집값 변동으로 주택가격보다 비싼 전세 거래-서울 깡통 전세 원룸 주의, 도시형생활주택 및 소형 오피스텔 전세가율 실태

[부동산Park]

집값 변동으로 주택가격보다 비싼 전세 거래

-서울 깡통 전세 원룸 주의, 도시형생활주택 및 소형 오피스텔 전세가율 실태

집값보다 비싼 전세..서울 원룸 '깡통 경보'

매매가≤전세가 ‘깡통 원룸’ 속출
경매 증가… 전세금 못받을 수도
“전세 귀하다고 덥썩 계약은 금물”

서울 영등포구 신길역 인근 한 도시형생활주택에 세들어 사는 A(38) 씨는 최근 전세 계약 연장을 놓고 고민에 빠졌다. 집주인이 현재 전세가 1억원에서 1500만원을 더 올려달라고 요구했기 때문이다. 상승액 자체도 높지만 특히 염려되는 건 집주인이 집값(1억1000만원)보다 전셋값을 높여 불렀다는 사실이다. 네이버에서 이 건물의 최근 실거래가를 확인해보면 매매가와 전세가가 거의 같은 수준에서 거래되고 있다.

[사진=도시형생활주택이 밀집한 서울 영등포구 신길역 일대]

1인 가구가 주로 사는 서울의 도시형생활주택, 소형 오피스텔 등 원룸의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 고공행진하고 있다. 일부 지역에선 거의 100%에 육박하면서 단지에 따라 전셋값이 매매값보다 비싸게 거래되는 사례가 나올 정도다.

KB국민은행 주택가격동향에 따르면, 10월 현재 서울 지역 오피스텔의 전세가율은 78.2%로 2010년 7월 61.8%에서 계속해서 상승해왔다. 8년 동안 매매가격은 15% 올랐는데, 전세가격은 56%나 뛰었기 때문이다. 전월세전환율은 10.21%에서 6.22%로 낮아졌다. 이는 월세에 비해 전세 부담이 커졌다는 것을 의미한다.

시장에서는 전세가율이 100%에 육박하는 사례를 흔히 찾아볼 수 있다. 도시형생활주택과 오피스텔이 혼합돼 있는 구로역 인근의 J 건물의 전용 19.5㎡는 최근 매매 실거래가가 1억300만원인데, 전세는 1억2000만원에 거래됐다. 대학로의 E 도시형생활주택 역시 지난달 전용 16㎡의 매매가는 1억9000만원, 전세가는 2억원에 각각 거래됐다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “도시형생활주택이나 오피스텔은 매매가 상승보다는 월세 소득을 받기 위해 투자하는 수익형 부동산이기 때문에 전세 매물 자체가 드물다”며 “반면 수요자들은 월세 부담을 꺼려 전세를 선호하기 때문에 가격이 높게 형성되는 것”이라고 설명했다.

문제는 원룸 전세일수록 부도 위험이 크다는 것이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “월세 상품을 굳이 전세를 놔서 자금을 융통해야 할 정도로 집주인의 자금 조달 상황이 어렵다는 것을 방증하는 것”이라고 말했다. 

실제 경매에 부쳐지는 물건도 늘어나고 있다. 법원경매전문업체 지지옥션에 따르면, 서울 지역 도시형생활주택의 월평균 경매 물건은 2014년 14.4건에서 올해 10월 현재 34.1건으로 두 배 이상 늘었다. 낙찰가율도 대체로 80%대여서 전세가율이 80%를 넘는다면 보증금을 제대로 회수하기 힘든 ‘깡통 전세(전세보증금보다 매매가격이나 경매낙찰가가 낮아 처분했을 경우 집주인에 돌아갈 돈이 없는 주택)’일 가능성이 높다.

전세가율이 100%를 넘으면 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증보험 가입도 불가능하다. 주택인정가격에서 선순위채권을 뺀 금액만큼만 보증한도로 하고 있기 때문이다. 세입자가 부도에 따른 위험부담을 오롯이 짊어져야 한다는 이야기다.

함 빅데이터랩장은 “섣불리 전세계약을 하기 전 선순위대출금이 있는지, 구분 등기가 안된 다가구 주택의 경우 전체 세입자의 보증금과 선순위대출금의 합이 전체 건물가격을 넘어서지 않는지 등을 확인해야 한다”고 조언했다.

