[재테크담론] [빠숑 칼럼] 인천 부동산 부활의 시발점 - 인천 서구 이야기 (1/2)

[ppassong]

청라 vs 검단 vs 서구

제가 가졌던 인천 서구의 첫인상은

왠지 인천이 아닌 것 같다는 느낌이었습니다.

‘인천’하면

남동구의 남동공단,

남구의 주안역,

연수구의 송도유원지 정도가 떠오릅니다.

부평역 인근에 빼곡한 상업지와 중구의 월미도, 차이나타운도 떠오르네요.

그런데

유독 인천 서구는 딱히 이 지역을 대표할만한 것들이 떠오르지가 않습니다.

이 때문에 인천이 아닌 다른 지역 같다는 느낌이 든 것이 아닌가 합니다.

아마 많은 분들이

서구에 유명한 곳이 뭐가 있나 싶으실 테지만,

나름 지명도 높은 곳들이 꽤 있습니다.

대표적으로 청라국제업무도시가 있고요.

검단신도시라는 대규모 택지개발지구도 있습니다.

한동안 수도권 부동산 시장을 한동안 뜨겁게 달구었던 이 두 지역이

모두 인천 서구에 있습니다.

청라국제업무도시는

애초에 인천의 한 지역이 아닌

송도, 영종도와 관련 있는 별도의 특별개발지구로 알고 계시기도 할 것이며,

검단신도시는 김포가 아니었냐고 반문하시는 분들도 분명 계실 것입니다.

결론부터 말씀드리면

청라는 기존 인천지역을 재편성한 것이 아닌, 새롭게 조성한 신도시입니다.

그것도 간척사업을 통해 만들어진 땅으로 오리지널 인천 땅이 아닙니다.

마치 연수구의 송도처럼 말이죠.

검단도 인천이 된 이유가 조금 다릅니다.

예전에 경기도 김포에 소속되어 있다가

인천시가 광역화되면서 통합·흡수된 지역입니다.

결국

청라와 검단은 기존의 인천 서구와 그 생성이 매우 다른 지역인 것이죠.

이렇게 다른 출신들이 한 공간에 모여 있으니,

왠지 다른 인천 지역과는 색다른 느낌을 받을 수밖에 없었던 것입니다.

그래서, 인천 서구는 청라, 검단, 기존 서구지역으로 나누어 생각해 보시면

더 재미있으실 겁니다.

서구의 연혁과 환경

서구는 인천에서 가장 북쪽에 위치해 있어,

경기도 김포시와의 경계 역할을 하고 있습니다.

1988년에 북구에서 분리가 되며 서구가 탄생하게 되었는데요.

반면, 북구는 1995년에 계양구와 부평구로 분리가 되며 아예 없어져 버렸습니다.

그래서

현재 인천의 가장 북쪽에 위치해 있으며,

북쪽으로 김포시를,

동쪽으로는 계양구와 부평구를,

남쪽으로는 중구와 동구를,

그리고 서쪽에는 멋진 서해를 두고 있습니다.

또한 서구라는 지명은 ‘인천의 서쪽’이라는 단순한 의미가 아니라

과거 이 지역 명칭이던 ‘서곶’에서 유래되었습니다.

‘서곶’은 서쪽으로 길게 뻗은 반도식 해안이라는 뜻으로

실제 한강 하구에 있는 서구는 바다를 향해 길게 뻗은 형태입니다.

결국 서구는 서로 다른 지역들이 결합되어

권역별로 특징이 좀 다른데요.

총 4개 권역으로 구분해 분석해 볼 수 있습니다.

공업시설이 발달한 주거지역인 남부,

업무·주거·상업시설이 어우러진 중부,

농업지역 이었으나 현재 대규모로 개발 진행 중인 북부,

마지막으로 해안지역의 서부로 나뉩니다.

서부의 경우는

수도권 매립지와 명품신도시 지역으로 또 구분할 수 있고요.

그래서 이번 서구 이야기는

이 4가지 권역별로 동네 이야기를 풀어갈까 합니다.

도심의 중심 남부권

남부 권역에는 가좌동, 석남동, 신현동, 가정동이 있습니다.

서구에서 가장 먼저 도시화된 지역으로,

대규모 공장단지와 아파트단지들이 많으며

이를 위한 생활편의시설도 잘 갖추어져 있습니다.

