[재테크담론] [빠숑 칼럼]인천 서구 이야기 (2/2) - 청라 하나만으로도 호재가 가득한 도시!

[ppassong]

인천 서구 이야기 계속 이어서 가 볼까요~ ^^

1편 보시지 못한 분들을 위해

링크 걸어 두겠습니다.

인천 부동산 부활의 시발점 - 인천 서구 이야기 (1/2)

http://cafe.daum.net/10in10/sA3/51738

자연환경부터 모두 계획적으로 만들어진 서부권 이야기

제가 어렸을 때 사회책에서 보았던
우리나라 서해의 해안선은
이리저리 꾸불꾸불 매우 복잡한 모양새입니다.

이를 리아스식 해안이라 하죠.

그런데 최근 서해안 지도를 보면,
직선 혹은 사각형 모양으로 쭉 직선으로 처리된 모습으로 보입니다.
이들 대부분은 간척사업을 한 곳으로,

특히
인천 송도나 시흥시 시화지역의 경우
간척사업을 통해
해안선이 매끄럽게 성형되어 있답니다.

이런 간척사업 덕분에
한국의 국토 면적도 꽤 넓어졌습니다.

넓어진 국토를 활용하여
여러 사업들을 진행할 수 있으니
당연히 경제적으로도 이득이 됩니다.

더군다나
이런 간척사업으로 생긴 부지는
평평한 지형이기 때문에 다양한 부동산 개발이 가능합니다.

실제로도 다양하게 개발이 되고 있고요.

대표인 지역으로
영종국제도시를 꼽을 수 있습니다.

15~20년 전만 해도,
배타고 버스타고 MT 가던 곳이었는데요.
그 촌동네 영종도와 용유도 사이를 흙으로 메워서
거대한 국제도시의 기반부지로 조성을 했습니다.

세계 1등의 인천국제공항도
이곳 영종국제도시의 작은 일부 부지일 뿐입니다.

그만큼 엄청나게 넓은 국토가 생겨난 것이죠.

이렇게 간척사업을 통해 탄생한
서구의 서부권역 부지는
크게 두 가지 형태로 개발이 되었습니다.

청라국제도시 부지와 수도권 쓰레기매립지 부지로 말입니다.

두 부지의 성격이 아주 다르죠?

하나는 어디서든 환영받는 곳이지만,
나머지 하나는 외면 받는 곳이니까요.

아무튼 청라는 뒤부분에서 자세히 말씀드리기로 하고, 
먼저 쓰레기 매립지 이야기를 하겠습니다.

쓰레기 매립지로는
서울 상암동의 난지도가 가장 유명했습니다.
저는 30년 가까이 강서구와 양천구에 살면서,
한강변을 지날 때마다 난지도에 쓰레기가 점점 높게 쌓여가는 모습을 보곤 했지요.

도대체 얼마나 높게 쌓을 수 있을까 궁금해 했던 기억이 납니다.

결국 난지도가 포화상태에 이르자,
매립지를 현재 인천 서구 백석동 부지로 옮겨
4개의 매립장을 개발했습니다.

지금 제1매립장은 쓰레기가 꽉 차서 매립이 완료되었고요.

제 2매립장에 쓰레기를 차곡차곡 매립하는 중입니다.

과거 쓰레기 매립장은 혐오의 대상이었습니다.
근처에도 가기 싫어했고,
그저 쓰레기 수송차량들만 드나드는 곳이었으니까요.
당시 난지도는 바로 그런 공간이었습니다.

그랬던 곳이
현재 난지도 지역은
하늘공원, 노을공원으로 꾸며져 많은 사람들이 즐겨 찾는 명소가 되었습니다.

인근에 월드컵경기장과 대형 호수공원도 있고,
바로 옆엔 상암DMC라는 첨단도시가 개발되었습니다.
아마 20대 이하 젊은 분들은
이곳이 과거에 쓰레기매립장이었다 하면 깜짝 놀랄 겁니다.

그만큼 환골탈태가 된 것이죠.

서구 매립장은
난지도의 성공과 실패 사례를
적극적으로 분석하여 벤치마킹을 했습니다.

