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한국부동산투자개발연구원
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2011.8.10 (수)
경기도 및 충남 부동산 시장 견학 안내
1. 저희 연구원에서 우수 프로젝트 견학 일환으로 최근 부동산개발의 이슈가 되고 있는 경기도 평택지역과 충남 아산지역 견학 프로그램을 계획하였습니다.
- 고덕신도시 : 약 500만평에 삼성전자 산업단지 조성 등을 포함한 대규모 택지개발사업으로 평택지역의 중점 개발사업
- 주한미군 평택기지 : 444만평에 수용인원 약 5만명에 대한 이전사업으로 영외 거주자의 대규모 주택개발 사업이 필요
- 아산테크노밸리 : 현재 산업단지 분양이 100% 완료되어 배후 주거지역 개발이 필요한 산업단지
2. 금번 견학 프로그램을 통해 경기도 남부권과 충남 북부권의 개발현장을 직접 확인할 수 있는 좋은 시간이 될 것입니다.
3. 부동산개발에 종사하는 많은 분들을 모시고 견학을 가면 좋겠지만 참여인원(1회 투어 10명 내외)에 제한이 있어 부득이 사전에 접수를 받고 있습니다. 이점 양해 부탁드립니다.
-사전예약 : 02-527-2900 김한결대리
-참가대상자 : 건설사, 건축사, 시행사, 금융권 등 부동산개발 관련 종사자
-참가비 : 무료
4. 견학 프로그램 일정
-일시(총 4회) : 8월 17일, 24일, 31일, 9월 6일 오후 1시 ~ 오후 6시
-견학장소 : 고덕신도시, 평택 미군기지, 아산테크노밸리 등
-교육내용 : 평택 부동산시장 전망 및 주변지역 개발 현황
-세부일정
• 13:00 ~ 14:00 서울역 출발 – 평택 도착
• 14:00 ~ 15:00 고덕신도시 부지방문
• 15:00 ~ 15:30 평택 미군기지
• 15:30 ~ 16:30 평택 부동산시장 전망 및 주변지역 개발 현황 교육
(아산테크노벨리 홍보관)
• 16:30 ~ 17:30 아산테크노밸리
• 18:00 ~ 20:00 저녁식사
• 20:00 ~ 21:00 평택 출발 – 서울 도착
※ 참가자분들을 위한 소정의 기념품도 준비되어 있습니다 ^^
경기 / 시장환경
전문가들 글로벌 증시 폭락 국내 부동산시장 악재로
작용할 것으로 분석
-경기침체에 대한 우려로 매수세가 위축될 가능성이 높아 침체가 더 깊어질 것. 동시에 하반기 서민들을 움츠리게 하는 전세난을 더욱 부추길 가능성도 높음. 다만 비교적 안전자산으로 꼽히는 부동산 실물에 대한 선호 경향으로 가수요를 일으킬 수 있다는 주장
-박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "미국과 유럽에서 시작된 금융시장의 악재가 한국경제에 직접적인 영향을 미쳐 상당 기간 부동산시장에도 심리적인 압박을 가할 것"이라며 "특히 재건축ㆍ재개발사업과 부동산 거래 등 전반적인 분야를 위축시킬 가능성이 크다"고 말함
-박상언 유엔알컨설팅 대표는 "부동산도 금융이라는 큰 틀 안에서 움직이는 자산"이라며 "사람들은 지난 2008년 금융위기에 대한 학습효과가 있었기 때문에 매매시장이나 분양시장 모두에 악영향을 미칠 수밖에 없을 것"이라고 전망
-박원갑 부동산1번지 소장은 "지난번 리먼브러더스 금융위기 때도 강남 은마아파트나 개포주공 같은 아파트는 고점 대비 최대 40%까지 떨어졌기 때문에 추이를 쉽게 예견하기는 힘들다"며 "금융시장에 요동이 오래가면 실물자산인 부동산시장도 흔들릴 것으로 본다"고 전함