서울에서 인천 방향으로 경인고속도로를 타면

서인천IC부터 가좌IC 사이를 중심으로

우측으로는 대규모 공장들이,

좌측으로는 아파트들이 밀집되어 있는 모습을 볼 수 있는데,

바로 이곳이 가좌동과 석남동입니다.

아마 타 지역 분들이 인천을 연상할 때,

가장 먼저 떠올리게 되는 이미지가 바로 이곳의 모습과 유사할 겁니다.

한편 서울에서 인천 방향으로 가시다보면,

서인천IC 인근에서 경인고속도로가 90도로 크게 꺾이는 지역이 있는데요.

바로 이곳이 가정동과 신현동입니다.

가정동과 신현동에는 업무시설보다 주거시설이 더 많습니다.

이곳은 낙후된 주거시설이 많아

여러 재개발 계획이 세워졌었습니다.

특히 신현동은 루원시티라는 복합개발이 계획되어 있었습니다.

루원시티는

84층 랜드마크 타워 2동, 지상 1층~지하 4층의 총 5개 동을

경인고속도로, 인천도시철도, 상업시설, 문화시설 등의 시설로

입체적으로 구성하는 국내 최고의 첨단입체복합도시 개발 계획이었습니다만,

높은 개발 원가와 부동산 경기 침체로 사업이 계속 연기되고 있습니다.

이 시설이 들어설 가정오거리 일대는

현재 원주민들이 이주를 마친 상태라, 몇 년째 폐허로 방치되어 있는데요.

이렇게 서구의 남부 권역 활성화는 루원시티 개발 계획에 달려있기 때문에

언제쯤 이 지역이 정비될 것인가 향방을 지켜볼 필요가 있습니다.

행정의 중심지 중부권  

중부 권역은 남부 권역과는 북망산으로,

북부 권역과는 공촌천으로 지역이 구분됩니다.

중부 권역의 행정동으로는 연희동과 심곡동이 있는데요.

특히 심곡동은 서구의 행정 중심지로

서구청, 소방서, 경찰서, 보건소, 인재개발원 등의 공공기관들이 집중적으로 모여 있습니다.

이 일대는 공공기관들을 중심으로 중소 상업시설들이 밀집해 있어 혼잡하지만,

심곡동 동쪽에 천마산이 있어 공기가 쾌적한 편입니다.

연희동은 봉수대로를 중심으로

동쪽에는 2014년 아시안게임의 주경기장이, 서쪽에는 청라지구가 있습니다.

이곳은 공촌천과 심곡천 사이에 있어 수변도시로 잘 꾸며질 지역입니다.

아시안게임 경기장촌과 청라지구 모두 현재 인천에서 가장 큰 관심을 받고 있어서,

2014년 이후로는 인천의 북쪽 핵심지 역할로 활성화될 지역이기도 합니다.

개발이 활발한 북부권  

북부 권역에는 검암동과 검단지역이 있습니다.

검암동은 검단신도시 개발 이전까지 서구 북부의 중심지였습니다.

동쪽에는 인천 최고의 명산인 계양산이 있고,

북쪽으로는 아라뱃길이 있어 주변 환경이 참 좋습니다.

서구에서는 유일하게 전철을 통해 접근할 수 있고요.

공항철도 검암역을 통해 인천공항, 서울까지도 연결이 됩니다.

또한 6월 30일부터

매일 경남권, 호남권에서 출발하는 KTX로 인천공항에 갈 수 있게 되었습니다.

아직 고속철도 전용선이 아니라

최대 속도는 아니겠지만,

중간에 환승없이 인천에,

인천공항에 접근이 가능하게 된 것입니다.

그간 경남권에서는

김해공항 등에서 출발할 수 없었던 해외 노선을

이용할 수 있는 통로가 생긴 것이죠.

하지만,

여기서 가장 주목해야 할 부분은

인천에 KTX로 접근할 수 있는 루트가 생겼다는 것입니다.

인천 서구 검암역에 ​무조건 정차를 하게 되었습니다.

검암역은

인천의 검암지구,​ 검단지구,

심지어는 김포까지의 교두보 역할을 할 수 있는 곳입니다.

