[메디테라] 돈버는 지역분석 _ 정부의 규제정책으로 눈 돌린 투자자들이 찾아가는 그곳~ "수원" PART.1

[메디테라]

안녕하세요~ 메디테라입니다.~~ ^^

오랜만에 지역분석 자료를 들고 찾아뵙게 되네요~~
(참고로 이 칼럼은 2017년 6월을 기준으로 작성된 칼럼입니다.)

최근 광교신도시와 신분당선의 수혜를 입은 지역이며 인구면에서는 광역시급으로 대우를 받을 수 있을만큼 규모가 크며, 경기도의 행정도시로서의 위상을 가진 도시로 수원을 소개하고자 합니다.

수원 지역을 소개하는 첫 번째 시간인 오늘은 뜨거운 감자였던 ‘광교신도시’에 대해 알아보도록 하겠습니다. 광교신도시는 1기 신도시(분당, 평촌, 일산, 중동, 산본)에 이어 수도권에 만들어진 2기 신도시 중 하나로 2기 신도시는 광교 이외에 위례, 판교, 동탄, 한강, 운정, 양주가 있습니다.

광교신도시는 행정구역상 수원시 영통구(88%), 용인시 수지구(12%)에 자리잡고 있으며, 2005년에 개발계획이 수립되어 2007년에 착공, 2011년에 최초로 입주가 시작되었습니다.

광교신도시가 계획된 초창기 이유로는 경기도청 본청이 오래되고 작아서 이전이 계획되면서 2003년에 이의동으로 부지가 잡혔고, 이에 따라 배후 신도시의 필요성이 대두되었기 때문입니다. 원래 경기도청 이전을 전제로 지어진 신도시이기 때문에 2012년에 예산 부족을 이유로 경기도청 신청사 설계를 중단시키자 광교신도시 주민들이 격렬하게 반발하기도 했습니다.

그러다가 2012년 11월부터 다시 경기도청 신청사 설계가 재개되고 2013년부터 착공을 하기로 해서 일단은 반발을 잠재웠습니다. 그러나 신청사 설계 통과부터 난항을 겪고, 부동산 경기 악화와 예산 확보의 어려움, 도지사의 의지 등의 문제로 미뤄지게 되면서 현재로선 규모를 대폭 축소하여 2020년에 도청을 이전하는 것으로 예정되어 있습니다. 또한 도청과 함께 이전하기로 했던 수원지방법원은 추후 신설되는 수원고등법원이 광교로 입주하는 대신 그대로 남기로 했으며, 수원컨벤션센터도 2019년 3월 준공 예정으로 준비가 되고 있습니다.

광교의 중심인 센트럴 타운은 건물의 집약도가 높아 쾌적하게 느껴지지는 않으나 그 외 구역은 전체적으로 녹지율이 41,7%, 주택용지비율이 18.8%, 20만평 넓이의 원천, 신대호수를 포함하고 있어 일산의 호수공원에 뒤지지 않을 조건을 갖추고 있습니다. 공급될 주택은 아파트 23,227세대, 연립주택 2,149세대, 주상복합 5,624세대로 총 31,000세대가 공급될 예정입니다.

그리고 광교신도시하면 빠질 수 없는 게 있죠?

바로 광교신도시 몸값을 제대로 올려준 1등 공신 ‘신분당선’입니다.

신분당선은 수원시에서 성남시, 강남구를 연결해주는 노선으로 2016년 1월 30일에 완전 개통되었습니다. 신분당선 수원 연장 구간은 2011년 10월 28일에 강남역 ~ 정자역 구간이 신설되었고, 이어 2016년 1월 30일에 정자역 ~ 광교역 구간이 개통되었습니다. 그러나 요즘 신분당선에 대한 우려의 목소리가 뉴스를 통해 심심치 않게 나오고 있는 것도 사실입니다.

신분당선 경영 악화로 파산 위기, 앞서 파산한 의정부 경전철 따라가나

<아시아경제, 한승곤기자, 2017.6.2.>

2011년 10월 개통한 신분당선이 경영악화로 올해 말이나 내년 초에 파산 위기에 봉착할 수 있다는 우려가 나온다고 2일 조선일보가 전했다.

보도에 따르면 신분당선은 지난해 말 누적 손실이 3732억원으로 자본금이 완전 잠식된 상태다. 이에 따라 출자자들이 자본금(2123억원) 외에 자금 부족분 약 1700억원을 추가 조달해 사업을 유지하고 있는 상황이다.

한편 신분당선이 경영악화로 파산 관측이 나오고 있는 가운데 의정부경전철은 2012년 7월1일 개통 이후 매년 영업손실이 발생해 지난해 12월 말 기준 누적적자가 3676억원에 달해 지난 1월11일 법원에 파산 신청을 했다.

다들 한번쯤은 읽어보셨으리라 생각합니다. 과연 신분당선이 파산신청을 하여 운행을 안 하게 될까요? 지금은 아무도 모르는 일입니다. 다만 연장하겠다고 했던 호매실동까지의 구간 개통은 더욱 불투명해지지 않을까하는 생각입니다.

