[재테크담론] 소액 부동산투자로 경제적 자유를 얻는 법 (월세 천만원 프로젝트) - 4편

[청울림]

안녕하세요 청울림입니다.

오랜만에 글을 올립니다. 연초에 세 편의 글을 올리고 근 5개월만인 것 같습니다.

많은 분들께서 메일과 쪽지로 빨리 후속편을 올려달라 하셨는데

제 개인적으로는 그간 많은 고민이 있었답니다.

무엇보다 오픈된 공간에 글을 올린 후 예상치 못한 부작용이 너무 많았습니다.

때문에 온라인상에 글을 쓰는 것을 포기할까도 고민했지만

너무 많은 분들께서 기대와 격려의 멧세지를 보내 주셔서

힘을 얻고 글을 이어 나가려 합니다.

부족한 제 글을 기다려 주신 여러분을 사랑합니다 ^^

오늘은 제 투자의 핵심원칙이라 할 수 있는 현금흐름 투자의 중요성에 대해 글을 써 보겠습니다.

매우 중요한 내용이므로 이 주제에 대해 두 편으로 나누어 올릴 예정입니다.

(오늘 글 또한 매우 깁니다 ^^;;)

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소액 부동산 투자로 경제적 자유를 얻는 법 (월세 천만원 프로젝트) – 4편

현금흐름에 투자하라! ①

   - 시간을 통제하는 자가 시장을 이긴다!

          “부자들에게 이 세상은 현금흐름을 확보하는 게임의 장이다”

                                 - 로버트 기요사키 -

소액으로 주택에 투자하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

(초단기투자는 엄밀하게 보면 투자라 할 수 없으므로 제외합니다)

① 전세를 끼고 주택을 사서 오르기를 기다리는 방법 & 분양권 투자 (→ 시세차익에 투자)

② 주택을 사서 대출을 받고 월세를 놓는 방법 (→ 현금흐름에 투자)

①의 방법은 복불복 투자법입니다.

오르면 그만큼 버는 것이고 내리면 그만큼 손해를 보는 투자법 그 이상도 이하도 아니죠.

실제로는 부동산 투자의 경우 취득과 보유, 양도시 상당한 비용이 들기 때문에

최소한 인플레율 이상으로 올라 줘야 그나마 본전이라 할 수 있습니다.

이 방법은 주택시장 상승기 때 잘 활용하면 레버리지 효과로 인해 상당한 수익을 얻을 수 있지만

시장흐름에 대해 높은 안목을 가진 일부 극소수의 투자고수들을 제외하고는

대다수 일반인들의 경우 승률이 높지 않다는 치명적인 단점을 갖고 있습니다.

이 투자법의 본질 자체가 높은 승률을 기대하기 어렵습니다.

아마 이 글을 읽으시는 분들 중에도 전세 끼고 집을 사거나 계약금만 걸고 분양권에 투자했다가

시세가 오히려 하락하는 바람에 상당한 손해를 보신 분들이 꽤 있으시리라 짐작됩니다.

저 역시 과거 본격적인 투자공부를 하기 전에 분위기에 휩쓸려 위와 같은 투자를 했다가

큰 손실을 경험한 적이 있습니다.

이 투자방법에서 높은 승률을 기대하기 힘든 가장 큰 이유는

투자자 스스로 ‘시간’을 통제하기 힘들기 때문입니다.

그래서 저는 ②의 방법을 주택 투자에서 주된 투자원칙으로 삼고 있습니다.

②의 투자법, 즉 주택을 사서 대출을 받고 월세로 보유하는 방식 또한 분명한 장단점을 갖고 있습니다.

저의 실전 투자사례 하나를 통해 이야기를 풀어 나가도록 하겠습니다.

이 사진은 제가 2011년 봄에 투자한 충남 당진에 있는 A아파트 단지입니다.

(글의 특성상 지역까지는 공개할 수 밖에 없으므로 양해 바랍니다.

제 물건 홍보가 아니며 지금은 저 지역에 투자하시면 안됩니다)

이 투자사례는 앞으로의 제 글에 자주 등장할 것이므로 꼼꼼히 읽어보시기 바랍니다.