그리고, 무엇보다도

그간 교통의 문제로 지지 부진했던

청라 쪽의 ​관심을 다시 가져올 수 있는

획기적인 기회가 된 것입니다.​

이 노선의 이용자가 많게 되면

​추가적인 노선의 개발로 이어질 것입니다.

그래서, 이번 KTX 개통이 중요한 것입니다.

이러한 교통 편리성 때문에

검단신도시의 개발이 완료 후에도

검암동은 경쟁력 있는 지역으로 지속적인 관심을 받을 것입니다.

하지만

향후 이 지역의 중심이 될 곳은 검단입니다.

검단신도시는 유치예정 인구가 23만 명에 달하는 대규모 신도시로써,

청라보다도 훨씬 큰 송도급 규모입니다.

남쪽으로는 경인아라뱃길을, 북쪽으로는 김포와 한강을 인근에 두고 있습니다.

특히 마전동과 불노동은 검단1신도시의 주요 지역으로, 많은 아파트단지가 개발되어

쾌적한 주거환경이 조성되어 있으며 거주민들의 만족도가 높은 지역입니다.

검단신도시는 경제자유구역의 보조도시 역할과 인근 대규모 산업단지의 배후도시 역할을 합니다.

그러나 현재까지는 전철은 아예 없고, 광역버스도 적고,

도로망도 취약해서 서울까지의 접근성이 매우 떨어진다는 커다란 약점이 있습니다.

김포시의 약점과도 같죠.

이러한 취약점이 검단2지구 지정이 취소된 가장 큰 이유입니다.

도시 확장의 가능성이 크게 떨어지다 보니 사업성이 낮아진 것이죠.

하지만

검단1지구만으로도 이미 대규모의 택지개발지역입니다.

또한 현재 인천지하철 2호선 확장 구간을 검단까지 연장하는 계획과

도로망을 추가로 구축하려는 계획이 함께 추진되는 중입니다.

물론 시간이 좀 걸릴 겁니다.

그래도 지속적으로 공사는 진행되고 있으므로 기대는 갖고 지켜보시기 바랍니다.

=============================

글이 너무 길죠? ^^

여기서 한번 쉬어서 가야겠네요.

나머지

서부권과 청라신도시,

그리고

인천 서구의 종합 결론은 

다음주 칼럼에서 마무리하겠습니다.

고맙습니다.         

[부동산투자전문]

인천의억사를 잘 나열 해 놓으셨는데 아 인천의 역사가.., 인천이 이렇구나 하는거 외엔 다른건 느끼질 못 하겟네요 이런곳이 인천인데 어디투자하면 좋을거 같다 라든지 뭐 이런... 태클 아니니 오해 마시길~~~

[ppassong]

제 칼럼 처음이신가 보네요.. ^^
제 책과 글은 해당 지역에 대한 객관적인 이해를 돕는 글입니다.
현재의 이런 모습은 과거의 이런 행태에서 왔고,
현재의 이런 행태로 인해
미래는 이렇게 될 것이다는 방향으로 글을 쓰고 있습니다.

구체적인 투자 지역과 투자 물건을 기대하신 분들에게는
서운하실 수 있는 글이라고 생각됩니다.

하지만,
여기 텐인텐의 좋은 글들을 보시면 아시겠지만,
투자에 대한 기본적인 판단은 스스로 하셔야 하는 것입니다.
전문가들은
스스로 판단을 하시는데 도움이 될 수 있는
정보와 판세를 읽어 드리는 것이 역할이라고 생각하구요.

[ppassong]

간혹
여기 투자하세요~ 라는 글들이 있기는 합니다.
하지만,
그런 글들은 칼럼이라기 보다는
대부분 홍보성 글들이구요.

여기 계신 일반 재테크 관심층들이
오히려 경계를 하셔야 할 글이기 때문입니다.

제가 쓴 지역들의 면모를 보시고
관심 지역이셨으며 확신을 가지고 가시면 되는 것이구요.
생소한 지역이셨으면
기초 실태를 말씀드렸으니 지금부터 관심을 가지시면 되는 겁니다.

특정 지역의 특정 단지나 상가를
얼마에 사라는 글은
단언컨대
전문가의 글이 아닐 겁니다.

[500억지존]

루원시티는 물건너 간 것으로 알고 있습니다. 사기사건에 준하는.. 주변은 이미 폐허가 됐죠.
그리고 인천 서구라고 표현하기 보다..검단과 청라 정도라고 하심이 좋을거 같네요..

