오늘의 부동산 이슈 (8/4일자)

[조상재(서울강남010-5408-3878)]

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한국부동산투자개발연구원

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2011.8.4 (목)

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 경기도 및 충남 부동산 시장 견학 안내

1. 저희 연구원에서 우수 프로젝트 견학 일환으로 최근 부동산개발의 이슈가 되고 있는 경기도 평택지역과 충남 아산지역 견학 프로그램을 계획하였습니다.

- 고덕신도시 : 약 500만평에 삼성전자 산업단지 조성 등을 포함한 대규모 택지개발사업으로 평택지역의 중점 개발사업

- 주한미군 평택기지 : 444만평에 수용인원 약 5만명에 대한 이전사업으로 영외 거주자의 대규모 주택개발 사업이 필요

- 아산테크노밸리 : 현재 산업단지 분양이 100% 완료되어 배후 주거지역 개발이 필요한 산업단지

2. 금번 견학 프로그램을 통해 경기도 남부권과 충남 북부권의 개발현장을 직접 확인할 수 있는 좋은 시간이 될 것입니다.

3. 부동산개발에 종사하는 많은 분들을 모시고 견학을 가면 좋겠지만 참여인원(1회 투어 10명 내외)에 제한이 있어 부득이 사전에 접수를 받고 있습니다. 이점 양해 부탁드립니다.

-사전예약 : 8월 1일부터(02-527-2900 김한결대리)

-참가대상자 : 건설사, 건축사, 시행사, 금융권 등 부동산개발 관련 종사자 

-참가비 : 무료

4. 견학 프로그램 일정

-일시(총 4회) : 8월 17일, 24일, 31일, 9월 6일 오후 1시 ~ 오후 6시

-견학장소 : 고덕신도시, 평택 미군기지, 아산테크노밸리 등

-교육내용 : 평택 부동산시장 전망 및 주변지역 개발 현황

-세부일정

• 13:00 ~ 14:00 서울역 출발 – 평택 도착

• 14:00 ~ 15:00 고덕신도시 부지방문

• 15:00 ~ 15:30 평택 미군기지

• 15:30 ~ 16:30 평택 부동산시장 전망 및 주변지역 개발 현황 교육

                              (아산테크노벨리 홍보관)

• 16:30 ~ 17:30 아산테크노밸리

• 18:00 ~ 20:00 저녁식사

• 20:00 ~ 21:00 평택 출발 – 서울 도착

※ 참가자분들을 위한 소정의 기념품도 준비되어 있습니다 ^^

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  경기 / 시장환경

 공급면적 40㎡ 미만 수준의 초미니 아파트 인기

-최근 건설사들이 공급을 크게 늘리고 있는 오피스텔이나 도시형생활주택과는 달리 아파트특유의 쾌적한 생활을 누릴 수 있기 때문에 1~2인 가구의 수요가 늘어나고 있다고 업계는 분석

-초미니 아파트가 특히 인기를 끄는 곳은 서울의 동대문이나 종로를 비롯한 도심과 강남ㆍ잠실 등. 강남구에서는 테헤란로 일대와 주요 역세권을 중심으로 초소형 아파트 매물이 월세ㆍ매매 모두 품귀 상태

-강남구 대치동 테헤란로대우아이빌3차의 경우 39㎡형이 보증금 1,000만원에 월세 95만원에 거래된다. 매매가는 2억원대 초반 수준으로 임대수익률은 6% 수준

-임대 시장에서 초미니 아파트들이 이처럼 인기를 끄는 것은 아파트이기 때문에 전용 면적이 넓고 주차공간도 풍부해 오피스텔이나 도시형생활주택보다 훨씬 편리한 생활을 누릴 수 있기 때문. 보통 오피스텔의 전용률이 50~60%대에 불과한 것에 비해 아파트는 주상복합이라 할지라도 전용률이 70%는 넘는 경우가 대부분. 가구당 주차 대수도 오피스텔이나 도시형생활주택이 2~3가구당 1대에 불과한 것에 반해 아파트는 기본적으로 1대가 넘음

 외국인 밀집지역 새로운 상권 형성

-부동산114가 자사 데이터베이스에 등록된 상가 매물 통계를 분석한 결과 관악구 봉천동, 금천구 가산동, 영등포구 대림동 등 외국인들이 밀집해 거주하는 지역의 상가 매매가가 지난 2007년부터 3년간 11~34% 상승해 서울 평균치인 8%를 크게 웃도는 것으로 나타남

-서울대에 유학하는 중국인 거주 비율이 높은 관악구 보라매동(옛 봉천1동)의 상가 매매가는 2007년 3.3㎡당 1,211만원에서 2010년 1,625만원으로 34% 상승. 이 지역에는 서울대 중국 유학생을 중심으로 차이나타운이 형성

