부평지역 상권의 이동
http://www.segyefn.com/articles/article.asp?aid=20121119022604&cid=0501030000000&OutUrl=naver
7호선 연장선 개통에 부평역 이용객 감소…상권 활성화 시급
기사내용 일부
7호선 연장선 종착역이면서 인천지하철 1호선 환승역이 된 부평구청역은 연장선 개통 전에 비해 1일 평균 환승 인원이 3만4천여명 늘었다.
이와 반면 부평역 환승 인원은 빠른 속도로 줄고 있다.
부평역은 1일 평균 환승 인원이 7호선 연장선 개통 전 8만3천명에서 6만5천명으로 20% 이상 줄었다.
이 기사는 2012년 11월 7호선이 개통한 이후 나온 기사입니다. 핵심은 수도권 서부 최대상권인 부평역상권이 7호선의 개통으로 크게 타격을 받았다는 내용입니다.
2013년 7월 현재 지하철 일일 수송현황표(조던의 칼럼 311번 글)를 본다면 부평역은 현재 63.760명으로 18위에 해당합니다.
기사처럼 만약 8만3천명 수준이라면 8위 사당에 이어서 9위에 해당하는 순위였을텐데 거의 10위정도가 밀렸습니다.
서울을 빼고 부평역보다 많은 수송인원에 해당하는 역은 17위인 부천역(63.935명:1일 지하철수송현황) 밖에는 없습니다.
부평역은 예전부터 인천의 거대한 상권이었습니다.
그러다가 인천지하철 1호선이 개통하면서 더블역세권(환승역세권)이 되면서 더 거대한 상권으로 도약 합니다.
예전에 인천의 상권은 국철1호선을 따라서 크게 동인천역, 주안역, 부평역으로 나뉘었습니다.
그런데 인천이라는 동네는 큰데 동쪽으로 너무 치우쳐있다보니 인천은 시청을 남동구 구월동으로 옮기고 남쪽으로는 연수동에 대규모 아파트단지를 만들고 부평과 그 밑으로 효성동 작전동 계산동 등으로 새 아파트들을 지어 인천의 균형발전을 도모했습니다.
그런데 인천의 대부분 사람들이 서울로 출퇴근하는 베드타운 개념이 강해서 대규모 주거단지는 연수동과 부평동 계산동 등으로 변했는데 아직까지 상권은 동인천, 주안, 부평이 최대의 상권이었죠.
이는 퇴근하는 사람들이 이 역을 거쳐서 마을버스나 시내버스를 타고 집으로 오는 구조이기 때문이었습니다.
그래서 대단지 아파트가 없는 동인천과 주안이 연수동의 상권을 대신했고 부평이 부평과 계산동 상권을 대신했던 것이죠.
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그러다가 인천지하철이 개통됩니다.
연수동 사는 사람들은 동인천역이나 주안역을 통해서 퇴근을 할 필요가 없어졌고 부평역에서 환승하여 인천지하철 1호선을 타고 집앞까지 올 수 있게 되었던 것이죠.
부평도 마찬가지로 인천지하철1호선을 타고 부평과 계산동으로 퇴근을 했습니다.
그러면서 상권이 인천지하철 1호선을 따라 변했습니다.
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연수동의 대규모 아파트 단지 상권은 인천지하철 1호선의 예술회관역으로 상권이 바뀌었고 계산택지개발지구는 계양구청 인근으로 상권이 바뀌었으며 부평역은 오히려 더블역세권 효과로 1999년 10월 개통이래 2012년 10월까지 13년간 인천의 최대상권으로 자리잡습니다.
그런데 작년 10월에 7호선이 개통되었습니다.
그래서 부평지역의 상권이 급격히 축소되고 있는 중입니다.
그래서 지금까지 없었던 주차장을 만든다. 차없는 거리를 만든다. 부산을 떨고 있습니다.
