오늘의 부동산 이슈 (7/27일자)

[조상재(서울강남010-5408-3878)]

한국부동산투자개발연구원

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2011.7.27 (수)

 경기 / 시장환경 

  중대형 아파트 전세가격 웃도는 중소형 속속 생겨나

-25일 서울시부동산정보광장의 전세 실거래가 자료에 따르면 서울 대치동 은마아파트 84.43㎡는 지난 5월 현재 3억6000만원에, 107.89㎡는 3억2000만원에 거래됨. 아파트 면적은 23㎡나 차이가 났지만 전셋값은 중소형이 오히려 4000만원가량 비싸게 거래된 것임

-서울 마포구 상암동 상암월드컵파크 7단지의 경우도 6월 현재 84.45㎡ 전셋값이 2억8000만원인 반면 108.90㎡는 2억7000만원으로 나타나 전셋값 역전현상을 보임

-전셋값 총액 수준에서 중소형이 중대형을 앞지르는 현상이 나타난 것은 3.3㎡당 전세가격 역전현상이 새로 발생했거나 심화하는 현상이 전반적으로 확산되고 있기 때문임

-부동산114 조사를 보면 서울 25개구 가운데 강북·관악·금천·동대문구 4곳은 6월 말 현재 중소형(전용면적 60∼85㎡ 이하) 아파트의 3.3㎡당 전세가격이 중대형(전용면적 85㎡ 초과)을 초월한 상태임

-이 같은 현상은 하반기에 더욱 심해질 것으로 관측됨. 김규정 부동산114 본부장은 “물가상승률은 커지고 가계실질소득은 줄면서 큰 주택을 유지하는 데 드는 비용 등이 부담돼 이런 현상이 발생한 것 같다”며 “전셋값 총액 수준에서 아직 중소형과 중대형의 위치가 역전됐다고는 말할 수 없지만 실거주 수요가 많은 중소형의 인기는 앞으로도 꾸준히 높아질 것”이라고 예상함

  광교 첫 입주 6천만원 정도 프리미엄 형성

-광교신도시 입지여건에 힘입어 전용 85㎡에는 6000만원 정도의 프리미엄이 형성돼 있음. 오는 9월 택지지구 내 분양권 전매 제한이 완화되면 전용 85㎡ 이하는 계약 3년이 되는 내년 7월부터 매도할 수 있음

-전문가들은 광교신도시가 서울 접근성 및 입지여건이 좋아 수도권 남부의 대표적 주거지역으로 자리잡을 것으로 전망함. 2016년 경기도청역 경기대역(가칭) 등 신분당선 연장선이 개통되면 서울 강남에 차량으로 30분대면 닿음. 경부고속도로 영동고속도로 용인~서울고속도로 등과 가까워 발전 가능성이 높다는 평가를 받고 있음

  대규모 역세권 형성 중인 서울 수서동 일대 부동산 시장은 조용

-수서역 인근 P부동산 관계자는 "대부분의 땅이 수용 예정지인 데다 매매가가 3.3㎡당 평균 400만원 수준으로 높아 거래가 힘들다, 택지개발지구가 아니어서 분양권이나 대토권 등을 받을 수 없어 투자 수익률도 낮은 편"이라고 말함

-개발예정지가 아닌 다른 전답도 매매가 쉽지 않음. 수서동 H공인 대표는 "인근 논밭은 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여 있는데도 3.3㎡당 250만원을 넘는다"며 "그린벨트가 해제되면 3.3㎡당 1000만원은 넘겠지만 언제 풀린다는 보장이 없어 장기 투자자들이 찾고 있다"고 말함

-현재 수서역세권 개발예정지 총 38만4000㎡ 중 고속철도역사 및 철도 노선이 들어서는 19만5000㎡에 대한 토지보상 절차가 진행 중임감정가는 평균 3.3㎡당 350만~380만원 수준임

 개발 / 분양 

  지하철 건대입구역 인근 2만3,300㎡ 상업지역으로 지정

-서울시는 도시계획위원회를 열고 광진구 화양동 6-1 일대 건대입구역 지구단위계획의 역세권 개발 촉진방안을 마련했다고 밝힘. 이 지역은 건대스타시티 서쪽에 위치한 곳으로 구의로ㆍ능동로와 접해 있고 2~5층의 저층 상가가 밀집해 있음. 지난 2002년 지구단위계획 수립 당시 상업지역으로 변경을 추진했지만 부지 내 지하철 출입구 설치 문제 등으로 최근까지 답보 상태에 머물러 있었음

-상업시설로 지정된 구역에는 15층 높이 연면적 1만7,000㎡ 규모의 복합쇼핑몰이 들어서며 지하철 2ㆍ7호선의 출입구도 추가로 개설. 또 상업지역 변경 대상지 이면의 조양시장 및 먹자골목 일대 일반주거지역 3만3,648㎡는 제2종일반주거지역으로 지정할 방침