-김현아 건설산업연구원 연구위원은 "그동안 워낙 증시가 좋았기 때문에 상대적으로 부동산에 대한 투자수요가 적은 편이었다"며 "이에 따라 안전자산이라는 부동산의 효용성 때문에 다시 자금이 조금씩 부동산시장에 몰릴 수도 있다"고 예측
-한라건설 실무자는 "아직까지 증시로 인한 큰 변동 사항은 없다"며 "오히려 장기적으로 증시에서 빠진 자금이 부동산시장으로 몰려 더 긍정적인 영향이 있지 않을까 내부적으로 기대한다"고 전했다. 올 하반기 대규모 단지를 분양하는 건설사들도 현재 분양일정을 미룬다거나 조정하려는 움직임은 나타나지 않고 있음
미국발 ‘더블딥’ 국내 부동산 시장에는 악재일까, 호재일까
매수심리 위축 vs 기준금리 인상 속도 조절
-권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 "금융시장 쇼크가 장기화될 경우 은행권이 주택담보대출 등 대출 규모를 줄이거나 금리조건을 까다롭게 할 가능성이 크다"며 "이번 사태가 부동산시장에 어떤 식으로든 영향을 미칠 가능성은 높다"고 내다봤음
-반면 주택시장에 호재로 작용할 것이란 반론도 있음. 박합수 국민은행 부동산팀장은 "미국발 경기침체는 이미 알려진 팩트로, 그 충격이 조금 세진 것"이라며 "오히려 금통위가 대외 불확실성 증가에 따라 기준금리 인상 속도 조절에 나설 경우 주택담보대출 부담이 완화될 수도 있다"고 예측했음
건설주 낙폭커…"해외수주 감소 우려"
-변성진 미래에셋증권 연구원은 "국내 건설사들이 집중하고 있는 해외 플랜트는 규모가 커 수주를 하려면 투자자 모집을 병행해야 하지만 이번 미국의 신용등급 하락이 금융시장을 냉각시켜 자금을 대 줄 곳을 찾기 어렵게 되고 때문에 앞으로 수주가 감소할 수 있다"고 진단했음
-권오식 현대건설 상무는 "이탈리아나 프랑스 엔지니어링 업체들이 자국 수주 물량 감소로 인해 중동 등 해외수주에 적극 나서고 있다"며 "이들과 경합할 경우 중동지역 플랜트 등 대형 수주 경쟁이 더욱 치열해질 것"이라고 말했음
-'달러 약세-유가 강세' 현상이 지속될 경우 오일달러의 집중에 따른 중동지역 발주 물량이 늘어 해외수주에 호재가 될 수 있다는 의견도 내놓고 있음
-해외건설협회 관계자는 "달러 약세가 중동 발주 물량 확대로 이어진다고 단순화할 수는 없지만 경험적으로 달러 약세와 유가 강세가 본격화된 2008년부터 해외수주가 급격히 늘어난 게 사실"이라고 말했음
서울 전세물건, 기존세입자와 신규 대기자간 경쟁 치열
-올 하반기 입주 짝수년차를 맞는 대단지 아파트의 전세계약을 따내기 위해 기존 세입자와 신규 대기자간 경쟁이 치열함. 이같은 경쟁 구도는 전셋값 상승을 부채질하는 악순환으로 이어지고 있음
-전세계약이 2년주기로 이뤄지기 때문에 통상적으로 입주 짝수차 단지의 경우 새로 전세시장에 나오는 물량이 상대적으로 풍부함. 그러나 전세난이 극심한 올해의 경우 입주 기존 입주자들이 무리를 해서라도 재계약에 응하면서 입주 짝수년차 대단지도 다른 곳에 비해 신규로 나오는 전세 물건이 여유롭지만은 않은 상황임
-기존 세입자와 전세 대기자간 전세물건을 차지하기 위한 경쟁이 불꽃 튀는 단지도 속속 생겨나고 있음. 재계약 시즌에 돌입한 고덕동 아이파크(1142가구), 잠실동 트리지움(3696가구), 화곡동 우장산롯데캐슬(1164가구), 상도동 포스코더샵(1122가구) 등이 대표적임
