어떻게 해주나요?

단독주택 밀집지역의 경우 일반적으로 개별필지의 가치가 다르고 개별소유 건축물의 상태 또한 상이함으로 대지평형에 일률적으로 보상평형을 결정짓지 못합니다. 따라서 법상 관리처분이란 방법을 도입하여 공정하게 개발이익을 환원하고 있습니다. 즉 종전 소유권리(토지,건축물등)를 감정평가하여 금액을 산정하고 그 산정된 금액에 개발이익율(비례율)을 적용한 금액만큼 권리가격이 형성되는 것입니다.

감정평가는 어떤 방법으로 어디서 감정을 합니까?

감정평가의 경우 2개 이상의 공인감정평가기관으로부터 평가를 받아 산술평균한 금액으로 평가방법은 종전재산평가법을 도입하여 시행하며, 사업시행인가일 시점에 이용사항,주변시세,현황 등을 고려하여 평가하게 됩니다. 또한 평가결과에 대해서 이의 제기가 가능하며, 이 경우 재평가를 실시토록 되어 있습니다.

예를 들어 대지30평에 건축물이 20평이 있다면, 추후 재개발에 따라 조합원 분양가 산정은 어떻게 예상되나요?

대지 및 건축시설에 대한 감정을 실시합니다. 그렇게 해서 대지감정가격과 건축물감정가격을 각기 산정하여 합산한 금액이 감정금액이 됩니다. 여기에 사업단지별 이익률 즉 비례율을 산정하여 감정금액에 비례율을 곱한 금액 즉 권리가액을 산출하고 이렇게 산출된 권리가액으로 아파트를 분양 신청하게 됩니다.

1) 평가

소유토지면적 x m2 당 평가금액(산술평균치) = 토지평가액
소유건물면적 x m2 당 평가금액(산술평균치) = 건물평가액
종전토지 · 건물평가액 = 감정가
2) 종전토지 및 건물평가액 X 개발이익비례율 = 권리가액

* 비례율 = 총수입- 총지출 / 종전토지 · 건물평가액 = ( )%

3) APT 세대당 분양가 (종후예상평가액)

4) 청산금 : APT세대당 분양가(3)-권리가액(2)=(부족액추가납부,잔여액지급)

국유지를 점유하고 있을 경우 어떻게 되나요?

국유지를 점유하고 있는 경우 해당 국유지는 점유자에게 우선 불하권이 주어지며, 국유지 이외에 다른 권리가 없는 분도 조합원 으로서의 자격이 있습니다. 불하 대상 국유지는 년 5~6%이자로 최장 20년 분할 납부하게 됩니다.

공유지분을 소유하고 있습니다. 동의방법과 분양권의 유무에 대해서...?

법상 공유지분자 수인을 1인의 조합원으로 인정하고 있으며, 동의를 하기위해서는 공유자 수인이 1인을 대표자로 지정하는 대표자선임동의서를 별도로 작성하셔야 합니다. 그렇다고 해서 공유지분자 수인에 대해 하나의 분양권만을 의미하는 것은 아닙니다. 분양대상은 도시및주거환경정비사업조례에서 규정을 하게 되는데 공유지분자라 하더라도 일정조건 이상이 되면 조합정관에 따라 분양대상을 각기 달리 해석되는 경우가 있음으로 자세한 사항은 조합측에 문의하시기 바랍니다.
(서울시의 경우 : 조례시행일 이전부터 구역내에 공유지분으로 소유한 경우로, 1세대의 공유지분 소유면적의 합계가 90평방미터 이상인 경우 별도의 분양권이 있음)

조합원은 로얄층에 갈수 있다는데 사실입니까?

일반적으로 그렇습니다. 조합원의 경우 일반분양에 우선하여 분양하게 되고 이 경우 조합총회에서 의결되는 범위(로얄층수 범위)에 한하여 추첨을 실시하게 되고 나머지 잔여세대에 대해 일반분양을 하게됩니다. 그러나 이는 조합원 전체의 의사와 사업여건에 따라 달리 결정될 수있는 여지가 있습니다.

주택을 2채이상 소유하고있을 경우 분양권은 몇 개 인가요?

도시및주거환경정비법에서는 재개발 사업지내 주택의 분양은 조합정관에 별도의 예외규정을 둘수도 있으나, 원칙상 1가구에 1개의 분양권만을 인정하고 있으며 나머지 금액에 대해서는 현금으로 지급됩니다.

지금 소유하고 있는 주택은 작지만 큰 평수를 분양 받고 싶은데요?

분양신청 방법은 본인의 권리가액이 결정이 되면 권리가액과 인접한 두 개의 평형 중 선택하시게 되어 있습니다. 즉, 권리가액이 2억원이라고 가정을 한다면
◦ 32평형의 조합원 분양가격이 1억 8천이라고 가정하고
◦ 38평형의 조합원 분야가격이 2억 2천이라고 가정할 때
본인의 권리가격이 2억원이기 때문에 32평형과 38평형 사이에 위치하게 됩니다. 따라서 32평형과 38평형 중 선택하시면 됩니다.

지금소유하고 있는 주택이 큰데 작은평수를 받고 싶을 경우?

가능합니다. 권리가액이하의 평형을 신청하시고 나머지 권리가액과 분양가격과의 차액은 현금으로 정산 받게 됩니다.

권리가액이나 보상가액은 언제 결정이 되나요?

관리처분인가 시점으로 실제 여러분의 주택을 철거하기 이전에 모든 내용이 공개되고 보상이나 분양에 대해서도 해당 인가권자(구청)의 결정이 난 후 철거하게 됩니다. 따라서 여러분들의 재산에 대한 평가, 사업성에 따른 수익률, 분양평형에 대한 부담금 및 정산액등 모든 것이 결정된 후에 비로소 철거가 시작되게 됨으로 과거처럼 허위사실에 현혹 될 수도 없으며, 안심하고 사업에 참여 하실 수 있습니다.

현금으로 전액 받고 싶은데요?

재개발사업에 있어서 현금으로 전액 보상 받는 것은 상대적으로 불리합니다. 왜냐하면 재개발 조합원의 지분의 경우 매매가 언제라도 가능하므로 일정시점이 되면 매매가격이 상승하여 현금청산 금액이상으로 형성되는 것이 통상적이며, 매입을 원하는 요구는 대다수 분양권과 관련되어 이루어지므로 조합원으로서 분양권을 득하는 것이 현명한 선택입니다. 그러나 굳이 현금 청산을 원하신다면 분양신청기간 내에 분양을 포기 하시는 분은 사업수익률을 감안하지 않은 감정금액 내에서 조합과 협의 매수를 통하여 전액 지급됩니다.

주택재개발에 의한 지역개발의 경우,
민간 개발업체(시행사)의 매입시행방식과 비교할 때 유리 한가요, 불리 한가요?

개발방식의 차이로 일반 시행업체의 매입사업 개발방식은 기본계획 예정지 주변의 소규모지역을 선정, 현 시세로 매입하여 2~3년후 아파트 등을 분양하는 지역개발 형식이나 개발에 따른 이익금은 전액 시행업자의 몫이며, 또한 이러한 개발방식은 도시기반시설을 무시한 난개발 형태이며 울산광역시의 기본계획수립 목적에도 역행하는 것으로 향후 인,허가에 어려움이 많을 것으로 예상됩니다.
* 주택재개발 사업은 울산광역시의 기본계획 예정지로 수립된 지역내 토지등을 소유한 주민들이 재개발조합을 결성한 후 자신 들의 토지와 건축물을 조합에 출자하고 조합원 각자의 재산가치에 대한 감정평 가에 의해 권리가액을 산정하여 신규아파트를 분양(조합원분양과 일 반분양)후, 일반분양분에 대한 개발이익금을 각자의 비례율을 적용하 여 배분하는 형식이며 개발여건에 따라 분담금이 발생하거나 추가로 현금청산이 가능함.

소유 토지 및 건축물에 압류,근저당,가처분 등이 설정되어 있는데 이를 해제하지 아니하고도 재개발사업이 시행될 수 있는지와 압류된 토지의 경우 조합원은 누가 되는가?

①도정법은 재개발사업의 시행으로 인하여 그 목적이 실행될 수 없는 소유권 이외의 권리자는 사업시행자에게 신고하도록 규정하고 있으 며, 종전 토지 및 건축물에 설정된 각종의 권리는 새로이 건축되는 토지와 건축물에 설정된 것으로 의제처리하고 있으므로 소유권 이외 의 권리를 정리하지 않거나 권리자의 동의 없이도 재개발사업을 추진 할 수 있으며,
②압류는 소유권에 관한 권리이나 압류된 경우에도 조합원을 소유권자 로 하며, 소유권자인 조합원이 새로이 등기되는 아파트에 압류가 전 사되므로 압류권자의 권리를 침해하는 일을 없습니다.

주택재개발조합 구성에 따라 재산권행사에 제한이 있는지요?

원칙적으로 매매를 제한하지 않고 언제든지 재산권행사가 가능하며 기존주택이 멸실되더라도 분양권으로 대체되므로 언제든지 처분이 가능합니다. 단, 도정법은 등기이전의 제한에 관한 규정을 두고 있는데 분양처분고시 이후 보존등기가 있을 시까지로 제한하고 있으며 권리 의무에 대한 승계의 유효성을 규정하고 있으므로, 실제 종전의 토지나 건축물의 매매는 조합원의 명의변경의 방법으로 유효하게 시행되고 있습니다.

감정평가에 대한 불만이 있을 수 있는데 어떻게 해결하나요?

평가가격에 대한 이의는 감정평가업자 각각의 평가액이 30%이상 차이가 나는 경우와 토지의 이용상황이 잘못 적용된 경우 등 이를테면, 지목은 도로이나 실제로 대지로 사용하고 있는 경우에 대지가격으로 평가하지 아니하고 도로로 평가된 때에는 이의신청 등으로 재산정이 가능합니다.(평가시 목적물의 사실현황 및 공부현황,이용관계,수리여부등 많은 사항이 고려되어 평가됨)

조합원의 평형 및 동,층,호수 결정은 어떻게 이루어지나요?

조합원은 사업시행인가후 분양신청기간내에 분양신청을 하게 되어 있는데 분양신청시 본인의 희망평형을 신청하는 것이 전제요건이며 본인이 어떠한 평형을 희망한다 하여도 전체조합원의 희망과 재산가액을 전면 검토하여 평형을 결정하게 되며(권리가액 다액순이며 인접평형순임), 재개발사업은 지분제 사업방식의 재건축사업과 달리 몇 평을 받을 수 있는지는 관리처분계획이 확정되기 전에는 알 수 없고 분양 수입금의 증가나 사업제비용의 절감에 의하여 조합원의 이익이 높아질 수 있으며, 또한 층수는 관리처분 인가후 이주 및 착공신고등 일반분양이 끝난 뒤 동,호수 추첨을 하고, 이때 층수도 결정되며 조합원 총회의 결의나 감정평가의 결과에 따라 각 층별 분양가격의 차등을 둘 수 있습니다.

조합원 분양가와 일반분양가는 어떠한 차이점이 있나요?

①조합원분양가 : 조합원 아파트의 가격산정은 대지비 및 건축비와 사 업시행에 소요된 제반비용 등의 산출근거를 제시하여 지가공시 및 토 지등에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인 이상의 평가를 참작하여 결정되며, 재개발사업의 장기화(경험미숙등에 의한)와 공공시설의 설 치 및 조합의 방만한 운영으로 인한 경비부담의 가중 등이 조합원 아 파트의 분양가 상승요인으로 작용될 수 있습니다. ②일반분양가 : 주택 공급에 관한 규칙이 개정되면서 분양가격이 자율 화 되어 조합이 분양성을 고려하고 인근 아파트 시세를 참작하여 자 유로이 정할 수 있는바, 사업시행지역의 여건과 일반분양 세대수 및 시공사의 브랜드 인지도 등에 의하여 사업지별로 많은 차이가 날 수 있습니다.

