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한국부동산투자개발연구원
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2011.8.29 (월)
15대 건설사 개발사업담당임원행사 실시
8월 28일 한부연과 15대 건설회사 개발사업담당임원 모임이 있었습니다. 1부 행사에서는 회원간 친목을 도모하는 운동이 있었고, 2부 행사에서는 최근 악화된 부동산시장현황을 분석하고 새로운 활로를 모색하고자 하는 진지한 토론이 진행되었습니다.
※ 삼수포럼은 한부연과 건설회사 시공능력 평가순위 1위~15위 업체의 개발사업담당임원들로 구성되었으며, 매월 1회씩 정기모임을 통하여 상호정보를 교류하고 부동산개발산업을 활성화하고자 노력하는 모임입니다.
경기 / 시장환경
강남권 전셋값 급등 영향으로 아파트 분양권 수억원대 웃돈
-올해 9~10월 본격 입주를 앞둔 청담 자이와 반포 힐스테이트가 일반 분양가보다 최대 3억원 이상의 웃돈이 붙어 시장에 매물로 나오고 있음. 청담 자이는 현재 주변 중개업소에는 전용 89~90㎡가 14억6,000만~16억원 사이에 매물로 나와있음. 이 아파트 일반분양가가 13억원 대 초반 수준이었던 것을 감안하면 최대 3억원까지 프리미엄이 붙은 셈
-반포 미주아파트를 재건축한 아파트는 현재 전용 84㎡의 매매 가격이 13억~14억원 수준에 시장에 나와 일반 분양가보다 2억원 이상 웃돈이 붙어 있음. 전세가격은 7억~8억원, 월세는 보증금 1억원에 300~350만원 수준. 지난 6월 일반 분양 당시 주변에 반포 래미안퍼스티지나 반포 자이보다 다소 저렴한 가격에 분양가가 나왔으나 금세 주변 시세를 따라잡았음
-반포동 황금공인 사장은 "입주를 앞두고 매매 문의가 아직 뜸하긴 하지만 새 아파트다 보니 전문직 종사자 등을 중심으로 전세와 월세 문의는 꾸준히 늘고 있다"고 전함
전세시장 소형아파트의 반란
-재개발·재건축으로 인한 멸실주택 증가와 입주물량 부족으로 중소형아파트 인기가 치솟으면서 소형아파트와 중대형아파트의 전셋값 역전현상이 늘고 있음
-대치동 은마아파트 104.7㎡ 는 7월 3억8000만원선이었으나 8월 들어 4억2000만원으로 올랐음. 이에 따라 같은 아파트 107.4㎡ 4억원보다 2000만원을 더 줘야 전세를 얻을 수 있음
-뉴타운이 들어선 은평구 일대 중소형아파트 전셋값이 많이 오르면서 중대형보다 비싼 곳이 많았음. 불광동 미성아파트 66.7㎡의 경우 1억6000만원으로 84.6㎡ 1억6000만원과 비슷한 시세를 보였음
-올들어 전셋값이 급등하면서 관리비 등 비용을 줄일 수 있는 중소형 아파트 수요가 급속히 늘고 있기 때문으로 분석됨
도시형생활주택 인허가 건수 5개월 연속 최고치 기록
-아파트 시장 침체로 수익형 부동산에 대한 쏠림 현상이 계속되고 있는데다 지난 7월 도시형생활주택 건립가구수를 150가구 미만에서 300가구 미만까지 확대했기 때문
-국토해양부는 지난 7월 도시형생활주택의 인허가 건수가 총 293건 7,493가구로 6월의 7,186가구에 비해 4.3% 증가했다고 밝힘. 지난 3월 이후 5개월 연속 최고치를 경신한 것임