당시 이 아파트를 사택으로 보유하고 있던 공기업이 40채를 한꺼번에 공개매각 하였고

저는 그 중 23평 아파트 다섯 채를 샀습니다.

당시 한 채당 매매시세는 9천, 전세시세는 6천5백 정도 하던 아파트였는데

매매가 아닌 공매로 샀으며 당시 그 지역 주택시장이 썩 좋지 않았기에

시세의 80% 정도 가격에, 그러니까 한 채당 7,200만원 정도로 싸게 살 수 있었습니다.

낙찰을 받은 후 단지내 부동산에 갔더니 부동산 사장님께서는

다섯 채 모두를 한달 안에 9천만원에 팔아 줄 테니 자신에게 매물을 달라는 거였습니다.

계산을 해보니 한 채당 최소 천만원은 남는다는 결론이 나왔는데

그렇다면 투자한지 한 달 남짓 만에 다섯 채 도합 5천만원의 수익이 생기는 것으로

상당히 괜찮은 수익이라 판단되었습니다.

(여기서 양도세는 개인이냐 사업자냐 등에 따라 상이하므로 별론으로 합니다)

당시 부산에서 오신 어느 투자자 한 분은 그 아파트 스무 채를 독식하셨는데

그 분은 모두 단기매매, 또는 전세로 매물을 내놨다는 이야기를 들었습니다.

하지만 저는 달콤한 단기수익의 유혹을 뿌리치고

아래와 같이 세팅한 후 중장기 보유하는 쪽으로 방향을 잡았습니다.

(숫자만 나오면 머리 아파서 스킵하는 분들이 계실 것 같은데

부동산 투자를 하려면 최소한 아래와 같은 공식은 알아 두셔야 합니다

한 줄 한 줄 천천히 잘 읽어보세요~^^)

낙찰가 : 7천2백 x 5채 = 3억6천

대 출 : 낙찰가의 85% = 3억1천

등기비 : 2백 x 5채 = 1천

수리비 : 5백 x 5채 = 2천5백

초기투자비용 : 8천5백

임 대 : 1천5백-45만 x 5채 (보증금합 : 7천5백 / 월세합 : 월 225만)

월이자 : 145만 (대출금리 5.6%)

투자금 회수 : 7천5백

실투자 : 1천만원

월소득 : 80만원

수익률 : 96%

매매시세의 80% 정도로 싸게 샀기에 대출을 85%나 끌어올 수 있었고

(KB시세의 70%까지는 지금도 얼마든지 대출을 받을 수 있습니다)

결과적으로 1천만원을 투자하여 월 80만원의 현금흐름을 만들 수 있었습니다.

당시에는 이 자체만으로도 매우 훌륭한 투자였습니다.

제가 이 아파트에 투자한 이유와 저런 식으로 세팅한 이유, 향후 결과 등은 아래와 같습니다.

(꼼꼼히 읽어 보시면 주택 투자에서 매우 중요한 포인트들을 찾으실 수 있습니다^^)

● 지역 분석 (중요)

충남 당진은 전국에서 손꼽히는 인구증가 도시이며 산업도시입니다.

2006년 이후 당진에는 큰 폭의 지가상승과 주택가격 상승이 있었는데

이러한 곳에는 필연적으로 단기간 아파트공급이 집중되는 관계로

2011년 당시 당진 주택시장은 수요 대비 초과공급으로 곳곳에 미분양이 넘쳐났고

이로 인해 주택시장 전체가 상당히 침체되어 있었습니다.

당시는 지방 대다수의 도시가 대세상승을 하던 시기였는데 유독 당진은 예외였습니다.

그러나 면밀히 관찰해 본 결과 32평 이상의 중대형아파트가 초과공급 되었을 뿐

오히려 중소형아파트, 특히 수요층이 가장 두터운 20평대 아파트는

장기간 공급이 부족하여 전세가격에 대한 상승압력이 매우 높았으며

게다가 향후 3년 내 20평대 입주물량이 전무하여

계속되는 전세가격 상승으로 인해 매매가격까지 동반 상승할 확률이 매우 높았습니다.

즉, 일시적으로 수급이 꼬여 주택시장이 침체된 것으로 판단하였습니다.

