[초보경험담] 6.17 부동산대책.. 멘붕 그리고 상가임장

[긍정감사]

부동산대책에 많이 당황하다

6.17 부동산대책 발표를 보며 잠시 동안 멘붕상태 였습니다. 공부만 하고 낙찰경험이 없어서 주거용 부동산을 몇 번 낙찰 받아서 수익과 경험을 쌓고 상가에 도전한다는 생각으로 주거용 부동산 임장을 다니고 있는데 강제적으로 상가로 방향을 전환하게 되었기 때문입니다.

작년에 상가초급반 강의를 수강했지만 상가는 자신이 없어서 특히 공실에 대한 부담이 커서 접근하지 못하고 있었습니다. 저의 여건상 이제는 어쩔 수 없이 상가에 도전해야 합니다. 족장님 말씀처럼 '일년에 수익낼 수 있는 물건 1건 ~ 2건을 목표'로 정했습니다. 하지만 걱정이 앞섭니다. 나태해지지 않고 인내하며 꾸준히 일년에 1건 ~ 2건을 기대하며 잘 해낼 수 있을까? 초보가 조급하게 서두르다가 잘못된 1건 낙찰받고 발목이 잡히는 건 아닐까? 생각이 많아집니다.. (하지만 실행해야 합니다. 그래야 경험담을 쓸 수 있습니다. 그래야 초심자방에 머물 수 있습니다. 실력이 부족해서 초심자방에서 눈팅만 하고 있지만 고수분들의 노하우를 배우고, 격려의 글을 읽으며 큰 위로를 받고 있습니다. 지금 잠시 강의 수강을 쉬고 있어서 초심자방에 남아있지 못하면 경공매를 혼자서 해야 합니다. 그렇게 되면 많이 힘들것 같습니다..)

일단 시작하기..

저의 거주지 인근지역을 나와바리로 정하고 상가임장을 시작했습니다. 직장인 이어서 주말을 주로 이용하고 우선 대항력 없는 경매, 공매 물건들을 보기 시작했습니다. 무엇을 봐야 할지 착안이 잘 되지 않았지만 '많은 물건 보기, 임대료 조사, 주변 낙찰상가 변화된 모습 확인'을 목표로 '임장 한 번에 20만원 번다'는 족장님 말씀을 중얼거리며 일단 시작했습니다. 물건 보고 사진찍고.. 그리고 우선 드는 생각은 공실이 너무 많다는 것 이었습니다. 마음이 답답했습니다. 그렇게 몇개의 물건을 찾고 임장을 다니다가 관심이 가는 물건을 발견했습니다..

임장, 배운대로 따라하기

지하철역 인근 주상복합 건물 1층 코너에 위치한 중국집, 유료경매지를 보니 대항력 없는 임차인 인데 말소기준권리일자 보다 3일 늦은 사업자등록일.. 경매실전반에서 송사무장님이 사업자등록신청일이 중요하고 말소기준권리일자와 사업자등록일의 차이가 별로 없으면 한 번 더 체크해 봐야 한다고 하신 말씀이 생각 났습니다. 그래서 일단 체크.(혹시 정확하게 분석을 못하면 인수금액 발생할 수 있어서 보수적인 접근 필요) 3층 부터 걸어서 임장 시작. 3층은 병원인데 문이 잠겨서 접근 불가, 2층은 와~ 공실이 너무 많습니다. 레노님 칼럼에서 배운대로 복기임장을 위해서 프린트해간 경매정보지를 보고 이전 경매 낙찰된 호실들을 확인했습니다. 이 건물 2층만 해도 경매로 낙찰된 호실이 10개 정도 됩니다. 많습니다.. 더 놀라운 것은 1년 ~ 3년 전에 낙찰된 물건들이 아직도 대부분 공실.. 무거운 마음으로 1층으로 내려갔습니다. 에스컬레이터가 정지상태여서 엘리베이터를 타고 내려갔습니다. 대로변 쪽에 위치한 상가는 좀 바쁜 것 같아서 들어가지 못하고 측면에 보이는 손님 없는 미용실에 들어갔습니다. 40대 후반의 남성 사장님에게 '실례합니다. 1층 코너자리에 있는 중국집 경매로 나왔는데 그 물건 입찰에 관심이 있어서 몇가지 문의드리려고 하는데 혹시 시간 좀 내주실수 있나요?' 라고 정중히 말을 건냅니다. 손님이 없을때 예민하고 불친절한 사장님도 있었지만 이분은 친절하게 맞이해주고 질문에 답해줍니다.(내가 잘생겨서 친절한 건가?) 대화를 정리하면 '2층 임대인들이 본인 건물에 대한 관심이 별로 없다. 10억원이 넘는 금액에 분양 받았는데 에스컬레이터 가동도 하고 조명도 좀 신경쓰고 깨끗하게 청소도 하고 홍보도 하면 2층 상권이 좀 살아날텐데, 상가 1층 들어오면 바로 에스컬레이터여서 손님들이 그거 타고 바로 2층 올라가면 매출이 달라질텐데 이해가 안간다. 어쨋든 지금 상황에서 2층은 처다도 보지 마라. 그래도 1층은 좀 더 유찰 된 후에 낙찰받으면 괜찮다. 그리고 중국집은 점심시간 직장인 단골손님이 상당히 많지만 저녁시간에는 손님이 급감한다. 코로나로 더 그렇다. 노부부가 운영하고 자금여력이 그렇게 많지는 않아서 입찰에 참여하지는 못할 것이다.' 참~ 친절하시고 본인 임대료도 알려줍니다. 가장 친절하고 전반적인 상황을 이해할 수 있게 말씀해주신 분이라 상세하게 쓰다보니 내용이 많아졌습니다.