이주비용은 누가 어떤 방식으로 지급 하나요?

조합원의 이주비는 토지를 담보로 시공사에서 대여 또는 보증하에 금융권의 대출금으로 조달하게 되는데 시공사 선정시 회사가 제시하는 조건과 사업성 및 시공회사의 자금력 등에 의하여 무이자로 대여 하며, 무이자 이주비 외에 추가로 대출 받고자 하는 조합원은 대출 한도 범위내에서 유이자로 이주비를 대여하는 방법으로 금액을 정하게 됩니다. 일반적으로 현재 거주하는 주택규모의 전세를 얻을 수 있는 정도의 금액이 합리적이며 과다한 이주비 대여는 결국 사업비의 증가를 가져오고 그만큼의 사업이익이 줄어드는 결과가 됩니다.(단,나대지와 동장이 발행하는 기존무허가건물 확인원이 없는 건축물의 소유조합원은 이주비 지급이 불가함)

시공회사(건설사)는 언제 누가 선정하며, 선정방식은 어떻게 하나요?

개정된 도정법에 따라 시공사는 추진위원회 단계인 사업초기단계에 선정하여 공동사업자 방식으로 사업추진이 가능하게 되었으며, 공개(일반)경쟁입찰 및 지명경쟁입찰의 방법으로 주민총회에서 투표로 선정됩니다.

시공보증이란 무엇인가요?

도시및주거환경정비법 시행 전에는 사업비가 조합원의 재산을 담보로 제공됨에도 불구하고 조합원의 분양주택이 분양보증대상에 포함되지 않아 시공사 부도시 조합원의 피해가 발생했었습니다. 이런 경우를 막기 위해 도시및주거환경정비법에서는 정비사업에 참여하는 시공사가 반드시 시공보증을 하도록 의무화하고 있습니다.

정비사업 전문관리업체는 어떠한 일을 해줍니까?

주민이 재개발사업을 추진함에 있어 비전문성으로 인하여 시행착오가 발생하여 사업추진에 어려움이 많아 이러한 문제들를 해결하기 위하여 일정한 자본과 자격요건을 갖추어 건설교통부에 등록한 정비사업전문관리 업자에게 대행과 자문을 하게함으로써 문제해결과 시행착오를 방지하도록 합니다.
*정비사업자 등록요건 : 자본금 10억원(법인:5억원)이상
◦건축사,도시계획건축분야기술사,이와 동등하다고 인정되는 특급기 술자 중 1인
◦감정평가사,공인회계사,변호사 중 1인
◦법무사,세무사 중 3인 등 5인이상의 인력을 확보하여야 함.
주택 재개발지역 지정고시 후 사업시행이 되지 않으면 어떻게 되나요?

도시및주거환경정비 기본계획에 대하여 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영합니다. 따라서 지금 현재 주택재개발 사업을 추진치 못할 경우 건축물의 노후화가 심화됨에 따라 주택공사가 주관하는 도시 서민층을 대상으로 한 주거환경개선사업에 의해 개발이 추진되어 구역내 주민의 재산가치에 손실이 예상됩니다.

관리처분이 정확하게 무엇입니까?

관리처분이라는 것은 조합원 분양신청기간이 종료된 후 기존의 건축물을 철거하기 전에 분양신청을 기초로 한 분양설계, 분양대상자의 주소, 성명, 분양 대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 종전의 토지, 건축물의 명세와 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격과 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원의 부담규모와 시기 등이 포함된 계획을 수립하여 30일 이상의 공람을 거쳐 시장,군수,구청장의 인가를 받는 것을 말합니다.

세입자 문제는 어떻게 처리하나요?

세입자의 경우 이주로 인한 주거안정을 위하여 일정요건에 해당하는 세입자의 경우 이주대책비를 지원하거나, 법상 임대아파트를 건립하도록 규정된경우에 한하여 임대아파트 입주권을 부여하도록 되어 있습니다.
①주거대책비(주거이전비) 보상기준
정비구역 지정 인가 고시일를 기준으로 3개월 이전부터 정비구역안 에 거주하는 것으로 주민등록상에 등재되어 있는 세입자를 대상으로 재정경제부가 고시하는 도시근로자4인가족 3개월 평균임금 수준이며
②임대주택의 입주기준
재개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 세입자로서 사업시행인가 고시일을 기준으로 3개월 이전부터 정비구역안에 거주하는 것으로 주민등록상 등제되어 있어야 하며, 사업시행인가 고시일(기준일)로 부터 임대주택 입주시까지 세대별 주민등록상에 부부 또는 직계존비 속으로 이루어진 세대로 세대원 전원이 무주택이어야 하고 주거대책 비를 지원받지 아니한 세대에 한 합니다
③세입자가 자녀일경우 : 주민등록상 세대주로 등재되어 있는 경우 가능 (세입자 자격부여)

조합구성 요건이 80% 주민 동의인데 20%내 미동의자는 어떻게 처리하나요?

분양 신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한자, 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자는 각각 해당된 날로부터 150일 이내에 토지, 건축 또는 그 밖의 권리에 대하여 감정평가금액으로 청산하게 됩니다.
*구역내 20%의 미동의자에 대해서는 조합이 정비사업시행을 위해 토지소유권을 확보하기 위한 수단으로 토지소유자의 의사에 반하여 소유권을 강제로 소멸시키는 것으로 국가 및 행정주체가 공공의 이익을 위하여 토지수용의 방법으로 사업을 추진합니다.

재개발 지역의 임대주택 의무비율이 20%범위 내에서 건설 하는데,
우리지역의 임대아파트 건축 비율 및 세입자 입주조건은 어떻게 처리하나요?

울산광역시의 조례는 주택 재개발사업지의 임대주택은 건설하는 주택 전체세대수의 8.5% 이상을 임대주택으로 건설하며, 임대주택의 15% 이상 또는 건설하는 전체세대수의 2.5% 이상을 40제곱미터 이하 규모의 임대주택을 건설하여야 합니다. 또한 전체세대수가 200세대 미만인 경우에는 임대주택을 건립하지 아니할 수 있습니다.

울산시 남구에 주택재개발지구, 주택재건축지구, 주거환경정비지구, 도시환경정비지구 등 총 몇개의 사업지구가 예정되어 있으며, 위와 같은 4가지의 차이점은 무엇입니까?

(총:36개 사업지)
주거환경개선사업
(사업수:4)
도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행 주택재개발사업
(사업수:17)
정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행
주택재건축사업
(사업수:10)
정비기반시설은 양호하나 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행
도시환경정비사업
(사업수:5)
상업,공업 지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위해 시행

주거환경정비구역으로 지정되면 지가 하락이 되는 이유가 무엇이며, 주택공사가 시행하는 공영개발이 이루어지는데 조합과 공영개발의 차이점은 무엇입니까?

주택 재개발사업은 지역주민이 조합을 구성하여 시행사로서 사업의 주체가 되며 모든 주민의 의견이 수렴되어 진행되는 주민 수익사업인 반면, 주거환경정비사업은 공영개발(주택공사,도시개발공사)등이 참여하여 사업지내 주민재산권을 일괄 수용하여 개발이 이루어지므로 지역주민들의 개발에 따른 수익 창출의 기대 및 의견반영이 어려우며 개발이익금은 주택공사 등의 수익으로 처리되고 또한,공영개발 사업지는 도시서민층이 집단으로 주거하는 지역이되어 시공사의 브랜드 인지도가 높은 아파트단지에 비해 탄력적인 가격상승이 어려울것으로 보입니다.

서울의 경우 왜 재개발지구로 지정을 원하며, 재개발지역으로 지정되면 지가가 상승합니까?

정비기반시설이 열악하고 노후불량 건축물이 밀집하여 주거환경이 개선되어 삶의 질을 향상 시키고자 지정되기를 원하는 경우도 있으나, 주택재개발로 인하여 소유하고 있는 종전 재산의 가치가 향후 재개발사업의 추진에 따라 자산의 가격상승이 다른 지역과는 차별화가 되어 나타남으로 서울의 경우 뉴타운 재개발 사업지등 구역내 지역주민들이 관할 행정관청에 민원을 제기하여 다른 지역보다 우선적으로 지정 되도록 요구하고 있습니다.

주택재개발 지역을 지정하는데 지역주민이 반대 및 이의 신청을 할 수 있는지요?

울산광역시는 도시계획전문가와 함께 재개발 기본계획을 수립해서 건설교통부에 정비구역지정을 신청하고, 건교부는 그 기본계획을 검토한 후 재개발이 필요한 지역으로 판단되면 재개발 기본계획을 승인해서 재개발지역으로 지정되며, 또한 일정 기간 동안 공람공고를 통하여 구역내 주민들에게 알려 주민들의 의견을 적극 반영하고 기본계획을 확정합니다. 이의가 있을 경우에는 도시계획심의위원회의 타당성 검토에 따른 의견수렴이 결정됩니다.

기존 근린생활 지역에서 장사 하시는 분은 상가분양시 어떠한 혜택을 주나요?

①건축물의 용도가 상가 또는 점포등 근린생활시설인 경우 구역내 신 축되는 상가(생활편익시설)의 분양권이 주어지며, 주택을 분양 받고 도 권리가액이 남는 경우 남은 금액이 구역내 신축되는 상가 최소면 적의 분양가액을 초과할 경우에도 본인이 원하는 경우 상가 분양권을 취득할 수 있음.
*점포를 소유한 조합원이 아파트 분양권을 취득한 경우에는 그 재산 가액이 위와같이 상가 최소분양금액을 초과한 경우에 한하여 상가분 양권이 있으며
②상가소유자가 직접 운영하는 점포에 대한 영업권보상에 관한 경우 현 행규정상 정관에 특별히 다르게 정하고 있지 않다면 상가조합원의 영업권에 대한 별도의 보상 규정이 없어서 영업권을 보상받지 못하 나, 현실적으로 조합원이 소유한 재산가치를 평가할 때 영업권보상의 내용이 포함되게 책정함으로 사실상 영업권 보상이 이루어짐.(단,상 가임차인의 경우에는 공익사업을 위한 토지등의 취득및손실보상에관 한법률이 적용되어 영업권보상을 받게되며, 상가조합원의 경우에도 분양신청을 하지 않아 토지가 수용되는 경우에도 영업권보상이 됨)

기본계획수립 예정지(신정8구역의 경우 42000평)안에서, 소규모 단위의 분할에 의한 시행사의 매입사업 추진이 가능한가요?

기본계획 확정 고시전에는 원칙상 가능할 수 있으나, 이는 분할된 구역의 토지등 건축물소유자들의 재산이 90%이상 매입이 완료되어야 가능하며, 울산광역시의 기본계획 입안자(시장) 입장에서도 도시정비기반시설 확충을 바탕으로 한 기본계획상의 전체대상 예정지의 주택재개발 사업을 우선적으로 선정할 것이 확실시 되며, 최근 소규모 시행사들이 각 시도의 기본계획 예정지내 개발이 될 만한 곳을 미리 선점하여 개발예정지 일대의 지주들을 상대로 동의서와 가등기를 미리 받아놓은 뒤 재개발조합 및 건설회사의 개발사업이 확정하면 비싼 값에 되파는 경우가 빈번하고 또한 높은가격에 토지를 팔면서 대토를 요구 하는등, 알박기 형태의 사업시행이 되고 있어 지역주민들의 각별한 주의가 필요하며 이러한 알박기식 매입은 사업기간의 지연과 금융비용의 과다 지출로 이어져 결국 지역주민에게 막대한 재산상의 손실를 초래합니다.

