중층 규제완화 혜택 많지만 매매시장 시큰둥

[세가지만트라]

재건축 소형 평형 의무비율 탄력 적용, 임대주택 의무비율 폐지, 법적 한도까지 용적률 확대 등 그동안 묶여 있던 규제가 대폭 풀리면서 재건축 추진 단지들의 움직임도 빨라지고 있다.

특히 서울 대치동 은마·청실과 압구정동 현대, 잠실동 잠실주공5단지 등 중층(9~15층)아파트의 재건축 사업이 탄력을 받게 됐다. 전용 60㎡ 이하 크기가 없는 이들 아파트는 소형 평형 탄력 적용과 용적률 상향 조정으로 사업성 악화가 해소된 때문이다.

재건축 단지 주민들의 기대감도 한껏 부풀고 있다. 잠실 주공5단지 한 주민은 "재건축 용적률이 높아지면 같은 땅에 아파트를 더 많이 지을 수 있어 일반분양 물량이 늘어나기 때문에 그만큼 수익성이 높아지고 가격도 오르지 않겠느냐”고 말했다.

대치동 은마나 잠실 주공5단지는 기존 주택형이 100㎡(30평형) 이상이어서 현행법상 소형 의무비율 기준이 사업 추진에 상당한 걸림돌로 작용했다. 현재 소형의무비율 기준을 적용하면 조합원이 주택 크기를 줄여 가야 해 재건축 자체가 어려웠던 것이다. 그러나 앞으로는 100㎡대 이상 중대형으로 재건축이 가능해지면서 사업 추진 동력을 얻게 됐다.

3종 주거지역에 있는 이들 단지는 현재 기본계획 용적률이 최대 210%로 묶여 있다. 기반시설 기부로 인센티브를 받으면 230% 정도가 가능하다. 3종 일반주거지역 용적률을 250%로 제한한 서울시 조례 때문이다.

하지만 앞으로는 이론적으로 300%까지 가능하다. 조례에 관계없이 국토계획법상 상한선(300%)을 적용하기 때문이다. 이 경우 주택 형을 늘려가거나 일반분양분이 늘어나 사업성도 크게 좋아진다. 이들 단지는 그동안 용적률 한계로 재건축해도 가구 수가 늘어나지 않는 이른바 ‘1대 1 재건축’이 적지 않았던 것이다. 이래 저래 이들 단지는 용적률 상향조정과 소형 의무비율 완화로 이중 혜택을 보게 된 셈이다.

이에 따라 중층 재건축 추진 단지들의 사업 추진에도 속도가 붙게 됐다. 재건축 초기 단지인 은마아파트와 잠실 주공5단지는 이달 말 정부의 안전진단 간소화 시행령이 공포되는 대로 안전진단을 신청한다는 계획이다.

은마아파트는 현재 4424가구에서 용적율 상향 등 새 기준을 적용하면 5070가구로 늘어난다. 646가구를 더 지을 수 있게 되는 것이다. 여기에 소형평형 의무비율이 85㎡ 이하를 60% 이상으로 탄력 적용키로 했기 때문에 60㎡ 이하 물량을 짓지 않아도 된다.

결국 현재 101~113㎡형을 소유한 주인들 입장에선 늘어나는 용적률에 맞춰 집을 넓힐 수 있을 뿐만 아니라 설령 집을 넓혀가지 않는다고 해도 종전 집 규모는 유지할 수 있게 되는 셈이다.

이 아파트 재건축사업 추진위원회는 4년 전 시공사로 선정한 삼성물산·GS건설 측에 사업계획안 재검토를 최근 의뢰했다. 삼성물산 건설부문은 설계사무소를 통해 용적률 상향 등 달라지는 제도를 적용한 새로운 설계안을 마련 중이다. 이를 토대로 조합과 시공사측은 본격적으로 사업을 다시 추진할 계획이다.

▲ 용적률 상향 등 정부의 재건축 완화로 재건축 사업이 재개될 것으로 보인다. 사진은 재건축을 추진 중인 대치동 청실아파트.

경기 풀려야 제 효과 볼 듯

압구정동 현대아파트도 용적률 300%까지 가능해 재건축 추진을 위한 숨통이 터진다. 업계에서는 늘어나는 용적률에 보금자리주택, 기부채납 등을 적절히 배분할 경우 50층 이상 초고층 건립도 가능할 것으로 보고 있다.

2003년 12월 추진위 승인을 받은 뒤 별다른 진전이 없었던 잠실주공5단지 역시 중대형 재건축이 가능해지면서 사업에 탄력을 받을 전망이다. 재건축 추진위는 연내 안전진단을 다시 신청할 계획이다. 이 단지는 2006년 3월 예비안전진단에서 유지 보수 판정을 받아 통과하지 못했다. 김우기 추진위원장은 “안전진단이 통과되면 내년 상반기에 조합설립 인가를 받고 하반기에 사업 승인을 신청할 수 있을 것"이라고 내다봤다.