덕분에 지역민들의 자랑거리가 되었을 정도로,
무척이나 효과적으로 개발이 되었습니다.

야생화가 피는 멋진 생태공원이기도 하고,
친환경에너지를 생산해 내는 기능도 하고 있고요.

특히 매립완료 된 제1매립장의 경우,
36홀 골프장으로 탈바꿈하여
2014년 아시안게임의 골프경기장으로 활용될 예정입니다.

부정적으로 인식되는 시설을 긍정적으로 변화시킨
매우 성공적인 부동산 디벨로퍼 사례입니다.

한편
또 다른 디벨로퍼 기대주로 인근에 만들어지고 있는 정서진이 있는데요.
서울 광화문 사거리를 기준으로 정서 쪽에 있는 입지입니다.

정동쪽에 있는 정동진의 경우는
이미 많은 분들이 찾는 관광명소가 되었지만,
정서진은 접근성 문제로 아예 관심을 받지 못한 지역이었습니다.

아직도 주변 공사가 한창 진행 중이긴 하지만요,
아라뱃길 하구의 정서진 광장에서 바라보는 낙조는 매우 아름답습니다.

낙조가 아니더라도
이곳에서 바라보는 바다 풍경 자체가 꽤 근사하고요.

강원도 정동진보다 접근성이 매우 뛰어나기 때문에
아라뱃길 하구 공사가 마무리되고
지자체적인 홍보가 뒷받침이 된다면
분명 많은 분들이 찾을 지역명소가 될 곳입니다.
정동진과는
접근성 측면에서 비교가 안 될 정도로 좋은 곳이니까요.

관광과 관련된 부동산 상품들도 개발될 테고요.
이렇게 부동산에 스토리를 입히는 능력도
부동산 디벨로퍼들이
반드시 활용해야 할 측면이라 생각됩니다.

청라국제도시 이야기

수도권 쓰레기 매립지처럼
부정적으로 인식되던 시설을 긍정적으로 변화시킨 사례도 있지만,
그 반대의 사례도 있습니다.

현재 청라가 그런 오해(?)를 받는 지역이라 여겨집니다.

청라는
한국의 베니스를 만들겠다는 취지의
명품 해양 도시로 설계가 되어 있습니다.

단순한 베드타운을 지양하고,
국제금융과 관광레저의 개발로
수준 높은 자급자족도시를 만들겠다는
야심찬 취지로 개발이 시작되었습니다.

당시 송도와 쌍두마차 역할을 할 것이라며
온갖 기대를 받았죠.

3개의 경제자유구역 중에서는 서울에 가장 가깝고,
공원과 골프장도
꽤 여러 개 들어서 있어 좋은 주변 환경을 갖추고 있습니다.

그러나
현재는 국제금융레저 도시라는 슬로건이 무색할 정도로
관련시설들이 전무하고,
주거시설들만 찾아볼 수 있는 상태입니다.

게다가
서울에서 가까운 위치임에도 불구하고
서울과의 연계교통편이 좋지 않습니다.

우선 전철망이 없었고요.
불과 얼마 전까지는 광역버스조차도 없었습니다.

광역버스가 뒤늦게 생겼구요,
최근에 들어서야
강서구 가양역까지 BRT(Bus Rapid Transit, 간선급행버스)가 개통되었을 뿐입니다.

학교와 학원 등 교육환경도 만족스럽지 못하고
대형유통시설도 없습니다.

이렇게 기반시설 자체가 부족하다 보니
주거지로서 만족스럽지 못한 상태입니다.

이는 ‘청라 주민들의 집단소송’ 사건을 보면
확실하게 알 수 있습니다.
초기 분양 당시에는 청약경쟁률이 300대 1에 육박했지만
얼마 전까지 미분양, 미입주 상태의 단지 꽤 많았답니다.

게다가
2011년부터 계약무효 소송과 분양대금할인 소송 등
여러 가지 소송이 줄을 이었었습니다.

