15회공인중개사시험 공시법평가자료(김진규 교수님펌)

[막달라마리아]

[제 15회 공인중개사 공시법 문제에 대한 소견]
---- 작성 : 김진규 ---

공인중개사 A가 측량을 의뢰한 토지소재지는 동(洞)지역이며, 지적측량기준점 16점을 설치하여 경계복원측량을 실시하여야 함41. 공인중개사 A는 1필지에 대한 경계복원측량을 지적측량수행자에게 의뢰하였다. 아래 내용일 경우 검사기간을 제외한 측량기간의 계산으로 옳은 것은?
① 5일 ② 7일 ③ 10일 ④ 12일 ⑤ 14일
[정답] 3
[문제해결을 위한 법규정]
지적법 시행규칙 제 53조 ③항
지적측량의 측량기간은 동지역은 5일, 읍·면지역은 7일로 하며,측량검사기간은 동지역은 4일, 읍·면지역은 5일로 한다. 다만, 지적측량기준점을 설치 하여 측량 또는 측량검사를 하는 경우 지적측량기준점이 15개 이하인 때에는 4일을, 15개를 초과하는 때에는 4일에 15개를 초과하는 4개까지마다 1일 을 가산한다.
[평가]
지적법의 규정들을 단순히 이해하여 공부하는 수험생들의 입장에서 구체적인 사항까지 계산하여 문제해결하기에는 너무 어려운 문제임.
그리고 이런 사항까지 공인중개사에게 필요한 사항인가? 하는 의문이 듬.
난이도 : 상


42. 지적위원회 및 지적측량적부심사 등에 대한 설명으로 옳은 것은?
① 지방지적위원회는 지적기술자의 징계에 대한 심의·의결을 할 수 있으며 시·도에 둔다
② 지적측량적부심사청구사항의 심의·의결을 위하여 행정자치부에 중앙지적위원회를 둔다.
③ 중앙지적위원회 위원장은 위원회의 회의를 소집하는 때에는 회의일시·장소 및 심의안건을 회의 5일전까지 각 위원에게 서면으로 통지하여야 한다.
④ 지적측량적부심사를 청구하고자 하는 토지소유자 또는 이해관계인은 지적측량을 의뢰하여 측량을 실시한 후 재심사청구서에 그 측량성과와 재심사청구 경위서를 첨부하여 시·도지사에게 제출하여야 한다.
⑤ 지적측량적부심사의결서를 통지받은 자가 지방지적위원회의 의결에 불복하는 때에는 의결서를 통지받은 날부터 90일 이내에 행정자치부장관에게 재심사를 청구할 수 있다.
[정답] 3
[평가]
정답이 되는 보기문항은 시행령의 규정이나 지나치게 세부적인 사항이다.
정답처리하는 보기문항의 성격이 지적측량적부심사의 본질적인 사항을 묻는 문제가 아니고 나머지의 보기문항도 글자 1자를 넣거나 빼거나 한 문제로서 틀리게 만들려는 다분히 의도적인 문제임.
난이도 : 상

43. 임야대장등록지의 토지를 통지대장등록지의 토지로 옮겨 등록하는 등록전환에 관련된 설명으로 틀린 것은?
① 임야대장의 면적과 등록전환 될 면적의 차이가 법령에 규정된 허용범위를 초과하는 경우 임야대장의 면적 또는 임야도의 경계는 토지 소유자의 신청에 의하여 정정한다.
② 대부분의 토지가 등록전환되어 잔여토지가 임야대장등록지에 계속 존치할 필요가 없는 경우에는 지목변경 없이 등록전환 신청대상이 된다.
③ 임야소유자가 건축물의 사용승인을 받은 후 지목의 변경을 수반하는 등록전환을 실시하기 위해서는 반드시 지적측량을 의뢰해야 한다.
④ 등록전환을 신청할 수 있는 대상토지는 관계법령에 의한 토지의 형질변경 또는 건축물의 사용승인 등으로 인하여 지목을 변경해야 할 토지이다.
⑤ 토지소유자는 등록전환 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 소관청에 신청하며, 등록전환 대상토지는 기등록된 인접 토지와 동일한 축척으로 등록한다.
[정답] 1
[평가]
정답이 되는 보기 문항은 지적법 시행령의 규정이므로 아주 세부적인 사항이라 할 수 없으나, 나머지의 보기 문항이 지나치게 세부적이고 지적법령에는 규정되어 있지 않은 실무적인 문제로서 1분내에 해결하는 것이 불가능함.
난이도 : 상


44. 토지이동 중 지목변경에 대한 설명으로 틀린 것은?
① 농지전용허가를 받아 형질변경 등 공사를 완료한 토지는 건축 준공과 관계없이 지목변경을 할 수 있다.
② 축산법규에 의한 메추리 및 꿀벌 등의 가축을 사육하는 축사 등의 부지는 목장용지로 지목변경을 할 수 없다.
③ 공장부지 조성을 목적으로 농지전용허가를 받아 토지의 형질변경 공사가 완료된 경우에는 공장용지로 지목변경을 할 수 없다.
④ 농지에 창고를 건축하여 건축물대장에는 등재하였으나 농지전용허가서 등 관련 자료가 없을 경우 건축물대장등본에 의거 지목변경을 할 수 있다.
⑤ 주거지역내에 무허가 건물(주택)이 있는 지목이 전(田)인 토지는 형질변경 절차없이 지목을 대(垈)로 지목변경을 할 수 없다.
[정답] 2
[평가]
정답이 되는 보기 문항이 지적법의 규정이 아닌 축산법 4조의 규정이고, 보기 4와 보기5의 경우 지적법, 지적법 시행령, 지적법 시행규칙의 어느 규정에도 없는 지적실무적인 사항으로 1분내에 해결하는 것은 불가능함.
난이도 : 상

45. 지적공부의 등록사항에 대한 설명으로 틀린 것은?
① 토지대장에 등록하는 토지의 고유번호는 행정구역, 지번, 지목 등을 코드화하여 전체 19자리로 구성되어 있다.
② 공유지연명부의 등록사항으로는 토지의 소재, 지번, 소유권지분, 토지의 고유번호 등이 있다.
③ 경계점좌표등록부를 비치하는 지역의 지적도면에는 좌표에 의하여 계산된 경계점간의 거리를 등록한다.
④ 지적도면에는 건축물 및 구조물 등의 위치를 등록한다.
⑤ 경계점좌표등록부를 비치하는 지역안의 지적도에는 도면의 제명 끝에 “(좌표)”라고 표시하고, 도곽선의 오른쪽 아래 끝에 “이 도면에 의하여 측량을 할 수 없음”이라고 기재하여야 한다.
[정답] 1
[평가]
정답을 찾는 과정에서는 문제가 없으나 전체적인 지문이 길고, 정답이 되지 않는 보기 문항의 내용이 지나치게 세부적인 규정이므로 1분내에 문제해결하기 어려움.
난이도 : 중