이제는 간략하게 쓰겠습니다. 1층에 00편의점이 있는데 직영입니다. 매출 증대를 위해서 영업시간을 22시 -> 24시까지 연장, 손님 동선에 맞게 물건 재배치, 깨끗하게 청소, 전단지 홍보를 시행한 결과 일매출이 70만원 -> 100만원으로 향상되었다고 합니다. 그리고 이제 가맹주를 찾고 있다고 합니다.(저렴하게 낙찰받고 높은 임대료 세팅 후 단기매도 하는 족장님 투자방식이 생각납니다). 이런식으로 1층 상가 임차인들 몇 분을 면담 했습니다. 부동산중개사무소가 인근에 있었는데 안타깝게 부재중이어서 면담을 못했습니다.

[1] 00네일(20**타경****, 전용 10.5평, 감정가 3.3억원, 최저가 1.13억원, 17.1 낙찰가 1.25억원 37.88%) -> [임차인 면담] 보증금 1천만원/월세 90만원, 영업시간 10시~20시, 본건물 1층 도로쪽 상가에 네일샵 있는 상태에서 오픈하여 운영중

[2] 00미용실(20**타경****, 전용 31평, 감정가 12억원, 최저가 4.13억원, 16.7 낙찰가 5억원 41.66%) -> [임차인 면담] 보증금 3천만원/월세 200만원, 영업시간 11시~18시, 주로 단골 예약손님

[3] 00편의점(전용 30평) -> [직원 면담] 일매출 100만원(24시간 영업), 현재 직영이고 가맹주 모집중

[4] 00미용실 -> [임차인 면담] 보증금 2천 ~ 3천만원/월세 110만원, 주로 단골 예약손님

[5] 00네일(20**타경*****, 전용 14평, 감정가 4.86억원, 최저가 2.38억원, 17.7 낙찰가 3.16억원 65%) -> [주변 임차인들 면담] 17년 낙찰 이후 현재까지 3년간 공실, 네일샵 오픈을 위한 내부공사중, 월세는 150만원 정도로 들음

적진 속으로..

주변 상황을 파악했으니 이제 중국집을 방문합니다. 시간은 저녁 식사시간, 손님은 3명, 60대 초반으로 보이는 부부가 카운터에 앉아 있습니다. 가게 안으로 들어서며 인사를 하고 경매 관련해서 잠시 시간 좀 내주실 수 있는지 질문하자 두분이 저를 쏘아 봅니다. 당연히 그럴 수 있는 상황이라 생각하고 당황하지 않고 웃으며 공손하고 부드럽게 질문을 합니다. '중국집 경매 나와서 힘드시죠? 경매 때문에 손해는 없으셔야 할텐데 저도 걱정이네요.. 등등' 불편하실 두분의 심기를 먼저 살피니 두분의 눈빛이 좀 부드러워 졌습니다. 하지만 남편분은 여전히 저를 경계하시며 말을 아끼셨습니다. 아내분은 걱정해주는 저의 태도에 상당히 솔직하게 답변을 해주셨습니다.(사실 노부부가 종업원도 없이 힘들게 중국집을 운영하시는 모습이 안쓰러워서 마음이 더 쓰였습니다.) 두분과 나눈 대화를 요약하면, '본 물건은 4년전에 리모델링 하고 중국집을 운영중인데 임대인이 문제가 생겨 경매에 나왔고 현재 2차 입찰 준비중, 4년전 계약 당시에 1년 정도 공실상태, 권리금+시설투자금 1.5억원, 보증금 4천만원, 월세 170만원, 일매출 30~40만원(경제적 여건상 종업원을 쓸 수 없어 두분이 운영함), 점심에는 직장인 손님이 많지만 저녁에는 손님 거의 없음(코로나로 더 심해짐), 버스 두 정거장 거리에 집이 있고 자가용으로 출퇴근, 입찰은 하지 않을 거고 권리금과 시설투자금이 커서 가능하면 재계약 하고 싶음' 입니다.