-강동구 고덕동 I공인 관계자는 “아무리 대단지라고 해도 다른 지역도 전셋값이 많이 올랐고, 이사비용도 아끼자는 차원에서 무리해서라도 재계약하는 것이 요즘 추세”라며 “반면, 미리 예약해두고 바로 계약할 준비가 돼 있는 사람들도 줄을 선 상황”이라고 분위기를 전했음
정책 / 제도
집합건축물 거주자의 법적인 권리가 대폭 강화될 전망
-법무부는 아파트 등 집합건물 소유자가 건물을 시공한 건설사에 직접 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있게 하는 내용을 골자로 하는 집합건물법 개정안을 입법예고. 시공자(건설회사)도 구분소유자의 권리 보호를 위해 분양자(시행사)와 함께 담보책임을 지도록 함. 건물을 직접 짓는 시공사는 건물의 안전성, 용도 적합성 등을 담보하는 최종 주체이므로 담보책임을 당연히 져야 한다는 논리에 따른 것
-개정안은 또 담보책임 기간을 세분화해 기둥ㆍ내력벽ㆍ보ㆍ바닥 및 지붕 등 건물 구조부와 지반공사는 10년간, 그 외 부분은 5년 이내에서 대통령령으로 정한 범위에서 하자보수나 손해배상 책임을 지도록 규정
-손해배상을 청구할 수 있는 범위도 늘어남. 이전 법률에 따르면 `기둥ㆍ내력벽 등 내력구조부에 중대한 하자가 발생했을 경우`로 범위가 한정됐지만 개정안은 구성 부분 대부분에 경미한 하자가 발생했을 경우에도 책임을 지도록 하고 있음
재개발, 뉴타운 임대주택 의무비율 낮춰 수익성 개선
-개선안은 임대주택 용적률 인센티브제를 전국의 재개발 · 재건축 사업으로 확대했음. 지금은 뉴타운 내 재개발구역과 과밀억제권역 내 재건축구역에만 적용되고 있음
-용적률 인센티브를 받으면 의무적으로 지어야 하는 임대주택 비율을 낮춰 조합원들의 부담을 줄여주기로 했음. 줄어드는 임대주택 수만큼 일반분양분이 늘어 수익성이 개선된다는 게 국토부 설명임
-사업이 부진한 뉴타운 등의 출구전략도 마련했음. 진행 중인 사업은 지역별로 조합원 2분의 1~3분의 2가 동의하면 조합설립인가를 취소하고 구역을 해제할 수 있게 됨. 신규사업은 진행단계(추진위 · 조합인가 등)별로 3년 이상 인 · 허가를 받지 못할 경우,추진위원회가 구성되지 않은 기존 구역은 법 시행일로부터 3년 이상 추진위 승인신청을 하지 않으면 각각 구역을 해제하는 일몰제를 도입함
-재개발구역과 뉴타운 지정요건은 까다로워짐. 재개발 구역의 경우 노후 · 불량 건축물 수와 연면적이 전체 구역의 3분의 2를 넘어야 지정할 수 있도록 법령에 명시함. 지금은 지방자치단체 조례(서울 60%,경기도 50%)로 정하고 있음
-단독주택지를 대상으로 기반시설 설치(지자체)와 주택 개량 · 정비(주민)를 병행하는 '주거지 재생사업'과 주민들이 블록단위(30~100가구)로 집을 정비하는 방식으로 서울시가 추진 중인 '소규모 정비사업'도 각각 도입함. 뉴타운지역 기반시설 설치비 지원 규모를 확대하고 재개발 구역 내 세입자의 전세자금 대출 상환기간을 최장 20년으로 연장하는 방안도 추진함
‘중소형 평형변경 가능’ 경기도 도시기본계획 지침 개정
-경기도는 이미 승인을 받은 사업에 대해선 가구 수가 늘어나더라도 중소형 주택으로의 평형 조정이 가능토록 하는 내용의 도시기본계획 수립지침을 마련,시행키로 했다고 8일 발표했음
