<p><span>안녕하세요!<br></span><span class="se_fs_T2"><b>남호이성주입니다.</b></span><span><br></span><span><br></span><span>미세먼지로 인해 밖을 나가실때는 늘 마스크 착용 잊지마세요!<br></span><span>기침도 많이 하고, 감기도 잘 걸리니 건강 잘 챙기세요!</span><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99A618425A61B5C51E" class="txc-image" width="510" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="12.png" exif="{}" actualwidth="510" id="A_99A618425A61B5C51E1C6D"/></p><p><span>오늘은 송파구 부동산 소장님과 대화한 것을 칼럼으로 쓰려 합니다.<br></span><span>★지역 소장님과 대화이니 그냥 편하게 보시길...<br></span><span><br></span><span>항상 일주일에 3~4번 정도 어딜 가더라도 부동산 사무실을 찾는 남호이성주입니다.</span></p><p><span><br></span></p><p><span><strong><span style="color: rgb(255, 255, 255); font-size: 24pt; background-color: rgb(255, 94, 0);">부동산은 생물입니다.</span><br><span style="font-size: 24pt;">현장에서 꼭 답을 찾아야 합니다</span></strong></span><span><strong><span style="font-size: 24pt;"><br></span></strong></span></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99EBEA455A61B65B36" class="txc-image" width="561" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="송.png" exif="{}" actualwidth="561" id="A_99EBEA455A61B65B36B00A"/></p><p><span><strong><span style="font-size: 24pt;">송파구 지도입니다.</span></strong></span></p><p><span><strong><span style="font-size: 24pt;">부동산 투자를 잘 하는 사람은?</span></strong></span></p><p><span><strong><span style="font-size: 24pt;">지도를 자주 봅니다.</span></strong></span></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99C3C6495A61B70025" class="txc-image" width="760" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="송11.png" exif="{}" actualwidth="760" id="A_99C3C6495A61B700251D69"/></p><p><span>오늘 어김없이 두 군데 부동산을 그냥 들어갑니다. <br></span><span>부동산을 수 년간 사무실에 방문하니 어떤 질문과 투자금 투자처는 항상 생각하고 들어갑니다.<br></span><span>어느 지역을 가더라도<span style="color: rgb(0, 0, 0); background-color: rgb(102, 232, 255);"> 현장 분위기</span>, 2018년 지역 소장님이 생각하는 투자생각 등을 얘기 나누며 교류합니다.<br></span><span><br></span><span>남호이성주는 지역부동산에 미시적으로 알게 되고, 소장님은 남호이성주를 통해 타 지역소식을 알게됩니다. 서로 서로 도움이 됩니다.</span></p><p><span><br></span></p><blockquote class="tx-quote5"><p><span>지금 부터 글을 적는건...<br>편하게 소장님과 대화 내용을 적어 보니..</span></p><p><span>반말이라도 이해하시길..^^<br>메모는 기억을 잊기 위해!</span><br></p></blockquote><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99AFC7425A61B5C61C" class="txc-image" width="1024" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="부1.png" exif="{}" actualwidth="1024" id="A_99AFC7425A61B5C61C5796"/></p><p><span>현장으로...<br></span><span>부동산 사무실로 들어갑니다.<br></span><span>부동산 소장님에게 부동산 분위기 물어봄!</span></p><p><br></p><p>★현장 소자님께서 생각하는 투자처를 알려주네요^^</p><p>물론 금액은 ㅎㄷㄷ입니다.</p><p><span><br><br>해당 관청에 알아보면 지하철 나오는 출입구 알려주지 않는다. 출입구에 따라 건물 가격이 엄청 달라지니...<br>그래서 공사업자에게 물어보니 위 화살표 방향으로 나올거라는 얘기(정확하지는 않지만..현장분위기 상)<br></span><span><br></span><span class="se_fs_T2"><b>9호선 하면 서울에서 </b></span><span class="se_fs_T2" style="background-color: rgb(255, 239, 76);"><b>황금노선</b></span><span class="se_fs_T2"><b>입니다.</b><br></span><span class="se_fs_T2" style="color: rgb(241, 47, 34);"><b>2호선, 9호선</b></span><span><br></span><span>이유는? 대기업과 서울 도심을 관통하는 노선입니다.