(이런 곳은 지금도 도처에 있습니다. 현재 수도권에서는 인천이 대표적입니다)

● 입지 및 물건분석

여느 지방도시와 마찬가지로 당진에는 시내권 아파트와 시 외곽의 아파트들이 있었는데

이 아파트는 시내 구시가지 중심에 위치해 있었습니다.

당시 제가 조사한 바로 당진은 산업단지 근무인력의 비율이 매우 높은 도시인데

그들 근로자들은 초기에는 비교적 임대료가 저렴한 시 외곽에 거주하다가

학군과 상권의 불편으로 초기 임대기간이 지나면 대부분 시내로 들어오려는 경향이

매우 강한 도시라는 것을 알 수 있었습니다.

따라서 이 아파트는 시세가 상승할 때에도 시 외곽 아파트보다 먼저 치고 나갈 것이라 판단하였습니다.

● 투자방향 및 운영 (매우 중요)

저는 원래 단기매매를 잘 안 하는 편이지만

특히 이 물건은 단기차익 5천만원으로 만족할 물건은 아니라 판단하였습니다.

시간을 투자하면 훨씬 더 큰 수익이 가능하리라 판단한 것이죠.

이 물건을 [전세]로 세팅하는 경우와 [대출+월세]로 세팅하는 경우를 비교해 보았는데,

전세로 세팅하는 경우는 한 채당 1천만원씩 총 5천만원의 실투자금이 필요한 반면

대출+월세로 세팅하는 경우 위에서 본 것과 같이 총 1천만원의 실투자금밖에 들지 않고

게다가 한 달에 80만원이라는 알토란 같은 현금흐름이 발생한다는 결론이 나왔습니다.

이 경우 단점은 대출비중이 높아 금리가 상승하면 리스크가 있을 수 있다는 것과

월세연체 등 관리에 대한 일정 부분의 부담이 있을 수 있다는 것이었는데

이러한 단점은 크게 대단한 것이 아니었으므로 큰 고민 없이 이 방향으로 결정하였습니다.

● 수리 / 임대

이 물건 투자의 핵심은 단연 시간을 투자하는 것이었습니다.

투자시점에는 지역 주택가격의 흐름이 좋지 않았지만 구체적 수급상황으로 보았을 때

일정 시간이 지나면 중소형의 경우 분명히 제자리를 찾아갈 것이라고 예상한 것입니다.

즉 일시적으로 저평가된 아파트라고 판단한 것이지요.

따라서 최소 2년 내지 4년, 경우에 따라서는 5년 이상 보유해야 큰 과실을 거둘 수 있으므로

오랫동안 지치지 않고 보유할 수 있는 ‘기초체력’을 갖출 필요가 있었습니다.

저의 경우 주택을 오래 보유할 수 있는 기초체력을 크게 두 가지로 봅니다.

① 좋은 현금흐름이 나와야 할 것 (최소한 은행이자의 5배 이상)

② 장기간 관리에 부담이 없도록 투자 초기에 깨끗하게 집을 수리할 것

당시 이 아파트의 평균 월세는 1천에 45만원이었습니다.

저는 한 채당 5백만원이라는 수리비를 투자하여 장기보유의 기초체력을 다지면서

월세보증금을 5백만원 더 받는 방향으로 수리비에 대한 투자금을 전액 회수하였습니다.

(수리를 잘 하면 보증금 5백만원 정도는 얼마든지 더 받을 수 있습니다)

● 중간 투자결과 (투자 2년 시점)

이 아파트의 경우는 2년 임대가 한 바퀴 다 돌아도 매매가격에 큰 변화가 없었습니다.

그 사이 앞서 언급한 부산 투자자 님은 한 채당 1천만원 전후의 수익을 남기고

대부분의 아파트를 매도하였으며 2013년 당시 두 채만 전세로 보유중이라고 들었습니다.

일부는 투자초기에 초단기로 팔았고 나머지는 2년 전세만기 후 재미가 없으니 마저 팔았다고 합니다.

