위장임차인 아파트 관련 후기 (2017타경29780)

[넌 최고다]

제목 건 관련 2018년4월에 낙찰 받아 2019년6월말 매도하기까지의 이야기를 정리해 봅니다.

1.투자 (결정) 배경

   - 경매신청자인 채권자 모아저축은행이 세입자라고 주장하는 채인순 의 배당배제신청을 하였음 

   - 세입자라고 주장하는 채인순은 채무자인 장성석이 전남편이며 거주 중인 아파트 소유주는

      전남편인 장성석의 친형인 장성근 소유라는 탄원서를 제출함 

      (추론) 모아저축은행에 무상임차각서가 있을 것이고 채인순은 본인이 계약서를 작성하지 않았다고 주장하고 있고 소유자는

                전남편의 친형이므로 몇 가지만 추가로 확인하면 큰 문제 없이 해결할 수 있는 물건으로 판단함

2.입찰 전 조사

   - 채권자인 모아저축은행에 몇 번의 전화를 통해 실제 무상임차각서가 있는지 확인 요청했으나 답변 거부당함.

      단, 전화 통화 상에서 담당자는 "은행 입장에서는 큰 문제 없으며 향후 문제가 있을 시에는 소송까지 할 것이다."라는 

      조금 애매한 답변을 받음

   - 위장임차인인 채인순을 만나기 위해 수 차례 세대 방문, 편지 및 메모를 남겼으나 만나지 못하고 답변을 받지 못함.       

      (아쉬운점) 입찰 전 더욱 적극적으로 채인순을 만나서 협상의 발판을 만들어 놨어야 했음

3.입찰 및 낙찰 

   - 낙찰 후 인도명령 신청으로 어렵지 않게 채인순을 해결할 수 있다고 판단, 시세 대비 조금 높은 가격에 입찰가 제출

      (아쉬운점) 2등과 2천4백만원 넘는 가격 차이 (물론 2등 입찰자는 45백만원을 배상하는 것을 가정하고 입찰한 것임)

   - 낙찰 받은 후 채인순 접촉을 지속적으로 했으나 만나지 못함 (세대방문, 전화, 문자, 내용증명 발송 등) 

      (아쉬운점) 집 앞에서 몇 시간이고 기다려서 채인순과 협상을 했었어야 함

4.인도명령신청 및 기각

   - 법원에서 입수한 채인순의 이혼소송 녹취록에서 채인순이 위장임차인을 확인할 수 있는 내용을 발견함. 모두 복사해서

      인도명령신청서를 작성 및 제출함 -> 기각됨

      (아쉬운점) 법원은 아무리 위장임차인이라고 할지라도 임차인을 사회적 약자라고 생각하고 소송을 통해 진실을 밝히거나

                     양자 간의 합의를 유도한다는 사실을 다시 한 번 깨닫게 됨. (인도명령신청 기각 시의 Risk hedge 방안 부재)

   - 채권은행 모아저축은행 역시 채인순 45백만원로 인해 채권금액을 모두 받지 못한 바, 채인순과의 소송을 시작함

      (무상임차각서 보유하고 있었음)

5.명도소송 시작 및 1심 승소

   - 전업투자자가 아닐 뿐더러 당시 개인적인 바쁜 일정들로 인해 소송 f/up 이 안되는 상황으로 변호사를 통한 소송 진행하여

     (약 8개월) 1심 승소함

      (아쉬운점) 어려운 소송이 아닌 것은 본인이 직접해야 수익 구조를 맞출 수 있음 (변호사비).

                     소송 기간동안 9.13 대책이 발표되면서 부동산시장이 꺾여서 낙찰 당시보다 시세가 하락하고 거래 실종. 

                     타 투자를 통한 기회비용 상실.   

    - 변호사 말에 따르면 최종 3차 변론기일까지 채인순은 최초 아무런 증거없는 변론서 한 장 제출 후 법원에 나와 아무 말 없이

      앉아만 있다가 돌아 갔다고 함. 2차 변론기일에서 판사가 마무리할 수 있었지만 1차 변론기일을 더 줌 (아무런 증거 제출 없음) 

    - 소장에 명도 외에 부당이득금반환청구를 함께 하였으나 법원에서 부당이득금반환청구 관련 부동산에 대한 감정을 진행해야

      하며 이럴 경우 2개월 정도 소송기간이 더 길어진다는 것을 알게 됨 -> 명도에만 집중하기로 하고 일단 '청구의 소' 는 취하함  

    - 소송 기간 중에도 채인순을 지속적으로 접촉하였으나 협상하지 않음.

