경매 [경매 정보] 주택임대차보호법의 내용 4 - 임차권등기명령

[88sunny(김미향)]

임차권등기명령제도

    (가) 의의

     임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 임차인 단독으로 임차권등기를 할 수 있게 함으로써 대항요건 없이도 대항력과 우선변제권을 유지하게 하여 임차보증금의 회수를 가능하도록 하는 제도이다(주보법 3조의 3).

    (나) 신청요건

     1) 임대차가 종료할 것

      임차대가 종료된 경우이어야 하고, 그 종료된 이유는 묻지 않는다.

      ㉮ 임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 하거나, 임차주택의 일부가 임차인의 과

       실없이 멸실 기타의 사유로 인하여 사용·수익할 수 없게 되어 해지의 의사표시를 한 경우 :

       상대방에 도달한 때 임대차가 종료한다(민법 627조 2항, 652조).

      ㉯ 기간약정이 없는 경우나 해지권유보에 의해 해지통고하는 경우 : 해지통고된 날로부터

       1개월이 경과한 때 임대차가 종료한다(민법 635조).

      ㉰ 묵시의 갱신이 이루어진 후에 임차인의 해지통고를 한 경우 : 해지통고된 날로부터 3개

       월이 경과한 때 임대차가 종료된다(주보법 6조의 2).

     2) 보증금을 반환받지 못한 경우일 것

      보증금 전액은 물론 일부를 반환받지 못한 경우도 포함된다(임차권등기명령절차에관한규

       칙 2조 1항).

     3) 신청당사자

      대항력 및 우선변제권을 취득한 임차인은 물론, 신청당시 대항력이 없거나  취득했던 대항

      력을 상실한 임차인도 신청할 수 있다. 임차권의 양수인도 양수사실을 입증하여 신청할 수

      있고, 전차인은 임대인을 대위하여서만 신청할 수 있다. 대항력을 가진 임차인은 임차건물

      의 양수인에게도 신청할 수 있으나, 대항력이 없는 임차인은 양수인을 상대로 신청할 수 없

      다.

     4) 임차주택

      임차주택은 원칙적으로 등기된 건물이어야 하고, 다만 건축물관리대장이 작성되어 있는 미

      등기건물은 임차인이 임대인을 대위하여 보존등기 및 임차권등기촉탁이 가능하므로 임차

      권등기명령 신청이 가능하다.

     5) 시적 적용범위

      주택임대차보호법 시행당시 임대차기간이 만료되지 아니한 경우는 물론, 임차인이 임차보

      증금을 반환받지 못하여 ‘임대차가 존속하는 것으로 간주’되는 경우에도 임차권등기명령

     신청이 가능하다(주보법 4조 2항, 부칙 2조).

    (다) 신청절차

     1) 관할법원

      임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원 지원 또는 시·군법원 관할이다(주보법 3

      조의 3, 1항).

     2) 신청서 기재사항

      임차권등기명령신청서에는 다음 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서

      명하여야 한다.

      즉, 사건의 표시, 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호, 대리인의 성명과

     주소, 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경

     우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부한다), 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임,

      신청의 취지와 이유, 첨부서류의 표시, 연월일, 법원의 표시 등이다(임차권등기명령절차에

      관한규칙 2조 1항).

     3) 신청이유

      신청이유에는 임대차계약의 체결 사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인사실을 기재하

      고, 임차인이 신청 당시에 이미 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날

      과 주민등록을 마친 날을,  우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날,

      주민등록을 마친 날과 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 한다(동규

       칙 2조 2항).

     4) 인지첩부, 첨부서류

      임차권등기명령신청서에는 2,000원의 인지를 붙여야 한다(동규칙 2조 3항).

      또한 등기부등본, 임대차계약서, 대항력 취득시 점유시작일을 소명하는 서류 등을 첨부하

      여야 한다(동규칙 3조).

    (라) 심리와 재판절차

     ① 임차권등기명령신청사건의 심리와 재판절차에 관하여는 민사집행법상 가압류절차를 준

      용한다(동규칙 8조, 집행법 280조 이하)

     ② 심리는 변론절차를 거치거나 변론없이 할 수 있고, 변론을 거친 경우에는 판결의 형식으

      로, 변론을 거치지 않은 경우에는 결정의 형식으로 하여, 신청에 이유가 있으면 명령을 발

     하고, 이유가 없으면 기각한다.

     ③ 명령에 따른 임차권등기의 촉탁을 하기 전에 임대인에게 판결정본이나 결정정본을 먼저

      송달하여야 한다.

     ④ 임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 ‘선고를 한때’, 결정에 의한 때는 ‘상당한 방법으

      로 임대인에게 고지한 때’ 효력이 발생한다.

     ⑤ 법원은 임차권등기명령의 효력이 발생하면 지체없이 등기관에게 임차권등기의 기입을

      촉탁하여야 하고, 등기관은 기입등기 후 등기필증을 작성하여 촉탁법원에 송부하여야 한

      다.

     ⑥ 임차인은 기각하는 결정에 대하여 항고할 수 있고, 임대인은 명령에 대하여 취소 또는 변

      경을 신청하는 이유를 명시하여 이의를 할 수 있으나 명령의 집행을 정지하는 효력은 없다.

     ⑦ 임대인은 임차권등기명령 이유의 소멸 기타 사정변경을 이유로 명령을 한 법원에 그 취

      소를 신청할 수 있다.

    (마) 임차권등기명령의 효력

     ① 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 그 등기시점을 기준으

     로 대항력 및 우선변제권을 취득한다. 다만 소액임차인에 해당하면 소액보증금 범위 내에서

     최우선변제를 받는다.

     ② 임차인이 임차권등기이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력

      또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기이후에는 대항요건을 상실해도 이미 취득

      한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. 

     ③ 등기가 경료된 시점부터 효력이 생기므로  등기 후에 이사나 전출을 해야보호되고, 이사

      후에는 보증금에 대한 지연이자를 청구할 수 있다.

     ④ 임차권등기에 기하여 직접 경매신청은 할 수 없고 집행권원을 확보하여 강제경매신청을

     하여야 한다.

     ⑤ 임차권등기명령에 의해 임차권이 등기된 주택을 그 후 임차한 임차인은 소액임차인으로

      서 우선변제권이 없다.

     ⑥ 임차권등기권자는 집행법상 ‘이해관계인’으로서 각종 권리를 갖는다(집행법90조 3, 4

      조).

     ⑦ 경매기입등기 전의 임차권등기권자는 따로 배당요구할 필요없이 배당받을 수 있으나, 경

     매기입등기 후의 임차권등기권자는 권리신고 및 배당요구를 해야만 배당받을 수 있다. 또한

      대항력있는 임차권등기는 보증금 전액이 변제되지 않는 한 소멸되지 않고 매수인(경락인)

     에게 인수된다.

     ⑧ 임차인은 임차권등기명령의 신청, 등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수

      있다.

     ⑨ 등기된 임차권의 양수인이나 임차인의 채권자는 임차권자체를 가압류하거나 임차보증금

      반환채권을 가압류하면서 임차권등기에 부기신청을 할 수 있다(근저당권부채권 가압류의

       부기등기에 관한 집행법 228조 준용).

    (바) 민법상 임차권등기에의 준용

     민법 621조에 의해 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 한 임차인에게도 임차권등기명령에

     의한 임차권등기와 동일한 효력을 부여하였다(주보법 3조의 4 항). 종래 민법상 등기된 임

     차권자는 대항력뿐이었고, 우선변제권은 없었다.

[한사랑]

정보 감사합니다