2018하반기 부동산 생존비법 5가지

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2018 하반기 부동산 생존비법 5가지

분류 외부전문가칼럼 등록일 2018.07.26 조회수 81

               ◆ 2018년 상반기는 정책에 따라 롤로코스트, 초양극화장세 실현 ◆

2018년 7월이후 부동산시장이 근본적으로 변화하고 있다. 올 상반기 부동산시장을 결산해보면 상승과 하락을 오가는등 변동성이 컸다. 상승장을 견인하며 투기열풍이 불었던 재건축은 정부 규제정책에 따라 롤러코스트를 탔다. 4월 양도세중과조치를 전후하여 주택시장은 상승에서 하락국면으로 전환하는등 대변혁기(BIG CHANGE)가 임박한 모습이다. 주택을 여러 채 보유한 다주택자자의 경우 양도세중과이전에 서둘러 처분한일은 잘한 선택이 되었다. 양도세중과조치가 시행된 4월 이후 주택시장은 거래량이 반 토막 나고 집값도 전국적으로 하락세로 반전 하였기 때문이다. 청약시장도 인기지역과 비인기지역간 청약수요격차가 커지면서 로또청약과 청약제로라는 지역별 초양극화 현상도 출현하였다. 4월 1일 양도세 중과조치가 결국 올 상반기 시장흐름을 가르는 분수령이 되었다고 해도 과언이 아니다. 때문에 시장흐름을 진단하고 예측하는 전문가들 조차 엇갈린 통계를 마주하면서 큰 혼란에 빠지기도 하였다. 다행히 7월 이후에는 주택시장은 전반적으로 안정세를 찾는 가운데 전환기 적이며 전형적인 조정장세의 특징도 나타났다. 재건축 하락세가 확연해지고 전세값 하락, 거래급감, 부동산소비심리지수의 둔화등 부동산 관련지표는 전반적으로 악화됐다. 정부규제의 직격탄을 맞은 재건축은 안전진단강화, 부담금폭탄, 대출규제에다 금리인상까지 겹친 상황에서 상승 모멘텀을 찾기란 쉽질 않아 보인다. 이를테면 잠실주공5단지와 은마아파트의 경우 2~3억원씩 호가가 떨어진 것으로 드러났다. 재건축대상이 아닌 강남 아파트도 급매물이 조금씩 출시되지만 매수세가 끊겨 시간이 갈수록 상승폭이 둔화되거나 하락지역이 늘어나고 있다. 지난 7월 6일 정부가 종부세율 인상을 포함한 보유세 강화 방침을 발표하자 주택시장은 관망세가 더욱 짙어 지는 분위기다. 양도세 중과에다 보유세까지, “업친데 덥친격 이다” 라는 볼멘소리가 터져 나온다. 현장에선 공급자, 수요자 모두 어찌할 바를 모르고 우왕좌왕하는 불안한 모습이다. 실수요자도 고민은 마찬가지다. 늦었지만 지금이라도 집을 사야할까? 아니면 기다려야 할까? 어느 지역이 유망할까? 매수자와 매도자의 입장이 충돌하고 있다. 불확실성이 높아지는 예측불허의 시장을 마주하면서 지식과 정보가 제한적인 일반 대중이 그 해답을 찾기란 쉽지 않다. 부동산 문제, 내집마련 문제가 난제중의 난제이다. 앞으로 부동산 경기전망은 어떨까? 내집마련 시기는 언제가 적기일까? 투자가치 높은 부동산은? 문제해결적 사고와 창의적 전략의 관점에서 현명한 해법을 찾아본다.