    -  '모든 소송비용은 패소한 피고가 부담한다' 라고 판결문에는 나와 있지만 실제 피고가 부담하는 비용은 일부임. 예를 들어

        변호사비용이 1천만원이라면 1~2백만원만 피고가 부담하고 나머지는 100% 승소하더라도 원고가 부담해야 함

       (법원에서 계산해서 알려줌) 

  6. 1심 승소 후 내용증명을 통한 협상 독촉

    - 채인순이 2심을 가게 될 경우 최소 3~4개월의 소요기간이 추가로 발생하게 됨.

    - 2심에서 승소한다고 한들 채인순이 버티기에 들어갈 경우 법원 집행관을 통한 집행을 해야 하는데 이 또한 한달 넘게 추가 소요

      시간이 필요하고 집행 비용, 집기자재 보관 및 매각까지의 f/up 이 필요함

    - 따라서, 언제나 그렇듯이 협상이 가장 최우선의 방법인 바, 승소한 내용을 기초로 형사소송, 민사소송 등 강하게 push 하고

      아킬레스건이라 할 수 있는 두 자녀(채인순과 함께 무단 거주)에 대해 언급하여 협상테이블로 나오게 하는 것이 좋을 것이라고

      판단함 -> 내용증명 발송

   7. 채인순과의 협상

    - 상기 6번의 내용증명을 받자마자 (우체국 송달 문자 수령) 약 30분 후 채인순으로부터 전화가 걸려옴

    - 까페에서 만나 보니 그냥 동네 아줌마이고 악의는 없어 보였으나 어찌됐건 나도 선의에 피해자인 바, 협상을 통해 밀린 관리비

       및 이사비 명목으로 200만원을 주기로 합의함 -> 합의서 작성

   8. 채인순 이사 후 매도

    - 채인순은 약 20년동안 벽지 한번 교체 및 싱크대 교체 그리고 거실 화장실만 리모델링함 (집안은 흉가와 같았음. 찌든때..)

    - 매매가는 지속적으로 하락하고 있고 전세가는 더욱 하락하여 급매로 팔거나 리모델링한 후에 전세를 놓고 부동산시장 반등을

      기다려야 하는 상황이 되었음      

    - 32평 기준 리모델링 비용은 약 2천~3천만원 (샷시 교체 포함) 견적 확인. 낙찰가 2억4천8백만원에서 리모델링 시

       2억7천~2억8천만원 선으로 원가가 올라감 (전세 2억2천~2억4천)  

    - 매매가 중층/올수리 기준 2억8천만원 (낙찰시점 기준 2억9천~3억)이며 2018년 최고가가 3억5백만원이었음.

    - 1989년에 입주한 최고 15층 중층 구축 아파트 (재건축 호재 없음)를 수리하여 전세 끼고 보유하더라도 부동산 peak 시점에

       3억5백만원이었다면 보유 merit 없다고 판단 -> sunk cost 는 과감히 잊고 급매로 정리하는 것이 적절하다고 판단

    9. 종합결론 (총평)

    - 원가적인 측면에서 손실이 발생했으나 (기회비용 포함) 위장임차인에 대한 A to Z 스터디한 것은 도움이 되었음

    - 입찰 전, 보다 디테일한 시나리오별 입찰가 산정 및 낙찰 후 해결 방안 마련 필요 

      (물론 디테일 할수록 입찰가는 낮아질 것이고 그렇다면 입찰 승률이 떨어지게 됨)

    - 주변의 자문을 얻더라도 문제 해결을 직접 해야 발빠른 해결방안 마련 및 수익구조를 지킬 수 있음 (협상, 소송 등)       

  마지막으로 본 건을 마무리하기까지 어떠한 질문에도 친절하고 세심하게 답변해 주시고 현장까지 함께 가주시면서

  큰 도움을 주신 앤소니 선생님에게 감사의 말씀을 드립니다. 

  (13년 넘는 시간동안 뵈오면서 항상 변함 없으신 모습도 감사드립니다.)            

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

부동산 인도집행에 대한 최고서

 

수신인 : 채인순

주소 : 경기도 수원시 영통구 동수원로 448, 105동 605호 (매탄동, 현대아파트)

연락처 : *****                    

발신인 : *****

주소 : *****

연락처 : ******

<부동산의 표시>

경기도 수원시 영통구 동수원로 448, 105동 605호 (매탄동, 현대아파트)

발신인은 상기 부동산을 2018.04.26 에 낙찰 받고 2018.05.03 법원으로부터 매각허가를 받았습니다. 본인은 상기 부동산을 점유하고 있는 수신인에게 앞으로 진행될 법적 절차에 관하여 다음과 같이 서면으로 통보하오니 현명한 결정을 하시어 회신 주시기 바랍니다.