-가구 수 증가로 계획인구가 늘어나 도시기본계획상 목표 인구를 웃도는 일부 시 · 군에서는 평형 변경이 불가능해 실효성 없는 대책이라는 지적이 나온 데 따른 것임. 실제 화성시 광주시 등은 대규모 개발사업 등으로 인구가 계속 늘어 평형 변경에 따른 가구 수 증가를 반영할 수 없었음
-경기도는 이 같은 문제를 해소하기 위해 국토해양부에 관련 지침 개선을 건의,이미 승인받은 사업에 한해 평형 조정이 가능하다는 회신을 받았다고 설명함
-이번 결정으로 화성시 동탄2지구 택지개발사업 등 9개 지구(7299가구)와 광주시 역동지구 주택건설사업 등 6개 지구(845가구),평택시 등도 중소형 평형 변경 및 가구 수 증가가 가능해져 주택건설 경기 활성화에 기여할 것으로 경기도는 기대함
개발 / 분양
서울 재개발 조합들이 분양가를 낮추려는 움직임
-조합들은 최대한 일반분양가를 높게 받아 조합원 부담을 줄이려고 하는 반면 시공사는 높은 분양가로 일반분양에 나섰다가 미분양을 양산하는 것을 피하기 위해 분양가를 낮출 것을 요구하는 게 일반적인 관행. 양측 간 분양가 줄다리기가 길어지면서 분양일정이 미뤄진 곳도 많은데 최근 일부 조합이 시공사 측 분양가 인하 제안에 반응을 보이기 시작한 것
-왕십리뉴타운 2구역은 지난달 말 관리처분 변경 총회를 열어 당초 2010만원대였던 3.3㎡당 일반분양가를 1948만원으로 낮추기로 함. 왕십리2구역 조합원 분양가는 3.3㎡당 1300만원임. 조합 관계자는 "저조한 분양률을 걱정하는 건설사 의견과 늦어지는 분양일정을 고려해 조합원들이 일반 분양가 인하에 동의했다"고 설명
-신공덕 아이파크(신공덕 6구역) 역시 시공사인 현대산업개발이 제시한 3.3㎡당 1700만원대 초반으로 분양가가 결정. 3.3㎡당 2000만원대가 될 것이라는 업계 예상보다 크게 낮아진 것이며 일반분양분 71가구 가운데 90%가 계약 완료. 조합 관계자는 "일반분양가를 2000만원 이상으로 결정하면 당장 조합원 부담이 줄어들겠지만 고분양가로 인해 발생할 수 있는 미분양이 오히려 더 큰 짐이 될 수 있어 일반분양가를 낮추기로 했다"고 말함
부분임대 아파트 서울 개포지구 등 강남 재건축으로 확산
-서울시 및 강남구청에 따르면 현재 정비계획 수립을 위한 주민공람을 진행 중인 개포지구 내 재건축단지들은 단지별로 수십 가구에서 수백 가구씩 부분임대 아파트를 짓기로 함. 서울시가 부분임대를 권장하고 있어 잠원동 등 다른 재건축 단지에서도 부분임대를 도입하는 곳이 나올 전망
-원주민 재정착률을 높이기 위해 가장 먼저 도입한 뉴타운에선 부분임대가 일반적인 주거 유형으로 자리 잡았음. 흑석뉴타운에서만 1704가구의 아파트가 부분임대형으로 공급. 북아현뉴타운과 신림뉴타운에서도 각각 586가구 및 805가구의 아파트가 부분임대형으로 공급될 예정. 서울 마천1 · 3구역은 85㎡ 이상 아파트의 25% 이상을 부분임대로 공급
-일선 중개업소들에 따르면 최초로 부분임대 아파트를 작년에 분양한 흑석6구역에선 일부 실수요자들이 부분임대 아파트 매입을 주저하고 있음. 인근 공인중개업소 관계자는 "올 들어 부분임대 아파트는 한 건도 거래를 성사시키지 못했다"며 "아직까지 아파트 주요 구매층이 내집 마련을 위한 실수요자인데다 아이를 가진 부모들은 세입자와 엘리베이터를 같이 이용한다는 점을 꺼린다"고 전함
전용면적 10평이하 초소형 오피스텔 청약 불패 행진...