사업지내의 대형건물 이나 신축건물및 대형병원 등 재개발사업을 추진하는데 있어서 일부 반대가 예상되는데 어떤대책이 있는지요?

①사업지내 토지등소유자는 조합원 자격이 주어지나 일부 소유자 들의 반대가 있을 경우, 도정법은 사업시행인가의 조건으로 토지 및 건축 물 소유자 총수의 4/5이상과 소유면적의 2/3이상의 동의를 요건으로 하고 있는데, 이 요건만 충족하면 일부의 반대와 상관없이 재개발사 업은 시행되며
②재개발사업은 실체법인 공익사업을 위한 토지등의취득및보상에관한 법률과 절차법인 토지수용법이 적용되는 공공사업이므로 공익사업을 위한 토지등의취득및보상에 관한법률과 토지수용법에 의하여 조합 원의 토지를 수용할 수 있도록 규정하고 있는데 그 요건으로는,
◦분양신청을 하지 않은 자
◦분양신청을 철회한 자
◦분양대상에서 제외된 자로 하고 있으며,
③토지수용재결이 떨어지면 수용시기까지 조합은 공탁을 하면 토지의 소유권이 조합소유가 되므로 행정대집행법에 의한 대집행이나 조합이 소유권자로서 명도소송을 통하여 강제철거하게 됩니다.

재개발 구역내 종교시설이나 공공청사가 있는 경우 어떻게 처리되는가?

종교부지나 공용의 청사가 있는 경우 환지계획 또는 사업계획결정시 별도의 구획을 지정하여 토지를 제공하며, 건축을 하여 종전토지 및 건축물의 평가액과 사업시행후의 분양가액을 평가하여 차액을 징수 또는 지급하거나 현금으로 정산하여 지급합니다.

민간 개발업체가 제시한 매입가격이 현실적으로 재개발 조합에도 반영됩니까?

민간 개발업체가 제시한 매입가격은 물론 약간의 거품이 있겠으나 현시점으로 볼때는 시세라고 보고 향후 추진 단계마다 지가의 상승이 예상되므로 오히려 민간 개발업체의 현시세 거래 가격대비 향후 재개발 진행 방향에 따른 재산가치의 상승효과가 더 있다고 볼 수 있습니다

정비사업 전문관리업체와 민간개발업체(시행사)의 사업진행 방식의 차이점은 무엇입니까?

민간개발업체는 개인이나 시행업체가 사업지내의 토지 및 건축물소유자의 재산을 매입하여 자체적으로 사업시행후 개발수익금을 전액 시행업체 수익으로 가져가는 사업방식이며, 정비사업전문관리업체는 울산광역시의 기본계획이 수립된 지역의 주민들을 대상으로 조합을 구성하여 관 주도하에 재개발사업을 진행하며 재개발사업추진과 관련하여 전문적인 지식과 경험등 조합입장에서 경험이 풍부한 전문업체의 행정지원과 자문을 받아 사업을 시행함으로서 시행착오를 예방하고 성공적인 사업추진과 사업비 절감으로 조합원에게 이익을 가져다 주는 것 외에 시공사와 대등한 입장에서 협조와 긴장관계를 유지하면서 사업을 추진 할 수 있도록 하는 조합의 파출부 역할을 담당합니다.

2채 이상의 토지나 건축물이 있는 경우 매매나 증여를 할 경우 별도의 분양권이 있는지와 언제까지 하여야 하는지요?

①조합원 아파트의 공급은 1세대 1주택을 원칙으로 하고 있으므로 당 연히 이를 매각하거나 증여할 경우 별도의 분양권을 주는 것이 원칙 이나 정확하고 공정한 분양설계를 위하여 그 시기를 제한하고 있는데
②그 시기는 관리처분계획 기준일 이전이어야 하는데 관리처분계획 기 준일 이라함은 도정법의 기준에 의한 분양신청기간이 만료 되는 날을 말하는데 분양신청기간은 사업시행인가일로부터 30일이상 60일 이내로 조합이 정하는 기간을 말합니다.
상속시 상속인이 다수일때 분양권지급 여부와 상속예정자중 1명이 불명이어서 정식 상속절차를 밟지 못하고 있는 경우 처리방안은...?

①상속인이 다수일 경우 : 일종의 공유지분 형태로 소유하는 것 으로 서 분양권은1개임.
(조례시행일 이전에 토지를 분할한 경우 면적에 따라 분양권부여)
②상속 예정자가 불명일때 : 행불인 상속자에 대해 가출신고 후 대위 등기절차를 밟아야함.
* 대위등기 : 등기할 권리자가 등기를 하지 아니하였을 때에, 그 등기권리자에 대하여 일정한 권한이 있는자가 대신해서 등기를 신청하는 행위.

재개발사업을 추진중에 사업이 중단 되면 그 동안 사업에 쓴 비용은 누가 책임을 지나요?

재개발사업에 소요되는 비용은 크게 2가지로 나누어 볼 수 있는데 추진위원회 설립시부터 시공사 선정시까지 드는 비용이 있고, 시공사 선정시부터 입주시까지 드는 비용이 있는데 통상적으로 추진위원회설립 시점부터 시공사 선정시까지의 비용은 정비사업전문관리업체나 설계업자가 대여를 하고 시공사선정 이후에는 시공사에서 대여를 받아 사업을 진행하며, 추후 분양을 해서 분양금액이 들어올 때 그 분양 수익금에서 대여금을 갚는 방식으로 재개발사업을 진행하는데 실질적으로 사업이 어떠한 이유로 중단이 될 때 주민들에게 소요된 비용을 청구한다는 것은 현실적으로 불가능하며 또한 전문업체에서 사업을 진행 할 때는 사업에 대한 확신이 없이는 비용을 선 투입하지 않는다는 것을 감안하면 비용에 대해서는 걱정할 사항이 아닙니다.

주택 재개발사업 추진에 따라 예상 사업기간은 얼마나 걸리나요?

지역내 주민들이 재개발사업에 얼마나 많이 그리고 적극적으로 동참하느냐에 따라 사업기간을 단축시키는데 가장 중요한 사항이며, 최단시일로 기간을 예상해보면

①추진위 구성에서 부터 추진위설립동의서 50% 징구 및 승인시점과 시공사 선정시까지 약 8개월
②구역지정 및 사업계획수립 관련 업무를 수행하는데 약 6개월
③조합설립동의 80% 및 조합설립인가와 사업시행인가시 까지 약6개월
④조합원 분양신청 및 관리처분인가까지 약 6개월
⑤조합원 이주기간 약 5개월
⑥잔재물 처리기간(철거) 약 3개월
⑦착공에서 준공까지 약 30개월
⑧입주 및 청산에 약 3개월 정도이며, 토지등 소유자의 참여 여부에 따라 처음부터 이주기간까지 소요기간은 약 2년 5개월(29개월)이고 총 예상사업기간은 64개월로 년 수로는 약 5년 3개월 정도가 소요됩니다.

울산광역시의 주택재개발사업에 따른 아파트 평형별 건립비율은 어떻게 됩니까?

(울산광역시 도정법개정조례 제26조- 4:3:3) -2006. 1. 12.

①분양주택의 1세대당 규모는 전용면적기준 115평방미터 이하로 하며, 다만 종전의 주택규모가 전용면적 115평방미터를 초과하는 때는 전용 면적 165평방미터 범위안에서 종전 주택의 규모 이하로 건설합니다.
②건설예정 총세대수의 60% 이상은 전용면적 85평방미터 이하인 규모로 건설하고, 총건설 세대수의 30% 이상은 주택의 전용면적이 60평방미터 이하의 규모로 건설해야 합니다.
*①항의 주택규모별 공급비율은 구,군건축위원회의 심의를 거쳐 정비사업 유형별로 10% 범위안에서 조정할 수 있습니다.

주택 재개발 지역내 조합원과 세금과의 관계는?

1)양도소득세 : 도정법에 의한 관리처분계획에 따라 분양받은 아파트의 양도시 공사기간이 보유기간에 포함됩니다.
①재개발 사업시행 중 다른 주택을 취득 거주하다가 관리처분계획에 따라 취득한 주택으로 세대전원이 이사가는 경우 시행기간 중에 취득한 주택을 재개발 주택의 사용검사필증 교부일과 임시사용 승인일 중 빠른 날로 부터 1년이내 양도시 비과세 합니다.
②재개발주택을 먼저 양도시 비과세에서 배제하며
③재개발사업시행 중 주택이 철거된 경우 토지의 양도시 : 재개발을 시행중인 주택이 사업시행으로 철거된 경우(철거 당시 1세대 1주택 요건 충족시), 철거된 잔존 토지를 관리처분인가일 전에 양도하는 경우에는 비과세하나 관리처분인가일 후 동법에 의한 주택이 완성되기 전에 양도하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 과세합니다.
④재개발사업의 조합원으로 참여한 자의 주택 양도 : 재개발사업의 조합원으로 참여한 자가 관리처분 인가일, 사업계획승인일, 기존주 택철거일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 에는 양도세를 비과세 합니다.
⑤도시재개발법, 주택건설촉진법에 의하여 조합원으로 참여한 자가 사업시행기간 중에 다른 주택을 취득하여 거주하다가 동법의 사업계획에 따라 취득하는 주택으로 세대 전원이 이사하는 경우 보유기간의 제한을 받지 아니합니다.
⑥2주택 소유 중 1주택을 재건축할 경우 : 2주택을 보유한 세대가 재건축사업의 시행으로 그 재건축이 추진 중인 주택이 철거된 후 동법에 의한 사용검사 등을 받기전에 나머지 한 주택을 양도한 경우에는 주택이 양도일 현재 3년 보유시 비과세 합니다.
*위의 경우 사용검사를 받은 경우 그 검사 등을 받은 날로부터 2년 이내에 나머지 주택을 양도하는 경우 그 주택을 양도일 현재 3년 이상 보유시는 비과세합니다.
2)분양권(조합원지위)양도 : 재개발조합원(사업시행인가일 또는 관리 처분계획인가일 현재 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 갖춘자)이 조합을 통해 취득한 입주자로 선정된 지위(분양권)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 1가구 1주택 양도로 보아 비과세합니다. 이 요건을 갖추지 않은 사람이 조합원 지분을 양도하는 경우에는 양도세가 과세됩 니다.
3)주택 보유기간 계산 : 보유하던 주택이 재개발 아파트로 완공된 경우 보유기간은 종전주택 보유기간, 재개발 공사기간, 재개발아파트 보유기간을 모두 합산합니다.
4)사업시행 기간중 취득한 주택의 보유기간 특례 : 조합원(1가구1 주택에 한 함)이 사업기간 중 다른 주택을 취득, 1년 이상 거주하다가 사업시행계획(관리처분계획)에 따라 취득하는 재개발 아파트로 세대 전원이 이사하고 다른 주택을 양도하는 경우 보유기간에 관계없이 비과세 됩니다. 다만, 이때는 재개발 아파트의 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 다른 주택을 양도해야 합니다.
5)사업시행으로 인한 1가구 2주택 비과세의 경우 : 1가구 2주택인 상태에서 1주택이 사업시행으로 멸실된 상태에서 나머지 주택을 양도하는 경우 양도일 현재 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄으면 양도세가 비과세 됩니다. 1주택과 분양권을 보유하던 1가구가 아파트가 완공돼 1가구 2주택이 된 경우 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 재개발 아파트가 아닌 나머지 주택을 양도하는 경우 양도일 현재 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄으면 양도세가 비과세 됩니다.
6)취득세
①재개발 조합원의 취득세 납부는 관리처분에 의해 취득하는 토지 및 건축물은 취득세를 부과하지 않으나, 종전 부동산가액을 초과하여 청산금을 부과하는 경우 청산금에 상당하는 부동산에 대해 취득세를 부과합니다.(지방세법109조제3항)
②원조합원이 85평방미터 이하의 주거용 부동산을 취득할 경우 취득세가 면제됩니다.(서울특별시세감면조례제16조)