46. 토지대장에 기재되는 토지의 이동사유로 옳은 것은?
① 구획정리확정 신고
② 행정구역변경 신고
③ 경지정리되어 폐쇄
④ 축척변경확정 공고
⑤ 지번변경개시 결정
[정답] 3번
[정답의 근거]
토지대장에 등록되는 구체적인 토지이동사유를 묻는 문제이다.
구체적으로 토지대장에는 등록하는 토지이동사유는 코드번호와 함께 등록하는데, 보기문항에 제시된 사항과 관련한 토지이동사유는 다음과 같다.
① 구획정리확정 신고
구획정리에 관한 토지이동사유는
㉠ 코드 60 구획정리 시행신고 ㉡ 코드 61 구획정리 시행신고폐지
㉢ 코드 62 구획정리완료 ㉣ 코드 63 구획정리되어 폐쇄 가 있다.
따라서 구획정리확정신고는 토지대장에 등록되는 토지이동사유가 아니므로 틀림
② 행정구역변경 신고
행정구역에 관한 토지이동사유는
㉠ 코드 50 행정구역명칭변경 ㉡ 코드 51 행정관할구역변경 이 있다.
따라서 행정구역변경신고는 토지대장에 등록되는 토지이동사유가 아니므로 틀림
③ 경지정리되어 폐쇄
경지정리에 관한 토지이동사유는
㉠ 코드 65 경지정리 시행신고 ㉡ 코드 66 경지정리 시행신고폐지
㉢ 코드 67 경지정리환료 ㉣ 코드 68 경지정리되어 폐쇄 가 있다.
따라서 경지정리되어 폐쇄 는 토지대장에 등록되는 토지이동사유이니까 정답
④ 축척변경확정 공고
축척변경에 관한 토지이동사유는
㉠ 코드 70 축척변경 시행 ㉡ 코드 71 축척변경시행 폐지
㉢ 코드 72 축척변경 완료 ㉣ 코드 72 축척변경되어 폐쇄 가 있다.
따라서 축척변경확정 공고는 토지대장에 등록되는 토지이동사유가 아니므로 틀림
⑤ 지번변경개시 결정
지번변경에 관한 토지이동사유는
㉠ 코드 43 지번변경 이 있다.
따라서 지번변경이 있을 뿐이지 지번변경개시 결정은 없으므로 틀림]
[평가]
이 문제는 지적법, 지적법 시행령, 지적법시행규칙, 지적사무처리규정 등 어디에도 근거규정이 없고, 지적사무를 직접처리하는 담당자만 알 수 있는 실무적인 문제로서
지적사무를 처리하는 공무원의 연수과정의 평가문제로서는 난이도가 적정할지 몰라도, 일반적인 지적에 관한 수험자료로서 제공된 지적법과 시행령과 시행규칙만으로 공부한 수험생으로서는 도저히 풀수 없는 문제임.
틀리라고 의도하고 출제한 문제임.
난이도 : 결정 불가능


47. 토지대장 및 토지등기부 등본을 발급받아 확인한 결과 토지대장에 토지소유자의 성명이 잘못 등록되어 있는 것을 발견한 경우, 토지대장에 등록된 성명의 정정을 요청 할 수 있는 근거자료로 틀린 것은?
① 등기부등본
② 등기부초본
③ 등기필증
④ 호적등본
⑤ 등기전산정보자료
[정답] 4
평이한 문제로서 난이도 : 하


48. 지적공부에 등록하는 지번의 부여 등에 대한 설명으로 틀린 것은?
① 지번은 소관청이 지번부여지역별로 순차적으로 부여한다.
② 지번은 아라비아숫자로만 표기하여야 하며, 모든 임야대장 및 임야도에 등록하는 토지의 지번은 숫자 앞에 “산”자를 붙여야 한다.
③ 소관청은 지적공부에 등록된 지번을 변경할 필요가 있다고 인정하는 때에는 시·도지사의 승인을 얻어 지번부여지역안의 전부 또는 일부에 대하여 지번을 새로이 부여할 수 있다.
④ 신규등록 대상토지가 여러 필지로 되어 있는 경우에는 그 지번부여지역안의 최종 본번의 다음 순번부터 본번으로하여 순차적으로 지번을 부여할 수 있다.
⑤ 도시개발사업 등이 준공되기 전에 지번을 부여하는 때에는 사업 등의 신고시 제출한 지번별조서에 의한다.
[정답] 5
[평가]
정답이 되는 보기문항이 지적법 시행규칙 3조와 시행령 제3조 4항을 동시에 해석해야 하는 사항으로서 수험생으로서는 어려운 문제임.
나머지의 보기문항은 비교적 평이하였으나 지문이 길어 1분내에 해결하는 것은 불가능함
난이도 : 상


49. 지적법에 의한 과태료 부과내용 중 틀린 것은?
① 지적측량업자의 지위승계규정을 위반하여 신고를 하지 아니한 경우로서 신고기간 만료 후 1년 이상 경과한 경우의 과태료는 150만원이다.
② 지목변경 등 신청의무를 게을리한 경우 신청기간 만료 후년 미만 경과한 경우의 과태료는 5만원이다.
③ 대한지적공사가 아닌 자가 동일명칭을 사용한 경우의 과태료는 150만원이다.
④ 토지 등의 소유자·점유자 또는 관리인이 정당한 사유없이 지적측량을 하는 자의 타인의 토지 출입 등 업무집행을 거부하거나 방해한 경우의 과태료는 30만원이다.
⑤ 성실의무를 위반하여 자기·배우자 또는 직계존·비속의 소유토지에 대하여 지적측량을 한 경우의 과태료는 30만원이다.

[정답] 5
지적법상의 벌칙에 관한 문제이다.
[정답의 근거]
① 지적법 제53조 1항에는 200만원이하의 과태료에 처하는 사항으로 4가지사유만 규정되어 있는데, 4가지의 구체적인 금액은 별표로서 별도로 규정되어 있다.
㉠ 신고기간 만료 후 1년 이상이 경과한 경우 : 150만원
㉡ 신고기간 만료 후 1년 미만이 경과한 경우 : 100만원
② 지적법 제53조 3항에는 10만원이하의 과태료에 처하는 사항으로 5가지사유만 규정되어 있는데, 5가지의 구체적인 금액은 별표로서 별도로 규정되어 있다.
㉠ 신청기간 만료 후 1년 이상이 경과한 경우 : 8만원
㉡ 신청기간 만료 후 1년 미만이 경과한 경우 : 5만원
③ 지적법 제53조 1항에는 200만원이하의 과태료에 처하는 사항으로 4가지사유만 규정되어 있는데, 4가지의 구체적인 금액은 별표로서 별도로 규정되어 있다.
㉠ 동일명칭을 사용한 경우 : 150 만원
㉡ 유사명칭을 사용한 경우 : 100 만원
④ 지적법 제53조 2항에는 50만원이하의 과태료에 처하는 사항으로 4가지사유만 규정되어 있는데, 4가지의 구체적인 금액은 별표로서 별도로 규정되어 있다.
㉠ 업무집행을 거부하거나 방해한 경우 : 30만원
⑤지적법 제53조 2항에는 50만원이하의 과태료에 처하는 사항으로 4가지사유만 규정되어 있는데, 4가지의 구체적인 금액은 별표로서 별도로 규정되어 있다.
㉠ 자기∙배우자 또는 직계존∙비속의 소유토지에 대하여 지적측량을 한 경우 : 40 만원
정답의 이유 : 50만원이하의 과태료가 아니라 구체적으로 40만원을 부과하는 것이므로 틀림.
[평가]
이 사항이 중개업무에 필요한 사항으로 공인중개사가 갖추어야 할 소양인가? 아니면 지적사무를 담당하는 실무자가 알아야 할 사항인가? 이 문제의 과태료의 구체적인 금액은 중개업무와 전혀 무관한 사항임
이 문제는 중개사가 알아야 할 사항의 범위를 벗어난 문제로서 틀리라고 낸 문제이고, 출제자의 출제권한 남용임.
난이도 : 결정 불가능