◆ 2018년 하반기 부동산시장은 하향안정 국면으로 전환예상 ◆

주택시장에 직, 간접적인 영향을 끼치는 5대 핵심요인 즉, 실물경기, 정책, 금리, 수급, 심리 5대 변수의 움직임을 종합적으로 살펴보면 하락요인이 상승요인보다 약간 우세하다. 부동산시장은 작년까지와는 달리 시간이 갈수록 하방압력이 높아지고 있음을 알 수 있다. 주택경기의 단기전망 뿐 아니라 중장기적인 예측을 위해서는 주택경기의 변동, 다시 말해 주택경기순환변동싸이클도 함께 분석해볼 필요가 있다. 이른바, 10년주기설과 벌집순환모형(HONEYCOMB- CYCLE MODEL)은 중장기 예측에 유용한 분석기법이다. 주택은 한번 매입하면 10년 이상 보유하는 장기투자재임을 감안하면 적어도 5년이상 길게는 10년앞을 내다보는 일은 중요한 과제이다. 지난 30~40년간의 빅데이터를 통해 국내 집값변동성을 살펴보면 10년주기설이 확연히 발견된다. 이를테면 우리나라 집값은 5~6년 상승하면 4~5년간 하향안정되는 싸이클이 주기적으로 나타난다는 것이다. 최근 수도권의 주택경기순환변동을 보면 집값은 2012년 하반기에 바닥을 찍고 2013년부터 상승을 시작한 했다는 점을 알 수 있다. 그러므로 2018년 하반기는 5년째 상승세가 이어지고 있으며 변곡점을 맞을 가능성이 높다. 예컨대, 서울 등 수도권의 집값은 2018년이 점점 혹은 고점이 아닐까. 이는 벌집순환모형을 관찰해 보아도 알 수 있다. 주택경기는 통상 7~12년을 주기로 상승과 하락을 반복하며 이는 거래량과 가격변수를 중심으로 집값과의 상관관계를 알아보는 데 유용하다. 현 단계는 거래증가-가격상승에 이어 거래감소-가격상승국면으로 조만간 거래감소-가격하락 국면으로 진입할 것으로 관측된다. 추가적으로 집값이 오르기는 어려운 상황으로 지금 집을 산다면 이익보다는 오히려 투자손실을 입을 확률이 높다는 뜻이다. 조정기간은 짧게는 2~3년에서 길게는 3~4년 이어질 것으로 전망된다. 공교롭게도 문재인정부의 임기와 맞닿아 있다.



◆ 주택매입시기는 최소 1~2년 뒤로 늦춰라 ◆

그렇다면 무주택자 혹은 실수요자는 언제 집을 사야 할까? 내집마련적기는 언제일까? 일단 2018년 하반기는 공격적으로 주택을 매입하는 전략은 자제하는 게 좋겠다. 반대로 다주택자는 ‘똘똘한 한 채’ 즉, ‘슈퍼주택’ 만을 남기고 잉여주택은 처분하는 게 낫다는 판단이다. 다만, 서울을 비롯한 수도권 주택시장은 몇 년뒤 재상승을 맞을 가능성이 높으므로 1주택자는 그냥 가져가는 방법도 무난해 보인다. 지금은 정부의 초강력 규제와 세금중과, 금리인상, 대출규제등으로 하방압력이 높지만 3~4년후에는 공급부족으로 인해 전세값과 매매값은 다시 오를 수밖에 없기 때문이다. 올해 말까지는 냉철하게 시장을 관망한 뒤 1~2년 뒤 주택거래량, 전세값등 바닥권징후와 규제완화정책기조로의 전환을 확인한 뒤, 통계적으로 뚜렷한 탈출신호가 출현할 때를 기다리는 전략이 바람직해 보인다. 투자는 결국 싸이클이자 감정통제이며 인내심과의 긴 싸움이라는 격언을 잊어서는 안 된다. 역발상 전략이 결국 승리한다는 역사적 교훈이다.