※ 용어 해설
‧ 정비구역 :정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정,고시된구역
‧ 정비사업 :재개발,재건축,도시환경정비사업,주거환경개선사업을총칭
‧ 정비기반시설 : 도로, 공원, 공동구 등 주민의 생활에 필요한 시설
‧ 공동이용시설 : 주민이 공동으로 사용하는 놀이터,마을회관 등
‧ 대 지 : 정비사업에 의하여 조성된 토지
‧ 주택단지 : 주택 및 부대,복리시설 등으로 조성된 일단의 토지
‧ 사업시행자 : 정비사업을 시행하는 자(조합 또는 지정개발업자)
‧ 분양대상자 : 분양신청을 하고 종전의 권리가 분양대상 기준에 합당한 자
‧ 분양기준가액 : 권리가액에 비례율을 적용한 금액
‧ 주거이전비 : 이주대책 대상 세입자에게 지급하는 지급금
‧ 이주비:공사중 타지역으로 이주하기위해 조합원에게 지급하는대여금
‧ 청산자 : 분양대상기준에 합당하지 아니하거나 분양신청을 아니한자
‧ 신발생무허가건물 : 1981년 12월 31일이후에 발생한 무허가건축물를 말하는 것으 로서 그 이전에 발생한 기존무허가건축물과 구분하여 조합원자격기준 등에 적용함. (단, 기존무허가건축물만 분양대상임)
‧ 지상권 : 타인의 토지위에 건축물(건물,공작물,수목 등)을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 물건.
*예를 들어 A의 땅에 B가 집을 지었을 경우 그 땅에 대한 B의 권리를 말함.(A:지상권설정자,B:지상권자)
*건물소유자에 대한 법률상 일종의 보호장치 임.
‧ 환 지 : 토지구획정리사업 등의 도시개발사업으로 인하여 기존의 땅이 도로나 공원등의 공공용지로 편입될 경우 대신 다른 부분의 땅을 받게 되는데, 이를 환지라고 하며 이때 정부 나 공공단체에서 지주의 땅을 매수하지 않고 원래의 땅과 조건이 비슷한 땅으로 환지하게 되는데 그 과정에서 줄어드는 토지의 비율을 감보율이라 한다.
*재개발사업에서 조합원 분양기준자격이 되는 “환지를 지정받는 자”의 경우, 현재 구역내에 소유하고 있는 땅이종전 구획정리사업 등으로 받은 환지일 경우, 조합원 분양권이 주어지는 기준에 관계없이 공동주택 분양권이 주어지는 것임.
‧ 권리가액 : 일부 조합원들이 자신들의 현 재산가치(거래가격기준)를 권리가액으로 생각하거나 그 수준 이상의 금액으로 권리가액을 인식하고 있으나, 이는 잘못된 것으로 조합원 권리가액이란, 재개발사업 전체의 개발이익과 각 조합원별 종전자산 등을 모두 고려하여 최종적으로 조합원의 종전자산에 대해 인정해주는 금액을 말한다. 재건축사업에서말하는 지분인정금액, 무상지분 금액과 비슷한 개념으로서 사업의 이익이 커질수록 조합원 권리가액은 높아짐.(例 : 인접한 2개의 재개발 현장내에 있는 동일한 기준의주택이 있을 경우 A현장이 B현장보다 용적율을 많이받거 나 기타사유로 일반분양 세대수가 많아 개발이익이 많다면, 현 재산가치가 비슷 하더라도 A현장내의 주택의 조합원 권리가액이 더 높게 나올 수 있슴)
‧ 비례율 : 재개발사업의 개발이익과 종전자산가치의 비율.
재건축사업의 무상지분율은 조합원의 대지지분에 대한 보상 비율을 말하는 것으로 서, 재개발의 경우 토지 및 건물의 자산에 대한 금액을 기준으로 하기 때문에 비례율을 적용하는 것임.

⊙ 세입자 주거대책비 계산방법

①주거대책비:도시근로자가구의 가구원수별 월평균가계지출비X 3개월
* 2004년 재경부발표 도시근로자 가구원수별 가계지출비
1) 2인 : \1,826,700
2) 3인 : \2,276,000
3) 4인 : \2,737,300
4) 5인 : \2,837,000
5) 6인 : \2,979,500
-1인의 경우 2인의 가계지출비에서 1인당 평균비용을 제외한 금액.
-6인 이상일 경우 6인의 가계지출비에서 1인당 평귬비용을 더한 금액.
* 1인당 평균비용 = (6인기준가계지출비- 2인기준가계지비)/4 = (2,979.5 - 1,826.7)/4 = 약 28만 8천원
* 계산에서
1) 4인 가구 : 2,737.3 X 3개월 = 약 821만 2천원
2) 1인 가구 : (2인 가계지출비 - 1인당 평균비용) X 3개월
= (1,826.7 - 288.2) X 3개월 = 약 461만 6천원
3) 8인 가구 : (6인가계지출비 + 1인당평균비용 X 2) X 3개월
= (2,979.5 + 576.4) X 3개월 = 약 1,066만 8천원
⊙ 동의자 수 산정방법(도정법시행령제28조)
①토지등 소유자의 동의는 다음 각호에 의한다.
1) 주택재개발, 도시환경정비사업의 경우
가.1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정.
나.토지에 지상권이 설정되어 있는 경우, 토지 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등 소유자로 산정.
다.1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으 로 산정 할 것. 다만, 도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비구역지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대하여는 종전 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이경우 동의여부는 이를 취득한 토지등소유자에 의한다.
2)주택재건축사업의 경우 소유권 또는 구분소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정한다.
3)추진위원회 또는 조합의설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한자는 추진위원회 또는 조합의설립에 동의 한것으로 본다.
4)토지등기부등본, 건물등기부등본, 토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등 소유자의 수 에서 제외한다.
5)추진위원회의 승인신청 전 또는 조합설립인가의 인가신청전에 동의를 철회하는 자는 토지등소유자의 동의자 수에서 제외한다.
다만, 조합설립인가 동의사항에 변경이 없는 경우에는 조합설립의 인가를 위한 동의자의 수에서 이를 제외하지 아니한다.
②토지등소유자의 동의(동의의 철회를 포함한다)는 인감도장을 사용한 서면동의의 방법에 의하며, 이 경우 인감증명서를 첨부하여야 한다.(외국인의 경우 동의서에 서명 및 외국인 등록사실 증명첨부)
*동의서 제출후 소유권 변동시 이전 소유자의 동의효력 인정여부 (도정법시행령 제28조제1항제3호) : 전소유자의 동의효력인정
◈ 관 련 법 규
‧ 도시및 주거환경정비법 - 기본법
‧ 건축법 - 건축허가 등
‧ 국토의 계획및 이용에 관한 법률 - 정비계획 및 구역지정 등
‧ 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 - 토지수용 등
‧ 국유재산법 및 지방재정법 - 국,공유지의 매수 관련
‧ 주택법 및 주택공급에 관한 규칙 - 주택의 공급기준 등

⊙ 나대지에 관하여
1)나대지 단독필지
재개발구역 중에 주택을 건축하기가 곤란하여 나대지로 존재하는 필지.(분양권,무주택자만 해당,이주비지급 불가)
‧ 서울시의 경우 : 30㎡~90㎡까지, 최소 면적단위가 30㎡이상. (단,90㎡이상이면 지목이 도로나, 유주택자도 분양대상자임)
‧ 인천시, 대전시 : 서울과 동일함(30㎡ ~ 90㎡).
‧ 부산시의 경우 : 20㎡ ~ 60㎡.
‧ 울산시, 대구시의 경우 : 20㎡ ~ 90㎡.
‧ 광주시의 경우 : 30㎡ ~ 60㎡.
*도로 90㎡미만소유자 :조합원분양권이 없으며 현금청산대임.
2)나대지 공유지분
① 서울시의 경우 : 조례시행일(2003년12월30일)이전에 공유자 각자가 90㎡이상 의 지분을 소유하고 있다면,
무주택과 다주택 소유여부와 상관없이 공유자 전원이 분양대상자임.
* 90㎡이상 : 서울,울산,인천,대구,대전
* 60㎡이상 : 부산,광주
② 분양권을 받을 수 있는 토지분할등기 시점(기준일)
- 조례시행일 이전 : 서울,광주
- 구역지정공람공고일 :서울,광주를 제외한 대부분의 지역
③ 단독, 다가구, 다세대의 기준
- 단 독 : 1주택을 1인이 소유하고 1세대가 거주(소유주는1인)
- 다가구:1주택을 1인이 소유하고 여러세대가 거주(소유주는1인)
- 다세대:1주택을 다수의 세대가 구분소유및 거주(소유주는다수)
*다가구주택을 공유지분으로 소유할 경우 분양권여부 :
1997년 1월15일 이전부터 공유하고 있는 경우, 공유 가구별 각각 분양권이주어짐.
*다가구 주택이나 단독주택을 다세대 주택으로 구분등기한 경우 :
조례 시행일 이전에 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한주택의 경우는 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 공급하거나,
임대주택을 공급할 수 있음.-세대전원이 무주택자 이어야함.
(부산/인천:서울과동일, 광주/대구:무조건 1가구인정, 대구/경기도:관련규정이없음)
* 기존무허가 건축물 :1981년12월31일이전 발생건물 - 분양권인정.
* 서울특별시 도시및주거환경정비조례 시행일 : 2003년 12월 30일
* 울산광역시 도시및주거환경정비조례 시행일 : 2004년 6월 10일, 개정일 : 2006년 1월 12일
* 부산광역시 도시및주거환경정비조례 시행일 : 2004년 2월 23일
* 인천광역시 도시및주거환경정비조례 시행일 : 2004년 7월 19일

재개발사업에 대한 올바른 이해와 의문점(Q&A)

재개발 사업이란 무엇인가?

정비기반시설(도로,공원,상하수도등)이 열악하고, 노후 불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 사업대상지역에 따라 도심재개발/주택재개발/시장재개발/공장재개발등의 유형으로 나누어집니다.

구체적으로 주택재개발 사업이란 무엇인가요?

앞서 말씀드린 노후 불량주택지역을 개량하기 위한 재개발 사업으로 토지등소유자분들께서 조합을 구성하여 기존 건축물을 개량하는 사업을 말합니다. 개량의 방법에 따라 전면철거/수복/복합개발/주거정비등으로 분류되어 있으나 대다수 기존주택을 철거하고 공동주택을 건립하는 사업을 말합니다.(기본적으로 단독주택 재개발을 말 함)

토지등소유자가 조합을 구성한다고 했는데 구체적으로 누구를 말하는 것인가요?
(조합원자격에 관하여)

조합원은 도시및주거환경정비법 제18조에 의거 토지 및 건축물소유자, 또는 지상권자를 말합니다. 세입자는 조합원이 될 수가 없습니다. (주택재건축의 경우 : 건물과 토지를 별도소유시 자격없음)

재개발사업을 하려고 하면 가장 먼저 무엇을 해야 하나요?

기본계획이 수립되어 있을 경우 가장 먼저 가칭 추진위원회를 설립하여 관할구청의 승인을 얻어야 합니다. 정식승인을 얻기 위해서는 구역내 토지등소유자 총수의 1/10이상의 주민들로 구성된 추진위원을 모집하고, 토지등 소유자의 과반수(50%)이상에 대하여 추진위설립동의서와 인감을 징구하여 관할구청에 승인신청을 접수하여야 합니다. 추진위원회 승인을 득한 이후 정비구역지정을 통하여 사업구역 및 사업계획에 대해 결정이 이루어지고 난 후 조합을 결성하게 됩니다.

동의서를 징구 한다고 했는데 인감증명서가 꼭 첨부 되어야 합니까?