</span><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/997ACC425A61B5C82B" class="txc-image" width="1024" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="부2.png" exif="{}" actualwidth="1024" id="A_997ACC425A61B5C82B0ABB"/></p><p><span>송파구는 3개의 상권이 있습니다.<br></span><span><strong><span style="color: rgb(255, 255, 255); background-color: rgb(255, 187, 0);">잠실신천 상권</span></strong>(지금은 잠실새내역으로 명칭이 변경되었습니다)<br></span><span><span style="color: rgb(255, 255, 255); background-color: rgb(255, 187, 0);">방이동 상권</span><br></span><span><span style="color: rgb(255, 255, 255); background-color: rgb(255, 187, 0);">엄마손백화점 상권</span><br></span><span>(엄마손백화점 상권이 죽었다가 헬리오시티가 2018년 12월 입주하면서 상권이 다시 활성화 될 거 같습니다.)<br></span><span><br></span><span style="background-color: rgb(255, 239, 76);"><b>송파헬리오시티</b></span><span> 9,510세대 가락시장에서 먹는것도 한 두번이니..엄마손 백화점 라인이 좋아지지 않을까?<br>지금은 많이 죽었다. 이주나가서 현재는 썰렁한데 앞으로 좋아질듯 하다.<br><br>구분상가는 없고, 다 통상가다.</span><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/993C01425A61B5C939" class="txc-image" width="1024" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="부3.png" exif="{}" actualwidth="1024" id="A_993C01425A61B5C939656C"/></p><p><span>또 미는 지역 </span><span style="background-color: rgb(255, 239, 76);"><b>거여동</b></span><span>이다.</span></p><p><span><br></span><span><span>공사하고 있다. 재건축<br>그담 북위례..<br>전체가 아파트 지을려고 재건축 추진<br>전체가 아파트 된다고 보면 된다.<br><br>여기가 아파트가 향후</span></span><span style="background-color: rgb(255, 239, 76);"><span style="background-color: rgb(255, 239, 76);"><b> 5~7년</b></span></span><span><span> 지나고 아파트가 들어서면...북위례까지 포함 되면 엄청나다.<br>위 지도만 봐도 </span></span><span style="color: rgb(241, 47, 34);"><span style="color: rgb(241, 47, 34);"><b>3000세대이다.</b></span></span><span><span><br>지금 보면 단독필지가 여기 뿐이다.<br>상가주택등 잘 보면 도움이 될듯하다.<br><br>급매물 투자금 12억 한달 월세 620만원! <br>코너땅 23억이고 보증금 8억!<br><br></span></span><span style="background-color: rgb(255, 239, 76);"><span style="background-color: rgb(255, 239, 76);"><b>12억이면 매입이 가능!</b></span></span><span><span> <br>대출은 많이 되지 않는다. 세대수가 많다. 건물이 20년이 되니 외관상 허점하고 노후되었다.<br>나중에 매입하게 되면 세입자 나갈때 마다 리모델링하면 수익률이 좋다.</span></span></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/9930D3485A61B88825" class="txc-image" width="762" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="송55.png" exif="{}" actualwidth="762" id="A_9930D3485A61B88825D79B"/></p><p><br></p><p style="text-align: left;"><span>이 건물 직접 건축을 함!(소장님께서 직접 핸드링 한 물건 소개)<br></span><span>과거를 알아야 현재 투자 타이밍을 알 수 있습니다.<br></span><span><br></span><span>소장님께서 방배동 서래마을 시행과 시공한 스토리를 얘기해 줍니다.</span></p><p style="text-align: left;"><span><br></span></p><blockquote class="tx-quote5"><p style="text-align: left;"><span>지하는 스튜디오 구하는 손님으로 넣고...<br>기종에 없이 설계를 함!<br>주차장은 머리를 썼다. <br>(인. 허가를 받기 위해 준비 한 후 위 화면처럼 사용)</span></p><p style="text-align: left;"><span>잔머리를 써서 옆에 앞 허가만 받고 이렇게 사용하게 씀!<br>지을때 평단가는 주택으로 지으면 평당500만원이다.(현재 공사비용)</span></p><p style="text-align: left;"><span>이때 지을 당시 상가주택을 짓는데 주택부분은 공사비는 전세로..<br>총 공사비 땅값하고 인.허가비용하고 설계비용 해서 총 비용 45억이 들어갔다. 1년 있다가 55억에 매도한 물건!</span></p><p style="text-align: left;"><span>55억 팔고 법인으로 처리! <br>기본적으로 디자인을 생각해서 지음<br>영화사 등~~ 들어옴</span></p><p style="text-align: left;"><span>중견기업으로 시공시작함!<br>6~10개월 공사기간<br>설계(서초동은 인.허가까지 3개월이 걸린다 꼼꼼하게) 서초동은 인.