-이번 상업지역 확대로 개발이 이뤄질 경우 건대입구역 상권의 유동인구가 기존 5만명에서 최대 15만명까지 늘어날 것으로 추산하고 있음

  하반기 중 서울에 대단지 아파트가 많이 분양된다

-닥터아파트는 서울에서 1000가구 이상 대단지 아파트 9개 단지가 연내 일반분양을 실시할 예정이라고 밝힘. 이들 단지에서 나오는 일반분양 물량은 3396가구임

-래미안하이리버는 전체 1057가구 중 33가구가 일반에 공급. 금호19구역은 부지 남쪽에 높은 건물이 없어 일부 동에서는 한강 조망이 가능

-하왕십리동 일대 왕십리뉴타운 1~3구역 1946가구도 분양 예정. 왕십리뉴타운 중 가장 먼저 분양에 나서는 2구역에선 총 1148가구 중 510가구가 10월 공급. 1구역에선 1702가구 중 600가구가 11월께 나올 예정. 대우건설과 삼성물산이 시공하는 3구역은 총 2101가구 중 836가구가 연말에 공급될 계획

-공덕자이는 1164가구 중 134가구를 하반기에 일반분양. 래미안전농크레시티는 486가구를 분양할 예정. 전농7구역을 재개발한 단지로 총 2397가구에 이르는 대단지

-현대건설은 응암동 응암 7 · 8구역을 재개발한 '힐스테이트'아파트를 선보임. 7구역에선 1106가구 중 110가구，8구역에선 1148가구 중 29가구가 각각 일반분양

  강화군에 종합리조트 관광당지 조성 본격 추진

-인천시는 25일 강화군 길상면 선두리 일원 64만5천380여㎡에 '강화종합리조트 관광단지'가 조성될 계획이라고 밝힘. 152실 규모의 콘도미니엄과 스키장 등이 들어서는 이번 관광단지는 올해부터 2015년까지 조성될 계획으로 총사업비 960억원이 전액 민자로 투입됨

-시는 이번 관광단지가 조성되면 체험형 관광자원이 도입돼 관광산업이 활성화될 것으로 내다보고 있음

-강화지역에 산재해 있는 기존 관광자원과 합리적으로 연계한다면 우월한 경쟁력을 확보할 수 있다는 것임. 또 이번 관광단지 조성이 지역 일자리창출과 지방세수 증대 등 지역경제 활성화에도 도움이 될 것으로 기대하고 있음

  명동성당 중심으로 명동일대 재개발사업 본격 추진

-명동성당을 중심으로 명동 일대 재개발사업이 본격 추진됨. 사적 제258호인 명동대성당을 중심으로 명동 일대 32만3000㎡이 오는 2029년까지 업무시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등이 대거 들어서는 대규모 도심재개발 사업임

-용적률은 600%에서 800%로, 건폐율은 60%에서 80%(개·보수시) 또는 90%(신축시)로 각각 높였음. 사보이호텔 앞 망고빌딩, 금강제화 빌딩, 중앙길 ABC마트 등 10여건의 신축 건물이 이 같은 용적률·건폐율 완화의 수혜를 누렸음

-2029년까지 총 4단계로 진행되는 이 사업은 과거 명동성당의 흔적 복원을 통해 명동 일대의 관광활성화가 목표임

-2014년까지 추진하는 1단계 사업은 천주교 서울대 교구 업무 공간으로 활용되는 교구청 신관이 지하 4층~지상 10층으로 증축되고 명동서당 경사로가 복원됨

-2단계는 교구청 별관 수선, 3단계는 교구 업무타운 조성과 대강당 증축 등이 각각 추진됨. 가톨릭회관 하부 일부를 수선하고 교육관을 철거하는 4단계가 마지막임

-명동성당 맞은편 을지로2가 161번지 일대 명동3구역(2797㎡)은 지난해 11월 도시관리 허가를 받아 재개발이 확정됨. 이곳엔 지하 6~지상 25층, 연면적 4만1200㎡의 오피스빌딩이 들어섬

-명동성당 인근 도시환경정비구역 내 중앙극장 터를 중심으로 한 4구역(2959㎡)도 용적률 1200%가 적용돼 지하 7층~지상 24층, 연면적 5만3000㎡ 규모의 금융센터가 들어섬

 대전 동구, 대동 ‘펜타뷰’아파트 최고 8.37대1의 청약경쟁률 기록

-LH 대전충남지역본부는 최근 진행된 대동 펜타뷰의 일반청약 1-3순위 접수 결과, 특별공급 물량을 제외한 478가구 모집에 1088명이 접수해 평균 2.2대 1의 경쟁률로 전 주택형이 마감됐다고 25일 밝힘

