부동산 이슈 (7/12)

[조상재(서울강남010-5408-3878)]

2011. 7. 12 (화요일)

 경기 / 시장 환경

 친환경 건축물 세금‧관리비 절감효과

  - 서울 도심의 대형 업무용 빌딩들이 친환경 건축물 인증을 받는 데 적극 나서고 있음. 국토해양부·환경부 등 관련 부처로부터 친환경 건축물로 인정받게 되면 세금과 관리비 절감 효과를 얻을 수 있을 뿐 아니라 외국계 기업을 비롯한 임차인 확보에도 유리하기 때문임

  - 2002년 국내에 처음 도입된 친환경 건축물 인증 제도는 이산화탄소 배출을 비롯한 에너지 절감과 빗물·중수(重水) 재활용 및 건축물 실내 및 주변의 환경 관리, 건축에 들어간 재료 등 9개 분야를 심사해 1~4등급으로 평가함. 이 가운데 1~2등급을 받은 우수 친환경 건축물은 취득세와 환경개선부담금을 각각 최대 15%와 50%까지 감면받을 수 있음

  - 미래에셋부동산연구소에 따르면 친환경 인증 건축물의 관리비는 ㎡당 평균 2만8800원으로 일반 건축물(3만5000원)보다 약 17.7%(6200원) 저렴함 
 

 지역별 월세 상승 주거유형 달라

 - 주택시장에서 전ㆍ월세가격 상승세가 지속되고 있는 가운데 지역별로 월세가 많이 오른 주거 유형이 다른 것으로 나타남

  - 건설산업연구원이 지난 1~5월 수도권 월세 상승률을 분석한 결과 지역별로는 서울 한강 이남 11개 구에서는 아파트 월세가 3.2% 상승해 가장 높은 상승률을 보임. 한강 이북 14개 구에서는 오피스텔이 3%로 상승률이 가장 높았음. 경기도는 단독주택 월세가 2.9% 올라 다른 주택 유형에 비해 상승률이 높았음

  - 주택 유형별로는 오피스텔이 2.3%로 가장 높은 상승률을 기록했고 단독주택(1.8%)과 연립ㆍ다세대(1.5%), 아파트(1.3%)도 1% 이상 상승률을 보임

  - 1~5월 수도권 전세 상승률은 5.9%에 달했지만 월세 상승률은 1.7%에 불과함. 반전세 등이 늘고 있다고는 하지만 세입자들이 여전히 월세 전환을 선호하지 않고, 월세로 전환하더라도 급격한 월세 인상이 어려운 것이 현실이기 때문임

 지방 주택가격 오름세 '역파동 현상' 보여 

  - 주택가격 변동은 '비싼 지역에서 먼저 나타나 싼 곳으로 움직인다'고 알려져 있음. 이른바 '파동이론'임. 10일 부동산정보 분석업체인 부동산챠트연구소가 최근 1년간 국민은행 주택시황을 분석한 결과 부산 대구 대전 광주 등 지방광역시 집값 오름세는 과거 수도권과 달리 역파동 현상이 두드러짐

  - 급등세를 보인 지방광역시 내 지역별 상승 추이를 보면 과거 부동산 활황기의 수도권과 확연히 다름. 2009년 7월부터 회복세로 돌아선 부산은 사상 · 사하 · 부산진구 등 중저가 지역에서 강한 반등세가 나타냄. 이후 해운대 · 수영구 등 고가주택지역으로 이동함. 대구도 과거 집값 주도지역이었던 수성구가 아닌 달성군 · 달서구 등에서 시작함
 

  - 박원갑 부동산1번지 연구소장은 "최근 지방에선 중 · 저가 거래가 활발한 실수요자 시장으로 재편되면서 집값이 '역파동 현상'으로 나타나고 있다"며 "투자자 중심의 가수요가 많았던 과거에는 시세차익이 큰 고가주택 지역 움직임이 활발했다"고 풀이함

 수도권 전셋값 가파른 상승

  - 이사철이 다가오면서 전셋값이 다시 심상치 않은 조짐을 보이고 있음. 케이비(KB)국민은행의 주간 아파트 가격 동향을 보면, 지난주 전국의 아파트 전셋값은 전주에 비해 0.3% 오름. 지난 4월25일부터 0.2% 상승세를 유지하다 지난주 11주 만에 오름폭이 크게 뜀. 수도권 전셋값 오름세는 더 가파름