연말까지 1600여 실 추가공급
-부동산1번지에 따르면 8월 이후 서울에서 4곳, 인천에서 1곳 등 총 5곳에서 1674실의 오피스텔이 연내에 분양될 예정. 오피스텔은 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 총부채 상환비율이나 전매 제한 등의 규제를 받지 않음
-현대산업(021290)개발과 계열사인 아이앤콘스는 은평구 은평뉴타운에서 ‘아이파크 포레스트 게이트’ 814실을 이달 중 분양. 대우건설은 12월에 인천 연수구 송도동에서 24~84㎡(7.3~25.4평)형 오피스텔 606가구를 분양할 계획
-올해 분양된 초소형 오피스텔은 매번 높은 청약 경쟁률과 계약률을 기록. 대우건설이 서울 송파구 문정동에서 분양했던 ‘송파 푸르지오시티’는 1249실이 평균 8.1대 1의 청약 경쟁률을 기록했고 100% 계약을 마침. 한화건설이 문정동에서 분양한 ‘송파 한화오벨리스크’ 1533실도 계약 1주일 만에 계약을 100% 마쳤고, 같은 달 현대산업개발이 서울 서초구 서초동에서 분양한 ‘강남역 2차 아이파크’ 오피스텔 99실은 평균 56.7대1의 높은 청약 경쟁률을 기록
반도건설 경남 양산에서 잇따라 분양 인기몰이 성공해
흥행배경에 관심
-반도건설에 따르면 지난달 말 실시된 ‘양산 반도유보라3차’<투시도> 1~3순위 청약접수 결과, 총 641가구 공급에 1428명이 몰려 평균 2.11대 1, 최고 6.84대1의 청약경쟁률을 기록했음
-양산신도시 반도유보라3차의 이 같은 청약 성공 요인은 무엇보다 4베이의 설계특화(평면)와 양산신도시 중심업무지구의 양호한 입지, 저렴한 분양가격 등의 3박자가 어우러져 실수요자 및 투자자들의 관심을 모았기 때문으로 풀이됨
-양산신도시 반도유보라3차는 양산신도시 2차보다 한 단계 더 업그레이드 된 4베이 평면을 도입, 서비스면적 극대화를 통해 탁 트인 개방감과 조망, 채광, 통풍 등 주거 쾌적성을 높인 점이 고객의 눈길을 사로잡았음
-분양가 책정을 비롯한 마케팅 전략도 주효했음. 통상 1차 분양에서 높은 청약경쟁률로 청약 마감한 후 같은 지역에 후속 분양물량을 내놓을 경우 분양가가 올라가는 것이 일반적인데, 양산 유보라3차는 경쟁력 확보를 위해 3.3㎡당 1차보다 30만원 가량 저렴한 710만원 대, 최저 645만원부터 분양가를 책정한 것
아파트 할인분양, 기존 분양자와 건설회사간 갈등
-구미 남통동 e-편한세상이 지난해 하반기부터 미분양 아파트를 할인분양하자 기존 입주자들이 크게 반발하고 나섰음
-건설회사 측은 아파트 분양이 저조하자 914가구 가운데 602가구를 25%할인분양하고 있음. 이 아파트는 112.2㎡ 기준으로 당초 분양가가 2억원이었으나, 관련 부동산업계 관계자에 의하면 현재 1억7천여만원 정도로 3천만원가량 할인 분양하고 있음