-지역별로는 서울이 1,792가구로 6월의 1,642가구보다 9.1%, 경기도가 1,907가구로 6월(1,790)보다 6.5% 각각 증가. 지방에서는 전남 역시 90가구로 6월보다 91.5%, 인천광역시는 500가구로 40.8%가 각각 늘어암. 반면 부산과 광주는 6월보다 각각 3.1%, 36.1% 감소
-국토부 관계자는 "지난 7월부터 건립가구수 규제가 완화됐고 최근 8ㆍ18대책에서 임대사업자에 대한 세제혜택이 확대돼 도시형생활주택 건축이 더욱 활발해질 것"이라며 "연내에 적어도 6만3,000가구의 인허가가 이뤄질 것"으로 예상
주택시장이 양극화 현상
-매매시장은 투자심리가 위축돼 집값이 하락세로 돌아선 반면 분양 시장은 가을 시즌을 맞아 투자자들이 몰리고 있음
-서울 아파트값은 지난주 서울(-0.02%)과 신도시(-0.01%)가 내림세를 보였고, 그동안 보합세였던 수도권(-0.01%)도 5주 만에 하락세로 돌아섬. 부동산1번지 박원갑 연구소장은 "금융시장 안정 여부가 확인될 때까지는 투자자들이 관망세를 보이면서 집값도 약세가 지속될 것"이라고 말함
-반면 분양 시장은 비교적 선전하고 있음. 한라건설이 전북 전주에서 분양 중인 '전주 송천 한라비발디' 아파트는 모델하우스 개관 첫날에만 7000여명의 방문객이 몰렸음. 서울에서도 분양시장에 고객 발길이 늘고 있음. 현대산업개발이 서울 은평뉴타운에서 분양하는 오피스텔 '아이파크 포레스트 게이트' 견본주택은 개장 첫날에만 3000여명이 찾았음
-그동안 침체됐던 대구에서도 분양 열기가 살아나는 분위기. 극동건설은 남산동에서 '웅진스타클래스 남산' 아파트의 청약접수 결과 84㎡형이 최고 10대1의 경쟁률을 기록. 전체 946가구에 총 3164명의 청약자가 몰려 평균 경쟁률은 3.34대1이었음
개발 / 분양
고덕주공 7단지 1,600가구 넘는 대규모 고층아파트단지로 재건축
-현재 890가구인 제2종 일반주거지역인 고덕주공7단지는 재건축 후 19개동 최고 32층 1,608가구의 대규모 아파트 단지로 탈바꿈한다. 건폐율은 17.38%, 용적률은 249.33%가 적용됐음
-고덕주공7단지 재건축안은 특히 중대형 아파트 비중이 높은 것이 특징임. 전체 1,608가구 중 85㎡(이하 전용면적) 초과 중대형 아파트가 611가구를 차지함. 60㎡ 이하는 329가구, 60~85㎡는 668가구임. 60㎡ 이하 329가구에는 임대주택은 100가구가 포함됨
-고덕주공7단지는 고덕 주공 2~7단지, 시영아파트 등 약 9,000여가구의 재건축이 진행 중인 서울 강동 고덕지구 내에 위치해 있음. 재건축이 완료되면 일대는 1만2,000가구가 넘는 미니신도시급 주거타운으로 탈바꿈할 것으로 전망됨
안면도 관광지개발 탄력
-안면도 개발의 외국인 투자자였던 모건스탠리부동산펀드와 삼성생명을 컨소시엄 구성에서 제외하고 피톤 캐피탈 어드바이저(Python Capital Advisors)와 국민은행을 새로운 구성원으로 영입했음
-도가 승인한 변경신청서에 따르면 지분투자율이 종전에는 에머슨퍼시픽㈜ 45%, 모건스탠리부동산펀드 45%, 삼성생명 10%이었던 것을 에머슨퍼시픽㈜ 60%, 피톤 캐피탈 어드바이저 30%, 국민은행 10%로 각각 변경했고 지분투자금액도 종전 총 600억 원에서 700억 원으로 100억 원을 늘렸음