  - 지난달 초만 해도 주간 상승률이 0.1%에 머물렀으나 이후 0.2%로 올랐고, 지난주에는 0.3%가 뜀. 국민은행은 하반기에 본격화할 재건축 이주 수요와 가을 이사철에 대비한 전세 수요 등이 겹치면서 오름폭이 커진 것으로 분석함. 여기다 추가 상승을 예상한 기존 전세금 인상 등이 더해져 가격이 크게 오르고 있는 것으로 보임

  - 전셋값은 이천(0.9%)을 비롯해 양주·광명·구리·수원 권선구(이상 0.6%) 등 수도권 중심으로 상승세가 두드러짐. 서울에선 성북구, 노원구, 중구 등 강북 지역이 신혼 수요와 학군 수요가 증가하며 오름세를 이끔

 개발 / 분양

 교통의 요충지 마곡지구 첨단산업지구로 개발

  - 서울에 마지막으로 남은 대규모 미개발지인 마곡지구. 이곳은 북쪽으로는 한강과 마주하고 있고 서쪽으로는 김포공항이 인접해 있어 좋은 입지 조건을 갖추고 있음. 지하철 5호선과 9호선, 인천공항철도가 마곡지구를 관통해 아시아 대도시들과 5시간 내로 연결되는 교통 요지로 앞으로 발전 가능성이 무한하다는 평가를 받음

  - 서울시는 최근 미국에서 바이오산업이 가장 발달한 메릴랜드 주와 기술협력에 관한 양해각서(MOU)를 체결하는 등 선진 바이오산업 유치를 바탕으로 마곡지구를 서울의 차세대 성장동력의 본거지로 개발한다는 목표를 갖고 있음

  - SH공사는 원래 있던 주변 녹지공간과 새로 조성하는 수변공간(워터프런트) 생태환경을 조화롭게 연결해 마곡지구의 장점을 극대화하려고 함. 이곳에는 아파트 15개 단지 1만1353채(일반 분양 5677채, 장기전세 및 임대 5676채)가 들어설 예정. 투입되는 공사 금액만 11조2000억 원에 이름. 이 중 전체 물량의 60%인 6790채는 2014년 상반기 입주를 목표로 올해 9월 착공에 들어감

  - 마곡지구 거리는 신호등부터 가로수, 공공 안내표지판까지 모두 절제된 디자인 미학을 추구하는 질서가 잡힌 거리, 이른바 ‘스마트 스트리트’로 개발됨. 현재 서울 시내에는 신호등과 표지판 등이 무분별하게 설치돼 전체적인 미관을 흐리고 있다는 지적이 많음. 이를 개선하기 위해 마곡지구 거리는 말레이시아 푸트라자야 거리처럼 최소한의 구조물이 설치된 형태로 조성될 예정

 판교신도시에 특급호텔 건립 계획

  - 경기도 성남시는 최근 인터에셋홀딩스가 판교신도시에 특급호텔(조감도)을 건립하겠다며 신청한 관광호텔업 사업계획을 승인했다고 10일 밝힘
 

   - 인터에셋홀딩스는 1,860억원을 들여 분당구 삼평동 664번지 일대 3,310㎡에 지하6층, 지상 16층(연면적 4만1,602㎡)에 283실을 갖춘 특급호텔(일명 판교 호텔)을 오는 2013년까지 건립할 예정임. 호텔 운영은 세계적인 호텔 체인인 메리어트나 스타우드, 아코르 가운데 한 업체가 맡을 것이라고 시는 전함.

 서울 오피스빌딩 시장에 임대 바겐세일 경쟁 치열 

  - 서울 수표동 오피스빌딩 시그니쳐타워는 S건설을 유치하기 위해 파격적인 제안을 함. 임대기간 30개월 중 12개월을 무료 사용하는 조건임. S건설만 잡으면 0%인 임대율을 70%까지 올릴 수 있어서 임. 막판에 빨간불이 켜졌음. 인근 저동에 다음달 준공 예정인 '101 파인에비뉴 빌딩'이 S건설에 5년 계약하면 23개월 '렌트 프리(rent free · 무료 사용)'를 제시한 것