재개발사업에 필요한 동의서는 (도시및주거환경정비법 시행령제28조4항)

①추진위원회 설립동의서

②운영규정 동의서

③조합설립동의서

④대표자선임동의서(공유자에한함)

⑤정비구역지정동의서가 필요합니다.

그리고 각 동의서마다 소유권자의 인감증명서를 첨부하도록 명기한 것입니다. 따라서 인감증명서에 대한 우려가 있을지 모르나 이는 안심하셔도 되며 사업을 조속히 시행하기 위해서는 반드시 필요한 부분임으로 꼭 협조하셔야 합니다.(인감증명서는 행정관청에 제출함)

동의서를 해주고 나면 나중에 불이익을 받지 않나요?

과거 재건축사업이나 지주공동사업에 있어서 그런 예가 있었으나 재개발 사업의 경우 동의서는 구속력을 가지는 사항이 아니라 본인의 의사를 표현하는 수단입니다. 따라서 도시및주거환경정비법시행령 제28조3항에 의거 철회하고자 할 경우 항시 동의철회가 가능합니다. 즉 동의를 함으로서 불이익이 발생하지 않으나 분양기간까지 동참하지 않을 경우에는 조합원으로서 권리를 상실하게 됨으로 유의하여야 합니다.

재개발사업은 기간이 10년 이상 걸린다는데...?

과거 법개정 이전에는 추진위원회가 난립이 되고 동의서에 인감증명서가 첨부되어야 하는 점들에 대한 불신 등으로 사업이 지지부진 했던 것이 사실입니다. 그래서 어떤 현장의 경우 10년 이상 20년 정도 소요된 경우도 있었습니다. 그러나 현행 재개발사업의 경우 주민분들의 인식의 변화와 투명성이 증대되고 관할 구청의 적극적인 협조 등으로 기간이 많이 단축되어 실제 여러분들께서 힘을 한데 모은다면 수개월 내에 조합을 결성 할수도 있습니다.

재개발사업이 되면 보상은 어떻게 해주나요?

단독주택 밀집지역의 경우 일반적으로 개별필지의 가치가 다르고 개별소유 건축물의 상태 또한 상이함으로 대지평형에 일률적으로 보상평형을 결정짓지 못합니다. 따라서 법상 관리처분이란 방법을 도입하여 공정하게 개발이익을 환원하고 있습니다. 즉 종전 소유권리(토지,건축물등)를 감정평가하여 금액을 산정하고 그 산정된 금액에 개발이익율(비례율)을 적용한 금액만큼 권리가격이 형성되는 것입니다.

감정평가는 어떤 방법으로 어디서 감정을 합니까?

감정평가의 경우 2개 이상의 공인감정평가기관으로부터 평가를 받아 산술평균한 금액으로 평가방법은 종전재산평가법을 도입하여 시행하며, 사업시행인가일 시점에 이용사항,주변시세,현황 등을 고려하여 평가하게 됩니다. 또한 평가결과에 대해서 이의 제기가 가능하며, 이 경우 재평가를 실시토록 되어 있습니다.

예를 들어 대지30평에 건축물이 20평이 있다면, 추후 재개발에 따라 조합원 분양가 산정은 어떻게 예상되나요?

대지 및 건축시설에 대한 감정을 실시합니다. 그렇게 해서 대지감정가격과 건축물감정가격을 각기 산정하여 합산한 금액이 감정금액이 됩니다. 여기에 사업단지별 이익률 즉 비례율을 산정하여 감정금액에 비례율을 곱한 금액 즉 권리가액을 산출하고 이렇게 산출된 권리가액으로 아파트를 분양 신청하게 됩니다.

1) 평가

소유토지면적 x m2 당 평가금액(산술평균치) = 토지평가액
소유건물면적 x m2 당 평가금액(산술평균치) = 건물평가액
종전토지 · 건물평가액 = 감정가
2) 종전토지 및 건물평가액 X 개발이익비례율 = 권리가액

* 비례율 = 총수입- 총지출 / 종전토지 · 건물평가액 = ( )%

3) APT 세대당 분양가 (종후예상평가액)

4) 청산금 : APT세대당 분양가(3)-권리가액(2)=(부족액추가납부,잔여액지급)

국유지를 점유하고 있을 경우 어떻게 되나요?

국유지를 점유하고 있는 경우 해당 국유지는 점유자에게 우선 불하권이 주어지며, 국유지 이외에 다른 권리가 없는 분도 조합원 으로서의 자격이 있습니다. 불하 대상 국유지는 년 5~6%이자로 최장 20년 분할 납부하게 됩니다.

공유지분을 소유하고 있습니다. 동의방법과 분양권의 유무에 대해서...?

법상 공유지분자 수인을 1인의 조합원으로 인정하고 있으며, 동의를 하기위해서는 공유자 수인이 1인을 대표자로 지정하는 대표자선임동의서를 별도로 작성하셔야 합니다. 그렇다고 해서 공유지분자 수인에 대해 하나의 분양권만을 의미하는 것은 아닙니다. 분양대상은 도시및주거환경정비사업조례에서 규정을 하게 되는데 공유지분자라 하더라도 일정조건 이상이 되면 조합정관에 따라 분양대상을 각기 달리 해석되는 경우가 있음으로 자세한 사항은 조합측에 문의하시기 바랍니다.
(서울시의 경우 : 조례시행일 이전부터 구역내에 공유지분으로 소유한 경우로, 1세대의 공유지분 소유면적의 합계가 90평방미터 이상인 경우 별도의 분양권이 있음)

조합원은 로얄층에 갈수 있다는데 사실입니까?

일반적으로 그렇습니다. 조합원의 경우 일반분양에 우선하여 분양하게 되고 이 경우 조합총회에서 의결되는 범위(로얄층수 범위)에 한하여 추첨을 실시하게 되고 나머지 잔여세대에 대해 일반분양을 하게됩니다. 그러나 이는 조합원 전체의 의사와 사업여건에 따라 달리 결정될 수있는 여지가 있습니다.

주택을 2채이상 소유하고있을 경우 분양권은 몇 개 인가요?

도시및주거환경정비법에서는 재개발 사업지내 주택의 분양은 조합정관에 별도의 예외규정을 둘수도 있으나, 원칙상 1가구에 1개의 분양권만을 인정하고 있으며 나머지 금액에 대해서는 현금으로 지급됩니다.

지금 소유하고 있는 주택은 작지만 큰 평수를 분양 받고 싶은데요?

분양신청 방법은 본인의 권리가액이 결정이 되면 권리가액과 인접한 두 개의 평형 중 선택하시게 되어 있습니다. 즉, 권리가액이 2억원이라고 가정을 한다면
◦ 32평형의 조합원 분양가격이 1억 8천이라고 가정하고
◦ 38평형의 조합원 분야가격이 2억 2천이라고 가정할 때
본인의 권리가격이 2억원이기 때문에 32평형과 38평형 사이에 위치하게 됩니다. 따라서 32평형과 38평형 중 선택하시면 됩니다.

지금소유하고 있는 주택이 큰데 작은평수를 받고 싶을 경우?

가능합니다. 권리가액이하의 평형을 신청하시고 나머지 권리가액과 분양가격과의 차액은 현금으로 정산 받게 됩니다.

권리가액이나 보상가액은 언제 결정이 되나요?

관리처분인가 시점으로 실제 여러분의 주택을 철거하기 이전에 모든 내용이 공개되고 보상이나 분양에 대해서도 해당 인가권자(구청)의 결정이 난 후 철거하게 됩니다. 따라서 여러분들의 재산에 대한 평가, 사업성에 따른 수익률, 분양평형에 대한 부담금 및 정산액등 모든 것이 결정된 후에 비로소 철거가 시작되게 됨으로 과거처럼 허위사실에 현혹 될 수도 없으며, 안심하고 사업에 참여 하실 수 있습니다.

현금으로 전액 받고 싶은데요?

재개발사업에 있어서 현금으로 전액 보상 받는 것은 상대적으로 불리합니다. 왜냐하면 재개발 조합원의 지분의 경우 매매가 언제라도 가능하므로 일정시점이 되면 매매가격이 상승하여 현금청산 금액이상으로 형성되는 것이 통상적이며, 매입을 원하는 요구는 대다수 분양권과 관련되어 이루어지므로 조합원으로서 분양권을 득하는 것이 현명한 선택입니다. 그러나 굳이 현금 청산을 원하신다면 분양신청기간 내에 분양을 포기 하시는 분은 사업수익률을 감안하지 않은 감정금액 내에서 조합과 협의 매수를 통하여 전액 지급됩니다.

주택재개발에 의한 지역개발의 경우,
민간 개발업체(시행사)의 매입시행방식과 비교할 때 유리 한가요, 불리 한가요?

개발방식의 차이로 일반 시행업체의 매입사업 개발방식은 기본계획 예정지 주변의 소규모지역을 선정, 현 시세로 매입하여 2~3년후 아파트 등을 분양하는 지역개발 형식이나 개발에 따른 이익금은 전액 시행업자의 몫이며, 또한 이러한 개발방식은 도시기반시설을 무시한 난개발 형태이며 울산광역시의 기본계획수립 목적에도 역행하는 것으로 향후 인,허가에 어려움이 많을 것으로 예상됩니다.
* 주택재개발 사업은 울산광역시의 기본계획 예정지로 수립된 지역내 토지등을 소유한 주민들이 재개발조합을 결성한 후 자신 들의 토지와 건축물을 조합에 출자하고 조합원 각자의 재산가치에 대한 감정평 가에 의해 권리가액을 산정하여 신규아파트를 분양(조합원분양과 일 반분양)후, 일반분양분에 대한 개발이익금을 각자의 비례율을 적용하 여 배분하는 형식이며 개발여건에 따라 분담금이 발생하거나 추가로 현금청산이 가능함.

소유 토지 및 건축물에 압류,근저당,가처분 등이 설정되어 있는데 이를 해제하지 아니하고도 재개발사업이 시행될 수 있는지와 압류된 토지의 경우 조합원은 누가 되는가?

①도정법은 재개발사업의 시행으로 인하여 그 목적이 실행될 수 없는 소유권 이외의 권리자는 사업시행자에게 신고하도록 규정하고 있으 며, 종전 토지 및 건축물에 설정된 각종의 권리는 새로이 건축되는 토지와 건축물에 설정된 것으로 의제처리하고 있으므로 소유권 이외 의 권리를 정리하지 않거나 권리자의 동의 없이도 재개발사업을 추진 할 수 있으며,
②압류는 소유권에 관한 권리이나 압류된 경우에도 조합원을 소유권자 로 하며, 소유권자인 조합원이 새로이 등기되는 아파트에 압류가 전 사되므로 압류권자의 권리를 침해하는 일을 없습니다.

주택재개발조합 구성에 따라 재산권행사에 제한이 있는지요?

원칙적으로 매매를 제한하지 않고 언제든지 재산권행사가 가능하며 기존주택이 멸실되더라도 분양권으로 대체되므로 언제든지 처분이 가능합니다. 단, 도정법은 등기이전의 제한에 관한 규정을 두고 있는데 분양처분고시 이후 보존등기가 있을 시까지로 제한하고 있으며 권리 의무에 대한 승계의 유효성을 규정하고 있으므로, 실제 종전의 토지나 건축물의 매매는 조합원의 명의변경의 방법으로 유효하게 시행되고 있습니다.

감정평가에 대한 불만이 있을 수 있는데 어떻게 해결하나요?

평가가격에 대한 이의는 감정평가업자 각각의 평가액이 30%이상 차이가 나는 경우와 토지의 이용상황이 잘못 적용된 경우 등 이를테면, 지목은 도로이나 실제로 대지로 사용하고 있는 경우에 대지가격으로 평가하지 아니하고 도로로 평가된 때에는 이의신청 등으로 재산정이 가능합니다.(평가시 목적물의 사실현황 및 공부현황,이용관계,수리여부등 많은 사항이 고려되어 평가됨)

조합원의 평형 및 동,층,호수 결정은 어떻게 이루어지나요?

