인생경험시리즈 제80탄(열심히 살아가는 서민들 내집 마련의 꿈이 실현되기를 기대하며 !)

[淸巖]

오늘은 투기꾼들이 장난치지 않는 이상 향후 집값이 왜 오르지 않을 것인지 살펴보겠다.

2017, 2018, 2019년 발표한 정부의 부동산정책이 실효성 있게 잘 진행되어 집값이 더 내려가야 서민들이 내집 마련의 꿈을 실현하여 행복한 삶을 살 수 있는 날이 오기를 기대하면서 현재 진행되고 있거나 미래에 있을 사회현상과 경제전망을 바탕으로 왜 집값 하락을 예상하는지 짚어보고자 한다.

본 의견은 단순히 사견(私見)임을 밝힌다. 내집마련의 꿈을 실현하기 위해 성실하게 열심히 살아가는 서민들에게 희망의 멧세지가 되길 바란다.

☞ 집값 하락전망의 요인들

ㅇ 정치권 혼란

- 국가경제가 점점 어려워 지는데 이를 해결하고 대책을 마련해야 할 국회에서 민생안정과 경제난 극복을 위해 일하는게 아니고 당리당략에 얽매여 매일 이전투구 양상으로 싸움이나 하고 있어 국민의 안녕과 재산보호는 안중에 없는 정치권에 대한 불신의 골이 깊어지고 있어 걱정이다. 어제 오늘의 일이 아니지만 패스트트랙 등 최근 일련의 사태로 봐서 기대하지도 않지만 개전의 여지가 없어보여 더 안타깝다.

ㅇ 늘어나는 가계부채

2019년 현재 가계부채는 사상 최고액인 1,535조원을 넘어섰고, 국민 1인당 부채도 3,000만원을 넘어서고 있다. 4인 가족 기준 1가구당 평균 부채가 1억 2천만원이다. 봉급생활자가 감당하기는 버거워 보인다. 돈 모아서 집 사는 꿈은 공상에 불과하다. 정부에서 가계부채 대책을 내놓기는 하나 사회 형평성과 국가재정의 어려움 등으로 극복하기 힘든 문제다.

ㅇ 물가상승

- 차량유류, 과일, 야채, 육류, 외식비, 소주가격 등 생활물가, 보험료, 의료비, 공과금, 통신비, 교통비 등 공공요금은 계속 오르고 개인연금, 종부세, 재산세, 소득세, 영업세 등 세금은 서민가계에 큰 부담으로 다가오고 서민경제가 울고 있다. 자녀교육, 생활비 등 먹고 살기도 어려운데 1년에 수천만원 ~ 몇억씩 오르는 집값을 어떻게 모으겠는가 ? 과거에 비해 오히려 더 먹고 살기 여려워 지고 있다.

ㅇ 자살율 OECD 최고수준

- 자살을 한다는 것은 경제적으로 먹고 살기 힘들기 때문이다. 한마디로 돈 때문에 죽음을 선택하는 사람이 많다는 뜻이다. OECD 자살율은 인구 10만명당 몇명이 자살하느냐가 기준인데 한국은 2015년 기준 25.8명으로 1위라고 한다. 아래 내용을 보면 쉽게 이해가 될 것이다.

보험연구원에 따르면 한국은 여전히 자살률 세계 1, 2위를 다투는 순위에서 벗어나지 못하고 있다. 10만명 당 자살률은 25.8명(2015년 기준)으로 경제협력개발기구(OECD) 국가 평균 자살률 11.6%의 두 배에 이른다. 2000년 16.6명을 기록한 이래 20년 동안 꾸준히 높은 수준을 유지하고 있다. 한국 다음으로 자살률이 높은 나라는 라트비아(18.1명), 슬로베니아(18.1명), 일본(16.6명), 헝가리(16.2명) 순이었다. 후순위권 국가들보다 훨신 높다.

OECD 평균은 11.6명이었다. 우리나라는 여전히 OECD 평균의 두배를 넘는 심각한 수준이다. 연간 10만명 기준 25.8명이면 1년에 12,900명 하루에 35명이나 자살로 죽는다는 것이다.

OECD 국가 중 가장 자살률이 낮은 나라는 2.1명인 터키였다. 이어 그리스(4.4명), 이스라엘(4.9명), 멕시코(5.5명), 이탈리아(5.7명) 순으로 자살률이 낮았다. 개인적으로 터키 그리스 이스라엘 멕시코 이탈리아 경제상황 안 좋은데 자살률 적은 게 신기할 뿐이다.