  - 오피스빌딩 업계는 23개월 렌트 프리까지 제시한 빌딩이 나오면서 충격에 빠짐. 외국계 종합 부동산서비스 회사 관계자는 "수요자 우위 시장으로 바뀌면서 일본 영국 등에서나 볼 수 있던 파격 조건이 속속 나오고 있다"며 "지나치다 싶은 임대 수요자의 요구도 그대로 받아들인다"고 전함

  - 임차인이 인테리어 비용을 내는 국내 오피스시장의 관행이 무너지고 △관리비 면제 △별도 서비스 면적 제공 △호텔식 주차 서비스 △맞춤형 전기설비 제공 등을 덤으로 내놓는 빌딩도 등장

  - 수요층이 두텁지 않은 송도 광교 청라 등 수도권에도 대형 빌딩이 들어서고 있어 오피스빌딩 공급 과잉에 따른 임대 바겐세일이 확산될 가능성이 높음

 투자 / 재테크

 평창 효과로 레저형 부동산 시장 관심 급증

  - 계절적 수요가 생기는 여름 휴가철을 앞두고 '2018 평창 동계올림픽 유치'가 겹치면서 콘도와 리조트에 대한 관심이 높아짐. 리조트 업체들은 동계올림픽 유치 기념 특별분양 등 마케팅에 나섬. 강원 · 충청권 위주로 리조트 · 콘도 회원권을 찾는 수요도 증가세임

  - 동계올림픽의 핵심시설인 알펜시아리조트는 개최지 선정 이전에 공급했던 저가형 회원권(300만~3300만원)과 별개로,동계올림픽 유치를 계기로 기존 일반회원권에 회원혜택을 강화한 특별회원권(2500만~6000만원)을 내놓기로 함

  - 리솜리조트는 선진국형 휴양 · 치유 리조트를 컨셉트로 개발한 충북 제천 리솜포레스트에 대한 특별분양에 나섬. 대명리조트는 리조트 실소유자를 겨냥해 1200만원대 회원권을 내놓음. 연간 20일 사용이 가능하고,계약 즉시 소유권 등기이전도 가능함. 개인용은 1230만원，법인(무기명)용은 1330만원임

  - 신규 분양이나 기존 회원권을 살 땐 허위 · 과장 광고여부를 따져야 함. 이용권을 회원권으로 잘못 알고 구입했다 낭패를 볼 수도 있음

  - 전문가들은 분양 승인을 반드시 확인하라고 조언함. 해당 지방자치단체의 정식 승인을 받은 회원권이라야 문제가 생겨도 법적으로 보호받을 수 있음. 지자체에 문의하면 금세 확인됨. 본사가 다양한 혜택을 책임지는지도 파악해야 함. 성수기 객실 예약 여부도 중요함. 상당수 회원권들은 성수기 이용이 쉽지 않음

 4%대 장기고정금리 대출 상품 출시

  - 국민은행이 금리 4%대의 파격적인 장기고정금리대출 상품을 내놓자 경쟁사들이 진땀을 빼고 있음. 우리은행, 신한은행, 하나은행은 모두 "말도 안 되는 금리"라면서 혀를 내두르고 있음. 우리은행은 "장기조달방법부터 강구한 후 고정금리대출 상품을 내놓을 것"이라면서도 "안 할 수는 없을 것"이라고 밝힘

  - 국민은행이 내놓은 장기분할상환 고정금리 대출의 금리는 4%대 후반에서 5%대 초반으로 변동금리와 비슷함. 게다가 대출 기간도 10년에서 30년까지. 3년 은행채 금리가 4%대 초반인 것을 고려하면 기간에 따른 리스크 프리미엄과 운용 금리 등이 제대로 반영되지 못한 금리임

  - 국민은행측 역시 "마진 보다는 장기분할상환 고정금리 대출 활성화를 위해 내놓은 상품"이라고 출시 배경을 밝힘

  - 은행들은 내년 6월말까지 예대율 100%를 맞춰야 함. 수신을 늘리기 위해 열을 올리고 있어 조달 금리는 점점 더 높아질 것으로 보임

  - 정부는 가계부채종합대책의 한 방안으로 은행의 고정금리·비거치식 분할상환대출 비중을 오는 2016년까지 전체 주택담보대출의 30%까지 올릴 것을 권고. 은행권의 고정금리 대출의 비중은 현재 5% 수준으로 목표치를 높이기 위해서는 고정금리대출 상품의 금리를 낮출 수밖에 없음