조합원은 사업시행인가후 분양신청기간내에 분양신청을 하게 되어 있는데 분양신청시 본인의 희망평형을 신청하는 것이 전제요건이며 본인이 어떠한 평형을 희망한다 하여도 전체조합원의 희망과 재산가액을 전면 검토하여 평형을 결정하게 되며(권리가액 다액순이며 인접평형순임), 재개발사업은 지분제 사업방식의 재건축사업과 달리 몇 평을 받을 수 있는지는 관리처분계획이 확정되기 전에는 알 수 없고 분양 수입금의 증가나 사업제비용의 절감에 의하여 조합원의 이익이 높아질 수 있으며, 또한 층수는 관리처분 인가후 이주 및 착공신고등 일반분양이 끝난 뒤 동,호수 추첨을 하고, 이때 층수도 결정되며 조합원 총회의 결의나 감정평가의 결과에 따라 각 층별 분양가격의 차등을 둘 수 있습니다.

조합원 분양가와 일반분양가는 어떠한 차이점이 있나요?

①조합원분양가 : 조합원 아파트의 가격산정은 대지비 및 건축비와 사 업시행에 소요된 제반비용 등의 산출근거를 제시하여 지가공시 및 토 지등에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인 이상의 평가를 참작하여 결정되며, 재개발사업의 장기화(경험미숙등에 의한)와 공공시설의 설 치 및 조합의 방만한 운영으로 인한 경비부담의 가중 등이 조합원 아 파트의 분양가 상승요인으로 작용될 수 있습니다. ②일반분양가 : 주택 공급에 관한 규칙이 개정되면서 분양가격이 자율 화 되어 조합이 분양성을 고려하고 인근 아파트 시세를 참작하여 자 유로이 정할 수 있는바, 사업시행지역의 여건과 일반분양 세대수 및 시공사의 브랜드 인지도 등에 의하여 사업지별로 많은 차이가 날 수 있습니다.

이주비용은 누가 어떤 방식으로 지급 하나요?

조합원의 이주비는 토지를 담보로 시공사에서 대여 또는 보증하에 금융권의 대출금으로 조달하게 되는데 시공사 선정시 회사가 제시하는 조건과 사업성 및 시공회사의 자금력 등에 의하여 무이자로 대여 하며, 무이자 이주비 외에 추가로 대출 받고자 하는 조합원은 대출 한도 범위내에서 유이자로 이주비를 대여하는 방법으로 금액을 정하게 됩니다. 일반적으로 현재 거주하는 주택규모의 전세를 얻을 수 있는 정도의 금액이 합리적이며 과다한 이주비 대여는 결국 사업비의 증가를 가져오고 그만큼의 사업이익이 줄어드는 결과가 됩니다.(단,나대지와 동장이 발행하는 기존무허가건물 확인원이 없는 건축물의 소유조합원은 이주비 지급이 불가함)

시공회사(건설사)는 언제 누가 선정하며, 선정방식은 어떻게 하나요?

개정된 도정법에 따라 시공사는 추진위원회 단계인 사업초기단계에 선정하여 공동사업자 방식으로 사업추진이 가능하게 되었으며, 공개(일반)경쟁입찰 및 지명경쟁입찰의 방법으로 주민총회에서 투표로 선정됩니다.

시공보증이란 무엇인가요?

도시및주거환경정비법 시행 전에는 사업비가 조합원의 재산을 담보로 제공됨에도 불구하고 조합원의 분양주택이 분양보증대상에 포함되지 않아 시공사 부도시 조합원의 피해가 발생했었습니다. 이런 경우를 막기 위해 도시및주거환경정비법에서는 정비사업에 참여하는 시공사가 반드시 시공보증을 하도록 의무화하고 있습니다.

정비사업 전문관리업체는 어떠한 일을 해줍니까?

주민이 재개발사업을 추진함에 있어 비전문성으로 인하여 시행착오가 발생하여 사업추진에 어려움이 많아 이러한 문제들를 해결하기 위하여 일정한 자본과 자격요건을 갖추어 건설교통부에 등록한 정비사업전문관리 업자에게 대행과 자문을 하게함으로써 문제해결과 시행착오를 방지하도록 합니다.
*정비사업자 등록요건 : 자본금 10억원(법인:5억원)이상
◦건축사,도시계획건축분야기술사,이와 동등하다고 인정되는 특급기 술자 중 1인
◦감정평가사,공인회계사,변호사 중 1인
◦법무사,세무사 중 3인 등 5인이상의 인력을 확보하여야 함.
주택 재개발지역 지정고시 후 사업시행이 되지 않으면 어떻게 되나요?

도시및주거환경정비 기본계획에 대하여 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영합니다. 따라서 지금 현재 주택재개발 사업을 추진치 못할 경우 건축물의 노후화가 심화됨에 따라 주택공사가 주관하는 도시 서민층을 대상으로 한 주거환경개선사업에 의해 개발이 추진되어 구역내 주민의 재산가치에 손실이 예상됩니다.

관리처분이 정확하게 무엇입니까?

관리처분이라는 것은 조합원 분양신청기간이 종료된 후 기존의 건축물을 철거하기 전에 분양신청을 기초로 한 분양설계, 분양대상자의 주소, 성명, 분양 대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 종전의 토지, 건축물의 명세와 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격과 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원의 부담규모와 시기 등이 포함된 계획을 수립하여 30일 이상의 공람을 거쳐 시장,군수,구청장의 인가를 받는 것을 말합니다.

세입자 문제는 어떻게 처리하나요?

세입자의 경우 이주로 인한 주거안정을 위하여 일정요건에 해당하는 세입자의 경우 이주대책비를 지원하거나, 법상 임대아파트를 건립하도록 규정된경우에 한하여 임대아파트 입주권을 부여하도록 되어 있습니다.
①주거대책비(주거이전비) 보상기준
정비구역 지정 인가 고시일를 기준으로 3개월 이전부터 정비구역안 에 거주하는 것으로 주민등록상에 등재되어 있는 세입자를 대상으로 재정경제부가 고시하는 도시근로자4인가족 3개월 평균임금 수준이며
②임대주택의 입주기준
재개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 세입자로서 사업시행인가 고시일을 기준으로 3개월 이전부터 정비구역안에 거주하는 것으로 주민등록상 등제되어 있어야 하며, 사업시행인가 고시일(기준일)로 부터 임대주택 입주시까지 세대별 주민등록상에 부부 또는 직계존비 속으로 이루어진 세대로 세대원 전원이 무주택이어야 하고 주거대책 비를 지원받지 아니한 세대에 한 합니다
③세입자가 자녀일경우 : 주민등록상 세대주로 등재되어 있는 경우 가능 (세입자 자격부여)

조합구성 요건이 80% 주민 동의인데 20%내 미동의자는 어떻게 처리하나요?

분양 신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한자, 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자는 각각 해당된 날로부터 150일 이내에 토지, 건축 또는 그 밖의 권리에 대하여 감정평가금액으로 청산하게 됩니다.
*구역내 20%의 미동의자에 대해서는 조합이 정비사업시행을 위해 토지소유권을 확보하기 위한 수단으로 토지소유자의 의사에 반하여 소유권을 강제로 소멸시키는 것으로 국가 및 행정주체가 공공의 이익을 위하여 토지수용의 방법으로 사업을 추진합니다.

재개발 지역의 임대주택 의무비율이 20%범위 내에서 건설 하는데,
우리지역의 임대아파트 건축 비율 및 세입자 입주조건은 어떻게 처리하나요?

울산광역시의 조례는 주택 재개발사업지의 임대주택은 건설하는 주택 전체세대수의 8.5% 이상을 임대주택으로 건설하며, 임대주택의 15% 이상 또는 건설하는 전체세대수의 2.5% 이상을 40제곱미터 이하 규모의 임대주택을 건설하여야 합니다. 또한 전체세대수가 200세대 미만인 경우에는 임대주택을 건립하지 아니할 수 있습니다.

울산시 남구에 주택재개발지구, 주택재건축지구, 주거환경정비지구, 도시환경정비지구 등 총 몇개의 사업지구가 예정되어 있으며, 위와 같은 4가지의 차이점은 무엇입니까?

(총:36개 사업지)
주거환경개선사업
(사업수:4)
도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행 주택재개발사업
(사업수:17)
정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행
주택재건축사업
(사업수:10)
정비기반시설은 양호하나 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행
도시환경정비사업
(사업수:5)
상업,공업 지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위해 시행

주거환경정비구역으로 지정되면 지가 하락이 되는 이유가 무엇이며, 주택공사가 시행하는 공영개발이 이루어지는데 조합과 공영개발의 차이점은 무엇입니까?

주택 재개발사업은 지역주민이 조합을 구성하여 시행사로서 사업의 주체가 되며 모든 주민의 의견이 수렴되어 진행되는 주민 수익사업인 반면, 주거환경정비사업은 공영개발(주택공사,도시개발공사)등이 참여하여 사업지내 주민재산권을 일괄 수용하여 개발이 이루어지므로 지역주민들의 개발에 따른 수익 창출의 기대 및 의견반영이 어려우며 개발이익금은 주택공사 등의 수익으로 처리되고 또한,공영개발 사업지는 도시서민층이 집단으로 주거하는 지역이되어 시공사의 브랜드 인지도가 높은 아파트단지에 비해 탄력적인 가격상승이 어려울것으로 보입니다.

서울의 경우 왜 재개발지구로 지정을 원하며, 재개발지역으로 지정되면 지가가 상승합니까?

정비기반시설이 열악하고 노후불량 건축물이 밀집하여 주거환경이 개선되어 삶의 질을 향상 시키고자 지정되기를 원하는 경우도 있으나, 주택재개발로 인하여 소유하고 있는 종전 재산의 가치가 향후 재개발사업의 추진에 따라 자산의 가격상승이 다른 지역과는 차별화가 되어 나타남으로 서울의 경우 뉴타운 재개발 사업지등 구역내 지역주민들이 관할 행정관청에 민원을 제기하여 다른 지역보다 우선적으로 지정 되도록 요구하고 있습니다.

주택재개발 지역을 지정하는데 지역주민이 반대 및 이의 신청을 할 수 있는지요?

울산광역시는 도시계획전문가와 함께 재개발 기본계획을 수립해서 건설교통부에 정비구역지정을 신청하고, 건교부는 그 기본계획을 검토한 후 재개발이 필요한 지역으로 판단되면 재개발 기본계획을 승인해서 재개발지역으로 지정되며, 또한 일정 기간 동안 공람공고를 통하여 구역내 주민들에게 알려 주민들의 의견을 적극 반영하고 기본계획을 확정합니다. 이의가 있을 경우에는 도시계획심의위원회의 타당성 검토에 따른 의견수렴이 결정됩니다.

기존 근린생활 지역에서 장사 하시는 분은 상가분양시 어떠한 혜택을 주나요?