(그래도 스무 채임을 감안하면 단기간 세전 2억 가량의 수익을 보았으니 대단합니다)

저는 애초의 투자원칙을 고수하며 계속 대출+월세로 보유하였는데

매매가격이 오르지 않아도 수익률이 올라가는 두 가지 즐거운 일이 발생했습니다.

① 시중 대출이율이 2년간 계속 하락하였으므로 2년만에 대출 갈아타기를 했습니다.

애초 금리가 5.6%였던 대출을 4%짜리로 갈아탔더니 한달 이자를 40만원이나 줄일 수 있었습니다.

② 예상대로 중소형아파트의 공급이 막히자 슬슬 전세가격이 오르면서 월세가격도 덩달아 오르더군요.

저는 일부 세대의 경우 2년만에 월세를 5만원~10만원 올릴 수 있었습니다.

   (참고로 저는 임차인이 바뀌는 경우에만 임대료를 올려 받습니다)

결과적으로 2년간 매매가격에는 큰 변화가 없었지만 금리는 내리고 월세는 오르면서

애초에 1천만원 투자해서 매월 80만원씩 들어오던 구조에서

1천만원 투자해서 매월 140만원 들어오는 구조로 바뀌었습니다. 대박이었죠~^^

(수익률은 큰 의미 없지만 그래도 굳이 따져보면 당시 수익률이 무려 170%에 이릅니다 ^^)

● 현재 투자결과 (투자 3년6개월 시점)

정말 안 좋은 물건을 산 것이 아닌 이상 아파트를 오래 보유하다 보면

언젠가 ‘그 분’이 오시게 되어 있습니다. 이 세상에 영원히 오르지 않는 자산은 없습니다.

다만 그 시기가 빨리 오느냐 늦게 오느냐가 모든 투자에서 가장 큰 쟁점일 것이고

따라서 ‘그 분’이 오실 때까지 보유하는 것,

즉 투자자 스스로 시간을 통제하는 것을 저는 최고의 투자전략으로 삼고 있습니다.

이 물건의 경우 보유한지 2년6개월만에 ‘그 분’이 오시기 시작하더군요.

즉 2013년 봄 이후 중소형아파트의 전세가격이 급격히 상승하더니

2013년 가을부터 매매가격이 폭등하기 시작한 것입니다.

제가 투자한 A아파트 23평형의 최근 10년간 전세, 매매가격 그래프입니다.

위 표에서 보듯 최근 1년 사이에 전세와 매매가격 모두 폭등했습니다.

사실 위와 같은 그래프 곡선은 쉽게 보기 힘든 유형입니다.

그러나 이 그래프를 통해 장기간 매매가격이 정체된 중소형아파트의 경우

동일 유형, 동일 크기 아파트의 공급이 장기간 막히면 어느 순간 폭등할 수도 있다는

매우 중요한 투자포인트가 위 그래프에 함축되어 있습니다.

즉 어느 지역에 장기간 중소형아파트 공급이 멈추면 어느 시점부터 임대시장이 먼저 불안해 집니다.

이로 인해 전세가격이 먼저 상승하고 일정 기간 후에 매매가격의 동반상승이 일어납니다.

이는 전국 어디를 막론하고 앞으로도 계속 반복될 수 밖에 없는 일종의 ‘법칙’인 만큼

소액으로 주택에 투자하시려는 분들은 이 원리를 꼭 기억해 두시기 바랍니다.

(아울러 현재 수도권의 많은 지역에서 위와 비슷한 움직임이 일어나고 있습니다)

이 아파트에 투자한지 3년6개월이 지난 현재까지 저는 다섯 채 모두를 보유하고 있습니다.

투자시점에 매매가격 9천만원, 전세가격 6천5백만원이었는데

현재는 매매가격 1억4천만원, 전세가격이 1억2천만원 수준이 되었죠.

저는 7천2백만원 정도에 샀으니 저의 매수가격 대비 100% 가량 상승한 셈이고

실제 투자금액은 한 채당 2백만원이었으니 매도할 경우 그 수익률은 상상을 초월합니다.

(이거 은근 자랑질이 되는군요 ^^;;)

그런데 작년 말에 그 중 한 채를 월세에서 전세로 돌렸더니 무려 4천만원이라는 현금이 들어왔습니다.