50. 축척이 1200분의 1인 지적도 시행지역에서 법원이 지정한 토지감정인이 산출한 면적인 222.6제곱미터를 근거로 하여 소유권이전등기절차를 이행하라는 확정판결이 있었다. 토지소유자가 이를 근거로 지적공부정리를 요청할 경우 1필지의 분할면적 결정을 위한 조치로서 옳은 것은?
① 소관청청은 확정판결서를 근거로 하여 지적공부에 222.6제곱미터를 등록한다.
② 소관청은 확정판결서 및 지적법에 근거하여 직권으로 223제곱미터를 등록한다.
③ 소관청은 지적측량수행자로 하여금 확정면적의 정확성 검토를 이행한 후 등록한다.
④ 확정판결서의 면적과 관계없이 지적측량을 실시한 후 결정된 면적으로 등록한다.
⑤ 지적법령에 맞는 등록면적 결정을 위해 확정판결의 결정 등을 선행하여 등록한다.
[정답] 5
정답처리한 근거와 출처는 2004.11.15. 180:00 현재. 아직 찾지 못하였음.


51. 지적공부에 등록하는 지목에 대한 설명 중 틀린 것은?
① 지목의 설정방법은 지목법정주의, 일필일지목의 원칙, 주용도추종의 원칙, 등록선후의 원칙, 일시적 또는 임시적 용도불변의 원칙 등을 적용한다.
② 토지조사사업 당시 최초 지목은 18개로 구분하였으며, 현행 법정지목은 28개로 구분한다.
③ 지목은 토성지목, 지형지목, 용도지목으로 분류되며, 우리나라 법정지목은 토지의 주된 용도에 따른 용도지목이다.
④ 소방관계법규에 의거 설치된 위험물이동탱크 저장시설부지의 지목은 주유소용지이다.
⑤ 종교단체 법인설립허가 여부와 관계없이 종교집회장이나 수도장을 건축하여 사용·승인된 경우의 지목은 종교용지이다.
[정답] 4
[정답의 근거와 문제오류의 근거]
① 지목의 설정방법은 지적법 시행령 제 6조에서
1항에서는
1호 : 필지마다 하나의 지목을 설정할 것.
2호 : 1필지가 2 이상의 용도로 활용되는 경우에는 주된 용도에 따라 지목을 설정할 것
2항에서는 토지가 일시적 또는 임시적인 용도로 사용되는 때에는 지목을 변경하지 아니한다.
라고 규정하고 있을 뿐이다.
그런데 보기문항에는 ‘등록선후의 원칙’을 제시하면서 지목설정하는 방법으로 옳은 사항으로 정답처리하고 있다.
‘등록선후의 원칙’은 2002년 1월 26일 지적법의 전면개정시에 삭제된 규정이다.
구법 시행령의 제5조 2항에서는 “도로∙철도용지∙하천∙제방∙구거∙수도용지 등의 지목이 중복되는 때에는 등록시기의 선후 및 용도의 경중 등의 순에 따라 지목을 설정한다”라고 규정하고 있었는데, 이 규정은 지적법 개정시에 삭제된 내용이다.
그런데, 이 규정을 삭제하는 이유는 구체적으로 어느 경우에 등록선후를 적용할지?, 어느경우에 용도경중을 적용할지?의 구체적인 적용대상의 구별이 실익이 없으면서 실제적용에는 문제가 되고, 이 두 경우 모두를 현행법의 시행령 제6조 제1항 2호에서 규정하고 있는 주된 용도에 따라 결정하면 되기 때문에 삭제하였던 것이다.
따라서 지목설정원칙으로서 ‘등록선후의 원칙’은 현행 지적법상으로는 존재하지 않는 원칙이다. 만약 학계에서 이 원칙을 인정하고 실무상에서도 인정하고 있는 원칙이라는 이유로 옳은 사항으로 정답처리한다면 이는 명확한 성문법주의에 어긋나는 사항임.
그러므로 이 사항도 틀린 사항이므로 정답처리되어야 함.
③ 지목의 분류는 토지의 현황에 따라 지형지목, 토성지목, 용도지목으로 분류하고, 구성내용에 따라 단식지목과 복식지목으로 분류한다.
그런데 이러한 분류의 기준도 제시하지 않은 상태에서 지목의 종류를 나열한 것은 분명히 문제의 하자이다.
[바로잡아져야 할 정답]
따라서 이 문제는 정답을 1번과 4번으로 정답처리하든지, 아니면 3번도 하자가 있으므로 3번도 정답처리하여야 할 것이다.
난이도 : 상

52. 법원의 토지경계확정 소송의 대상이 되는 “경계”의 의미를 설명하는 것 중 옳은 것은?
① 이웃하는 토지의 경계를 침범하여 건립된 건물의 실체상 권리 확인선
② 지적공부에 등록된 토지에 대하여 합병으로 인해 말소된 필지 경계선
③ 토지 공유자간의 합의에 의하여 구획한 사적인 토지소유권의 범위선
④ 건출물대장에 등록하여 공적으로 인증된 건물과 건물사이의 구획선
⑤ 지적공부에 등록하여 공적으로 인증된 필지와 필지의 구분선
[정답] 5
이 문제는 경계에 관한 판례를 묻는 문제이다.
[정답의 근거] 다음의 판례이다.
대법원 1997. 7. 8. 선고 96다36517 판결
【판시사항】
[1] 토지경계확정의 소의 대상이 되는 '경계'의 의미
[2] 건물의 경계가 토지경계확정의 소의 대상이 될 수 있는지 여부(소극)
【판결요지】
[1] 토지는 인위적으로 구획된 일정범위의 지면에 사회관념상 정당한 이익이 있는 범위 내에서의 상하를 포함하는 것으로서, 토지의 개수는 지적법에 의한 지적공부상의 필수, 분계선에 의하여 결정되는 것이고, 어떤 토지가 지적공부상 1필의 토지로 등록되면 그 지적공부상의 경계가 현실의 경계와 다르다 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 그 경계는 지적공부상의 등록, 즉 지적도상의 경계에 의하여 특정되는 것이므로 이러한 의미에서 토지의 경계는 공적으로 설정 인증된 것이고, 단순히 사적관계에 있어서의 소유권의 한계선과는 그 본질을 달리하는 것으로서, 경계확정소송의 대상이 되는 '경계'란 공적으로 설정 인증된 지번과 지번과의 경계선을 가리키는 것이고, 사적인 소유권의 경계선을 가리키는 것은 아니다.
[2] 건물은 일정한 면적, 공간의 이용을 위하여 지상, 지하에 건설된 구조물을 말하는 것으로서, 건물의 개수는 토지와 달리 공부상의 등록에 의하여 결정되는 것이 아니라 사회통념 또는 거래관념에 따라 물리적 구조, 거래 또는 이용의 목적물로서 관찰한 건물의 상태 등 객관적 사정과 건축한 자 또는 소유자의 의사 등 주관적 사정을 참작하여 결정되는 것이고, 그 경계 또한 사회통념상 독립한 건물로 인정되는 건물 사이의 현실의 경계에 의하여 특정되는 것이므로, 이러한 의미에서 건물의 경계는 공적으로 설정 인증된 것이 아니고 단순히 사적관계에 있어서의 소유권의 한계선에 불과함을 알 수 있고, 따라서 사적자치의 영역에 속하는 건물 소유권의 범위를 확정하기 위하여는 소유권확인소송에 의하여야 할 것이고, 공법상 경계를 확정하는 경계확정소송에 의할 수는 없다.
[평가]
물론 이 문제는 정답을 찿는데는 큰 어려움이 없었으나,
기존의 출제경향과는 다른 구체적인 판례를 묻는 문제로서 과거의 출제유형에 맞추어 공부한 수험생은 생소한 문제로서 정확히 정답을 찾기에는 힘들었음.
난이도 : 중