상권은 한번 바뀌면 되돌리기 힘든 것이 상권입니다.
그렇다고 동인천처럼 부평상권이 급격히 죽는다고 보기 힘듭니다. 아직까지는 부평역에서 내리는 수송량이 그래도 수도권중에서는 두손가락안에 드는 상권이기 때문이겠죠.
그러나 상권 앞으로 쇠락하는 것은 어쩔 수 없습니다.
왜냐하면 퇴근상권이 아니기 때문입니다.
부평역 북쪽으로 상업지구가 있는데 부평역은 상업지역만 많지 그 배후를 뒷받침해줄 주거지역이 부족합니다.
거대한 아파트 밀집촌은 부평구청역 이하로 있고 부평역 인근은 상업지구가 대부분인데다가 아파트보다는 빌라촌이 대부분입니다. 그래도 부평역이 거대한 상업지구로 남을 수 있었던 것은 인천지하철 1호선라인에 경쟁이 될만큼 커다란 상업지구가 없었던 것에도 기인합니다. 그러니 대부분 부평쪽 사는 인천사람들은 유흥을 즐기려면 부평역의 상업지구를 이용했다는 것이죠.
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그럼 부평역이 줄어드는만큼 분명히 부평역 상업지구가 쇠퇴를 하는 중이니 앞으로 어딘가는 득을 보는 지역이 늘어날 것입니다.
그럼 부평역이 줄어들고 부평구청역이 늘어나니 부평구청역의 상권이 늘어날까요
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이 지도는 부평구청역 인근을 나타낸 지도입니다.
특별히 상업지역이 없습니다. 7호선 환승역이 될 것을 미리 알고 도시계획을 세웠다면 최고의 상업지구가 될 지역이었는데 현재는 상업지역이 보이질 않고 상업지역으로 용도를 변경하기도 힘듭니다.
부평구청 건너편 부평세림병원인근으로 술집이 있긴하지만 중심 상권을 이루기는 힘듭니다.
공장지역이고 앞으로 상업지구가 될만한 지역이 보이지 않습니다.
그럼 7호선이 퇴근상권이 되니 부평구청역 이전의 역들로 상권이 이동할까요?
7호선의 인천지역 중 가장 상업지역이 큰 삼산동(굴포천역)쪽을 살펴보겠습니다.
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삼산동 굴포천역 인근은 7호선연장선의 퇴근상권입니다. 현재 이곳에 가보면 빈땅으로 놀리던 땅에 신축건물이 속속 들어서고 있습니다. 그만큼 7호선에 대한 기대가 크다는 얘기겠죠.
그러나 부평역을 대체하기엔 규모가 너무 작고 (1/4크기) 커다란 집객을 할만한 나이트클럽과 같은 대형 유흥시설이 보이질 않습니다. 그리고 빈땅이 많아서 넓어지는 구조라면 모를까 이곳은 상하좌우로 아파트와 체육관이 자리잡고 있어서 상업지구로 크는데 한계가 있어보입니다.
세컨드 정도의 퇴근상권, 동네상권이 될 수는 있지만 커다란 중심상권으로 가기에는 한계가 있어보입니다.
그럼 인천을 넘어서 부천이라면 어떨까요?
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부천의 7호선 역중 하나인 상동역입니다.
세이브존 사거리에 상업지역이 골고루 발달되어 있습니다.
상업지역도 충분히 크고 중동쪽으로 가도 상동역인근처럼 커다란 상업지역이 있습니다.
세이브존 블록에는 부천이 자랑(?)하는 메리트나이트 클럽이 있어 집객도 충분하고 그 인근도 유흥거리가 잘 발달되어 있습니다.
건너편이나 그 건너편도 마찬가지로 상업지역으로서의 면모가 충분합니다.
그리고 퇴근상권이 되면서 접근성이 좋아졌다는 것이죠.