물론 대출금과 월세보증금을 모두 갚고서 말이죠.

한 채에 실투자금이 불과 2백만원이었는데 무려 4천만원이라는 수익이 생겼다는 것이 믿어지시나요?

그것도 여전히 그 주택을 보유한 상태인데도 말이지요.

다섯 채 전체로 보면 실투자금이 (-)3천만원이 되었고 현금흐름은 여전히 월 백만원 이상 들어옵니다.

만약 아까 그 부산 투자자 님께서 저와 같은 방식으로 투자했더라면 지금 어떤 결과가 있었을까요?

아마 이 아파트 투자만으로 떼부자가 되어 있지 않았을까 상상해 봅니다 ^^

자, 이 시점에서 여러분께 위 투자사례와 관련된 질문을 드려 보겠습니다.

1. 여러분이라면 투자초기 단기차익 5천만원을 포기하고 중장기 보유할 수 있었겠습니까?

2. 중장기 보유시 여러분은 전세 방식을 선택했을까요, 아니면 대출+월세 방식을 선택했을까요?

만약 전세를 선택했더라면 지금 어떤 결과가 있었을까요?

3. 위 투자에서 대출을 85%나 받은 것에 대해 어떻게 생각하시나요?

혹시 그 동안 금리가 오르지 않은 것이 천운이라고 생각하시나요?

4. 이 투자는 그야말로 운이 좋았던 것일까요? 아니면 다른 성공요인이 있었다고 생각하시나요?

5. 이 투자를 보다 성공적으로 마무리하려면 향후 전략을 어떻게 가져가야 할까요?

위 질문에서 1번~3번에 대한 답은 여러분 스스로 생각해 보시기 바랍니다.

4번과 5번에 대한 저의 답은 다음 글에서 알려 드리도록 하겠습니다.

저는 투자 초기 2년 정도는 이 사례와 비슷한 투자에만 집중하였습니다.

그것이 흔들리지 않는 저의 투자원칙이었고 그것을 지키려고 노력하였죠.

그 원칙을 정리하면 다음과 같습니다.

- 저평가된(오를 가능성이 높은) 여러 지역에

- 임대수익률이 잘 나오는 작고 가벼운 물건을 사되

- 레버리지(대출+월세보증금)를 최대한 활용하여

- 실투자금을 최소화하고

- 월세로 현금흐름을 창출하면서

- ‘그 분’이 오실 때까지 보유한다

이것이 주택 투자에 있어서 변하지 않는 저의 투자원칙입니다.

이 과정에서 투자의 규모가 어느 정도 파이를 형성하게 되면

현금흐름(고정수익) 자체만으로도 상당한 수익을 거두게 되며

시장상황과 시간에 쫓기지 않는 관계로

원하는 시기에 원하는 가격으로 매도함으로써

[보유시 현금흐름] + [매도시 큰 시세차익]

두 가지 토끼를 모두 잡을 수 있는 투자법입니다.

저는 주택 투자에서 아직 이보다 좋은 투자법을 알지 못합니다.

물론 작년부터는 수도권 위주로 투자하다 보니 많은 경우 수익률이 썩 좋지 않아

전세를 끼고 사는 투자도 병행하고는 있습니다만

제 투자의 기본원칙에는 변함이 없습니다. 앞으로도 그럴 것이구요.

시세가 오를 것을 예상하여 전세를 끼고 집을 사거나 분양권을 사거나 하는 투자는

실력과 경험이 상당히 쌓이지 않은 분들의 경우 절대적으로 피해야 할 투자법입니다.

글이 너무 길어졌습니다.

위에 언급한 저의 투자사례를 통해서 제가 여러분께 드리고 싶은 말씀을 정리해 보겠습니다.

아래 글만 잘 숙지하셔도 괜찮을 것 같습니다 ^^

■ 부동산 투자에서 ‘팔지 않는 전략’을 구사해 보십시오.

오늘 사서 내일 팔기 위해 부동산을 사지 마세요.

보유하지 않고 사고 팔고만을 계속 반복하는 투자로는 작은 돈은 벌지언정

큰 돈을 벌기는 어려우며 시스템의 부재로 인해 지속적인 수익을 기대할 수 없습니다.