①건축물의 용도가 상가 또는 점포등 근린생활시설인 경우 구역내 신 축되는 상가(생활편익시설)의 분양권이 주어지며, 주택을 분양 받고 도 권리가액이 남는 경우 남은 금액이 구역내 신축되는 상가 최소면 적의 분양가액을 초과할 경우에도 본인이 원하는 경우 상가 분양권을 취득할 수 있음.
*점포를 소유한 조합원이 아파트 분양권을 취득한 경우에는 그 재산 가액이 위와같이 상가 최소분양금액을 초과한 경우에 한하여 상가분 양권이 있으며
②상가소유자가 직접 운영하는 점포에 대한 영업권보상에 관한 경우 현 행규정상 정관에 특별히 다르게 정하고 있지 않다면 상가조합원의 영업권에 대한 별도의 보상 규정이 없어서 영업권을 보상받지 못하 나, 현실적으로 조합원이 소유한 재산가치를 평가할 때 영업권보상의 내용이 포함되게 책정함으로 사실상 영업권 보상이 이루어짐.(단,상 가임차인의 경우에는 공익사업을 위한 토지등의 취득및손실보상에관 한법률이 적용되어 영업권보상을 받게되며, 상가조합원의 경우에도 분양신청을 하지 않아 토지가 수용되는 경우에도 영업권보상이 됨)

기본계획수립 예정지(신정8구역의 경우 42000평)안에서, 소규모 단위의 분할에 의한 시행사의 매입사업 추진이 가능한가요?

기본계획 확정 고시전에는 원칙상 가능할 수 있으나, 이는 분할된 구역의 토지등 건축물소유자들의 재산이 90%이상 매입이 완료되어야 가능하며, 울산광역시의 기본계획 입안자(시장) 입장에서도 도시정비기반시설 확충을 바탕으로 한 기본계획상의 전체대상 예정지의 주택재개발 사업을 우선적으로 선정할 것이 확실시 되며, 최근 소규모 시행사들이 각 시도의 기본계획 예정지내 개발이 될 만한 곳을 미리 선점하여 개발예정지 일대의 지주들을 상대로 동의서와 가등기를 미리 받아놓은 뒤 재개발조합 및 건설회사의 개발사업이 확정하면 비싼 값에 되파는 경우가 빈번하고 또한 높은가격에 토지를 팔면서 대토를 요구 하는등, 알박기 형태의 사업시행이 되고 있어 지역주민들의 각별한 주의가 필요하며 이러한 알박기식 매입은 사업기간의 지연과 금융비용의 과다 지출로 이어져 결국 지역주민에게 막대한 재산상의 손실를 초래합니다.

사업지내의 대형건물 이나 신축건물및 대형병원 등 재개발사업을 추진하는데 있어서 일부 반대가 예상되는데 어떤대책이 있는지요?

①사업지내 토지등소유자는 조합원 자격이 주어지나 일부 소유자 들의 반대가 있을 경우, 도정법은 사업시행인가의 조건으로 토지 및 건축 물 소유자 총수의 4/5이상과 소유면적의 2/3이상의 동의를 요건으로 하고 있는데, 이 요건만 충족하면 일부의 반대와 상관없이 재개발사 업은 시행되며
②재개발사업은 실체법인 공익사업을 위한 토지등의취득및보상에관한 법률과 절차법인 토지수용법이 적용되는 공공사업이므로 공익사업을 위한 토지등의취득및보상에 관한법률과 토지수용법에 의하여 조합 원의 토지를 수용할 수 있도록 규정하고 있는데 그 요건으로는,
◦분양신청을 하지 않은 자
◦분양신청을 철회한 자
◦분양대상에서 제외된 자로 하고 있으며,
③토지수용재결이 떨어지면 수용시기까지 조합은 공탁을 하면 토지의 소유권이 조합소유가 되므로 행정대집행법에 의한 대집행이나 조합이 소유권자로서 명도소송을 통하여 강제철거하게 됩니다.

재개발 구역내 종교시설이나 공공청사가 있는 경우 어떻게 처리되는가?

종교부지나 공용의 청사가 있는 경우 환지계획 또는 사업계획결정시 별도의 구획을 지정하여 토지를 제공하며, 건축을 하여 종전토지 및 건축물의 평가액과 사업시행후의 분양가액을 평가하여 차액을 징수 또는 지급하거나 현금으로 정산하여 지급합니다.

민간 개발업체가 제시한 매입가격이 현실적으로 재개발 조합에도 반영됩니까?

민간 개발업체가 제시한 매입가격은 물론 약간의 거품이 있겠으나 현시점으로 볼때는 시세라고 보고 향후 추진 단계마다 지가의 상승이 예상되므로 오히려 민간 개발업체의 현시세 거래 가격대비 향후 재개발 진행 방향에 따른 재산가치의 상승효과가 더 있다고 볼 수 있습니다

정비사업 전문관리업체와 민간개발업체(시행사)의 사업진행 방식의 차이점은 무엇입니까?

민간개발업체는 개인이나 시행업체가 사업지내의 토지 및 건축물소유자의 재산을 매입하여 자체적으로 사업시행후 개발수익금을 전액 시행업체 수익으로 가져가는 사업방식이며, 정비사업전문관리업체는 울산광역시의 기본계획이 수립된 지역의 주민들을 대상으로 조합을 구성하여 관 주도하에 재개발사업을 진행하며 재개발사업추진과 관련하여 전문적인 지식과 경험등 조합입장에서 경험이 풍부한 전문업체의 행정지원과 자문을 받아 사업을 시행함으로서 시행착오를 예방하고 성공적인 사업추진과 사업비 절감으로 조합원에게 이익을 가져다 주는 것 외에 시공사와 대등한 입장에서 협조와 긴장관계를 유지하면서 사업을 추진 할 수 있도록 하는 조합의 파출부 역할을 담당합니다.

2채 이상의 토지나 건축물이 있는 경우 매매나 증여를 할 경우 별도의 분양권이 있는지와 언제까지 하여야 하는지요?

①조합원 아파트의 공급은 1세대 1주택을 원칙으로 하고 있으므로 당 연히 이를 매각하거나 증여할 경우 별도의 분양권을 주는 것이 원칙 이나 정확하고 공정한 분양설계를 위하여 그 시기를 제한하고 있는데
②그 시기는 관리처분계획 기준일 이전이어야 하는데 관리처분계획 기 준일 이라함은 도정법의 기준에 의한 분양신청기간이 만료 되는 날을 말하는데 분양신청기간은 사업시행인가일로부터 30일이상 60일 이내로 조합이 정하는 기간을 말합니다.
상속시 상속인이 다수일때 분양권지급 여부와 상속예정자중 1명이 불명이어서 정식 상속절차를 밟지 못하고 있는 경우 처리방안은...?

①상속인이 다수일 경우 : 일종의 공유지분 형태로 소유하는 것 으로 서 분양권은1개임.
(조례시행일 이전에 토지를 분할한 경우 면적에 따라 분양권부여)
②상속 예정자가 불명일때 : 행불인 상속자에 대해 가출신고 후 대위 등기절차를 밟아야함.
* 대위등기 : 등기할 권리자가 등기를 하지 아니하였을 때에, 그 등기권리자에 대하여 일정한 권한이 있는자가 대신해서 등기를 신청하는 행위.

재개발사업을 추진중에 사업이 중단 되면 그 동안 사업에 쓴 비용은 누가 책임을 지나요?

재개발사업에 소요되는 비용은 크게 2가지로 나누어 볼 수 있는데 추진위원회 설립시부터 시공사 선정시까지 드는 비용이 있고, 시공사 선정시부터 입주시까지 드는 비용이 있는데 통상적으로 추진위원회설립 시점부터 시공사 선정시까지의 비용은 정비사업전문관리업체나 설계업자가 대여를 하고 시공사선정 이후에는 시공사에서 대여를 받아 사업을 진행하며, 추후 분양을 해서 분양금액이 들어올 때 그 분양 수익금에서 대여금을 갚는 방식으로 재개발사업을 진행하는데 실질적으로 사업이 어떠한 이유로 중단이 될 때 주민들에게 소요된 비용을 청구한다는 것은 현실적으로 불가능하며 또한 전문업체에서 사업을 진행 할 때는 사업에 대한 확신이 없이는 비용을 선 투입하지 않는다는 것을 감안하면 비용에 대해서는 걱정할 사항이 아닙니다.

주택 재개발사업 추진에 따라 예상 사업기간은 얼마나 걸리나요?

지역내 주민들이 재개발사업에 얼마나 많이 그리고 적극적으로 동참하느냐에 따라 사업기간을 단축시키는데 가장 중요한 사항이며, 최단시일로 기간을 예상해보면

①추진위 구성에서 부터 추진위설립동의서 50% 징구 및 승인시점과 시공사 선정시까지 약 8개월
②구역지정 및 사업계획수립 관련 업무를 수행하는데 약 6개월
③조합설립동의 80% 및 조합설립인가와 사업시행인가시 까지 약6개월
④조합원 분양신청 및 관리처분인가까지 약 6개월
⑤조합원 이주기간 약 5개월
⑥잔재물 처리기간(철거) 약 3개월
⑦착공에서 준공까지 약 30개월
⑧입주 및 청산에 약 3개월 정도이며, 토지등 소유자의 참여 여부에 따라 처음부터 이주기간까지 소요기간은 약 2년 5개월(29개월)이고 총 예상사업기간은 64개월로 년 수로는 약 5년 3개월 정도가 소요됩니다.

울산광역시의 주택재개발사업에 따른 아파트 평형별 건립비율은 어떻게 됩니까?

(울산광역시 도정법개정조례 제26조- 4:3:3) -2006. 1. 12.

①분양주택의 1세대당 규모는 전용면적기준 115평방미터 이하로 하며, 다만 종전의 주택규모가 전용면적 115평방미터를 초과하는 때는 전용 면적 165평방미터 범위안에서 종전 주택의 규모 이하로 건설합니다.
②건설예정 총세대수의 60% 이상은 전용면적 85평방미터 이하인 규모로 건설하고, 총건설 세대수의 30% 이상은 주택의 전용면적이 60평방미터 이하의 규모로 건설해야 합니다.
*①항의 주택규모별 공급비율은 구,군건축위원회의 심의를 거쳐 정비사업 유형별로 10% 범위안에서 조정할 수 있습니다.

주택 재개발 지역내 조합원과 세금과의 관계는?