-면적별로는 59㎡(이하 전용면적)는 총 43가구 모집에 360명이 몰려 8.37대 1의 경쟁률을 보였고, 84㎡는 367가구 모집에 620명이 접수해 1.68대 1을 보임

-가장 큰 평형인 118㎡도 68가구 모집에 108명이 접수해 1.58대 1을 기록해 사실상 큰 평형임에도 상대적으로 높은 경쟁률을 보임

-“펜타뷰는 올 상반기 대전에서 공급된 단지 중 가장 낮은 3.3㎡당 690만원대라는 저렴한 가격도 한 몫한 것으로 보인다”고 말함

-대동 펜타뷰는 대전 동구 대동 5거리 인근 3만6658㎡ 부지에 전용 59㎡ 126가구, 84㎡ 565가구, 118㎡ 76가구가 건설된다. 주거환경개선사업지구이며 대전도시철도 1호선 대동역과 붙어 있는 초역세권임

 투자 / 재테크

     경매시장 최근 거듭된 유찰로 감정가의 반값 수준에

          낙찰되는 경우가 많아졌다

-이번 달 부동산 경매시장의 평균 응찰자 수는 성수기인 지난 1월과 2월에 비해 70%에도 미치지 못하고 있음. 지지옥션에 따르면 서울중앙지방법원에서 이뤄진 경매의 응찰자 수는 지난 1월 평균 8.3명에서 지난달 3.8명, 이번 달 5.4명으로 줄었음

-낙찰률도 떨어졌음. 지난 2월 중앙지법의 낙찰률은 37.5%였지만 이번 달 낙찰률은 현재까지 25.8%에 그치고 있음

-경매시장에서 사람들이 빠져나가다 보니 유찰된 아파트가 많아져 감정가에 비해 반값에 경매가 진행되는 경우가 많아졌음. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 성수기 때보다 상대적으로 떨어져 평균적인 기대 낙찰가율인 85%보다는 10%포인트 정도 낮은 가격에 낙찰에 성공한 사례들도 다수 나타남

-지난 18일 남부지법에서 낙찰된 서울 구로구 오류동의 한 주상복합 아파트(77.2㎡)는 감정가가 2억7000만원이었지만, 낙찰금액은 2억400만원으로 낙찰가율이 76%를 기록. 지난 4일에는 감정가 4억원인 서울 구로구 개봉동의 아파트(111.7㎡)가 3억867만8000원에 팔렸음

  오피스빌딩과 상가 투자수익률 상승세

-국토해양부는 지난 2분기 오피스빌딩 투자수익률(자산수익률+소득수익률)이 2.0%로 전분기보다 1.12%포인트 증가했다고 25일 밝힘. 분기당 상가 투자수익률도 1.85%에 달함

 업계동향 

          한국 상업용 부동산 시장에 내년 외국자본 투자 본격화

-유럽 최대 부동산투자회사인 ‘악사REIM’의 프랭크 쿠 아시아 담당 글로벌 총책임자(43)는 최근 방한해 동아일보와 인터뷰를 갖고 “내년 투자를 앞두고 한국 파트너와 협의하고 있다”며 “내년 초 한국지사도 열 것”이라고 밝힘. 글로벌 금융위기 이후 메릴린치, 모건스탠리 등 글로벌 투자은행(IB)을 중심으로 한 외국계 자본이 줄줄이 떠났던 국내 상업용부동산 시장에 다시 외국 자본이 눈독을 들이기 시작한 것

-“우리의 경쟁자인 미국계 투자은행들이 금융위기 이후 한국시장에서 철수한 지금 이 시점이 한국 부동산에 투자할 적기”라며 “앞으로 주거와 업무공간이 함께 존재하는 형태로 바뀔 서울 도심을 눈여겨보고 있다”고 강조함

-그는 “서울 도심의 오피스빌딩과 쇼핑몰이 투자 대상”이라며 “특히 도심 초대형 빌딩이 초과 공급된 상황에서 랜드마크형 대형 빌딩보다 입지는 좋지만 관리가 안돼 리모델링할 수 있는 중간 규모의 빌딩에 적극 투자할 것”이라고 덧붙임

 쌍용건설 3년만에 매각작업 본격화

-공적자금이 투입된 쌍용건설이 오는 9월 하순 매각공고를 시작으로 3년 만에 다시 매각작업이 본격화됨

-쌍용건설의 최대주주인 자산관리공사(캠코)는 이번주 매각주관사 선정이 끝나면 다음달 법률·회계자문사 선정을 거쳐 4주간 매도자 실사를 진행한 후 9월 하순께 매각 공고를 내기로 함

-쌍용건설 매각은 지난 2008년 실시돼 동국제강이 우선협상대상자로 선정됐지만 글로벌 금융위기 여파로 최종 가격협상에 실패해 중단된 바 있음. 캠코와 동국제강은 당시 입찰보증금 231억원의 반환 여부를 놓고 소송 중임