그러니 현금흐름에 투자해서 중장기 보유하는 투자를 해보시기 바라며

역량이 된다면 이와 같은 투자에서 규모와 시스템까지 갖춰 보시기 바랍니다.

소액 부동산투자의 핵심은 스노우볼 효과에 있습니다.

■ 세상 모든 부동산, 특히 소형아파트처럼 필수재에 가까운 부동산은

장기적으로 등락을 거듭하며 대체로 인플레 수준, 또는 그 이상으로 가격이 오르는 것이 일반적인데

어떠한 지역, 어떠한 물건을 막론하고 ‘그 분’이 오시는 시점이 있습니다.

2000년 이후를 보면 수도권의 경우는 2002년과 2006년에 그 분이 오셨었고

지방의 경우는 2010년 무렵부터 최근까지 그 분이 격하게 다녀 가셨지요.

(2014년 현재는 다시 수도권 지역에 그 분이 오실 준비를 하고 있습니다^^)

현금흐름에 투자하는 것이야말로

‘그 분’이 오실 때까지 기다릴 수 있는 최고의 전략입니다.

즉 투자에서 가장 중요한 요소인 ‘시간’을 투자자 스스로 통제할 수 있는 전략이며

이것이 가장 중요합니다.

실패하는 부동산투자의 대부분은 여유 없이 보유하다 쫓겨 파는 데서 발생합니다.

반면 어떤 부동산에서 충분한 임대수익이 나와 준다면 쫓길 이유가 없지요.

부동산 하락기에도 여유를 가질 수 있습니다.

보유하는 동안 임대수익만으로 충분히 과실을 거두다가 (팔 이유가 없으니)

5년 뒤든 10년 뒤든 그 분이 오실 때 팔아서 수익을 내면 됩니다.

매도시점을 다른 누구도 아닌 내가 결정할 수 있는 최고의 투자법인 셈입니다.

그런데 저의 경험상 ‘그 분’은 때로 6개월 뒤에도 오시더군요. 참으로 빨리도!

[팔려고 하는데도 안 팔리거나 가격이 떨어져서 할 수 없이 장기보유를 하는 경우]와

[장기보유를 하려고 샀는데 갑작스레 많이 올라서 파는 경우]를 비교해 보십시오.

■ 임대수익이 일정 수준을 넘어가면, 예컨대 월 5백만원 정도를 넘어서면

이제는 그 자체로 큰 사업이 됩니다.

이쯤 되면 매매가격의 등락은 이제 부수적인 것이 되고 맙니다.

생각해 보세요. 임대수익 월 5백이면 연수익이 6천만원입니다.

여러분은 한 해에 부동산을 사고 팔아 6천만원의 수익을 거둘 수 있으신가요?

게다가 이 수익은 투자자가 그 자산을 처분하지 않는 한 반 영구적인 것이라 할 수 있습니다.

이쯤 되면 어떤 한 부동산의 가격이 올라도 팔기가 싫어집니다. 현금흐름이 작아지니까요.

아이러니하게도 가장 큰 매매차익은 이런 컨디션 하에서 실현되는 것이 대부분입니다.

어떠한 자산이든 ‘팔아도 그만, 안 팔아도 그만’ 인 상태가 최적의 상태인 것입니다.

반면 대중의 투자법은 항상 그 반대 편에 있습니다.

오르기를 예측하고 큰 돈을 들여 사놨다가

오르지 않거나 가격이 떨어지면 전전긍긍하다가 손해를 보고 파는 경우가 다반사입니다.

■ 똑 같은 아파트에 똑 같은 시점에 투자하면서도 누구는 돈을 벌고 누구는 벌지 못합니다.

  그것은 곧 수익의 원천이 물건(타겟) 그 자체에 있는 것이 아니라

  투자자의 투자원칙, 투자방향에 있음을 그대로 보여주는 것이라 할 수 있습니다.

  그러니 여러분도 흔들리지 않는 투자원칙과 방향을 세우셔야 합니다.

  원칙이 없는 투자는 절대 성공할 수 없습니다.

■ 제가 앞서 예로 든 사례와 같은 투자는 이제 할 수 없다고 생각하지 마십시오.