다  음

1. 소유권 이전 등기, 인도명령, 강제집행 신청 및 비용 청구

2018.06 2주차로 예정되어 있는 잔금납부기한일 내에 잔금 납부 후 소유권 등기를

마친 즉시 합의가 되지 않을 경우 상기 부동산을 점유하고 있는 귀하를 상대로

수원지방법원에 인도명령 신청 후 집행관을 통해 강제집행 및 부동산인도집행비용

일체를 귀하에게 청구할 예정입니다.

2. 부당이득반환의무 및 압류

  법적으로 대항력이 없는 임차인은 소유권이전 즉시 임료 상당의 부당이득금반환의무

가 있습니다. 따라서, 소유권이전등기 이후 수신인에게 상기 부동산을 최종 인도할  

때까지의 기간에 대해 해당 부동산의 월세금액 (3곳 이상의 부동산을 통한 월세 평균

금액) 및 지연이자를 부당이자를 부당이득으로 하는 소송을 인도명령과 동시에 별개로

제기할 것이며 판결 즉시 귀하의 재산을 압류 조치할 예정입니다.

3. 고문변호사 

위 모든 절차는 발신인과 본 건과 유사한 경매 물건들을 해결한 고문 법률 사무소를

통하여 진행할 것입니다. 

4. 경매방해죄 처벌사례

  귀하가 만일 허위임대차를 원인으로 금전을 요구하는 행위를 한다면 경매방해죄 및

사기죄로 수원지방법원에 고소장을 접수할 예정입니다. 이러한 경우 인천지법 부천

지원에서 허위임차인에게 징역 10월의 실형을 선고한 사례가 있으니 참고하시기

바랍니다. (인천지법 부천지원 2001. 5. 18 선고 2001고단23 판결)

5. 원만한 합의 가능 

  귀하가 거주하는 부동산의 경매절차로 인해 정신적인 피해가 있었을 것으로 사료되나, 

낙찰 후 무리한 욕심으로 인해 더 힘든 처지가 될 수 있음에 본인은 안타까운 뜻을   전합니다. 상기 부동산을 인도하기로 합의한다면 귀하의 상황을 고려하여 일정 금액의 이사비를 지급하고자 합니다. 하지만 불법으로 무단 점유 시에는 인도명령과 더불어 민·형사상 법적조치를 동시에 진행할 수 밖에 없음을 미리 고지합니다.

6. 최종 시한

발송된 내용증명에 기분 상하지 마시고 귀하기 현명한 선택을 하시기를 바라겠습니다.

만약 내용증명 수신 후 10일이 경과해도 연락 (연락처 정보 참조)이 없을 경우 협의할

의사가 없는 것으로 간주하고 잔금납부 (잔금납부기한일)에 따른 소유권이전등기와

함께 인도명령 신청 및 부당이득반환소송을 제기할 예정이오니 참고하시기 바랍니다. 

                                                    2018. 05. **.

발신인 * **

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

부동산인도명령 신청

사건번호 2017타경29780(1) 부동산임의경매

신청인(낙찰인) 최**

주소 **

피신청인(임차인) 1.채인순, 2.장**(자녀), 3.장**(자녀) (1~3번 피신청인 주소 동일)

경기도 수원시 영통구 동수원로 448, 105동 605호     (매탄동, 현대아파트)

신청취지

피신청인 1, 2, 3은 신청인에게 별지목록 기재 부동산을 인도하라.

라는 재판을 구합니다.

신청이유

1. 당사자의 지위

신청인은 별지 목록 기재 부동산 (이하 ‘이 사건 부동산’이라 합니다)을 수원지방법원 2017타경29780(1) 부동산임의경매사건의 경매절차에서 낙찰받고 2018.06.08. 에 매각대금을 완납한 소유자입니다. (소갑 제1호증 매각대금완납증명원)

피신청인은 이 사건 부동산의 대항력 없는 임차인으로서 이 사건 부동산을 점유하고 있는 자입니다.    

2. 피신청인은 대항력 없는 임차인입니다.