1)양도소득세 : 도정법에 의한 관리처분계획에 따라 분양받은 아파트의 양도시 공사기간이 보유기간에 포함됩니다.
①재개발 사업시행 중 다른 주택을 취득 거주하다가 관리처분계획에 따라 취득한 주택으로 세대전원이 이사가는 경우 시행기간 중에 취득한 주택을 재개발 주택의 사용검사필증 교부일과 임시사용 승인일 중 빠른 날로 부터 1년이내 양도시 비과세 합니다.
②재개발주택을 먼저 양도시 비과세에서 배제하며
③재개발사업시행 중 주택이 철거된 경우 토지의 양도시 : 재개발을 시행중인 주택이 사업시행으로 철거된 경우(철거 당시 1세대 1주택 요건 충족시), 철거된 잔존 토지를 관리처분인가일 전에 양도하는 경우에는 비과세하나 관리처분인가일 후 동법에 의한 주택이 완성되기 전에 양도하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 과세합니다.
④재개발사업의 조합원으로 참여한 자의 주택 양도 : 재개발사업의 조합원으로 참여한 자가 관리처분 인가일, 사업계획승인일, 기존주 택철거일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 에는 양도세를 비과세 합니다.
⑤도시재개발법, 주택건설촉진법에 의하여 조합원으로 참여한 자가 사업시행기간 중에 다른 주택을 취득하여 거주하다가 동법의 사업계획에 따라 취득하는 주택으로 세대 전원이 이사하는 경우 보유기간의 제한을 받지 아니합니다.
⑥2주택 소유 중 1주택을 재건축할 경우 : 2주택을 보유한 세대가 재건축사업의 시행으로 그 재건축이 추진 중인 주택이 철거된 후 동법에 의한 사용검사 등을 받기전에 나머지 한 주택을 양도한 경우에는 주택이 양도일 현재 3년 보유시 비과세 합니다.
*위의 경우 사용검사를 받은 경우 그 검사 등을 받은 날로부터 2년 이내에 나머지 주택을 양도하는 경우 그 주택을 양도일 현재 3년 이상 보유시는 비과세합니다.
2)분양권(조합원지위)양도 : 재개발조합원(사업시행인가일 또는 관리 처분계획인가일 현재 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 갖춘자)이 조합을 통해 취득한 입주자로 선정된 지위(분양권)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 1가구 1주택 양도로 보아 비과세합니다. 이 요건을 갖추지 않은 사람이 조합원 지분을 양도하는 경우에는 양도세가 과세됩 니다.
3)주택 보유기간 계산 : 보유하던 주택이 재개발 아파트로 완공된 경우 보유기간은 종전주택 보유기간, 재개발 공사기간, 재개발아파트 보유기간을 모두 합산합니다.
4)사업시행 기간중 취득한 주택의 보유기간 특례 : 조합원(1가구1 주택에 한 함)이 사업기간 중 다른 주택을 취득, 1년 이상 거주하다가 사업시행계획(관리처분계획)에 따라 취득하는 재개발 아파트로 세대 전원이 이사하고 다른 주택을 양도하는 경우 보유기간에 관계없이 비과세 됩니다. 다만, 이때는 재개발 아파트의 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 다른 주택을 양도해야 합니다.
5)사업시행으로 인한 1가구 2주택 비과세의 경우 : 1가구 2주택인 상태에서 1주택이 사업시행으로 멸실된 상태에서 나머지 주택을 양도하는 경우 양도일 현재 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄으면 양도세가 비과세 됩니다. 1주택과 분양권을 보유하던 1가구가 아파트가 완공돼 1가구 2주택이 된 경우 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 재개발 아파트가 아닌 나머지 주택을 양도하는 경우 양도일 현재 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄으면 양도세가 비과세 됩니다.
6)취득세
①재개발 조합원의 취득세 납부는 관리처분에 의해 취득하는 토지 및 건축물은 취득세를 부과하지 않으나, 종전 부동산가액을 초과하여 청산금을 부과하는 경우 청산금에 상당하는 부동산에 대해 취득세를 부과합니다.(지방세법109조제3항)
②원조합원이 85평방미터 이하의 주거용 부동산을 취득할 경우 취득세가 면제됩니다.(서울특별시세감면조례제16조)

※ 용어 해설
‧ 정비구역 :정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정,고시된구역
‧ 정비사업 :재개발,재건축,도시환경정비사업,주거환경개선사업을총칭
‧ 정비기반시설 : 도로, 공원, 공동구 등 주민의 생활에 필요한 시설
‧ 공동이용시설 : 주민이 공동으로 사용하는 놀이터,마을회관 등
‧ 대 지 : 정비사업에 의하여 조성된 토지
‧ 주택단지 : 주택 및 부대,복리시설 등으로 조성된 일단의 토지
‧ 사업시행자 : 정비사업을 시행하는 자(조합 또는 지정개발업자)
‧ 분양대상자 : 분양신청을 하고 종전의 권리가 분양대상 기준에 합당한 자
‧ 분양기준가액 : 권리가액에 비례율을 적용한 금액
‧ 주거이전비 : 이주대책 대상 세입자에게 지급하는 지급금
‧ 이주비:공사중 타지역으로 이주하기위해 조합원에게 지급하는대여금
‧ 청산자 : 분양대상기준에 합당하지 아니하거나 분양신청을 아니한자
‧ 신발생무허가건물 : 1981년 12월 31일이후에 발생한 무허가건축물를 말하는 것으 로서 그 이전에 발생한 기존무허가건축물과 구분하여 조합원자격기준 등에 적용함. (단, 기존무허가건축물만 분양대상임)
‧ 지상권 : 타인의 토지위에 건축물(건물,공작물,수목 등)을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 물건.
*예를 들어 A의 땅에 B가 집을 지었을 경우 그 땅에 대한 B의 권리를 말함.(A:지상권설정자,B:지상권자)
*건물소유자에 대한 법률상 일종의 보호장치 임.
‧ 환 지 : 토지구획정리사업 등의 도시개발사업으로 인하여 기존의 땅이 도로나 공원등의 공공용지로 편입될 경우 대신 다른 부분의 땅을 받게 되는데, 이를 환지라고 하며 이때 정부 나 공공단체에서 지주의 땅을 매수하지 않고 원래의 땅과 조건이 비슷한 땅으로 환지하게 되는데 그 과정에서 줄어드는 토지의 비율을 감보율이라 한다.
*재개발사업에서 조합원 분양기준자격이 되는 “환지를 지정받는 자”의 경우, 현재 구역내에 소유하고 있는 땅이종전 구획정리사업 등으로 받은 환지일 경우, 조합원 분양권이 주어지는 기준에 관계없이 공동주택 분양권이 주어지는 것임.
‧ 권리가액 : 일부 조합원들이 자신들의 현 재산가치(거래가격기준)를 권리가액으로 생각하거나 그 수준 이상의 금액으로 권리가액을 인식하고 있으나, 이는 잘못된 것으로 조합원 권리가액이란, 재개발사업 전체의 개발이익과 각 조합원별 종전자산 등을 모두 고려하여 최종적으로 조합원의 종전자산에 대해 인정해주는 금액을 말한다. 재건축사업에서말하는 지분인정금액, 무상지분 금액과 비슷한 개념으로서 사업의 이익이 커질수록 조합원 권리가액은 높아짐.(例 : 인접한 2개의 재개발 현장내에 있는 동일한 기준의주택이 있을 경우 A현장이 B현장보다 용적율을 많이받거 나 기타사유로 일반분양 세대수가 많아 개발이익이 많다면, 현 재산가치가 비슷 하더라도 A현장내의 주택의 조합원 권리가액이 더 높게 나올 수 있슴)
‧ 비례율 : 재개발사업의 개발이익과 종전자산가치의 비율.
재건축사업의 무상지분율은 조합원의 대지지분에 대한 보상 비율을 말하는 것으로 서, 재개발의 경우 토지 및 건물의 자산에 대한 금액을 기준으로 하기 때문에 비례율을 적용하는 것임.

⊙ 세입자 주거대책비 계산방법

①주거대책비:도시근로자가구의 가구원수별 월평균가계지출비X 3개월
* 2004년 재경부발표 도시근로자 가구원수별 가계지출비
1) 2인 : \1,826,700
2) 3인 : \2,276,000
3) 4인 : \2,737,300
4) 5인 : \2,837,000
5) 6인 : \2,979,500
-1인의 경우 2인의 가계지출비에서 1인당 평균비용을 제외한 금액.
-6인 이상일 경우 6인의 가계지출비에서 1인당 평귬비용을 더한 금액.
* 1인당 평균비용 = (6인기준가계지출비- 2인기준가계지비)/4 = (2,979.5 - 1,826.7)/4 = 약 28만 8천원
* 계산에서
1) 4인 가구 : 2,737.3 X 3개월 = 약 821만 2천원
2) 1인 가구 : (2인 가계지출비 - 1인당 평균비용) X 3개월
= (1,826.7 - 288.2) X 3개월 = 약 461만 6천원
3) 8인 가구 : (6인가계지출비 + 1인당평균비용 X 2) X 3개월
= (2,979.5 + 576.4) X 3개월 = 약 1,066만 8천원
⊙ 동의자 수 산정방법(도정법시행령제28조)
①토지등 소유자의 동의는 다음 각호에 의한다.
1) 주택재개발, 도시환경정비사업의 경우
가.1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정.
나.토지에 지상권이 설정되어 있는 경우, 토지 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등 소유자로 산정.
다.1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으 로 산정 할 것. 다만, 도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비구역지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대하여는 종전 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이경우 동의여부는 이를 취득한 토지등소유자에 의한다.
2)주택재건축사업의 경우 소유권 또는 구분소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정한다.
3)추진위원회 또는 조합의설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한자는 추진위원회 또는 조합의설립에 동의 한것으로 본다.
4)토지등기부등본, 건물등기부등본, 토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등 소유자의 수 에서 제외한다.
5)추진위원회의 승인신청 전 또는 조합설립인가의 인가신청전에 동의를 철회하는 자는 토지등소유자의 동의자 수에서 제외한다.
다만, 조합설립인가 동의사항에 변경이 없는 경우에는 조합설립의 인가를 위한 동의자의 수에서 이를 제외하지 아니한다.
②토지등소유자의 동의(동의의 철회를 포함한다)는 인감도장을 사용한 서면동의의 방법에 의하며, 이 경우 인감증명서를 첨부하여야 한다.(외국인의 경우 동의서에 서명 및 외국인 등록사실 증명첨부)
*동의서 제출후 소유권 변동시 이전 소유자의 동의효력 인정여부 (도정법시행령 제28조제1항제3호) : 전소유자의 동의효력인정
◈ 관 련 법 규
‧ 도시및 주거환경정비법 - 기본법
‧ 건축법 - 건축허가 등
‧ 국토의 계획및 이용에 관한 법률 - 정비계획 및 구역지정 등
‧ 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 - 토지수용 등
‧ 국유재산법 및 지방재정법 - 국,공유지의 매수 관련
‧ 주택법 및 주택공급에 관한 규칙 - 주택의 공급기준 등

⊙ 나대지에 관하여
1)나대지 단독필지
재개발구역 중에 주택을 건축하기가 곤란하여 나대지로 존재하는 필지.(분양권,무주택자만 해당,이주비지급 불가)
‧ 서울시의 경우 : 30㎡~90㎡까지, 최소 면적단위가 30㎡이상. (단,90㎡이상이면 지목이 도로나, 유주택자도 분양대상자임)
‧ 인천시, 대전시 : 서울과 동일함(30㎡ ~ 90㎡).
‧ 부산시의 경우 : 20㎡ ~ 60㎡.
‧ 울산시, 대구시의 경우 : 20㎡ ~ 90㎡.
‧ 광주시의 경우 : 30㎡ ~ 60㎡.
*도로 90㎡미만소유자 :조합원분양권이 없으며 현금청산대임.
2)나대지 공유지분
① 서울시의 경우 : 조례시행일(2003년12월30일)이전에 공유자 각자가 90㎡이상 의 지분을 소유하고 있다면,
무주택과 다주택 소유여부와 상관없이 공유자 전원이 분양대상자임.
* 90㎡이상 : 서울,울산,인천,대구,대전
* 60㎡이상 : 부산,광주
② 분양권을 받을 수 있는 토지분할등기 시점(기준일)
- 조례시행일 이전 : 서울,광주
- 구역지정공람공고일 :서울,광주를 제외한 대부분의 지역
③ 단독, 다가구, 다세대의 기준
- 단 독 : 1주택을 1인이 소유하고 1세대가 거주(소유주는1인)
- 다가구:1주택을 1인이 소유하고 여러세대가 거주(소유주는1인)
- 다세대:1주택을 다수의 세대가 구분소유및 거주(소유주는다수)
*다가구주택을 공유지분으로 소유할 경우 분양권여부 :
1997년 1월15일 이전부터 공유하고 있는 경우, 공유 가구별 각각 분양권이주어짐.
*다가구 주택이나 단독주택을 다세대 주택으로 구분등기한 경우 :
조례 시행일 이전에 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한주택의 경우는 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 공급하거나,
임대주택을 공급할 수 있음.-세대전원이 무주택자 이어야함.
(부산/인천:서울과동일, 광주/대구:무조건 1가구인정, 대구/경기도:관련규정이없음)
* 기존무허가 건축물 :1981년12월31일이전 발생건물 - 분양권인정.
* 서울특별시 도시및주거환경정비조례 시행일 : 2003년 12월 30일
* 울산광역시 도시및주거환경정비조례 시행일 : 2004년 6월 10일, 개정일 : 2006년 1월 12일
* 부산광역시 도시및주거환경정비조례 시행일 : 2004년 2월 23일

[3반샘]

상세한 설명 감사합니다.

[청벽집]

고맙습니다

[장난감]

배우고 갑니다.