  물론 지방아파트 가격이 많이 상승하여 최근 몇 년 사이 투자환경이 많이 바뀌기는 하였지만

  수익을 낼 수 있는 지역, 저평가된 물건은 지금도 있고 앞으로도 계속 나옵니다.

  저는 지방아파트 값이 너무 올라 투자할 곳이 없다는 말을 2년 전부터 들어 왔는데

  당진의 경우만 해도 작년 가을에만 들어갔어도 꽤 큰 수익을 낼 수 있었고

  대구나 경북, 청주 등지도 마찬가지였죠.

  또한 수도권에도 이와 같은 투자법으로 수익을 낼 수 있는 물건들이 여전히 많이 있으며

  투자지역과 상품은 계속 반복되고 순환하므로 부지런히 준비하면 큰 기회를 잡을 수 있습니다.

  예컨대 현재 수도권 중소형아파트의 경우는 시세상승의 여지가 매우 크므로

  레버리지를 이용한 임대수익률이 10% 정도만 나와도 얼마든지 투자할 수 있는 것입니다.

  (물론 지역분석 등이 전제가 되어야 합니다. 아무 곳에나 산다고 다 오르지 않습니다)

■ 이와 같은 투자의 또 다른 핵심은 결국 저평가된 지역, 저평가된 물건에 있습니다.

세상 모든 부동산은 수많은 요인으로 인해 가격 등락의 폭이 다르게 나타나므로

이왕 투자의 길에 나선 우리는 가급적 많이 오를 지역, 많이 오를 물건을 찾아내야 하고

이것이야말로 투자의 본령이라 할 수 있겠습니다.

투자세계에서 미래 가격을 정확히 예측하는 것은 불가능한 일일 것이나

부동산 시장에는 분명 상승과 하락의 매커니즘이 존재하며

그것에 가까이 다가서는 사람일수록 성공확률이 높다 하겠습니다.

조만간 이 부분에 대해서도 글을 올리도록 하겠습니다.

오늘의 결론입니다.

투자세계에서 단기적인 차익의 달콤함에 치중했던 사람들은 모두 어디론가 사라져 버렸습니다.

반면 작지만 탄탄하게 투자한 사람들이나 시간에 투자한 사람들,

그리고 무엇보다 현금흐름에 투자한 사람들은 시장에 오래 살아 남아

우직하게 자산을 불려 나가는 모습을 봅니다.

조금 더디더라도 잃지 않는 투자,

내 자산의 운명을 시장상황에 맡기는 것이 아니라 내 스스로 컨트롤 할 수 있는 투자,

진입시점에 수익률이 확정되는 투자,

이것이 제가 부동산투자를 시작하면서 세운 가장 큰 방향이고 원칙이었습니다.

여러분도 원칙이 있는 투자, 잃지 않는 투자를 하시기 바랍니다.

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다음 5편에서는 현금흐름에 투자하라! 그 두 번째 순서로

시스템 구축하기, 즉 고정수익 만들기의 중요성에 대한 글을 준비해 보겠습니다.

부족하고 재미없는 글을 끝까지 읽어주신 여러분께 감사의 말씀 올립니다~ ^^

[흠음음]

대출이 많을시 방차감을 할텐데 이부분도 궁금하네요 누가 알려주실분?^^

[태양폭풍]

저도 일반 매매시 대출진행할때 방빼기를 할텐데 어떻게 70%정도의 대출을 실행 할 수 있는지.....참궁금하네요...ㅠㅠ

[머니머니좋아]

좋은 정보감사합니다~^^블러그 주소부탁합니다~^^

[행복한 막내]

오랜만에 글 올리셨네요^^저도 블로그 주소 부탁드립니다~

[justin17]

감동적인 글 잘 읽었습니다 저도 블로그 주소 좀 부탁드립니다

[공주♥]

저도 블로그 주소 궁금합니다 ^^

[행복의 찬가]

대단하세요.. 블로그 주소좀 부탁드려요^^.

[호오로거시다]

블로그 이웃해요 알려주세요

[알려줘??]