-종전에는 해외자금조달을 모건스탠리부동산펀드 만이 담당했던 것을 자기자본 해외자금은 피톤 캐피탈 어드바이저가 맡고 타인자본 해외자금은스탠더드 차터르드를 통해 조달하는 형태로 다변화함에 따라 향후 금융조달 환경에 보다 능동적으로 대처할 수 있게 됐음
-이번 컨소시엄에 새롭게 참여하는 피톤 캐피탈 어드바이저는 일본 동경에 소재한 부동산투자 및 자문회사로서 투자가능 자금이 7억 달러에 이르며 공동대표인 홍진규 씨와 아베신이치는 지난 35년간 리조트 부동산 투자경험이 풍부한 것으로 알려졌음. 또한, 자금 조달기관인 스탠더드 차터르드는 영국 런던에 본점을 두고 있는 은행으로서 전세계 금융기관 중 브랜드 가치 24위로 알려져 있음
하남시 수도권 최대 복합쇼핑몰 ‘하남유니온스퀘어’ 본격 추진
-하남유니온스퀘어는 신장동 미사리 조정경기장 인근 지역현안사업 2지구 부지 11만7천㎡에 건축연면적 38만5천680㎡ 규모로 프리미엄 아울렛, 명품 및 해외특화 백화점, 물류창고시설, 시네마 파크, 공연 및 관람·전시시설 등을 갖춘 복합형 쇼핑몰로 조성됨
-특히 이번 사업에는 9천504억원이 투입될 예정이며 이 중 외국인 직접투자는 2억5천만달러에 이름
-앞서 하남유니온스퀘어는 토지매입비 1천870억원 중 10%인 187억원을 지난 6월15일 하남도시개발공사에 납입한데 이어 오는 12월1일 1차 중도금 561억원을 입금할 예정임
-하남유니온스퀘어는 내년 4월 부지 조성에 들어가 오는 2015년 12월 준공과 동시에 운영될 전망임
고산동 축산시장 일대 40층 높이 복합빌딩으로 탈바꿈
-축산도매시장이 위치한 독산동 1007-19 일대 9,537㎡에는 공동주택ㆍ오피스텔ㆍ판매시설 등으로 구성된 지상40층 규모의 복합건물이 들어섬
-대상지는 시흥대로변인데다 전철 1호선 독산역, 개통 예정인 신안산선(2017년 예정), 강남순환고속도로(2013년 예정)와 가까워 교통여건이 좋음
투자 / 재테크
한옥 임대 사업 활기
-한옥 게스트하우스를 찾는 사람은 관광차 혹은 국내 업체가 사업을 위해 초청한 미국ㆍ유럽인이 많음. `불굴의 며느리` `넌 내게 반했어` 등 한옥이 촬영 배경이 된 한류 드라마를 보고 한옥 체험을 하려는 동남아와 중국, 일본인도 상당수
-북촌에는 10여 개의 한옥 게스트하우스가 있음. 숙박료는 방 크기에 따라 차이가 있지만 일반적으로 하루 숙박비용 6만~10만원 선. 한옥 게스트하우스가 돈벌이가 된다는 얘기가 돌자 게스트하우스 운영을 위한 한옥 매입 문의가 부쩍 늘었음. 한옥을 임차해 임대료를 내고 게스트하우스로 꾸며 운영하는 사람도 있음
-방 5개, 대지면적 100㎡ 수준의 일반적인 한옥 게스트하우스는 월평균 매출액이 700만원 안팎이라고 운영자들은 전함. 대지면적 165㎡ㆍ방 10개인 경우 월 매출액은 1400만원 선임
-북촌에서 한옥 매매가는 3.3㎡당 2000만~3500만원, 전세금은 3.3㎡당 1000만원 수준. 초기에 한옥 수리비와 에어컨, 인테리어 등에 드는 비용이 수천만 원에서 1억원대까지 된다는 점은 감안해야 함