-대표적인 조선족 밀집지역으로 꼽히는 금천 가산동 가산디지털단지역 인근 연변거리에 위치한 상가 매매가 역시 2007년 3.3㎡당 평균 980만원 수준이었던 가격이 2010년 1,206만원까지 상승해 3년간 23% 오름. 최근 가리봉동 일대 조선족들도 임대료가 저렴하고 교통이 편리한 이 지역으로 몰려들며 거주 비율이 크게 늘어났고 이들을 대상으로 한 음식점, 식료품 전문점이 호황을 맞고 있기 때문

-부동산114 측은 "대림ㆍ가산ㆍ봉천 차이나타운 외에도 창신동 네팔타운, 혜화동 필리핀타운, 왕십리 베트남타운 등 서울 전역에 외국인 밀집지역이 늘고 있다" 며 "과거에는 외국인 밀집지역이 슬럼화될 것을 우려했지만 최근 색다른 소비 상권을 형성하며 상가 투자자의 주목을 받고 있다"고 설명

 지난달 서울지역 전셋값 상승폭 증가

-국민은행이 발표한 '전국 주택가격 동향조사'에 따르면 지난달 서울 전셋값은 전월 대비 0.8% 올라 직전월 상승률(0.4%)을 크게 웃돌았음. 이는 지난 3월(1.4%) 이후 4개월 새 가장 높은 수치임

-지역별로는 강동구가 1.9% 올라 가장 높은 상승률을 보였고 강남구(1.8%) 노원구(1.4%) 서초구(1.0%) 중구(1.0%) 등도 상승세가 두드러졌음. 경기도에서는 과천 전셋값이 2.6% 올라 수도권 최고 상승률을 보였음

-지방에선 6개 광역시가 평균 0.7% 상승, 전월(0.8%)에 비해 오름세가 주춤해졌지만 지방 중소도시는 0.9%로 전월(0.7%)보다 상승률이 높아졌음

-매매가는 수도권 약세,지방 강세가 이어졌음. 서울(-0.1%) 인천(-0.2%) 등의 내림세가 이어지면서 평균 0.1% 하락했음

 수도권 전세가격 뚜렷한 남고북저 현상

-국민은행의 7월 전국주택가격동향조사에 따르면 지난해 12월 대비 아파트 전셋값 상승률이 높은 수도권 상위 10개 도시 중 8곳이 경기 남부권에 몰린 것으로 나타남. 경기 화성의 전세가격이 작년 12월보다 23.7% 뛰어 전국 최고 상승률을 기록했고 이천(18.9%), 군포(16.4%), 오산(15.7%), 광명(15.7%), 용인(14.0%), 의왕(13.9%), 구리(13.6%), 수원(12.9%), 양주(11.5%) 순임

-수도권 전셋값 상승세는 1년 전인 작년 7월과 비교하면 더욱 두드러짐. 화성(29.8%)·이천(27.6%)·광명(23.8%)·오산(22.7%)·용인(22.2%)·남양주(21.0%)·의왕(20.8%)·구리(20.7%)시 등 8개 시가 1년 만에 20% 이상 올랐음. 경기 남부권의 전세가격이 상대적으로 더 크게 출렁거리는 것은 기업체 수요가 많고 중소형 아파트가 부족하기 때문으로 분석

-부동산1번지 박원갑 연구소장은 "화성과 용인, 수원은 삼성전자 공장 등의 기업 수요가 많아 전세시장이 계속 움직이는데다 최근 입주물량이 적었고 그중에서도 중소형 면적이 모자랐던 것으로 보인다"고 설명

 개발 / 분양

 전국 미분양 주택 증가세

-청약 불패 신화로 통했던 부산 대전 등 지역에서 신규 미분양이 대거 발생하고 수도권에서는 입주 단지들의 계약 해지 사태가 빈번해지면서 미분양 아파트가 급증

-국토해양부는 6월 말 기준으로 전국 미분양 주택 현황을 집계한 결과 미분양 주택은 총 7만2667가구로 전달(7만1360가구) 대비 1307가구 증가했다고 3일 밝힘. 미분양 주택이 증가세로 반전된 것은 13개월 만임

-미분양 주택이 다시 늘어난 것은 그간 지속적으로 감소했던 지방 대도시 미분양 아파트가 다시 증가한 영향이 큼. 부산 대구 대전 경남지역은 올해 들어서도 줄곧 미분양이 감소했지만 이번에 각각 11가구, 1661가구, 357가구, 152가구씩 증가

-수도권에서는 기계약분 아파트 계약 취소가 일시에 일어나면서 미분양 증가 원인. 특히 준공 후 미분양 주택이 쏠린 고양 일산동구 식사지구 일대에서 계약 해지분 1005가구가 발생한 게 배경

-전국의 준공 후 미분양도 전달(3만9018가구) 대비 686가구 증가. 전체 미분양 중 55% 수준에 이름. 85㎡ 초과 중대형은 4만5344가구(수도권 1만8362가구ㆍ지방 2만6982가구)로 전월 대비 260가구 감소세를 나타냈지만 여전히 전체 미분양 중 62%에 달해 미분양 적체의 주원인이 되고 있다는 지적