53. 다음 중 틀린 것은?
① 등기용지의 등기번호란에는 각 토지 또는 각 건물대지의 지번을 기재한다.
② 등기용지 표제부의 표시란에는 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기재하며 표시번호란에는 표시란에 등기한 순서를 기재한다.
③ 집합건물의소유및관리에관한법률에서는 구분소유권과 대지사용권의 분리처분을 금하고 있으며, 대지사용권은 구분건물의 처분에 따르는 것이 원칙이다.
④ 구분한 건물의 표제부에서는 표시란에 전유부분에 해당하는 건물의 표시를 하고, 그 전유부분 대지권의 표시는 1동의 건물의 표제부에 한다.
⑤ 건물이 멸실한 경우에 그 소유권의 등기명의인이 멸실등기를 신청하지 않는 때에는, 그 건물대지의 소유자가 대위하여 멸실등기를 신청할 수 있다.
[정답] 4
[평가]
제53번 종합문제(등기용지의 구성과 내용, 집합건물등기절차, 등기의 대위신청)
평이한 문제이나 지문이 길어 1분내에 해결하기 어려운 문제이다.
난이도 : 중


54. 등기절차에 관한 판례의 내용으로 틀린 것은?
① 소유권이전등기절차 중 하자가 있다 하여도 현재의 등기부상 명의인에 대한 소유권취득이 정당한 것인 경우에는 그 등기는 실체에 부합한 것으로서 유효하다.
② 말소회복등기와 양립할 수 없는 등기의 등기명의인은 부동산등기법상에서의 등기상 이해관계 있는 제3자라고 볼 것이다.
③ 소유권이전등기가 등기부 멸실 후에 회복등기절차에 따라서 이루어진 경우에 그 회복등기는 등기관에 의하여 적법하게 수리되어 처리된 것으로 추정된다.
④ 복수의 권리자가 소유권이전등기청구권을 보존하기 위하여 가등기를 마쳐 둔 경우 특별한 사정이 없는 한 그 권리자 중 한 사람은 자신의 지분에 관하여 단독으로 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있다.
⑤ 소유권이전등기절차이행을 명하는 확정판결에 기하여 소유권이전등기 신청을 하였으나 등기관의 착오로 인하여 그 일부 토지에 관하여 소유권이전등기가 경료되지 아니하였다면 소정의 경정등기절차에 의하여 이를 할 수 있다.
[정답] 2
등기절차에 관한 종합문제(등기의 추정력, 말소회복등기의 이해관계인, 가등기의 본등기 신청인, 경정등기)
[평가]
지문이 지나치게 길고, 총론과 각론에 걸친 문제로 종합문제의 범위가 지나치게 넓다. 1분안에 해결이 불가능한 문제이다.
난이도 : 상

55. 보존등기와 관련한 다음 설명중 옳은 것은?
① 건물에 관한 보존등기상의 표시와 실제 건물과의 사이에 다소의 차이가 있더라도 사회통념상 동일성 또는 유사성이 인정되면, 그 등기는 당해 건물에 관한 등기로서 유효하다.
② 대장등본에 의하여 대장상 소유권이전 등록을 받은 소유명의인은 최초의 소유자명의로 하는 보존등기 없이 자기 명의로 직접 소유권보존등기를 할 수 있다.
③ 부동산의 전소유자가 당해 부동산에 관하여 경료된 소유권보존등기 명의자에 대한 양도사실을 부인하더라도 그 보존등기의 추정력은 인정된다.
④ 미등기 토지의 지적공부상 국가로부터 소유권이전등록을 받은 소유명의인은 국가명의의 보존등기후 소유권이전등기를 하여야 한다.
⑤ 등기부가 멸실된 후 멸실회복등기기간내에 회복등기를 신청하지 못한 등기부상 소유자는 직접 자기명의로 소유권보존등기를 신청할 수 없다.
[정답] 1
보존등기에 관한 종합문제(신청인, 효력)
[타 시험에 출제된 문제]
② 법무사 10회 문제의 보기 1번과 동일한 사항의 문제임
④ 법무사 10회 문제의 보기 4번과 동일한 사항의 문제임
⑤ 법무사 9회 문제의 보기 4번과 법무사 8회 문제의 보기 2번과 동일한 사항임
[유사한 법무사시험의 문제] 법무사 10회는 2004년 7월에 실시됨
【법무사 제10회 문19】소유권보존등기에 관한 다음 설명 중 틀린 것은?
① 미등기 건물의 양수인은 건축물대장에 자기명의로 소유권이전등록이 되어 있다 하더라도 직접 자기명의로 소유권보존등기를 신청할 수 없고, 최초 소유자 명의로 소유권보존등기를 한 후 양수인 앞으로 소유권이전등기를 하여야 한다.
② 미등기토지 1필지의 일부지분만에 대하여 국가를 상대로 소유권확인의 확정판결을 받은 사람은 그 판결만으로 1필지 전체에 대한 소유권보존등기를 신청할 수가 있다.
③ 미등기건물에 대하여 국가를 상대로 한 소유권확인판결을 받은 사람은 그 판결을 첨부하여 그 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 없다.
④ 미등기 토지의 지적공부 상 “국”으로부터 소유권이전등록을 받은 사람은 직접 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
⑤ 대장상 소유자의 성명, 주소 등의 일부 누락 또는 착오가 있어 소유자를 특정할 수 없는 경우에는 소유자는 대장상의 소유자표시를 경정등록한 후 그 등본을 첨부하여 소유권보존등기를 신청하여야 한다.
【법무사 제9회 문 24】다음 중 미등기토지에 대하여 직접 자기 명의로 소유권보존등기를 신청 할 수 없는 자는?
① 토지대장상 최초의 소유자로 등록되어 있는 자
② 시·구·읍·면의 장의 서면에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
③ 수용으로 인하여 토지의 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
④ 토지등기부가 멸실되었으나 등기부상의 소유자로서 멸실회복기간 내에 회복등기를 신청하지 못한 자
⑤ 미등기 토지의 지적공부상 국(國)으로부터 소유권이전등록을 받은 자
[법무사 제8회 문26] 미등기토지에 대한 소유권보존등기에 대한 설명 중 틀린 것은?
① 대장등본에 의하여 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자는 원칙적으로 대장등본에 의하여 대장에 자기 또는 피상속인이 최초의 소유자로 등록되어 있음을 증명하는 자이어야 한다.
② 등기부가 멸실되었으나 등기부상의 소유자로서 멸실회복등기 기간 내에 회복등기를 신청하지 못한 경우에는 회복등기의 방법에 의하여는 그 등기를 할 수 없으며, 일반 절차에 따라 새로운 소유권보존등기를 신청하여야 한다.
③ 시, 구, 읍, 면의 장의 서면에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자는 미등기토지의 보존등기를 신청할 수 있다.
④ 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자도 미등기토지의 보존등기를 신청할 수 있다.
⑤ 미등기토지의 지적공부상 ‘국’으로부터 소유권이전등록을 받은 경우에도 직접 자기명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
[평가]
지문이 지나치게 길고, 당해 연도의 법무사 기출문제와 동일한 문제를 출제함으로서 공인중개사가 갖추어야 할 중개업무에서의 기본적인 소양과 법무사가 등기업무에서 갖추어야 할 기본적인 소양을 동일시하고 있다.
특히, 긍정형문제이므로 문제해결에 시간이 더 걸린다는 점을 감안하면 1분 이내에 풀기가 어렵다.
난이도 : 상