-한옥 실거주자가 방 한 칸만을 숙박시설로 운영하는 한옥체험살이(홈스테이)도 급증해 현재 40여 개에 달함. 종로구청은 한옥체험살이를 개설하면 한옥집에 에어컨 설치와 침구류 비용 등의 명목으로 70만원을 제공
업계동향
저층부 분양 촉진 위해 다양한 혜택 만들기 경쟁
-SK건설은 최근 아파트 1, 2층의 층고를 5m로 다른 층의 2배로 높이고 건물 평면도 다양화한 설계를 저작권 등록했음
-GS건설은 내년 분양예정인 서울 흑석3구역 등에 1층을 복층으로 설계한 평면을 적용하기로 했음. 삼성물산도 지난해 말 광교신도시에 분양한 광교 래미안의 1층 일부 가구를 복층으로 꾸몄음. 포스코건설은 최근 대구에서 분양한 ‘이시아 폴리스 더 샵 2차’는 복층 대신 1층 가구에 따로 지하공간을 제공해 눈길을 끌었음
-대림산업은 평촌 e편한세상 등 일부 아파트 단지에 출입문이 따로 있는 엘리베이터를 설치했고, 출입구보다 반 층 높은 이른바 1.5층에 주택을 지었음. 1층 입주가구가 엘리베이터 옆에 위치해 소음에 시달리는 것을 막기 위해서임
-목포우미파렌하이트는 1∼2층에 최대 20m²의 면적을 추가로 제공해 테라스하우스처럼 꾸몄음. 현대엠코는 저층부에 가구별 개별 주차장과 미니정원을 제공하는 평면을 개발해 내년부터 일부 아파트에 적용할 계획임
-노인 입주자의 편의를 위해 출입문을 따로 부여하고 애완견을 기르는 가구를 위해 ‘펫 바(pet bar)’를 도입한 ‘수성못 코오롱 하늘채’ 아파트가 대표적임
-한국건설산업연구원 허윤경 박사는 “아파트가 재산증식 수단이 아닌 삶의 터전이 되면서 상품의 질에 대한 소비자의 욕구도 높아졌다”면서 “소비자의 눈높이에 맞추기 위해 건설사들도 상품이나 서비스 개발 노력을 하다 보니 1, 2층도 다양하게 진화할 것”이라고 전망했음
대우건설과 동부건설 7000억원 규모의 김포 풍무동 도시개발사업
PF 3년 연장
-김포풍무2지구 사업 시행사인 스카이랜드는 지난 25일 대주단으로부터 2014년 8월 25일을 만기 상환으로 한 7000억원의 대출 약정을 받아냄. 시공사인 대우건설과 동부건설이 채무인수를 맡고 DSD삼호가 연대보증인으로 참여
-부국증권이 주간한 대주단에는 자산담보부기업어음(ABCP) 발행을 위한 특수목적법인(SPC)뿐 아니라 1~2금융권이 골고루 참여. 김포풍무SPC(1500억원) 드림시티풍무제3차SPC(2000억원) 김포풍무랜드마크제1~5차SPC(1250억원)등의 SPC는 물론 동부화재(500억원) 새마을금고(500억원) LIG손보(500억원) 산업은행(500억원) 롯데캐피탈(250억원) 등이 참여
-김포 풍무도시개발은 풍무동 22번지 일대 4534가구의 공동주택을 건설하는 사업. 2010년 8월 실시계획 인가를 받았으며, 환지계획 인가를 거쳐 착공 및 분양에 들어갈 예정
-신용평가사 관계자는 “이 사업은 건설난이도가 높지 않은 일반적인 건설사업임을 감안시 공사 관련 위험은 높지 않다”면서 “다만 환지계획 인가 등을 받지 않은 상태여서 인허가, 분양 등과 관련해 아직 불확실성이 존재한다”고 평가
● 금일 연재내용
1. 주택시장 동향
1.2 주요 주택정책 과제
- 친서민 주거복지 실현
- 그린홈 등 미래형 주택 공급
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