[지비다 상담] 부부 공동 명의인 경우 임대차 계약은 누구와 작성해야 하나요?

[지비다 JIVIDA]

회원님 질문
 
안녕하십니까? 수원에 거주하는 회원입니다.
아파트 전세계약을 체결할 예정인데요. 
해당 아파트 등기부를 확인하니 부부 공동으로 되어 있는 아파트였습니다.
부부 중 부인되는 분이 본인과 계약을 체결하면 되고 전세보증금도 본인한테 입금하라고 하는데 
문제가 없을까요?

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지바다 상담소 의견
 
먼저 지비다 상담소를 찾아 주시어 감사드립니다.
문제 해결을 위해 사례를 만들어 보고자 합니다.
 
해당 아파트 등기사항증명서 갑구에 보면,

1. A(남편) 지분 2분의 1
2. B(부인) 지분 2분의 1
 
아파트 한 채를 여러 사람이 소유하는 것을
민법상 공동소유 중 [공유]라고 부르고 있습니다.

민법 제262조 ‘물건의 공유’ 조문 

물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.

공유인 상태에서 부인과 임대차 계약을 체결할 경우, 
추후 남편분이 문제를 삼으면 보증금을 반환받지 못할 수도 있습니다.    

공유물의 관리는 공유자 전부나 과반수 이상의 권리자만이 적법하게 임대를 
할 수 있기 때문입니다.  

민법 제265조 ‘공유물의 관리, 보존’ 조문

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 
그러나 보존 행위는 각자가 할 수 있다.

조문에는 과반수에 미달하는 사람과 임대차 계약을 체결하는 것은 무효라고 판시하고 있습니다.
 
지금부터 확실한 판례를 살펴보겠습니다.

대법원 1962.4.4. 선고 62다 1 판결

과반수 공유자의 결의 없이 한 임대차 계약은 무효이므로 
결의에 참가하지 아니한 공유자의 보존 행위로써의 명도청구는 적법하다.

만약 2분의 1 지분을 가지고 있는 부인과 임대차를 맺게 된다면 어떻게 될까요? 

이 임대차가 “일상가사 대리권 범위 내”가 아닌 걸로 판명날 경우,
남편 분의 명도 요구로 집을 비워 줘야 할 경우도 발생할 수 있습니다.

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다음으로 주의하셔야 하는 일은 알려드리겠습니다.

등기사항 증명서상 지분표시가 없는 경우입니다.
(그냥 공유자 A, B라고만 되어 있는 경우)

이 경우도 마찬가지입니다.
부인이 자신이 과반수 이상의 가지고 있는 서류를 보여 주더라도 
그것만 믿고 계약을 체결하면 곤란합니다.
 
왜냐하면 등기상 지분표시가 없는 경우, 
“공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.”라고 보기 때문입니다.
(민법 제262조 ‘물건의 공유’ 조문 제2항 참고)
 
부인의 말만 믿고 계약을 하고 난 뒤 남편이 그 서류를 자신이 합의한 적이 
없는 서류라고 부인하면 역시 곤란한 일이 벌어질 겁니다.

다만 다음의 경우에는 부인과 계약을 체결해도 무방할 겁니다.
 
등기상으로,
A(남편) 지분 3분의 1
B(부인) 지분 3분의 2
 
부인의 지분이 3분의 2 지분인 경우에는 그 지분이 전체 지분에서 과반수를 
넘기기 때문에 적법하게 임대차를 줄 수 있습니다.
 
역시 이때도 전체 부동산 시세에서 3분의 2 지분 비율만큼만 전세금으로 하여 
임대차 계약을 체결해야 합니다.
 
아파트 전체를 시세로 하여 전세비율을 정하면 추후 남편 지분 비율에 해당하는
범위 내에서 보증금을 받지 못할 경우도 생길 수 있습니다.
 
부인과 남편이 공동소유인 공유 형태의 아파트를 가지고 있거나
공동으로 임대차 계약을 체결한 경우, 임대차보증금 반환채권은 불가분채무로 
임차인은 두 사람 모두 혹은, 각각에게 청구할 수 있기 때문입니다.

[정리]

가장 좋은 방법은 부인과 남편 모두가 계약서에 서명 날인하는 것입니다.
남편이 나오지 못하는 경우에는 남편의 인감도장이 날인된 위임장과  
남편이 직접 발급받은 인감증명서를 첨부한 위임장이 필요합니다.

남편과의 통화내용을 녹음하시고 남편 명의의 통장으로 계약금을 입금하는 등의 방법으로 
계약을 하시면 좋을 듯합니다.

[째려보는 눈]

잘 모르겠는데, 유념하겠습니다.