허가를 받기 위해 하나 더 본다. 그건...디자인검사 보고 허가를 준다<br>보통 완료까지 3개월 걸림</span></p><p style="text-align: left;"><span>작업을 빨리 하려고 기존 지주앞으로 계약을 한 다음 그 사람앞으로 허가를 신청하고 잔금날 설계 완주되는 날 잔금날에 정리하고 바로 착공들어간다(잔금치고)<br>금융이자 등 줄이기 위해</span></p><p style="text-align: left;"><span>서래마을 땅값 이거는 2800만원 5년전에 싸게 사서 지음!</span></p><p style="text-align: left;"><span>7억가지고 서래마을에서 건물을 지음<br>사연이 있는 스토리<br>젊은 친구가 재미교포랑 결혼해서 사는데 결혼하고 3개월만에 여자분이 싸우고 도망감<br>서래마을 고급빌라 54평짜리에 7억에 전세로 살고 있는데... 그 금액을 빼서 소장님께 옴<br>빌라를 산다고 왔다.</span></p><p style="text-align: left;"><span>그래서 땅이 나왔다. 싸게(평당 2100만원) 그 당시 시세 2500만원인데...<br>집안에 신용이 좋아서 땅대출 80% 함!</span></p><p style="text-align: left;"><span>총 들어간 비용 24억인데 전세가 26억 오히려 돈이 남음!<br>다 전세를 놓음!</span></p><p style="text-align: left;"><span>소장님이 다 정리함<br>3D로 평면도로 만들어서 정리를 하신다고 함!</span></p><p style="text-align: left;"><span>팔지 않고 가지고 있는 물건이라고 함!<br>P붙이고 팔 생각임</span></p><p style="text-align: left;"><span>근데 짓는데 시간이 많이 걸림!<br>뒤에 민원인으로 정리하느라 시간걸림!</span></p><p style="text-align: left;"><span>다 지으면 뒤에 40평짜리 물건이 있는데 매입해서 크게 지을려고 했는데...앞에 있는 부동산에서 알받기식으로 계약하고 찾아옴...비싸게 사라고 권유<br>2000만원에 작업을 하는 중 2500만원에 사라고 함! 계약만 치고 와서!<br>건축주는 못 만나게 하고..소장님이 진행하니 나에게 이야기하라고 처리함!</span></p><p style="text-align: left;"><span>그랬더니 뒤에서 계속 민원을 넣음! 작업 시간이 엄청 걸림<br>여기 원래 도로인데 불법 점유함! <br>그래서 그것 때문에 소송하려다 잘 협의로 마무리함(시간 끌고 하니) 좋게 해서 완공으로 처리함!</span></p><p style="text-align: left;"><span>문제 공사대금(기간 길고, 민원들어오면, 인부 놀고, 자재가 녹이 스는 리스크에 대처는?)<br>그걸 시공사가 안고 간다. 시공사 선정할때 다 각서 받는다(공사 지연시 계약해제 단서까지 계약서에 넣음) 유치권포기각서도 다 받고 시공함!<br>계약당시!!</span></p><p style="text-align: left;"><span>외부에서 민원이 들어오면 공사업체가 안고 간다. 민원까지..<br>그거 외에도 심한거는......<br>서래마을 자체가 언덕이다. <br>현황과 공부가 다른 경우가 많다.</span></p><p style="text-align: left;"><span>이런게 짓기가 좋다.<br>공부상 지하로 들어가면 용적률이 포함이 안되니 한개층 먹고 들어가니 좋다.</span></p><p style="text-align: left;"><span>30센티 물고 들어간 사연!<br>측량을 잘목하고...공사가 진행<br>5000만원 요구! 민원 안 넣을테니...그래서 건축주 다시 부수고 다시 지은 사연!<br>자기가 한 거니..시공사가 한거면 시공사가 다 물어내야 됨!<br>외부적이고 큰 이슈가 없으면 보통 시공사 안고 처리함!<br>굳이 건축주 나와서 정리는 안 한다.</span></p><p style="text-align: left;"><span>건축주와 시공사가 앙숙되는 관계가 많다. 그래서 여기 소장님께 의뢰하는 사람들이 많다고 함!^^<br>하나 짓고 얼마 남나? 보통 빌라 짓고 금융이자 다 빼고 3억 남는다고 생각하면 된다<br></span></p></blockquote><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99DE48425A61B5CD0E" class="txc-image" width="1024" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="부6.png" exif="{}" actualwidth="1024" id="A_99DE48425A61B5CD0E9F9C"/></p><p><span style="color: rgb(241, 47, 34);"><b>롯데타워조망</b></span><span>이 나오는 곳! 9호선 라인! 송파구 라인 어떻게 보나???<br><br>평당 3500만원 나오는데 상가필지 4500만원!</span></p><p><span><br></span></p><p><span><strong><span style="color: rgb(255, 255, 255); font-size: 11pt; background-color: rgb(255, 187, 0);">근데 보통 시공사가 3500만원 사서 수익이 없다!</span></strong></span></p><p><span><br></span></p><p><span><span>빌라 사는 금액이 한계가 있다.<br><br>단독주택이 주변에 있지만...지으면 수익률이 나오지 않는다.<br>땅값이 너무 올라서 <br></span><span style="background-color: rgb(241, 47, 34);"><b></b></span><span style="color: rgb(241, 47, 34);"><b>근데 땅값이 오르면 임대가도 올라가야 되는데 임대가가 못 따라가니 수익률이 안나온다.</b></span><span><br>송파구가~~~<br></span><span><br>그런 후 나보고 뭐하는 사람이냐?? 