이렇게
입주민들조차 지속적으로 불만을 표출하고 있는 상황이다 보니,
외부인들은
청라를 당연히 부정적인 시각으로 바라볼 수밖에 없었던 것이죠.
 
하지만
최근 이런 불만이 많이 줄어들고 있습니다.

특히 서울의 전세난이 심화되자
저렴한 전세를 찾아 청라로 이주하는 사례가 꽤 많이 늘어나,
현재는 남은 전세물량이 거의 없을 정도라고 합니다.

또한 BRT 노선의 추가개통과,
인천공항고속도로 청라나들목의 개방으로
도로교통 접근성도
개선되어 조금씩 활기를 띄게 되었습니다.

이런 변화로 인해,
최근 1년간 청라지구 내 인구도 급증했습니다.
현재 거주 인구가 약 6만5천 명 정도로,
6만7천 명 정도 되는 송도와 거의 유사한 규모인 것이죠.

물론 송도를 역전할 수는 없을 겁니다.
송도는 29만 명을 수용하기 위한 도시이고,
청라는 10만 명 수용이 목표라 규모 자체가 다르기 때문입니다.

따라서
이 두 도시를 비교하는 것은 의미가 없으며,
오히려 공생 관계로 여기셔야 합니다.

다만 이미 수용인구가 목표 대비 60~70%에 달하고 있으므로,
예정되었던 기반시설과 업무시설,
그리고 관련기관들의 입주가 시작되면
송도보다 좀 더 빠른 기간 내에 정착될 수도 있습니다.

국제금융도시로 가기 위한 첫걸음인
하나금융타운도 현재 형성 중이고요.               

착공된 로봇랜드가 완공되면
태권브이를 좋아하는 분들은 모두 이곳을 방문할 테고요.

북한 개성까지 보인다는 450미터 높이의 시티타워가 완성되면
전 세계적인 이슈가 될 것입니다. 

                                     
게다가 공사 중인 중앙호수공원의 완공이 가시화되는 시점에는
사람들에게 일산의 호수공원처럼
지역의 수준을 업그레이드하는
긍정적인 자극을 줄 것이고,

2014년 6월 21일 개통된 도시공항철도 청라역은
교통에 대한 불만도 많이 줄어들게 하고 있습니다.

쓰레기 매립장도
청정지역으로 승화를 시킨 내공이 있습니다.
입지 자체가 훨씬 좋은 청라는
그보다 더 쉽게 활성화 될 곳이며,
현재 부동산 경기의 재가동도 어느 정도 시작된 상태입니다.

이제 거의 바닥에 떨어져 있는 청라에게 남은 건 호재 밖에 없습니다.

송도의 발화점 청라

국제도시로 계획된 송도가 살아나려면,
국제적 기업들의 관심을 받아야 한다고 말씀 드렸습니다.

국내 기업들의 진출만으로는
반쪽짜리 개발일 수밖에 없다고도 했고요.

따라서
아직까지도 해외 투자가 미진한 송도는
당초 계획보다 시간이 더 걸릴 수밖에 없을 것입니다.

그러나 청라는 조금 다릅니다.
송도와 마찬가지로 국제도시로 계획되긴 했지만,
서울 접근성이 뛰어나기 때문에
반드시 국제 자본이 아니더라도
서울권에서도 충분히 관심을 가질만한 지역입니다.

따라서
다시 서울권의 관심을 받을 수만 있다면
단번에 분위기가 살아날 수 있습니다.

이렇게 청라가 활성화되면
송도와 영종에도 더 많은 에너지를 줄 수 있으니,
오히려 전략적으로 우선순위로 밀어 주기도 좋은 지역입니다.

부분적으로는 이미 그런 방향으로 진행되고 있고요.
그래서 청라의 활성화가 매우 중요합니다.
송도라는 거대 화산의 에너지를 터뜨리기 위한 발화점이 되는 지역이니까요.

서구의 미래가 기대되는 이유!

지금까지 서구의 주요 지역들을 말씀드렸습니다.
청라와 검단을 위주로 말씀드렸지만,
서구는 이 두 개 지역을 제외하고서도 꽤 매력 있는 지역입니다.