56. 등기와 관련한 다음 설명 중 옳은 것은?
① 판례에 따르면, 계약을 해제한 경우 이전등기를 말소하지 않더라도 소유권은 매도인에게 당연히 복귀한다고 한다.
② 공유물의 분할을 제한하는 약정은 등기 없이도 지분의 양수인에게 대항할 수 있다.
③ 상속이나 포괄적 유증의 경우 등기하여야 물권변동의 효력이 생긴다.
④ 판례에 따르면, 이행판결의 경우 판결의 확정으로 권리의 변동이 일어난다고 한다.
⑤ 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의한 수용의 경우 등기하여야 물권변동의 효력이 생긴다.
[정답] 1
① 원인행위의 실효로 인한 물권변동에서의 무인성에 관한 판례를 묻는 문제임
② 등기신청서의 기재사항에서의 임의적 기재사항을 묻는 문제임
③ 민법 제187조의 등기없이 물권변동하는 사례를 묻는 문제임
④ 민법 제187조의 등기없이 물권변동하는 사례에 관한 문제임.
법무사 시험 8회 문제의 보기 4번과 동일한 문제임
⑤ 민법 제187조의 등기없이 물권변동하는 사례를 묻는 문제임
[유사한 법무사시험의 문제]
[법무사 제8회 문9] 물권변동과 등기에 관한 다음 설명 중 가장 옳은 것은?
① 경락을 원인으로 하는 소유권 취득은 등기하여야 효력을 발생한다.
② 피담보채권이 소멸하였더라도 저당권말소등기를 하여야 저당권 소멸의 효력이 발생한다.
③ 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 있다.
④ 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결이 확정되었다면 등기를 하지 않더라도 그로 한 물권변동의 효력은 발생한다.
⑤ 관습법에 의하여 물권을 취득한 경우에도 등기를 하지 아니하면 물권변동의 효력은 발생하지 아니한다.
[평가]
제15회 공인중개사 시험에서는 다른 문제에 비해 상대적으로 난이도가 낮은 문제이나, 예년의 문제와 비교하면 난이도는 중의 상에 해당함.


57. A는 B에게 X토지를 매도하기로 합의하였고, B는 C에게 이 X토지를 매도하기로 합의하였다. 이와 관련하여 중간생략등기에 대한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
① 부동산등기특별조치법에서 미등기전매행위를 형사처벌하고 있으나 A·B·C 사이의 중간생략등기의 합의에 관한 사법상 효력까지 무효로 하는 것은 아니다.
② 부동산등기특별조치법은 중간생략등기를 막기 위한 조치의 하나로서 C의 등기신청시 매매계약서에 일정한 관청의 검인을 받도록 하고 있다.
③ A·B·C 3인이 중간생략등기에 대하여 합의를 한 경우 C는 A에 대하여 직접 X토지의 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있다.
④ A와 C 사이에 적법한 등기원인에 의하여 A로부터 직접 C앞으로 X토지의 소유권이전등기가 이미 이루어진 경우에는 중간생략등기에 관한 합의가 없었음을 이유로 그 등기의 말소를 청구할 수 없다.
⑤ X토지가 토지거래허가구역 내에 있는 토지인 경우 C가 A를 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받아 A로부터 C 앞으로 토지소유권이전등기를 경료한 경우에 이 등기는 효력이 있다.
[정답] 5
[타 시험에 출제된 문제]
[사법고시 42회 문제] 중간생략등기에 관한 설명 중 판례의 태도와 다른 것은?
① 중간생략등기를 금지하는 부동산등기특별조치법 제2조는 그것을 위반하는 행위에 대한 처벌규정에도 불구하고, 순차 매매한 당사자 사이의 중간생략등기합의에 관한 사법상 효력까지 무효로 하는 것은 아니다.
② 최초 양도인과 중간자 사이의 동의가 있는 외에 최초 양도인과 최종 양수인 사이에도 중간생략등기의 합의가 있으면 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 직접 그 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있다.
③ 중간생략등기의 합의가 없는 경우, 부동산의 최종 매수인은 중간자를 대위하여도 최초 양도인에 대하여 직접 자기 앞으로 소유권이전등기를 구할 수 없다.
④ 당사자 사이에 적법한 등기원인이 성립되어 중간생략등기가 이루어진 경우에는 그 중간생략등기에 관한 합의가 없었음을 이유로 그 등기의 말소청구를 할 수 없다.
⑤ 국토이용관리법상 허가구역내에 있는 토지에 관한 매매계약에 있어서 최종 매수인이 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최종 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료한 경우에 중간생략등기의 합의가 있었다면 이 등기는 유효하다.
[평가]
공인중개사 부동산 공시법을 공부하기 위하여는 과거의 사법시험의 문제까지 분석하여야 한다(???)
더 이상의 평가는 생략하겠음.