물어보는 소장님^^<br></span><span style="background-color: rgb(255, 239, 76);"><b>늘 남호이성주가 얘기하는 주인공이 되어라! </b><br></span><span style="background-color: rgb(255, 239, 76);"><b></b></span><span>최고의 연기자가 되어라고 합니다.<br></span><span><br></span><span>난 전업투자자다 전국에 투자를 하는 사람이라 건물에 관심이 많다고 이야기 하면서<br></span><span>소장님과 인연의 끈을 만듭니다. <br><br>오늘은 송파구, 서초구에 20억을 가지고 있는 남호이성주로서 소장님과 소통을 합니다.<br>상가주택, 통상가 등 수익률이 나오는 쪽으로 훑어 봤습니다. <br><br>현장에서 답을 찾는 멋진 분들이 되시길 응원합니다.<br></span><span style="color: rgb(241, 47, 34);"><b>★이 모든 이야기는 지난 과거의 사례이니 이 사례를 가지고 움직이시길..</b><br></span><span style="color: rgb(241, 47, 34);"><b></b></span><span><br>또 돈이 있으면 땅을 사라고 말하는 소장님!<br>이 건물주랑 남호이성주랑 생각이 비슷하다고 말씀하시는 소장님!<br></span><span>건물주는 송파구 논, 밭이었을때 팔라고 해도 안판 건물주분<br></span><span>요즘 유행하는 존버정신이죠^^<br></span><span>500평땅에 건물을 지었는데 현재 건물 가격은? 580억으로 오름!<br>3종주거지역에서 준주거지로 종 상향 분위기 있어서...<br></span><span>더 오를 예정입니다.<br></span><span><br></span><span>부동산 투자의 답은? 개인마다 다릅니다.<br></span><span>나의 투자금을 가지고 현금을 흐르게 자주 매도, 매수를 반복하느냐?<br></span><span>땅을 매입해서 팔지 않고 가느냐?<br></span><span>본인의 성향입니다.<br></span><span><br></span><span style="background-color: rgb(255, 239, 76);"><b>소장님께 소중한 시간과 대화 이 자리를 빌어서 감사의 말 전합니다.</b></span></span></p><p><span><br></span></p><p><span><br></span></p><p><strong><span style="font-size: 18pt;">어느 지역이든 </span><br><span style="font-size: 18pt;">소장님을 내편으로 만들어라!</span><br><span style="font-size: 18pt;">오늘도 멋진 벗을 만났습니다.</span></strong></p><p><span><strong><span style="font-size: 18pt;">남호이성주</span></strong></span></p><p><span><strong><span style="font-size: 18pt;"><br></span></strong></span></p><span style="font-size: 18pt;"><div><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0); font-size: 11pt;">부동산경력 14년 (경매, 땅, 재개발, 상가)</span><span style="font-size: 11pt;"> </span></strong></div><div><strong></strong><strong><span style="font-size: 11pt;">이문을 남기는 장사치보다 사람을 얻으라! </span></strong><strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);"><br></span></strong></div><div><strong></strong></div><div><strong></strong></div><div><strong><span style="font-size: 11pt;">인맥을 중시하는 부동산강사!</span></strong></div><div><strong><span style="font-size: 11pt;">현장에서 답을 찾는 "닥치고현장 밴드, 카페 운영자"</span></strong></div><div><strong><span style="font-size: 11pt;"><br></span></strong></div><div><strong><span style="font-size: 11pt;">★닥치고현장 카페 ★</span></strong></div><div><strong><span style="font-size: 11pt;"><a href="http://cafe.naver.com/dakgo7/268">http://cafe.naver.com/dakgo7/268</a></span></strong></div><div><strong><span style="font-size: 11pt;"><br></span></strong></div><div><strong><span style="font-size: 11pt;">★닥치고현장 밴드 ★</span></strong></div><div><strong><span style="font-size: 11pt;"><a href="https://band.us/band/64358228">https://band.us/band/64358228</a></span></strong></div><div><strong></strong></div></span><p><br></p><p><span><strong><span style="font-size: 18pt;"><br></span></strong></span></p><p><span><strong></strong></span><br></p><p style="text-align: center;"><br></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><br></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><br></p><p><br></p>
<!-- -->
좋은정보 감사합니다.
좋은정보감사합니다.
잘읽었습니다
감사합니다
잘 읽었습니다. 감사합니다!
감사합니다.
전재개발지역매물투자로어려웠던시절극복후지금성공한지인얘기듣고재개발매물들관심가지고부동산공부하는초보자인데님글들읽고서많은도움을받고있어너무감사합니다