종합검토

[단점1] 중국집은 지하철역 인근 주상복합 건물 1층 코너에 위치하였지만 후면 상가로 유동인구의 주동선에서 벗어나 있고 그런 영향으로 점심시간은 매출이 좋으나 저녁시간에는 매출이 급감. [단점2] 중국집(전용 40평, 보증금 4천만원, 월세가 170만원)을 수익율 5%로 하여 매도가격을 계산하면 4.48억원으로 2차 입찰가 10.25억원과 상당한 차이가 있음 [단점3] 건물 2층 상가는 공실이 심각하며, 1층 상가는 1년~3년 공실 후 입점한 호실이 많고 임대인 매도희망가 대비 월세 수준이 낮음. [단점4] 사업자등록일이 말소기준권리일자와 비슷해서 사업자등록신청일이 말소기준권리일자 보다 빠를 경우 대항력 있는 임차인으로 인수금액 발생 위험 있음. [과제1] 부동산 3곳 이상을 방문하여 낙찰 받으면 '얼마에 임대 놓아줄 수 있는지? 얼마에 팔아줄 수 있는지?' 반드시 확인해야 함. [결론] 보강조사를 하고 본 물건 3차, 4차 입찰 정도에 입찰가를 재산정하고 입찰여부 결정 예정

* (상초반 P42) 매도가격 = [(월세*12개월)/매매 가능한 수익률] + 임대보증금 = [(1,700,000원*12개월)/0.05] + 40,000,000원 = 448,000,000원

* 개인정보 보호차원에서 사진은 올리지 않음을 양해 부탁드립니다. 내용을 자세하게 작성하다 보니 사진을 올렸을때 혹시 임차인들이 노출되어 곤란해질 수 있을 것 같아서 입니다. 그리고 부족한 내용을 끝까지 읽어 주셔서 고맙습니다..~~

[진주응가]

굉장히 꼼꼼하게 임장을 하셨네요
계속해서 이렇게 하시면 전문가가 금방 되실거같아요
사실 월세물어보는것도 조심스럽던데 훌륭하십니다

[긍정감사]

이제 물러설 곳이 없습니다. 재미있게 열심히 해서 꼭 성과 내보고 싶습니다~~

[꼬수리]

자세한 임장기에 놀라고 갑니다!!
저의 임장과 비교하게 되네요~
부동산에 가면 실제적인 사정을 파악하기가 힘들때가 있는데
직접 임차인들을 만나서 실제적인 상황파악을 잘 하신 것 같아요~
임장기 공유해주셔서 감사해요 많이 배우고 갑니다.

[긍정감사]

읽어주셔서 고맙습니다.
부동산에 가면 냉대하는 경우도 있고 정보도 잘 안주더라구요. 그래도 우리는 투자자니까 또 부동산 대표님 보러 가야죠~~

[인천친구들]

임장 후기 너무 잘 읽고 갑니다!
읽고 너무 많은 도움을 받네요!
너무 감사합니다!
성투하세요^^

[긍정감사]

와~ 도움이 되셨다니 저도 고맙습니다. 우리 행크에서 함께 성투하시죠..~~

[Go경자]

임장후기 공유해주셔서 감사합니다. 자세한 내용으로 공부하는데 큰 도움이 됩니다. 임차인분들에게 질문하셔서 큰 정보 얻어오셨네요. 많이 배웠습니다

[긍정감사]

임차인분들에게 듣는 정보가 정말 중요한 것 같습니다. 어색하고 부담스럽지만 때로는 화를 내는 분들도 있지만 입장 바꿔서 생각하면 그럴 수 있으니 이해하고 웃으며 질문해야죠..~~

[호연대디]

저도 공부하는 입장에서 많은 도움이 됩니다. 잘 읽었습니다. 감사합니다.

[긍정감사]

읽어 주셔서 고맙습니다.
상가는 저도 시작이라 좀 막막합니다. 그리고 성과를 내는데 시간이 걸릴 것 같습니다.
하지만 행크 선배님들이 모두 걸어가신 길이니까 저도 따라가려고 합니다.
행크에서 공부하고 실행해서 목표하는 것을 함께 이루어가시죠~~

[비상하는 날개]

임장기가 너무 디테일해서 많은 도움이 됐습니다~ 이런 발품들이 모여서 뛰어난 안목이 생기겠지요~ 긍정감사님은 출발선을 벗어나 벌써 뛰고 계시네요 화이팅입니다~!