중층으로 이뤄진 둔촌주공 3,4단지도 발걸음이 빨라졌다. 이들 단지는 2종 주거지역이어서 계획 용적률 190%에 기부채납 인센티브를 합쳐 220~230% 용적률을 받지만 규제가 완화되면 용적률을 250%까지 늘릴 수 있다. 인근 투데이공인 관계자는 "용적률 상향으로 사업성이 훨씬 좋아질 것"이라며 "상가 동의 문제가 관건이지만 내년 초 조합 설립 인가를 받는 데 큰 문제는 없을 것"이라고 전했다.

규제 완화의 훈풍 덕분인지 중층 단지에서는 급매물이 들어가고 매도 호가도 오름세다. 하지만 실물경기 위축 탓에 매수세가 따라붙지 않는다는 게 현지 중개업소 관계자들의 설명이다.

대치동 은마아파트 101㎡는 이달 들어 매도 희망가가 5000만원 가량 올라 8억5000만원~9억2000만원까지 뛰었지만 이 가격에 사려는 사람은 많지 않다.

인근 M공인 관계자는 "집주인들은 재건축 사업이 속도를 낼 것이란 기대감에 매물을 거둬들였지만, 매수자들은 오른 가격에 부담을 느껴 뒤돌아서는 경우가 많다"고 말했다. 송파구 잠실주공5단지 115㎡는 이달 초 10억원을 호가했으나 지금은 9억원 중반대로 내려앉았다. 송파공인 최명섭 사장은 “실물경기가 얼어붙어 매수 심리도 크게 위축된 상태”라고 전했다.

서울 중층(9~15층) 재건축 추진 단지 현황
위치		단지	가구 수	면적(㎡)	현재	사업 단계	시세(원)	문의(02)
					용적률(%)
강남구	삼성동	상아2차	480	78~161	143	정밀안전진단	78㎡ 6억2000만~6억6800만	548-8945
		홍실	384	102~179	193	조합설립인가	102㎡ 9억5000만~10억	542-0022
	청담동	삼익	888	115~177	179	조합설립인가	115㎡ 10억8000만~12억	542-0022
	압구정동	한양7차	240	118~152	184	조합설립인가	118㎡ 13억5000만~14억	545-4321
		은마	4424	101, 113	197	추진위	113㎡ 10억~11억	558-5333
	대치동	청실1차	1090	102~142	192	조합설립인가	142㎡ 15억~16억	569-5114
		청실2차	288	115, 161	195	조합설립인가	115㎡ 10억~11억	569-5114
서초구	잠원동	한신2차	1572	72~165	198	정밀안전진단	85㎡ 7억~8억	595-0045
	반포동	한신3차	1140	109~165	159	정밀안전진단	119㎡9억~9억2000만	594-0045
	잠원동	한신4차	1212	104~169	213	정밀안전진단	114㎡ 8억8000만~11억	594-4540
	반포동	삼호가든3차	424	118~195	193	정밀안전진단	145㎡ 12억~13억	596-8949
	서초동	무지개	1074	82~148	195	정밀안전진단	109㎡ 8억9500만~9억4000만	3471-7888
		우성1차	786	109~214	211	정밀안전진단	142㎡ 13억5000만~14억	3473-2288
		우성2차	403	109~171	194	정밀안전진단	109㎡ 8억9000만~9억4000만	3473-1980
		신동아1차	893	82~171	192	정밀안전진단	82㎡ 6억~6억4000만	3474-0055
송파구	풍납동	우성	495	68, 102	190	정밀안전진단	102㎡ 5억8000만~6억2000만	485-8988
	잠실동	주공5단지	3930	112~119	138	추진위	115㎡ 9억3000만~9억8000만	416-7373
	신천동	장미1차	2100	92~214	209	추진위	92㎡ 6억2000만~7억	414-2244
		장미2차	1302	92~152	209	추진위	109㎡ 7억2000만~8억	414-2244
		진주	1507	82~181	172	정밀안전진단	95㎡ 7억~7억5000만	412-0054
강동구	길동	신동아1차	444	62~112	176	추진위	92㎡ 4억7000만~5억	475-5020
		신동아2차	528	62~112	176	추진위	79㎡ 3억7000만~3억9000만	487-4411
		신동아3차	240	82~109	167	추진위	82㎡ 3억8000만~3억9000만	487-4411
	둔촌동	주공3단지	1480	76~112	259	정밀안전진단	102㎡ 6억5000만~7억5000만	488-4400
		주공4단지	2180	76~112	259	정밀안전진단	82㎡ 5억6000만~6억	483-4400
노원구	월계동	동신	864	79~115	192	추진위	79㎡ 2억8000만~2억9500만	975-8484
자료:각 단지 추진위·조합 및 부동산중개업계 종합