58. 가등기에 관한 다음 설명 중 옳은 것의 묶음은?
㉠ 가등기에 의거하여 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다.
㉡ 가등기는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하기 위하여 할 수 있으나, 그 청구권이 장래에 있어서 확정될 것인 때에는 허용되지 않는다.
㉢ 가등기 후 가등기권자가 사망한 경우, 가등기권자의 상속인은 상속등기를 생략하고 가등기의무자와 공동으로 직접 본등기를 신청할 수 있다.
㉣ 가등기 후 가등기의무자가 사망한 경우, 가등기의무자의 상속인은 상속등기를 생략하고 가등기권리자와 공동으로 직접 본등기를 신청할 수 있다.
㉤ 판례는 가등기에 의하여 순위 보전의 대상이 되어 있는 물권변동청구권이 양도된 경우에, 그 가등기상의 권리이전등기를 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 경료할 수 있다고 한다.
㉥ 판례는 소유권보존등기의 가등기를 인정한다.
① ㉠㉡㉣㉥
② ㉢㉣㉤㉥
③ ㉠㉢㉣㉤
④ ㉠㉡㉢
⑤ ㉡㉢㉤
[정답] 3
[타 시험에 출제된 문제]
㉢,㉣ 상속인에 의한 등기절차에서의 판례와 관련한 문제로서 공인중개사 수험생이 학습하는 범위를 벗어나는 지나치게 세부적인 사항을 묻는 문제임
㉤ 법무사시험 8회 문제의 보기 2번과 동일한 지문임
[유사한 법무사시험의 문제]
[법무사 제8회 문3] 가등기에 대한 설명 중 틀린 것은?
① 부동산에 관한 소유권이전청구권보전을 위한 가등기 경료 이후에 다른 가압류등기가 경료되었다면 그 가등기에 기한 본등기 절차에 의하지 아니하고 별도로 가등기권자 명의의 소유권이전 등기가 경료되었다고 하여도 가등기권자는 가등기의무자에 대하여 그 가등기에 기한 본등기 절차의 이행을 구할 수 있다.
② 가등기에 의하여 순위 보전의 대상이 되어 있는 물권변동청구권이 양도된 경우 그 가등기상의 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 경료할 수 있다.
③ 가등기가 가등기권리자의 의사에 의하지 아니하고 말소되어 그 말소등기가 원인무효인 경우 등기상 이해관계 있는 제3자는 그의 선의, 악의를 묻지 아니하고 가등기권리자의 회복등기절차에 필요한 승낙을 할 의무가 있다.
④ 가등기는 그 성질상 본등기의 순위보전의 효력이 있으므로 후일 본등기가 경료된 때에는 본등기에 의한 물권변동의 효력이 가등기한 때로 소급하여 발생한다.
⑤ 담보가등기가 경료된 부동산이 경매되어 경락인이 소유권을 취득한 후 그 담보가등기에 기하여 경료된 본등기는 무효이다.
[평가]
지문이 지나치게 길고, 상속인에 의한 등기신청과 쟁점이 결합되어 학습범위를 넘는 문지가 되었고, 시간내 도저히 해결이 불가능한 문제이다.
난이도 : 상


59. 등기 신청서의 기재사항 중 틀린 것은?
① 환매특약의 등기 - 매매대금, 매매비용
② 근저당권설정등기 - 근저당권 설정계약이라는 뜻, 채권최고액, 채무자
③ 임차권설정등기 - 차임
④ 소유권보존등기 - 등기원인 및 그 연월일
⑤ 채권자 대위권에 의한 등기 - 채권자, 채무자, 대위원인
[정답] 4
상대적으로 평이한 문제임.
난이도 : 하

60. 등기에 관한 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
① 예고등기는 경고하는 목적을 가질 분이며 부동산에 대한 처분을 금지하는 효력은 없다.
② 등기는 부동산물권변동의 성립요건이 아니라 제3자에 대한 대항요건이다.
③ 전등기의 접수연원일, 접수번호, 등기원인이 각 불명으로 기재된 멸실회복등기라도 특별한 사정이 없는 한 적법한 것으로 추정된다.
④ 종중 또는 문중과 같이 권리능력없는 사단의 경우에도 등기능력은 있다.
⑤ 등기가 있으면 등기명의인에게 그에 대응하는 실체적 권리가 존재하는 것으로 추정되는 등기의 추정력에 관한 입증책임은 이를 다투는 상대방이 부담한다.
[정답] 2
[유사한 법무사시험의 문제]
【법무사 제10회 문 7】등기의 효력에 관한 다음의 기술 중 옳지 않은 것은?
① ‘동일한 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없는 때에는 등기의 전후에 의한다.’는 부동산등기법의 규정은 순위확정의 원칙을 규정한 것이다.
② 존속기간의 만료로 지상권이 실체법상 소멸되었다 하더라도 그 지상권설정등기를 말소하지 않는 한 제3자를 위한 지상권설정등기신청은 수리될 수 없는 것으로 보는데 이는 후등기저지력 때문이다.
③ 예고등기는 어느 종류의 소송이 제기된 사실을 공시함으로써 그 부동산에 관하여 거래를 하려는 제3자에게 경고를 하는 효력을 갖는데 이러한 효력은 사실상의 효력에 불과하다.
④ 어떠한 등기가 있으면 그에 대응하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정되는 효력을 법이 명문으로 규정하고 있으므로 등기된 권리에 대하여 권리의 부존재나 무효를 주장하는 자는 스스로 그것을 입증하여야 한다.
⑤ 부동산의 시효취득에 있어서는 등기가 마치 동산시효취득에 있어서의 점유와 같은 효력을 가진다고 할 수 있다.
[평가]
보기문항 구성이 법무사 10회 문제와 거의 흡사하고,
난이도의 문제도 법무사에 비하여 결코 낮다고 할 수 없음.
중개사 시험을 준비하는 수험생으로서 1분내에 해결하는 것은 거의 불가능.
난이도 : 상


61 판결에 의한 등기에 관한 다음 설명 중 옳은 것은?
① 소유권이전등기 말소청구의 소에서 패소한 등기의무자도 그 판결에 의하여 직접 등기신청을 할 수 있다.
② 형사재판에서 원인 무효임이 판명된 소유권보존등기의 경우 등기관이 그 등기를 직권으로 말소할 수 있다.
③ 소유권이전등기절차이행을 명하는 확정판결을 받았다면 그 확정시기가 언제인가에 관계없이 그 판결에 의한 소유권이전 등기신청을 할 수 있다.
④ 확정판결에 의하여 등기의 말소를 신청하는 경우, 그 말소에 대하여 등기상 이해관계인이 있는 때에는 그의 승낙서 등을 첨부할 필요가 없다.
⑤ 집행법원의 촉탁에 의하여 등기를 말소하는 때에는 그 말소에 대한 등기상 이해관계인의 승낙서 등을 첨부하여야 한다.
[정답] 3
[관련 선례]
소유권이전등기절차의 이행을 명하는 확정판결을 받았다면 그 확정시기가 언제인가에 관계없이 그 판결에 의한 소유권이전등기신청을 할 수 있다(1987. 5. 21 先II-141).
[유사한 법무사시험의 문제]
【법무사 제10회 문 5】판결에 의한 등기신청에 관한 설명이다. 옳지 않은 것은?
① 형성판결인 공유물분할판결도 확정되면 판결에 의한 등기를 신청할 수 있으므로, 그 소송의 원고의 지위에 있는 자만이 등기권리자로서 등기를 신청할 수 있다.
② 확정된 지 10년이 경과하여 그 소멸시효가 완성된 것으로 짐작이 가는 판결이라도 그 판결에 기한 등기신청을 할 수 있다.
③ 공유물분할판결의 경우에는 당해 확정판결의 선고연월일이 그 등기원인일자가 된다.
④ 소유권이전등기말소청구의 소를 제기하여 승소판결을 받은 자가 그 판결에 의한 등기신청을 하지 아니하는 경우 패소한 등기의무자가 그 판결에 기하여 직접 말소등기를 신청하거나 대위등기를 할 수는 없다.
⑤ 원고가 소외인에게 소유권이전등기절차를 이행한다는 내용이 포함된 재판상 화해가 성립되었어도 화해의 효력이 소외인에게 미치지 아니하므로 위 소외인이 단독으로 위 화해에 의한 소유권이전등기를 신청할 수 없다.
【법무사 제4회 문 ?】다음은 판결에 의한 등기신청절차에 관련된 사항을 설명한 것이다. 이 중 그 내용이 옳지 않은 것은?
③ 확정된 지 10년이 경과한 판결에 기한 등기신청도 수리하여야 한다.
[평가]
나머지의 보기문항의 경우 법무사시험에서도 다루지 않는 사항을 중개사시험에 출제함으로서 수험생으로서는 1분내에 해결하는 것이 불가능 함.
공인중개사 시험이 등기업무를 전담하는 법무사시험의 등기법보다 수준이 높아야 하는가?에 대하여 의문이 듬.
난이도 : 상