그럼 여기서 잠깐, 광교신도시는 자급자족이 가능한 도시일까요?

광교신도시 서쪽으로 광교테크노밸리가 자리하고 있기는 합니다. 이는 경기도에서 1990년대 후반부터 추진한 사업단지로 총 사업비만 5,728억원이 투입되었습니다. 2001년부터 경기중소기업지원센터를 필두로 2006년에 개원한 나노소자특화팹센터, 2007년에 완공된 경기바이오센터와 경기R&D센터를 비롯해 차세대융합기술연구원, 중소기업지원센터 등이 있습니다.

현황을 보자면 아래와 같습니다.

하지만 광교테크노밸리라고 하여 광교신도시의 성장과 발전에 크게 기여하고 있다고 보기는 어렵습니다. 왜냐하면 광교신도시가 생기면서 새로이 생긴 산업단지도 아니고, 일자리 창출이나 증원에 일조하지도 못 했고, 광교신도시에 공급된 아파트의 공급량을 해소시켜 주는 역할을 하지도 못 했기 때문입니다.

광교신도시의 구성을 보자면 웰빙타운, 센트럴타운, 에듀타운(유해시설이 하나도 없음), 호수마을(법조타운), 광교마을(유일한 용인시 지역으로 중심에 신분당선(상현역)이 있음), 호반마을, 가람마을(과거 원천유원지 호수랜드와 그린랜드가 있던 지역), 캠퍼스타운(경기대가 있음. 가재울마을) 이렇게 총 8개로 구성되어 있습니다. 이 중에서도 센트럴타운은 광교의 중심지로 경기도청 예정 부지와 광교중앙공원, 롯데 아울렛, 광교 카페거리까지 품고 있어 가장 높은 지가를 형성하고 있습니다. 센트럴 타운의 랜드마크인 대림이편한세상 광교 아파트는 처음 분양시 수원시내와 비교했을 때 높은 분양가와 형성되지 않은 인프라로 사람들의 관심을 많이 받지는 못 했었습니다. 그러나 15년이 지난 지금은 분양가보다 2배 이상 높은 몸값을 자랑하고 있습니다.

어떤가요? 아쉬운 생각이 들진 않나요?

최근 광교신도시에 대한 관심이 뜨거워지고 이 사실이 드러났을 때 수원에 사는 대부분의 사람들은 ‘이렇게 되리라고는 상상도 못 했다.’며 혀를 내두르며 분양받지 못 한 것에 대해 많이 아쉬워하는 반응이었습니다. 그래서 중흥 S클래스가 분양했을 때는 그야말로 뜨거운 경쟁률(최고 539.05 경쟁률, 84A 타입 217세대 분양에 총 31,373가구 지원)을 보이기도 했습니다.

1기, 2기 신도시 때에도 그렇고 지금 개발이 진행되고 있는 신도시들도 똑같습니다. 미래가 어떻게 변화할지 정확히 알 수는 없습니다. 다만 투자자라면 위치가 좋은 곳의 신도시들은 관심을 가지고 꾸준히 지켜보고 개발 초기부터 미래를 상상해보는 습관을 들이는 것이 좋지 않을까 합니다.

그럼 이번 칼럼은 여기서 마치고, 다음 시간에는 수원의 전반적인 사항을 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 많은 관심과 응원 부탁드립니다~ ^^ 

▶ 메디테라

    블로그 (https://blog.naver.com/voiceoffree)

    유트브(https://www.youtube.com/watch?v=aB3nOf51OmE)

전) 간호사, 보건교사(정교사)

현) 부동산중개법인 근무 http://dadarealestate.co.kr/default/main/main.php

현) 다다아카데미 입문반 정규강의 강사 http://dadaacademy.co.kr/?c=2/18&uid=4918

현) 부동산 투자 지역분석 전문가

현) 부동산 전문 칼럼리스트

세계일보 칼럼위원, 북극성 리더스칼럼위원, 텐인텐 전문가칼럼위원, 다다부동산파트너스 

지역분석 칼럼리스트

현) 북극성부동산재테크(http://cafe.daum.net/PolarisAuction) 카페에서 멘토로 활동

- 부동산 경매/매매 실전투자자
- 북극성 실전준비반 전 강사 / 북극성 실전임장 전 멘토

저서) ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다(2017년 1월)

   - 공동저자(http://www.yes24.com/24/Goods/35195655?Acode=101)

        '2018 대한민국 부동산 트렌드(2017년 12월) 공동저자 

[갱구닷]

경기도에서 메머드급 지역인 수원
수원에 대한 지역분석 글 깊이있게 잘 보았습니다.
감사합니다^^

[땡기]

훌륭한 분석이십니다

[내꿈은백수]

하나 하나 정독하며. 잘 읽었습니다.
다음편도 기대됩니다.

[younseul]

잘보았습니다^^

[백거수 감숙이]

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[메카6]

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[야무지게봄]

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[박달아]

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[비피더스]

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[쭌쭈니맘]

다음편 기대됩니다

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[2026년까지10억달성]

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