 알파돔시티 개발 다시 먹구름

-롯데건설 등 시공사의 지급보증 거부로 1조원대의 토지 중도금을 마련하지 못하고 있던 ㈜알파돔시티는 지난 4월 현대백화점 단호학원 지방행정공제회 등 3곳에 상업시설과 업무시설을 매각,1조3920억원의 자금을 조달할 예정이었음

-단호학원이 자금마련에 실패하면서 사업이 다시 불확실해짐. 2300억원 규모의 건물(6만6000㎡)을 매입할 지방행정공제회의 마감 시한은 이달 말임

-알파돔시티는 단호학원에 이달 말까지 자금을 마련할 기회를 주기로 함. 또 신규 매수 희망자를 찾는 등 대안 마련도 동시에 추진키로 함

-토지 대금 마련이 지연되면서 주상복합 분양도 연기됨. 당초 이달 착공한 뒤 가을께 분양할 예정이었음. 알파돔시티 관계자는 "선매각이 안되면 후속작업을 정상적으로 진행할 수 없다"고 설명함

 7월 수도권 분양 아파트 2년 전의 10분의 1 수준에 불과

-닥터아파트에 따르면 지난 7월 수도권에서 분양한 아파트(주상복합 포함)는 총 497가구로, 당초 건설사들이 밝혔던 7월 분양예정 물량(4382가구)의 11.3%에 그친 것으로 나타남. 7월에 건설사들이 분양한 아파트는 2003년 1만7000여 가구에서 꾸준히 감소해 2009년엔 5800여 가구를 기록했고 지난해엔 1300여 가구로 줄었음

-지난달 건설사가 분양한 아파트는 서울시 마포구 신공덕동 ‘신공덕 아이파크’, 경기도 용인시 보정동 ‘죽전역신일유토빌’, 경기도 수원시 곡반정동 ‘신일유토빌’, 인천광역시 남동구 간석동 ‘동민캐슬’ 등 4개 단지에 불과. 당초 7월 분양 예정이었던 곳 중 대부분은 시장 침체와 인허가 문제 등의 이유로 분양 일정이 8월 이후로 연기

  투자 / 재테크

 서울 강남지역의 상가빌딩 투자수익률 5~6%대로 하락

-국토해양부와 부동산연구원에 따르면 올해 2ㆍ4분기 기준 매장용(상가) 빌딩의 연간 투자수익률은 강남지역 평균이 6.34%를 기록. 지난해 말 7.4% 대비 1%포인트가량 하락

-공실이 줄고 임대료가 상승하면서 임대(소득)에 따른 수익률은 4.5%인 반면 빌딩가격 상승(자본)으로 인한 수익률은 1.8%에 그침

-강남에서도 특히 청담동의 투자수익률이 5.38%로 낮았음. 임대 수익률은 소폭 상승했으나빌딩 가격 상승률이 조정을 받으면서 전체적인 투자 수익률이 떨어졌기 때문. 가로수길 인근 상권이 발달하고 있는 신사동의 경우에는 빌딩가격이 오르면서 강남권에서는 상대적으로 높은 수익률인 6.77%를 기록

-상가빌딩 투자 수익률은 강북 도심권이 6~8%대로 오히려 높은 것으로 나타남. 명동의 경우 8.29%로 집계됐으며 인사동과 종로는 각각 6.84%와 6.33%. 신촌지역에서는 홍대앞 상권이 최근 급성장하면서 이 일대 상가빌딩 투자수익률이 8.64%로 조사

-심욱연 예성컨설팅 대표는 "개인 큰손 투자자들은 투자수익률이 강북이나 수도권에 비해 떨어져도 강남권을 여전히 선호한다"며 "이유는 환금성 때문" 이라고 설명

  업계동향

 신규아파트마다 ‘커뮤니티공간’ 강조

-커뮤니티 공간은 입주민들이 모여 대화할 수 있도록 마련된 로비나 카페를 말함. 입주민들은 이 공간에서 서로 어울리며 자녀 교육이나 재테크 관련 정보를 나누게 됨

-'개나리SK뷰'는 강남8학군 학부모의 교육열을 감안해 아파트 1층을 로비로 꾸밈. 1층을 필로티로 설계한 후 의자와 탁자를 배치해 입주자들이 편안하게 대화를 나눌 수 있도록 꾸민 것임

-롯데건설이 분양중인 경기도 파주 교하신도시 '롯데캐슬'은 영·유아 자녀를 두고 있는 부모를 위한 카페를 만들 계획임. 실내 테마놀이터, 파티룸, 동화구연구실로 꾸며진 키즈카페(kids cafe) 옆에 맘카페(mom cafe)를 만들어 아이를 근거리에서 돌보면서 정보도 교류할 수 있게 한다는 복안임

-경기도 수원에서 분양 중인 삼성물산의 '래미안 영통 마크원'도 주민들이 어울릴 수 있는 공간을 제공함. 삼성 분양 관계자는 "2단지에 365㎡ 규모의 공간이 있어 풋살대회부터 주민공동집회까지 상황에 맞게 활용할 수 있다"며 "주민들끼리 서로의 관심사와 정보도 공유할 수 있는 공간이 될 것"이라고 말함