  임차인의 계약 해지권 행사 가능한가

  Q. 2년계약을 하고 이사온지 불과 3달밖에 지나지 않았는데, 아파트를 새로 산 사람이라며 전세계약서를 다시 쓰자고 함.  보증금이 너무 저렴하다고 1,000만원 올려달라는 것. 임차인은 아파트가 팔렸는지 알지도 못했음. 이런 경우 해약 요구할 수 있을까

  A. 민사특별법인 주택임대차보호법은 경제적·사회적으로 약자라고 볼 수 있는 임차인들의 주거 안정을 보장하기 위한 취지에서 제정·시행하고 있는 법임. 이 법규정에 따르면 `임차주택의 매수인은 임대인(매도인)의 지위를 그대로 승계한 것으로 본다`라고 규정하고 있음

  - 즉, 승계에 관해서는 임차ㆍ임대인간의 특별한 합의가 필요없다는 것. 주택 매수인은 당연히 종전 임대인(매도인)의 권리의무를 승계하게 됨. 매수인의 지위 승계는 법률상 당연한 일이므로 임차인에게 통지할 필요도 없고, 별도의 동의도 필요 없음

  - 그러나 임차인의 입장에서 볼 때 바뀐 주택 소유자의 보증금반환능력이 부실하다거나 하는 등의 사유로 임대차를 종료할 수 있는지는 문제가 됨. 이에 대한 대답은 '할수 있다' 임. 매매거래가 이뤄지고 상당한 기간(통상 1개월)이 경과하지 않았다면, 세입자는 해지권을 행사할 수 있고, 매도인을 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있음

  은행 대출금 만기까지 중도상환 수수료 부과하는 관행 폐지될 전망

  - 대출 금리의 인상 · 인하 한도를 동시에 설정하는 형식으로 은행의 금리변동 위험을 분산해 소비자가 낮은 금리로 돈을 빌릴 수 있는 새로운 형태의 옵션부 대출상품도 개발될 것으로 예상

  - 금융감독원은 가계부채 연착륙 종합대책을 논의하기 위해 구성된 민관합동태스크포스(TF)에서 이 같은 방안을 논의할 계획

  - 금감원은 대출 이후 3년이 되면 중도상환 수수료가 면제되는 일반적인 수수료 체계와 달리 서울 강남 등 일부 고가 아파트 거주자의 주택담보대출에 대해 만기까지 수수료를 부과하는 관행을 개선할 방침

  - 금감원 관계자는 "만기가 될 때까지 무조건 중도상환 수수료를 내라는 것은 노예 계약과 다름없다고 민원을 제기하는 소비자도 있다"며 "과열된 부동산 시장을 잡겠다는 당시 정책 목표가 실현된 상황에서 소비자들이 불이익을 받는 것은 적절치 않다"고 말함
 

 한국 부자들 포트폴리오 총자산에서 부동산 비중 증가 

  - 금융위기 이후 한국 부자들의 총자산에서 가장 큰 변화를 보이는 부문은 `주식`임. 금융위기를 전후해 주식 보유율을 줄였다는 응답이 그러지 않았다는 응답보다 21.6%포인트 높았음

  - 향후 자산 포트폴리오 운용 계획에서도 부동산을 늘리겠다는 응답이 높았음. `건물ㆍ상가` 보유율을 높이겠다는 응답이 그러지 않겠다는 응답보다 24.5%포인트 높게 나타남

  - 부자들의 총자산 포트폴리오에서 부동산 비중은 58.1%로 금융자산 36.9%, 기타자산 5.0%를 압도함. 부동산 자산의 구성을 보면 거주용과 투자용이 비슷한 비중을 점하고 있음. `거주용 주택ㆍ아파트ㆍ오피스텔`이 46.2%, 거주용을 제외한 `건물ㆍ상가`(23.3%) `토지`(17.1%) `투자용 주택ㆍ아파트ㆍ오피스텔`(13.4%)의 합이 53.8%에 이름

  - 자산 규모가 커질수록 거주용보다는 투자용 부동산 비중이 크게 높아짐. 총자산 30억원 미만에서는 투자용 부동산 비중이 43%던 것이 30억~50억원 미만에선 59.7%, 50억원 이상 계층에선 76.2%로 늘어남. 50억원 이상 부자는 투자용 부동산 중에서도 `건물ㆍ상가` 비중이 44.3%에 달해 거주용 부동산(23.8%)의 두 배에 가까웠음

<한국부동산투자개발연구원 제공>