부천지역 사람들은 당연히 중상동으로 옵니다. 그리고 부평지역의 인천사람들 중 7호선을 타고 다니는 사람들은 부평역으로 가려면 부평구청으로 갔다가 다시 지하철을 갈아타고 부평역까지 올라가야 하는데 그러기 보다는 중상동지역에서 약속을 잡는 경우가 자연스럽게 형성되는 것이죠.
그래서 상동역 근처에서는 예전에는 볼 수 없었던 인천방향으로 택시를 잡는 손님이 많이 늘었다고 합니다.
부평지역의 상인들은 그러한 느낌을 가지고 있었나봅니다.
그리고 부평역에서 부평 아파트 단지와 부천역에서 부평의 아파트 단지의 거리가 그리 차이가 나지 않습니다.
7호선연장과 부평역상권에 미치는 영향에 관한 기사들 중 뉘앙스는 다른 지역으로 상권을 뺏기지 않으려면 이런 저런 시설을 늘리고 지원도 늘려야 한다는 말로 끝을 맻습니다.
100%는 아니지만 상권의 변화는 일어날 것으로 보이고 그 조짐이 벌써 일어나고 있습니다.
부평지역 상권이 부천지역 상권으로의 100% 이동이 일어난다고 볼 수 는 없습니다.
그렇지만 그렇게 될 가능성은 있습니다.
그 근거는 1. 7호선으로 인한 퇴근상권이 되었으며 접근성이 탁월해졌다. 2. 중심지역상권으로 이미 자리잡고 있었고 그 규모가 중심지역상권으로서 손색이 없다. 3. 나이트클럽과 같은 거대한 집객효과가 있는 건물이 들어서있다. 4. 부평의 주거지역에서 부평역과 중상동지역과 거리에서 차이가 별로 없다.
상권의 이동은 큰 의미를 담고 있습니다.
상권이 이동하면 아무리 큰 상가지역도 전체가 죽어버리고 맙니다.
1층상가도 하나 둘씩 비어가는데 나머지 상가들은 오죽하겠습니까?
상권은 쉽게 변하기도 힘들지만 상권이 일단 변하면 오랫동안 유지됩니다.
상권이 변하는 요소는 무엇일까요?
가장 큰 것은 배후주거지의 변화입니다.
아무리 큰 상업지역이라도 배후주거지가 작다면 언제든지 상권이 변할 수 있습니다.
이러한 변화는 상가자신에서도 일어나고 교통의 접근성 등 여러가지 요소로 상가의 쏠림이 일어납니다.
상가자신에게서 일어나는 것은 상가를 운영하는 자영업자의 자질과 능력 그리고 상가의 노후화도 등 여러가지 요인으로 일어나기도 합니다. 서울은 지하철이 발달되어 있어 접근성보다는 가로수길이나 홍대와 같은 곳과같이 상가를 운영하는 자영업자들의 자질과 능력에 의해 주로 상권이 바뀝니다. 수도권은 그보다는 주로 교통의 접근성이 떨어지니 퇴근하는 지하철역이 있고 접근성이 좋아지고 대규모의 상업지역이 있다면 상가가 바뀌는 경우가 생기는 것입니다.
상권이 바뀌는데 그곳에 상가를 가지고 있는 것은 참으로 힘든 일입니다.
사람들이 오지 않으니 장사가 안되고 장사가 안되니 세입자들이 돈을 벌지 못하고 상가는 자연스레 공실이 나고 공실이 나면 팔리지 않고 그런 악순환이 일어나는 것이죠.
상가는 주택이 아니라서 월세를 낮춰준다고 들어오는 곳이 아닙니다.
그러니 상가를 가진 주인은 더더욱 힘든일이죠.
앞으로 모든 것은 변할 수 있습니다.
인간은 미래를 예측하지는 못합니다. 그러나 예측할 수 있는 미래의 사실은 미리 예측해서 미리 준비해 두자는 것입니다.
JD부동산경제연구소
소장 조던
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