-기존 입주자들에 의하면 “총 914가구 중 30%만 분양됐으며 나머지 가구에 대해 전세 및 할인분양을 시작하면서 초기 높은 가격으로 분양받은 기존 입주자들이 피해를 입게 됐다”면서 “건설회사 측이 기존 입주자들의 의견을 무시하고 일방적으로 할인분양을 해 피해를 입히는 부도덕한 행동을 하고 있다”고 비난함
-구미 광평동 대우 푸르지오 아파트도 사정은 마찬가지임. 대우 푸르지오는 2009년 2월부터 1단지 394가구, 2단지 247가구의 입주를 시작했지만, 1단지는 50여가구가 입주하는 데 그쳤으며 2단지 또한 115가구만 입주를 했음
-사정이 이러하자 대우건설측은 지난해부터 기존 입주자들에 비해 7천여만원이나 낮은 분양가를 책정, 할인분양에 나선 것으로 알려졌음
-분양회사 관계자는 “미분양으로 계속 두면서 금융비용 등을 부담하는 것보다 차라리 싸게 파는 게 낫다고 판단될 때 분양가를 할인해 판매하며 법적으로 문제될 것은 없다”면서 “가구별 보상은 어렵겠지만, 주민 복지 차원에서 투자는 고려하고 있다고 말했음
2기 신도시 입주 본격화되면서 희비 엇갈려
-판교와 동탄은 신주거단지로서의 역할을 소화해내면서 탄탄한 시세를 유지하고 있는 반면 김포, 광교 등은 상대적으로 추락, 후속분양마저 쉽지 않은 상황임
-2기 신도시 중 가장 먼저 입주를 시작해 뿌리를 내린 동탄은 수원, 오산, 화성권에서 인구가 지속 유입, 당초 우려와 달리 남부 핵심도시로 급부상하는 추세임. 다른 지역과 달리 거래가 활발한 가운데 가격도 강세임. 거대 기업집단인 삼성반도체가 후견인 노릇을 톡톡히 하고 있는 데다 GTX 건설, KTX역 신설 확정 등에 대한 기대감 영향이 큼
-지난해 본격 입주가 시작된 판교신도시 역시 인기를 끌고 있음. 오는 9월 서울 강남역과 정자역을 16분대에 연결하는 신분당선이 개통되면 더욱 관심이 높아질 전망. 현대백화점 입점이 확정된 20만㎡ 규모에 달하는 판교 환승역세권 개발 기대감과 벤처단지 입주 등은 판교의 가치를 더욱 높여줄 것임
-김포 한강과 광교신도시는 짙은 먹구름 장세. 김포는 아파트 덤핑 장세까지 연출되면서 주택 외에 상가, 토지 미분양세가 극에 달하고 있음
-참여정부 시절 집값 급등에 대응한 급조된 신도시인 데다 인구흡인 여건과 입지적 매력이 취약함. 광교신도시는 분양 당시 경부와 영동고속도로 축을 낀 청계산-광교산-금토산 자락 친환경 신도시라는 게 최대 호재였음. 하지만 대다수 면적이 수원 구도심을 포함, 실제 광교산 자락의 친환경 아파트는 전체의 10% 수준에 불과함
-오는 2016년에 경기도청, 2017년에 법원·검찰청이 이전되는 점을 감안하면 향후 전망은 밝은 편임
-이 같은 수도권 2기 신도시의 엇갈린 운명(?)은 부동산이 공간자산으로 위치와 접근성, 인구흡인력이 얼마나 중요한지를 보여줌. 지리학자 허드의 지가이론이 이중 위치로서의 역할에 큰 비중을 둔 것이나, 마셜이 부동산의 가치를 위치의 가치라고 정의한 것의 실증 사례. 맞춤형 공급을 위한 입지적 특성과 시장기능을 최대한 살리는 것 역시 중요함
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