인천은 뭐니뭐니 해도 옛 시장들이 싸놓은 똥을 다 치워야 하는게 문제인듯 합니다.
난개발...되지도 않을 재개발, 재건축들....

반대로 이러한 난개발들 덕에 인천에 있는 집값은 몇몇 군데를 제외하고는 대부분 똥값입니다.
그럼에도 임대수요는 어느정도 되기에 발품 많이 파시면 좋은 물건을 고를 수 있습니다.
다만 이것도 최초 매입가 보다 더 떨어지면 도루묵이겠지요.

여튼 좋은 글 감사드립니다.

[ppassong]

와~ 좋은 댓글 정말 감사드립니다.

네, 칼럼에 있는 사진으로도 보여드렸지만,
루원시티 개발 예정지는 지금 폐허가 되어 있죠.
물론 제가 루원시티에 투자를 하라는 의미로 이해하시진 않으셨겠지요? ^^

인천은 서울만큼이나 오래된 도시지역이기 때문에
난개발이 될 수 밖에 없었습니다.
말씀하신 대로 대부부늬 재건축, 재개발 지역은 해지가 되었구요.
잘 되었다고 생각합니다.

그래서, 오히려 더 기획가 많아 보였구요.
지금 부동산 가격이 똥값이기 때문에
발품을 많이 팔면 똥값이 구리 값으로 변화할 수 있는 곳을
선별할 수 있지 않을까 하는 차원에서 올린 칼럼입니다.

[ppassong]

청라와 검단은 이미 검증이 된 대규모 신도시구요.
여기 이 지역의 국가 대표입니다.
이미 가치가 많이 반영이 되어 있기 때문에
그리고 많은 분들이 알고 계시는 지역이기 때문에
더 보수적으로 접근을 하셔야 하는 지역이라고 생각을 하고 있습니다.

그리고, 루원시티는 애초의 그 화려한 계획대로 되지는 않을지라도
어떻게든 해결이 되어야 하는 지역이기 때문에
정부에서도 나서주지 않을까 하는 기대를 가지고 있습니다.
여기가 해결되야 청라 쪽도 활성화가 될테니까요.

[500억지존]

네...물론 어디를 집중적으로 투자하라는 얘기로는 이해하지 않았고...
인천에 전반적인 분위기를 볼수 있어서 좋았습니다.

저 또한 인천에는 4개의 빌라와, 1개의 아파트를 가지고 있었으나 최근 아파트는 매각하였고
4개의 빌라는 임대를 돌리고 있네요...^^
여튼 이번 아시안게임으로 인해서 위에 제시하신 지역과...구도심의 구월동 등이 반짝 상승이 예정인듯 합니다.
그 상승의 여파를 지속적으로 받으려면 인천시장이 어떻게 하느냐에 따라 달린거 같네요..

이런식의 말씀과 토론 정말 좋은거 같습니다. 비록 제가 고수는 못되더라도 이렇게 하면서 배우니까 너무 좋거든요..^^
즐거운 하루 되세요.

[ppassong]

인천에 빌라 4개와 아파트 1개 면 고수이십니다.
그걸 부인하진 마시구요~ ^^

실제 투자하시는 분들의 감은
그저 그 지역을 분석하시는 분들과는
확실히 다르시니까요~

말씀하신 구월동은
인천의 중심 주거지역입니다.
예전처럼 폭발적으로 시세가 오르진 않더라도
이미 그 곳에 살고 계신 분들만으로도
꾸준히 시세는 유지될 곳입니다.
제 책 남동구 편에도 그렇게 설명을 해 두었구요.

인천 활성화는
인천시장에게도 건의를 하셔야 겠지만,
정부가 적극적으로 움직여줘야 합니다.

기회가 될 때마다 적극적으로 지역주민들이
의견을 대외적으로 알려야 합니다.

결국은 정부와 기업체가 관심을 갖도록
인천시가 똘똘 뭉쳐야 합니다.

[무심객]

좋은 글 감사합니다
다음편 기대해봅니다

[ppassong]

네, 고맙습니다.
다음 편에서 서구의 주인공 청라지역을 중심으로 설명드리고
서구의 결론을 내어 보겠습니다.
고맙습니다.