블로그 주소는 검색창에 청울림으로 치니, 블로그 나오네요~~~ 좋은글 감사드립니다.
시작은 미약하고 힘들었을지만, 그 시간을 버티며 좋은 결실을 맺었기에 좋은 글과 재테크에 대한 나름 노하우와 상식에 대해서 얻어갑니다.
앞으로도 지속적인 내용을 업데이트 해주시기 바라며, 다음편이 궁금해지는 독자중 1명이 되었습니다.
그리고 소액투자&부동산쪽에 관심이 가네요~ 즐거운 하루 마무리 하시기 바랍니다~^^

[초고수지향]

대단하세요!!

[큰오산]

"세상에 공짜는 없다" 는 말과 "하늘은 스스로 돕는자를 돕는다"말씀처럼 그동안 남모르게 공부하며 쌓으신 내공 덕이신것 같습니다.
다음글도 기대됩니다. 특히나 겸손하신 글과 세입자가 바뀔때만 임대료를 올리셨다는 말씀등등이 앞으로도 더욱 잘되실것입니다.

[봄기운이 살랑~]

정말 대단하십니다^^ 많은 공부가 되었어요~

[아침온걸]

좋은 글 감사합니다. 한편으론 너~무 부러워요.

[뚱호]

좋은 글 보고 갑니다. 감사합니다.
행복한 하루 보내세요.

[뚱호]

좋은 글 보고 갑니다. 감사합니다.
행복한 하루 보내세요.

[뚱호]

좋은 글 보고 갑니다. 감사합니다.
행복한 하루 보내세요.

[지인엄마성공기♡]

소중한 정보 정말 감사드려요!!

[제주소소]

너무 부럽습니다. 저도 도전해보고 싶은데..후~ 부럽네요..^^;

[별이남편,별콩아빠,착한부자]

현재 살고 있는 아파트로 대출을 최대한 받은 상태인데도 다른 집을 살수가 있을까요?

[수와이거]

정말 잘 읽었습니당~넘 감사합니다^^

[Cedrus libani]

청울림님, 주택구입시에 경매로 하시는건지요? 그리고 어느 인천 어느지역으로 해야하는지...쪽지라도 부탁드립니다. 간절합니다..

[JayHeo]

잘 읽었습니다~~ ㅎㅎ

[인생2막]

오랜만에 쓰신글 너무 잘 읽었습니다. 항상 감사합니다.

[김홍기]

너무나 좋은글 읽고 배워가네요.......대구 초보 펌 해가네요~^^

[마르께스]

4편모두 감사한 마음으로 잘 읽었습니다~ 좋은 글 오픈해주셔서 다시 한번 감사드립니다~^^

[야생화1]

좋은 글 많이 도움 되었습니다 감사합니다

[호진이호호!!]

대단하시네요~

[하웅하웅]

잘읽었습니다. 좋은글들 감사합니다.

[돈을 끌어당기는 힘]

노하우 오픈 해주셔서 정말 감사합니다....저도 청울림처럼 월세 1000만원 받게 되면 그 노하우를 오픈 할 날이 올수 있을까요?.. 제 자신에게 희망을 겁니다.

[PMP600]

음...이런 배짱은 어떻게 하면 가질수 있을까....작은 거부터 시작해 서서히 내공이 쌓이면 가능한가요? ^^
저는 그릇이 큰 사람은 따로 있는것 같더라구요..요새 투자 준비중인데 다른것보다 미리 생겨버리는
근심이 항상 투자의 가장 큰 적이더군요...이걸 극복해야 하는데..

[소로스]

좋은 글 많은 도움이 되었습니다.

[fire2749]

소중한 정보 감사드립니다.

[☆lightsaber]

정말 대단하다는 말 밖에,,, 뒤늦게 글 읽고 감사 말씀 드립니다.

[내년엔 세종]

단기투자는 정말 금물인것 같아요
저도 송도 오피스텔에 단기투자로 들어가서 고전중이지만
장기로 투자를 해야 조금은 깊이 생각하고 투자하고 기다림도 염두해두니 조급하지 않을것 같아요

[마지막축제]

많은 도움이 되었습니다^^ 감사합니다

[항상웃자1]

엄지 척!
많이 배웁니다 고맙습니다^^