62. 부동산등기법 제55조 2호의 “사건이 등기할 것이 아닌 때”에 해당하는 것들의 묶음으로 옳은 것은?
㉠ 가등기상의 권리의 처분을 금지하는 가처분등기
㉡ 가등기에 기한 본등기금지의 가처분등기
㉢ 가처분 등기후 그에 반하는 소유권이전등기
㉣ 공유지분에 대한 전세권설정등기
㉤ 일부공유자의 자기지분만에 대한 보존등기
㉥ 공동상속인 중 일부의 자기상속지분만에 관한 상속등기
㉦ 권리질권
① ㉠㉡㉢㉥
② ㉡㉣㉤㉥
③ ㉠㉣㉤㉦
④ ㉣㉥㉦
⑤ ㉢㉣㉤
[정답] 2
법무사문제의 지문이 거의 그대로 출제 되었으나, 박스형으로 출제 되어 난이도가 훨씬 높고, 시간을 요하는 문제이다. 1분내에 해결이 불가능하다.
[타 시험에 출제된 문제]
㉡ 법무사 10회 시험의 18번 문제의 보기 1번과 동일
㉢ 법무사 10회 시험의 20번 문제의 보기 5번과 동일
㉥ 법무사 10회 시험의 20번 문제의 보기 2번과 동일
나머지 문항도 과거의 법무사 시험에서 모두 출제된 보기 문항임
[유사한 법무사시험의 문제]
【법무사 제10회 문18】다음 중 등기할 수 있는 것은?
① 가등기에 기한 본등기를 금지하는 내용의 가처분
② 주위토지통행권확인판결에 따른 토지통행권
③ 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의한 환매권
④ 등기원인에 등기의 목적인 권리의 소멸에 관한 약정
⑤ 구분건물의 구조상 공용부분
【법무사 제10회 문20】다음 중 부동산등기법 제55조 제2호의 ‘사건이 등기할 것이 아닌 때’에 해당하는 것은?
① 대위보존등기신청 당시 피대위자의 소유권을 증명하는 서류를 구비하지 않은 경우
② 공동상속인 중 일부가 자기의 상속지분만에 관하여 상속등기를 신청하는 경우
③ 등기신청서에 필요적 기재사항을 기재하지 아니한 때
④ 구조상 및 이용상 독립성이 없는 건물부분을 구분건물로 보존등기를 신청하는 경우
⑤ 처분금지가처분기입등기 이후의 소유권이전등기신청
[평가]
법무사시험과 비슷한 사항에 대하여 출제를 하였으나 법무사시험은 5지선다형의 지문형식으로 출제한 것에 반하여 박스형의 문제로 출제됨으로서 오히려 법무사시험의 문제보다 정답처리하는 데에 시간이 많이 소요됨
난이도 : 상


63. 부동산실권리자명의등기에과한법률의 내용으로 옳은 것의 묶음은?
㉠ 명의신탁약정의 무효는 제3자에게 대항할 수 있다.
㉡ 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우에는 규제의 대상에서 제외된다.
㉢ 명의신탁의 금지범위는 소유권에 한한다.
㉣ 신탁법에 의한 신탁재산인 사실을 등기한 경우에는 규제의 대상에서 제외된다.
㉤ 조세포탈 등을 목적으로 하지 아니하는 경우에 사실혼관계에 있는 배우자간의 명의신탁약정은 효력이 있다.
① ㉠㉡㉢
② ㉡㉣㉤
③ ㉠㉢
④ ㉡㉣
⑤ ㉣㉤
[정답] 4
[타 시험에 출제된 문제]
㉡법무사 4회 문제 보기 5번과 사법고시 38회 문제 보기 5와 동일함
㉢ 법무사 5호 문제 보기 1번과 동일
㉣ 법무사 4회 문제 보기 2번과 동일
㉤ 판례의 사항이나 판례번호는 찾지 못하였음
(법무사 제4회 문제) 다음은 부동산 실권리자명의등기에 관한 법률에 의하여 명의신탁약정에 따른 명의수탁자 명의의 등기금지 원칙에 대한 예외로서 인정되는 경우를 설명한 것이다. 이중 옳지 않은 것은?
① 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권에 대한 가등기를 하는 경우
② 신탁법에 의한 신탁재산인 사실을 등기하는 경우
③ 종교단체, 향교 등이 조세포탈, 강제집행의 면탈을 목적으로 하지 않는 명의신탁등기를 하는 경우
④ 신탁업법에 의한 신탁재산인 사실을 등기하는 경우
⑤ 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우
(법무사 제5회 문제) 부동산실권리자명의등기에 관한 법률에 대한 다음 설명 중 타당한 것은?
① 명의신탁한 부동산에 관하여 상속을 원인으로 명의수탁자로부터 제3자에게 소유권이 이전된 경우 명의수탁자는 실명등기를 할 필요가 없다.
② 이 법은 전세권 등의 제한물권을 명의신탁한 경우에는 적용되지 않는다.
③ 명의신탁약정은 무효이며, 선의·무과실이 아닌 경우에도 제3자에게 대항할 수 있다.
④ 이 법 시행 전에 부동산물권에 관한 쟁송이 법원에 제기된 경우에는 당해쟁송에 관한 확정판결이 있은 날로부터 6월 이내에 실명등기를 하여야 한다.
⑤ 대법원판례에 의하면 가처분은 이 법 제11조 제4항에 규정된 부동산에 관한 쟁송에 해당하지 아니한다.
사법 시험문제
(사시 제38회 문제) 부동산실권리자명의에 관한한 법률에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 위 법은 모든 부동산물권을 실체적 권리관계에 부합시키기 위해 실권리자가 등기하는 것을 목적으로 한다.
② 위 법이 정한 명의신탁약정과 이를 기초로 행하여진 등기에 의한 부동산물권변동은 무효이다.
③ 채무의변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산에 관한 물권을 가등기하는 것은 위법이 무효로 하는 명의신탁약정에 해당하지 않는다.
④ 부동산의 특정된 부분을 2인 이상이 구분소유하면서 공유로 등기하는 소위 상호명의신탁은 위 법이 무효로 하는 명의신탁약정에 해당된다.
⑤ 명의수탁자가 일방당사자가 되고, 명의신탁약정에 관해 선의인 타방당사자가 부동산물권의 취득을 목적으로 하는 계약을 기초로 등기하여 성립한 물권변동은 유효하다.
[평가]
명의신탁은 공인중개사 시험의 다른 과목에서도 다루는 문제이므로 평이한 주제이나, 출제의 형식이 박스형의 문제이고 정답을 찾는 과정도 판례까지 고려하여 결정하여야 하므로 1분내에 해결하기 어려움
난이도 : 상