[헤럴드경제=김성훈 기자]

강력한개미16시간전
아니 어느 멍청이가 매매값보다 전세값을 더올려주고 들어가냐!! 기사가 신빙성이 떨어진다. 오피스텔 널리고 깔렸다  적당한 전세 구하면 되지~ 안목도 넓힐겸 여러 부동산 가봐라 요즘 입주자 모시기 전쟁에 왠 뜬구름집주인만나서는 ㅋㅋㅋ

바이오15시간전
서울강남등 1-2인가구인 오피스텔 원룸등 과포화상태인데도
요즈음 엄청 분양하고있다.
분양가가 높으니 월세로  대출이자를 충당해야하는데
경쟁이 치열하고 임차인이 없어 전세라도 놓아야할 형편이다.
문제는 사이비 부동산 전문가들이 서울은 1-2인가구가 늘어나
집이 부족한다는데 이는 소형아파트 투기조장을 위한 심리작전이다.
1-2인가구가  25평을 10억이상주고 매입할사람이 얼마나 되겠는가
제발 1-2인가구 때문에 수요에비해 공급이 부족하다는 말을듣고
빚내서 투자하다가는 지옥행이 될것이다.

타쿵16시간전
소설 쓰는거 아니지? 기레기? 집값보다 전세값이 더 비싸게 요구하는 임대인도 그렇고 그걸 고민하는 임차인도 그렇고!! 대체 그런 똥 멍청이들이 어디 있니? 대체 생각이란걸 하고 기사는 쓰는거니?

여일행10시간전
이 기사 정말 체험했습니다.

올봄에 시조사삼거리 근처의 원룸빌딩(한층에 12집*7층 건물)의 전세 계약하고
계약금지급 후에
주민센터에 가서 확정일자 신청현황을  발급받았습니다.
그 건물은 올전세였고
전세보증금을 다 더했더니 50억이 넘었습니다. 매매가는 대략 45억 한다고 했습니다.
부동산에 전화해서 이런 물건이였냐고 항의했고,
구청에 신고해서 부동산 중계 사전고지 미비로 바로 계약금 돌려받고 해지했습니다.
대학가 주변의 학생들 원룸전세 얻을 때
꼭 확정일자 발급현황 확인하고 계약하세요.
양심없는 건물주에게 경고하는 의미

연구소17시간전
매매가보다 전세가 더비싼집을  들어간다는 자체가 내전세금 필요없으니 갖고가세요 하는것과같지!!상식적으로  생각해보세요

bh33369126시간전
깡통전세에 경매가 쏟아지는 날이 와야 한다 ,.

그것이 정상으로 가는 신호다

팩트베슷7시간전
*최근 몇년간 저금리로 서울등 수도권에 마구 잡이식으로 지어진 빌라,연립 소형아파트 폭락유의.

특히 서울과 수도권에 저금리로 개인주택을 헐어 우후죽순처럼 들어선 연립,빌라 원룸, 소형아파트들은
열악한 환경,부실한 자재와 시공으로 인하여 매우 취약한 만큼, 인구감소등으로 폭락하기 시작하면 매매도
어려운 만큼 될수 있으면 소형빌라 주택등은 피하는 것이 좋지요.너무 고평가되어 있는 것이 문제지요.

저어소나무17시간전
월세에 부담을 느낀 세입자들이 전세 입주를 희망하기 때문이기도 합니다

나무그늘11시간전
임대업자들 대출을 왜 해주냐?
지돈으로 하는거 아니면 임대업 하지 말라그래라

어느봄날17분전
소설이라고만 치부하지 마시고 조심하세요..실제로 10억시세 건물에 전세금 다 합쳐보면 11~12억짜리 많아요..ㅋ

V FOR VENDETTA5시간전
원룸은 무조건 전세 피해야   최소 반전세월세로 해야 뒤탈없는

missile7시간전
아파트든 주택이든 오피스텔이든 원룸이든 상가든.......전월세 올려 달라 그러면 바로 나가 버린다고 해라........ 빈 집 널리고 널렸따......

add9시간전
요즘 전세값 떨오지고 있다 싼거 알아봐라...

푸른눈동자14시간전
원룸,오피 전세물은 나중에 나갈때 보증금 돌려 받기 참 힘들다....
수천에서 1억이상 원룸, 오피는 전세 가급적 피하는게 좋다!

나로leafsoul17분전
60% 가격으로 살수 있다 ..ㅋㅋ 뭘 올려?

CORAM DEO4시간전
집을 팔아도 전세보증금 못주는 집을 전세내고 들어가면 그것도 바보지.... 담보대출있는 지도 살펴보고 집값에, 명의상의 주인도 살펴보고... 등기부 다 살펴보아서 전세금 돌려받을 수 있는 상황일 때 계약하는거잖아.... 그럼에도 주인이 그렇게 전세비를 불렀다면 거래 안하는 것이 상책....

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