안녕하세요 박성호 변호사 입니다.
이번 포스팅에서는 상가임대차계약의 갱신 및 해지에 관하여 알아보는 시간을 갖겠습니다.
상가임대차계약의 갱신 및 해지에 대한 부분은 상가임대차계약과 관련하여 발생하는 분쟁들 중 가장 빈번하게 발생하는 분쟁 중 하나입니다.
상가건물은 임대차계약을 체결하는 목적이 영업을 위한 경우가 대부분이며,
영업을 하려면 그 용도에 따라 필요한 시설을 갖추거나 인테리어를 하는 등 상당한 비용과 노력이 들어갑니다.
따라서, 상당한 비용과 노력이 들어간 임대차계약이 짧은 기간 내에 해지된다면 임차인으로서는 많은 손해를 감수해야 할 것입니다.
이러한 임차인의 손해를 줄이고, 임차인의 불안정한 지위를 보호해주기 위해 있는 것이 상가건물 임대차보호법입니다.
상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여
상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위해 제정되었습니다.
상가건물임대차보호법은 위에서 언급한 상가임대차계약의 갱신 및 해지 분쟁에 대하여 임차인을 보호하기 위해
제10조에서 임차인의 계약갱신 요구권을 보장하고 있습니다.
아래에서는 임차인의 계약갱신 요구권에 대해 자세히 알아보겠습니다.
임차인의 "계약갱신 요구권"
계약갱신 요구권은, 계약 만료 6개월 전에서 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 임차인의 권리입니다.
임차인의 계약갱신 요구권은 임대차계약의 갱신 및 해지 분쟁이 발생하였을 때
임차인이 안정적으로 영업을 계속할 수 있도록 보호하기 위한 것으로, 상가건물 임대차보호법 제10조에서 규정하고 있습니다.
출처 : 국가법령정보센터
"계약갱신 요구권" 행사의 효과
임차인이 임대인에게 "계약갱신 요구권"을 행사하면 임대인은 정당한 사유가 없으면 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서는 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유에 대하여 구체적으로 규정하고 있습니다.
즉, 특별한 사정이 없는 이상, 임차인의 계약갱신 요구가 있으면 종전 임대차계약은 갱신된 것으로 봅니다.
만약, 임대인과 임차인 사이에 상가건물 임대차계약의 갱신 및 해지 분쟁이 발생하였다면,
임차인의 갱신 요구에 대하여 임대인이 부당하게 계약의 조건을 변경할 우려가 있기 때문에
이를 방지하기 위해 계약갱신 요구권의 행사에 따른 갱신은 종전 임대차계약의 조건과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다.
다만, 임대차계약은 일반적으로 그 기간이 수년으로 상당히 긴 기간이고, 계약기간 동안 부동산의 시세는 변동가능성이 있는 것이므로,
차임과 보증금을 일률적으로 종전 임대차계약과 동일하게 한다면 임대인에게 상당히 부당한 계약이 될 수 있어서
제10조 제3항에서는 제11조에 따른 범위 내에서 증감할 수 있도록 하여 임대인을 보호하고 있습니다.
임차인의 계약갱신 요구권 행사로 인해 갱신되는 임대차계약의 존속기간은 1년으로 보는데,
이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
임대차계약의 갱신요구로 인한 계약갱신은 최초의 임대차기간을 포함한 10년의 범위를 그 기간으로 하고 있어,
임차인으로서는 최대 10년을 보장받으며 안정적으로 영업을 할 수 있게 됩니다.
다만, 제10조 제2항에서 보장하는 10년의 기간은 2018. 10. 16.에 개정된 기간이므로,
개정 전 체결된 상가임대차계약에 대하여는 개정전 법률에서 보장하는 5년의 기간이 적용됩니다.
갱신요구권에 따른 임대차계약 갱신 기간의 적용에 관하여 부칙 <법률 제15791호, 2018. 10. 16.> 제2조에서는 "제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다."고 규정하고 있으므로,
내가 종전에 최초로 체결, 혹은 갱신한 계약의 갱신기간이 어느 법률의 적용을 받을지 잘 살펴봐야 합니다.
특히, 계약갱신 요구권은 그 행사기간 내에 행사하지 못하면 권리를 보장받을 수 없으니
행사기간을 잘 기억하고 기간에 맞춰 행사하는 것이 매우 중요합니다.
계약갱신 요구권"의 행사방법 : 내용증명 발송
상가건물 임대차보호법에는 임차인의 계약갱신 요구권의 행사 방법을 별도로 제한하고 있지는 않는데,
계약갱신 요구권은 행사 기간이 정해져 있고, 주로 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하였을 때 행사하는 경우가 많기 때문에
계약갱신 요구권을 행사하였음에도 임대인이 이를 부정하는 등 행사 여부에 대하여 분쟁이 있을 수 있습니다.
이러한 분쟁을 방지하고 계약갱신 요구권 행사를 명확하게 하기 위해서 저희 사무실에서는 의뢰인의 요청에 따라 "내용증명"을 발송하고 있습니다.
"내용증명"은 우편물의 내용인 문서를 등본에 의해 증명하는 제도로서, 증거보전을 위해 많이 사용됩니다.
위 사안의 경우, 임차인이 상가건물 임대차보호법의 계약갱신 요구권을 행사한다는 내용을 기재하여 발송한 내용증명을 통해
분쟁 발생시에 임차인이 계약갱신 요구권을 그 기간내에 행사하였음을 증명하기 위하여 "내용증명"을 이용할 수 있습니다.
내용증명은 임차인의 계약갱신 요구권 행사 외에도 전세금반환청구, 건물명도청구 등 많은 사건들에 이용되고 있습니다.
내용증명은 꼭 법률전문가를 통해야 하는 것은 아니며, 분쟁당사자 스스로 작성하여 발송할 수 있습니다.
그러나, 권리행사를 위해 꼭 포함하여야 될 내용이 무엇인지 잘 모르거나 구체적인 사실관계에 대한 충분한 법률 검토를 원하신다면
법률전문가와 상담 후 도움을 받아 작성하는 것이 더욱 효율적입니다.
[관련 성공사례]
저희 법률사무소는 상가임대차보호법이 개정되어, 임차인의 경우 최대 10년간 계약갱신요구를 할 수 있다는 점과 최장 만기 10년을 모두 채웠더라도 다른 세입자를 구하여 권리금을 회수할 수 있고, 이에 대하여 임대인이 협조를 하지 않았을 경우 권리금 상당에 대하여 임대인에 대하여 손해배상청구를 할 수 있다는 점을 근거로 하여,
10년 만기 임차인을 대리하여, 건물주로부터 6,750만원 상당의 권리금을 회수하는데 성공한 사례가 있습니다.
[상가권리금 회수 성공사례]
https://blog.naver.com/bearboy3/222631904433
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