◆ 성공투자해법은 ‘슈퍼부동산’으로 갈아타라 ◆

부동산경기의 전환기 내지 조정국면이 도래할 경우 효과적인 투자전략 내지 자산관리 해법은 뭘까? 설령 부동산 경기가 하락국면으로 전환된다고 해도 모든 부동산이 하락대열에 동참하는 것은 아니라는 사실이다. 호황기에 뜨는 부동산이 있다면 불황기에 빛을 발하는 부동산도 있는 법. 갈 곳 몰라 이리 저리 떠도는 시중부동자금도 1080조가 넘는다. 돈은 그 속성상 높은 수익률을 찾아 이리저리 끊임없이 움직인다. ‘돈의 대이동(MONEY- MOVE)’ 도 예견된다. 특히 올 하반기는 부동산시장흐름의 근본적인 변화가 예상되는 만큼, 시장 패러다임의 변화에 대응한 새로운 투자전략을 모색할 시점이다. 금융과 더불어 부동산투자의 패턴도 궤도 수정이 불가피해졌다. 부동산이 가계자산의 75%에 달하는 한국인에겐 더욱 절실한 과제다. 조만간 현실화될 보유세를 피하기 위한 절세대책부터 알아보자. 일단은 다주택자 세금규제를 피해 ‘똘똘한 한 채’ 로의 집중화가 필요해 보인다. 살기(LIVE)좋고 사기(BUY) 좋은 즉, 슈퍼아파트(SUPER APT) 혹은 슈퍼하우스( SUPER HOUSE) 한 채만 보유하고 나머지 잉여주택은 처분하는 게 낫다. 부부공동명의로 등록하는 것도 한 가지 방법이다. 종부세는 가구당이 아니라 인별로 과세되기 때문이다. 이참에 자녀나 가족에게 증여하거나 아예 주택임대사업자로 등록하는 방법도 권장할 만하다. 8년이상 장기임대할 경우 취득세, 양도세, 종부세 감면등 세금혜택이 수두룩하다. 실제로 올해들어 주택임대사업자로 등록하는 사람들이 2,8배나 급증했다. 그렇다면 향후 5~10년 앞을 내다본 ‘슈퍼부동산(SUPER- REALTY)은 뭘까?
첫째, 아파트시장이 가라앉음에도 불구하고 “그래도 아파트가 답이다” 라며 고집하는 실수요자에겐 신규분양아파트 청약을 적극 권한다. 분양아파트는 분양가간접규제에 따라 주변시세보다 저렴한데다 새 주택을 선호하는 주거트렌드로 인해 손해 볼 가능성은 적다. 인구, 소득구조변화와 가성비를 감안하면 소형 새 아파트가 단연 투자가치가 높다. 특히, 신설 역세권은 투자가치가 매우 높다. 교통과 상업의 중심지로 부상하며 인구유입, 소득증가, 상권활성화, 주거밀도의 증가로 인해 지역변화와 집값상승가능성이 높기 때문이다. 4, 5, 7, 8, 9호선, 신분당선 연장선과 신안산선, GTX A, B, C 노선과 경전철 예정지역은 최고 관심대상이다.
둘째, 소액투자자는 오피스텔, 생활형숙박시설(레지던스), 섹션형 오피스(SECTION OFFICE)투자가 여전히 매력적이다. 금리인상, 환율변동등 금융시장의 불안정성이 커짐에 따라 임대수익률이 5%를 넘는 오피스텔을 비롯한 이들 소형 수익성부동산은 안전자산으로서의 가치가 돋보인다.
셋째, 은퇴준비계층은 단독, 다가구, 상가주택이 더없이 좋은 노후대비책이 될 수 있다. 아파트가 편리함의 대명사라면 이들 주택은 지역과 입지선택만 잘한다면, 주거가치와 수익가치를 동시에 누릴 수 있는 일석이조( 一石二鳥)의 투자처가 될 수 있다.
넷째, 꼬마빌딩으로 불리는 상가건물, 중소형오피스는 미래부자, 뉴리치를 꿈꾸는 이들에게 딱 어울리는 장기수익형 부동산으로 손색이 없다. 향후 보유세 강화를 극복하기 위한 절세전략으로도 유효하다. 주택을 여러 채 보유하는 것보다는 임대수익과 자본수익 즉 두마리 토끼를 한꺼번에 잡을 뿐 아니라 절세와 투자측면에서도 유리하다. 부동산을 자녀에게 증여, 상속하고자 계획하는 사람에게도 적합한 투자방법이다.
다섯째, 올해는 토지보상비가 16조원 넘게 풀리는데다 시중부동자금 이동이 예상되는 과천, 하남, 성남, 용인, 안성, 시흥, 광명, 파주 등 수도권일부지역과 공공택지개발이 예정된 판교, 수서, 성남복정. 금토지구의 토지투자도 무난하다. 서울~세종간 고속도로중 인터체인지가 개설되는 광주, 용인, 안성, 천안, 세종지역이 핵심이다. 하지만 투자회피 해야 할 지역이나 부동산도 꽤 많다. 대형아파트, 고급빌라, 전원주택, 신도시상가는 투자주의가 요망된다. 물가상승률보다 높은 시세차익과 금리2배 보다 높은 월세를 기대하기 어려운 이른바 ‘좀비부동산(ZOMBI- REALTY)’은 일단 피하는 게 상책이다





고종완 한국자산관리연구원장

출처한국자산관리연