가. 피신청인은 채무자인 장성석의 부인이자 이 사건 부동산의 소유자인 장성근은 장성석의 형으로, 피신청인은 장성근의 제수(弟嫂) 입니다. 피신청인은 장성석과 이 사건 부동산에 처음으로 전입 (1996년1월**일)하면서 장성석을 통해 4천5백만원을 장성근에게 주었고 이런 행위가 전세계약을 체결한 것이라고 일방적으로 주장하고 있습니다. 하지만 장성근은 4천5백만원이 아닌 4천만원을 받은 것으로 기억하고 있으며 본인의 집에 동생 부부를 무상으로 거주하게 해 준데 대한 감사의 표시인 것으로 이해했다고 증언하였습니다. 덧붙여 4천만원은 당시 전세금 시세 (약 7천만원~7천5백만원 수준)에 턱없이 부족한 금액이었기에 전세금 명목의 자금이라고는 더더욱 생각하지 않았다고 이야기하였습니다. (소갑 제2호증 수원지방법원 2014드합50** 이혼 및 위자료 등 녹취서 / 소갑 제3호증 전세가격 변동 현황)

따라서, 피신청인과 장성근은 최초 입주 시부터 임대차 계약을 체결한 적이 없을뿐더러 사회 통념상 전세금액이라고 인정할 수 없는 수준의 금액을 가족인 장성근에게 건넨 것이 임대차 계약을 체결한 것이라고 일방적으로 주장하고 있는 바, 피신청인은 인도명령의 대상이라 보는 것이 타당합니다.

나. 피신청인의 권리신고 및 배당요구신청서 (주택임대차) 내용 중 점유기간은 사실이 아닙니다. 피신청자는 남편인 장성석과 최초 이 사건 부동산에 전입한 1996년1월**일부터 2018년2월**일, 해당 신청서를 작성하는 날까지 지속적으로 점유했기 때문에 대항력을 주장하고 있지만 피신청자와 장성석은 2007년4월**일 경기도 광주시 **읍 **리 **번지로 함께 전출하였다가 2007년5월*일 다시 이 사건 부동산으로 함께 재전입 하였습니다. (소갑 제4호증 피신청인 및 장성석 주민등록초본)

따라서, 상기 가 항에서 기술한 근거에 의해 임대차 계약은 명명백백하게 성립하지 않지만 만일 대항력이 있다고 할지라도 2007년4월**일~2007년5월**일동안 이 사건 부동산으로부터 피신청인과 채무자 모두 전출한 적이 있어 최초 전입 시 전입에 대한 대항력은 잃었다 할 수 있겠습니다. 

3. 결론

따라서, 피신청인은 이 사건 부동산의 채무자 겸 남편인 장성석의 형인 소유자 장성근과 어떠한 계약 행위를 한 적이 없고 전세보증금이라고 일방적으로 주장하는 금액은 장성근이 실제 받은 금액과 일치하지 않을뿐더러 해당 금액이 어떤 목적으로 준 것인지 그 어떤 이야기도 나눈 바 없다고 증언하는 바, 마지막으로 사회통념상 당시 전세금으로 보기에는 비상식적으로 적은 금액이므로 대항력 없는 임차인으로 마땅히 인도명령의 대상이 된다고 할 것입니다.

소명방법

1. 소갑 제1호증 매각대금완납증명원

1. 소갑 제2호증 수원지방법원 2014드합50*** 이혼 및 위자료 등 녹취서

1. 소갑 제3호증 전세가격 변동 현황

1. 소갑 제4호증 피신청인 및 장성석 주민등록초본

    2018 년   6  월  *  일 

     낙 찰 인          최 **             (인)

                    연락처(☎) *****            

                           수원지방법원 경매6계       귀중 

☞유의사항

1) 낙찰인은 대금완납 후 6개월내에 채무자, 소유자 또는 압류효력 발생 후에 점유를 시작한 부동산 점유자에 대하여 부동산을 낙찰인에게 인도할 것을 법원에 신청할 수 있습니다.

2) 신청서에는 1,000원의 인지를 붙이고 1통을 낙찰법원에 제출하며 인도명령정본 송달료(2회분)를 납부하셔야 합니다.

-----------------------------------------------------------------------------------------

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

발신인은 상기 부동산 소유자로써, 발신인과의 어떠한 협의 또는 계약 체결 없이 해당 부동산을 점유 중인 수신인 3명을 상대로 소송 (2018가단529741)을 진행하여 2019년1월10일 최종 ‘원고승’ 판결을 받았습니다. 이에 원만한 문제 해결을 위해 직접 만나 이야기를 나누고자 합니다.  