이미 일거리와 생활여건이 잘 갖추어진 서구의 남부는
지금처럼 업무와 주거의 구심역할을 꾸준히 할 것이며,

서구의 중부 권역은
업무와 상업의 중심지로 서구의 중심을 잡아 줄 것입니다.

루원시티의 개발이

어떤 형태로든 진행이 된다면 금상첨화될 것이구요.

북부 권역은
검단신도시를 통해 체계적으로 발전해 나가며,
김포와 파주, 고양과의 연대를 통해
일거리가 많이 창출되는 신도시가 될 겁니다.

교통편이 보강되는 시점에는
일산이나 분당 같은 또 하나의 명품 택지개발지구가 될 것입니다.

청라는

한국의 베니스로, 송도와 함께 인천의 미래를 이끌어 갈 곳이고요.

이렇듯 인천 서구는
어느 곳 하나

관심을 두지 않을 곳이 없습니다.

이런 다양한 움직임들이
바로 서구의 미래가 기대되는 이유입니다.

우선 인천 아시안게임으로
아시안들의 주목을 받은 이후를
생각해 봅시다.

청라중앙호수공원이 완공되는 날,

함께 인천의 미래를 감상 하러 가시죠~

[능금향]

인천 서구에 관한 분석을 일목요연하게 해주셔서
잘 보았습니다. 좋은 공부가 되네요 ~~
바쁘신데도 불구하고 늘 좋은 글 올려주셔서 감사합니다.^*^

[ppassong]

인천 지역 중에서도
서구는 많은 분들에게
낯선 곳이라서
조금 친근한 내용으로 소개를 해 보았습니다.

구체적인 지역까지 보게 되면
엄청나게 많은 이야기를 할 수 있는 곳이라서요.

주말에 아라뱃길 한번 드라이브 다녀오세요~

[TooYoung]

청라 영종은 미분양 싱크홀 등 안좋은 이미지로만 생각했었는데 좋은글 감사합니다

[ppassong]

호사다마라는 말이 적절할 것 같습니다.

유재석이나 김연아 정도를 제외하면
유명할 수록
긍정과 부정의 평가가 함께 존재합니다.

원체 인지도가 높고
많은 개발 계획이 있었던 곳이라
여러가지 시행착오가 있었던 곳이죠.

하지만,
그 많은 계획 중에서
1~2개만 실제 적용되어도 괜찮은 곳이 될 수 밖에 없는 곳입니다.
청라는 서울 접근성만 해결되어도
영종은 공항만 확장되어도
관심을 가져야 할 곳이죠.

부정적인 기사는
부정적인 사태를 미리 알고 있으면 됩니다.

그렇게 활용하시면 될 일이지요~

[시냇물사랑]

뺘송님 죄송하지만 송도도 의견좀 자세히 주십시요~^^

[ppassong]

죄송하실 건 없구요. ^^

송도는 인천경제자유구역의 대장지역입니다.
대장 지역은 규모나 스타일이 확연히 다르죠.

많은 계획이 있구요,
그 계획을 추진할 세력도 다양하구요.
그러다 보니
많이 좌초도 하게 됩니다.

하지만,
어떤 형태로든지 꾸역꾸역
어제보다 조금씩 나아지고 있습니다.

송도는 지금보다 내일이 더 기대가 되는 지역이구요.
지금도 엄청나게 많은 시설이 들어와 있지만,
이제 1/3도 차지 않았습니다.

발전가능성이 있는 지역만큼
좋은 곳은 없지요.

그런 차원에서 송도는 꾸준히 지켜보셔야 할 곳입니다.

더 자세한 이야기는
제 책(수도권 알짜 부동산 답사기)의 연수구 편을 보시면 참고가 되실 겁니다.^^

[시냇물사랑]

답글 주셔서 감사드립니다^^

[ppassong]

^^

[*새벽하늘*]

인천 서구에 대한 미래를 한눈에 볼수있는 글이군요! 어떻게 이처럼 객관적인 자료를 바탕으로 논리정연한 글이 나올수 있는지요...
감사히 잘 읽고 갑니다~^^