아파트 임대분양전환 표준건축비 문제-﻿제주 부영아파트 분양전환 부당이득금청구 소송 입주자 패소

제주 부영아파트 분양전환 부당이득금청구 소송 입주자 패소 제주 외도 노형 입주민 2,464명 부당이득금 반환 소송 분양가 ‘실제 건축비’ 아닌 제주시의 분양전환승인 당시 분양가에 반영된 ‘표준건축비’를 인정 제주지방법원 제2민사부(재판장 서현석 부장판사)는 부영아파트 입주자 2,464명이 (주)부영과 (주)부영주택을 상대로 제기한 ‘부당이득금 반환 청구소송’ 5건을 지난달 20일 모두 기각했다. 소송을 제기한 원고는 제주도내 부영아파트 중 임대에서 분양으로 전환된 노형2차 369명, 노형3차 186명, 노형5차 330명, 외도1차 788명, 외도2차 791명 등 5개 단지 2,464명이다. 입주자들은 부영 측이 2006년~2010년 분양가 산정과정에서 건축비에 대해 원가 대신 더 높은 가격을 적용해 1가구당 수천만원씩 이익을 남겼다며 2014년 집단 소송에 나섰다. 당시 부영 측은 제주시로부터 분양전환 승인을 받아 임차인들과 분양계약을 체결하면서 표준건축비를 기준으로 분양가를 산정했다. 표준건축비는 택지비와 건축비를 합친 금액이다. 소송의 핵심은 분양가격 산정기준인 건축비를 ‘실제 건축비’로 볼 것인지 ‘표준건축비’로 봐야 하는지 여부였다. 또한 부당이득반환채권의 소멸시효가 5년인지 10년인지도 관심사였다. 임대주택법 시행규칙 ‘공공건설임대주택 분양전환 가격의 산정기준’에는 임대아파트의 분양 전환 시 건축비 상한가격은 국토부 장관이 고시하는 표준건축비로 한다고 명시돼 있다. 주택사업자들은 그동안 이 조항을 내세워 관행적으로 건축비를 원가가 아닌 표준건축비를 적용해 지방자치단체로부터 분양가 승인을 받아왔다. 반면 지난 2011년 대법원은 ‘공공임대주택 분양전환 가격의 건설원가 산정은 상한가격을 의미하는 표준건축비가 아닌 실제 건축비를 적용해야 한다’고 판단했다. 제주의 경우 대법원의 판례와 달리 표준건축비를 산정기준으로 삼은 것으로 알려졌다. 제주시가 분양전환 승인을 한 이후, 입주자모집 당시 가격이 기준이 돼야 한다는 취지다. 표준건축비가 아닌 실제 건축비를 적용하더라도 사업자가 취득세 신고 당시 신고한 과세표준을 실제 건축비로 볼 수 있을 것인지, 법원감정을 기준으로 삼을지도 고민거리다. 재판과정에서 부영 측이 진행한 감정가격이 상대적으로 높아 실제건축비를 적용하더라도 입주자들에게 돌아갈 금액은 크게 줄어들 수밖에 없다. 소멸시효도 문제다. 채권에 대한 민법상 소멸시효는 10년, 상법은 5년으로 정하고 있다. 제주의 경우 상법상 5년을 적용해 외도2차 입주자 상당수는 소송자격을 인정받지 못했다. 당초 부영아파트 입주민들은 부영 측의 부당이득으로 1가구당 2,000만원에서 최대 5,000만원을 돌려받을 것으로 전망했지만 법원의 판단은 달랐다. 입주자 대표단과 변호인 측은 법원의 판결문을 검토하고 즉시 항소하기로 결정했다.