만일 대화를 통한 문제 해결이 되지 않을 경우 하기와 같은 불미스러운 상황이 발생할 수 있는 바, 이점 참고하시어 언제라도 상기 연락처로 연락 주시기 바랍니다.

                                                         하  기

1. 강제집행 신청 및 비용 청구

해당 소송으로 인해 발신인은 정신적, 금전적 손해가 막심한 바, 본 대화 요청에 회신이 없다면 상기 부동산을 점유하고 있는 수신인들을 상대로 수원지방법원에 강제집행 신청 후 집행관을 통해 강제집행 및 부동산인도집행비용 일체를 귀하에게 청구할 예정입니다. 강제집행 현장의 매우 안타까운 모습을 많이 경험해 본 발신인이기에 더욱  대화로 문제를 해결하고자 합니다. 

2. 부당이득반환의무 및 압류

발신인은 수신인들의 작금의 상황을 고려하여 원고 승소한 인도명령의 소와 별개로

발신인이 소유권이전등기를 완료한 이후부터 임료 상당의 매월 100만원의 부당이득금

반환의 소를 취하한 바 있습니다. 법적으로 대항력이 없는 임차인은 소유권이전 즉시

임료 상당의 부당이득금반환의무가 있습니다. 만일 원만한 협의가 이루어지지 않을

경우 부당이득금반환소송을 다시 제기할 것인 바, 소송기간에 비례하여 막대한 비용을

부담해야 하며 변호사 비용 등 패소에 따른 비용 또한 수신인들이 모두 부담해야 하는

불미스러운 상황이 발생하게 됩니다.

만일 비용을 지불하지 않을 경우 법적절차에 따라 수신인 3명의 모든 재산을 조회

하여 압류조치가 이루어지게 됩니다. 혹시 현재 직장을 구하고 있거나 근무 중이라면

급여통장 압류 등 일시적으로 모든 형태의 금융거래가 불가능하게 되는 바, 사회생활

에 큰 어려움을 겪게 된다는 점을 알려 드립니다.  

3. 경매방해죄 처벌

  수신인들 각자를 상대로 경매방해죄 및 사기죄로 수원지방법원에 고소장을 접수할 것입니다.

  인천지법 부천지원에서 허위임차인에게 징역 10월의 실형을 선고한 사례가  있으니 참고하시기

  바랍니다. (인천지법 부천지원 2001. 5. 18 선고 2001고단23 판결)

수신인들 각자가 경찰서에 출석하거나 조사 결과에 따른 불미스러운 상황이 발생하지 않기를 간절히 희망합니다. 

발신인 또한 평범한 한 가정의 가장입니다. 두 따님의 향후 사회생활에 문제가 없도록 마지막 대화 제안에 응해주시면 고맙겠습니다. 편하게 연락 주십시오. 

                                                2019. 01. **.

                                                 발신인 최 **

[배실장]

그 당시엔 잘 받았다 판단했는데~~
잇따른 부동산 규제에 따른 시세 하락과 소송 장기화로 손해가 불가피한 상황이 되었네요 !
(그때는 맞고 지금은 틀리다) 마음 고생 심하셨을 텐데 아낌없이 나눔해 주심에 감사드립니다~

[넌 최고다]

항상 감사합니다. ^^* 또 달려보는거죠 뭐 ㅎ

[재룡이]

감사합니다 귀중한 체험담과 자료 잘 보았습니다

[넌 최고다]

감사합니다. 성공 투자 하세요~

[앤소니]

최고다!님 수고했습니다~

[넌 최고다]

오늘 학원 갔었는데 그 곳으로 슝슝 가셨다는 ㅋㅋ 담 기회에 인사 드리겠습니다. ^^*

[꽃처럼]

덕분에 위장임차인 입찰 접근을 더 신중하게 할수있게 되었습니다 친절한 후기 감사드립니다 ~^^

[넌 최고다]

고맙습니다. 성공 투자 하세요~ ^^

[돼지아빠]

좋은 후기 감사드립니다. 무상임차각서도 있는데 인도명령이 기각 되었네요...
만약 인도명령신청서를 잘 쓰면 인도명령이 나왔을까요??

[돼지아빠]

그리고, 잔금 납부시 대출에는 문제 없었나요???

[늬우오너]

이제 공부해서 입찰해볼만한 수익구조 물건에 관심중인데요. 넌 최고다 님 실제 낙찰후 명도와 매도 경험을 읽어보니 실제적인 도움이 되네요. 감사해요