64. 근저당권변경등기에 관한 다음 설명 중 틀린 것은?
① 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 그의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에 한하여 부기에 의하여 그 변경등기를 한다.
② 피담보채권이 확정되기 전에 제3자가 기본계약 전부를 인수하는 경우에는 등기원인을 “계약인수”로 기재한다.
③ 토지 전부에 설정된 근저당권에 관하여 지분 일부에 대한 근저당권 포기를 원인으로 하는 근저당권 변경 등기를 할 수 있다.
④ 채권최고액을 감액하는 근저당권변경계약에 따른 근저당권변경등기신청서에는 설정자의 인감증명을 첨부할 필요가 없다.
⑤ 증축된 건물이 기존 건물과 일체성이 인정되어 건물표시변경등기로 증축등기가 된 경우, 증축건물에 근저당권의 효력이 미치도록 하기 위하여는 별도의 변경등기를 필요로 한다.
[정답] 5
[평가]
① 일반적으로 다루어지는 평이한 사항이다.
② 근저당권의 채권최고액이 확정되기 전에 채무자가 변경되는 사항에 관한 문제는 법무사의 문제에서도 출제된 적이 없는 아주 세부적인 사항이다.
③ 포기한 후의 잔여 지분에 대하여 근저당권이 설정될 수 있느냐?를 묻는 상대적으로 평이한 문제이다.
④ 채권최고액의 변경이 아닌 변경의 사항 중에서도 구체적으로 감액에 관한 사항이고, 여기서 더 나아가 감액시의 권리자와 의무자를 결정하여야 하는 문제이고, 여기서 끝이 아니라 인감증명서의 첨부사항에 관한 문제를 묻는 문제이다.
이 문제는 시험을 마친 지금 시점에서 공인중개사 합격생 상위 100명에게 토론에 부쳐도 10일 후 쯤이라야 결론이 나올 것임.
⑤ 상대적으로 평이한 사항임. 아마 결론을 외워서 정답해결하였거나 민법에서 배운 지식으로 해결하였을 것으로 추측됨.
또한 이문제를 1분내에 해결하기는 불가능함.
난이도 : 상



[총평]
[등기법]
등기법의 경우에는 평소 공부할 때 법무사시험 기타의 사항에 대하여 폭넓게 공부하므로 상대적으로 거부감이 없는 주제들로 구성되었다.
그러나 구체적인 보기문항의 구성내용은 상당히 까다로운 것이 많았고,
지문이 전체적으로 너무 길었으며, 또한 박스형 문제의 보기문항구성이 너무 까다롭게 구성되었다.
결론적으로 등기법의 문제를 1분에 해결하기에는 너무 어려웠다.
[지적법]
지적법의 경우 어느 한 문제도 쉽게 해결할 수 있는 문제가 없었다.
일부문제의 경우에는 일반적으로 공개되어 공부하는 수험자료(지적법, 지적법시행령, 지적법시행규칙)로는 도저히 해결할 수 없는 문제도 출제되었고,
또다른 일부문제는 수험생이 일반적으로 접근하기 어려운 정보인 지적사무처리규정(예규)와 내부적인 질의회답의 내용과 지적실무적인 문제까지 출제되었다.
그리고 지적법의 문제도 전체적으로 지문이 너무 길어 1분내에 해결하기에는 불가능한 문제가 너무 많았다.

일반적(사법시험 기타 다른 시험)으로 문제의 구성이 난이도가 상(上)에 해당하는 문제가 20%, 중(中)에 해당하는 문제가 50%, 하(下)에 해당하는 문제가 30% 정도로 구성된다.(물론 특정시험의 성격상 난이도 구성비율이 달라질 수 있겠지만..... 예를들면 운전면허시험은 100%가 난이도 하(下)로 구성될 것이다)
그런데, 이번 제15회 공인중개사시험의 공시법문제는 난이도가 극단적으로 높은 문제로만 편성되어 난이도 조절에는 실패한 것으로 보여진다.
일반적인 수험생들은 예년에는 이 정도 수준의 문제가 나왔으니까, 내년에는 어렵게 나오더라도 이 정도 이겠지! 그러니까 나는 이 정도로 준비해야지! 하는 어느 정도 예측을 하면서 공부한다.
그런데, 이번 시험은 이런 예측을 전혀 무용지물로 만들어 버렸다.

마지막 글을 맺으면서
이 자료가 어떻게 사용될 지, 또한 나에게 어떤 결과로 돌아올지,
전혀 예상할 수 없지만,
그동안 고생하신 분들이
그 고생이 헛되지 않았음을 하는 마음에서
이 자료를 만든다.

---- 김진규 ---

헉헉 이자료 찾느라 이새벽에 한시간넘게 해멨네요..헉헉!!!
신랑이 잘때 몰래 하느라 가슴이 벌렁벌렁~!!!ㅋㅋㅋㅋ
그래도 공투련이 있어 힘이납니다.... 화이팅~~~앗싸~~

[막달라마리아]

아차~~~~~~~~~~~~여기 42번 정답 3번이랍니다 교수님이 오타났다네요...

[AHA15]

야심한밤의 고독한 작업자님! 수고많으셨네요.

[하사불성]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[미네르바]

한도 끝도 없는 우리 15회 시험의 문제점들......에~혀 책으로 내면 기본서 보다 두껍겠네요...

[빙~고 ♬]

ㅎㅎㅎ 스크랩 귀재이신 마리아님도 신랑 눈치보시네????? 난 두 아들넘 합세 세남자눈치... 늘 감사드려요............

[강해요]

교수님!너무 고맙습니다! 아주 유용하게 쓰일 것입니다!!!

[success]

마리아님 멋있는 분이시군요...

[돼지 꿈]

이런 교수님이 계시기에 힘이 솟습니다 참으로 깔끔하신 분이십니다. 모든 교수님들의 논평과 항의가 알려져야 우리의 갈길이 순조롭게 갈수 있으리라 생각합니다 감사 감사

[학꽁치킬러]

김진규 교수님 제가 인터넷 강의 듣던 곳에 강의하시던 분이네요...이 분 성격 화통하시죠...아마도 이 분도 시험끝나고 엄청 열내셨을 것 같아요...갱상도 사나이...

[파초의 꿈]

마리아님!!! 이뻐해 준다고 했더니 정말로 이쁜일을 하셨네요 ... 수고 많으셨어요..정말로 멋쟁이요 ... 이쁜이 입니다.... 계속 이뻐해 드리께요.. 앞으로도 이쁜일을 많이 많이 해 주세요... 아참 !! 마리아님 !!! 50483번 읽어보시고 꼬리 달아 주세요...

[증돌리도]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[옥황상제]

수고 많으셨습니다. 모든 문제들이 총체적으로 이러하였지요!

[구미 박성근]

수고 많이 하셨습니다...