[긍정감사]

응원해주셔서 감사합니다.
성과를 내는 것은 시간이 걸릴 수 있지만 실행하는 것은 제가 할 수 있는 영역이니 매주 거르지 않고 임장부터 실천하려고 합니다. 계속하다보면 내공이 쌓인다고 행크 칼럼에서 읽었거든요..~~

[왕이될상]

긍정감사님~
적대적인 중국집 사장님 부부를 대하시는 모습이
인상적입니다^^
이번 기회를 통해 상가공부를 본격적(?)으로
시작할 수 있음에 감사하며
함께 즐기는 투자자가 되어보아요~!

[긍정감사]

왕이될상님 반갑습니다..
초심자방에서 많이 뵈었는데 이렇게 글로 소통할 기회가 생겼네요.
응원해 주셔서 고맙습니다. 행크에서 재미있게 그리고 성공하는 투자자의 길 함께 가시죠~~

[산소사랑]

꼼꼼히 임장하셨네요. 배우고 갑니다

[긍정감사]

제가 아직 내공이 약해서 상세하게 조사하려고 노력하고 있습니다. 더 발전해서 더 많은 것을 공유하도록 하겠습니다. 고맙습니다..~~

[날개날개]

수업듣기 전에 선배님들 글 많이 보고있습니다. 자세한 임장기로 수업 듣는것 처럼 도움이 많이 되었습니다. 감사합니다.

[긍정감사]

도움이 되셨다니 고맙습니다..~~
작년에 상초반 오프강의 듣고 이번에 상가 임장가면서 강의내용 복습하고 있는데 정말 복습을 많이 해야겠다는 생각이들었습니다. 물건보며 족장님이 가르쳐주신 내용들을 매칭시키는 그날까지 복습, 임장 반복하려고 합니다..~~

[꿈꾸는얼쑤]

꼼꼼한 임장후기 감사합니다.
저도 부동산 대책 이후 멘붕인데 저의 집 근처 부터 천천히 임장 해봐야겠습니다.. ^^

[긍정감사]

제가 딱 그 심정이었습니다..
주어진 환경에서 최선을 다하다 보면 또 길이 열릴거라 생각합니다.
함께 시작하시죠~~

[오다리햅반]

보고서 같은 임장후기였어요
저도 이런 형식으로 해봐야겠네요
감사합니다

[긍정감사]

저도 행크 선배님들 칼럼 읽고 따라한 겁니다..
임장하시면서 꾸준히 관심분야 칼럼 읽으시면 더욱 도움이 될거라고 생각합니다..~~

[돈행크만]

상세하고 꼼꼼한 후기 잘 봤습니다. 감사합니다.

[긍정감사]

돈행크만님, 읽어주셔서 고맙습니다.
행크에서 자주 인사드릴 기회가 있으면 좋겠네요..~~

[재테크두두]

정말 상세하게 조사하셨네요. 임장이란 어떻게 하는건지 많이 배우고갑니다!

[긍정감사]

재테크두두님, 읽어주시고 격려해 주셔서 고맙습니다..~~

그동안 행크칼럼 읽은 것이 이번 임장에 큰 도움이 되었습니다..
초심자방에서 많은 분들이 유익한 칼럼을 공유해 주셨고 저는 단지 읽기만 했는데 많은 도움이 되었습니다. 이번기회를 빌어 공유해주신 분들께 고맙다는 말씀 전하고 싶습니다..~~

[빌딩레전드]

자세하게 공유해주셔서 감사합니다!!!

[렛스게릿]

자세한 임장 후기 잘 보고 가용 ㅎㅎ 많이 배우고 갑니다~!

[억만순이]

상세한 임장기 잘 보았습니당

[디아노]

생생한 임장 후기 정말 감사드립니다! 상초반 조별활동으로 상가 임장돌기 전인데 시작하기 이전에 정말 많은 도움이 되었습니다 ^^

[소래포구]

잘읽고갑니다

[파이팅키코]

잘 읽고 갑니다. 쉽지않은 임장이었을듯한데 글로보니 쉬워보이고.. 대단하세요~!!

[강서구 젊은이]

소중한 임장기 잘 봤습니다. ^^ 조만간 좋은 소식이 들리겠네요.

[tourism]

아주 자세하게 잘 정리해 주셔서 감사해요~
꼭 좋은결과 있으시길 바랍니다

[킹젠]

꼼꼼하고 상세히 상가 임장기 적어 주셧네요 ~ ^^ 감사합니다 화이팅입니다 ~

[리처드김]

긍정감사님 저도 요근래 상가 임장 다니는데 정말 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다!

[푸푸다니]

상가 임장에 큰 도움이 되어 글 남깁니다. 잘 읽었어요~