* OECD(Organization for Economic Cooperation and Development) : 경제 협력 개발 기구

** OECD가입국(35개국) : 그리스, 네덜란드, 노르웨이, 뉴질랜드, 덴마크, 독일, 룩셈부르크, 미국, 멕시코, 벨기에, 스웨덴, 스위스, 스페인, 슬로바키아, 슬로베니아, 아일랜드, 아이슬란드, 에스토니아, 영국, 오스트리아, 이스라엘, 이탈리아, 일본, 체코, 칠레, 캐나다, 터키, 포르투갈, 폴란드, 프랑스, 핀란드, 한국, 헝가리, 호주, 라트비아

*** 설립목적 : 상호 정책조정 및 정책협력을 통해 회원각국의 경제사회발전을 공동으로 모색하고 나아가 세계경제문제에 공동으로 대처하기 위한 정부간 정책연구•협력기구이다. OECD는 제2차 대전 후 유럽의 경제부흥협력을 추진해온 '유럽경제협력기구(OEEC)'를 개발도상국원조문제 등 새로 발생한 경제정세변화에 적응시키기 위해 개편한 기구로, 1961년 9월 30일 파리에서 발족하였다.

ㅇ 출산율 세계 최저

- 현재 대한민국의 출산율은 급속도로 떨어지고 있다. 출산율이 낮다는 것은 인구감소로 주택 수요가 점점 줄어든다는 것이다. 지난 해 태어난 신생아는 326,900명. 전년도인 2017년(357,800명)에 비해 330,900명, 8.6%가 감소했다. 우리나라 여성 한 명이 평생 낳을 것으로 예상되는 평균 출생아 수는
지난 해 기준, 0.98명입니다. 처음으로 1명 밑으로 떨어졌는데, OECD 국가 중 최저 수치다. 여성 한 명이 가임 기간에 낳을 것으로 예상되는 평균 자녀 수. 출산이 가능한 연령대인 15세부터 49세까지를 기준으로 한다. 합계출산율이 2명 미만이면 인구가 감소하게 된다고 한다.

* 최재천 이화여대 석좌교수는 "다이내믹(dynamic·역동적) 코리아가 다잉(dying·죽어가는) 코리아가 됐다"고 했다. 지난해 합계 출산율 0.98을 기록할 정도로 저조한 상태에서 기대 수명은 빠른 속도로 늘어나 세계에서 가장 빨리 늙어가는 나라가 됐다는 것이다. 최 교수는 "저출산 문제 해결을 위해 2006년부터 정부가 153조원을 쏟아부었지만, 아무 소용이 없었다"며 "초혼 연령을 앞당기고 아이를 낳을 여건을 만드는 게 중요하다"고 강조했다.

* 통계청이 '19.2.27. 발표한 내용

통계청이 '19.2.27일 발표한 ‘2018년 출생·사망통계(잠정)’를 보면 작년 출생아 수는 32만6900명으로 전년(35만7800명) 대비 8.6%(3만900명) 줄었다. 출생아 수는 1970년 통계 작성 이후 처음으로 2017년 30만 명대로 내려앉은 데 이어 지난해 역대 최저치를 기록했다.

여성 한 명이 평생 낳을 것으로 예상되는 평균 출생아 수인 합계출산율은 지난해 0.98명으로 집계됐다. 합계출산율이 연간 기준으로 1.0명 밑으로 내려온 건 처음이다. 분기 기준으로는 지난해 2분기에 처음 0.98명으로 떨어진 데 이어 4분기에 0.88명으로 내려앉았다. ‘합계출산율 0명대’는 세계적으로도 유례를 찾기 힘들다. 유엔인구기금(UNFPA)이 발간한 ‘2017 세계인구현황’ 보고서에 따르면 198개국 중 합계출산율이 1.0명 아래인 나라는 한 곳도 없었다. 2010년 대만이 0.90명으로 떨어진 적이 있지만, 다시 출산율이 1명 이상으로 올라왔다. 김진 통계청 인구동향과장은 “인구 유지를 위해 필요한 합계출산율(2.1명)의 절반에도 미치지 못해 조만간 인구 자연감소가 일어날 것”이라고 말했다.

이미 지난해 4분기에 출생아 수(7만4300명)가 사망자 수(7만5800명) 밑으로 떨어졌다. 지난해 전체적으로는 인구가 자연증가했지만, 그 수치는 전년 대비 61.3% 감소한 2만8000명에 그치며 역대 최저치를 기록했다. 올해 자연감소가 일어날 가능성이 높다는 얘기다. 통계청은 가능성을 낮게 보고 있지만 최악의 시나리오(저위추계)로 가정하면 2021년 합계출산율 0.78명으로, 전세계 최초로 0.80명 밑으로 떨어지게 된다. 생산인구감소로 성장률 하락 등이 예상되는 가운데 노인 부양 등 미래세대의 재정 부담이 급격히 커질 것으로 우려된다.

통계청이 추계하는 '장래인구특별추계'는 원래 5년 주기로 공표된다. 지난 2016년 공표된 점을 감안하면 당초 예정 시점은 2021년이었다. 그럼에도 통계청이 3년 만인 올해 특별추계 형식으로 인구추계를 공표한 건 예상보다 더 출산율이 급락하며 추계오차가 커졌기 때문이다. 100년 뒤인 2098년에 우리나라 인구가 현재 절반 수준인 2559만명까지 감소할 것이란 전망도 나온 상황이다.
문제는 추후 상황 변화에 따라 통계청의 2019년 추계도 악화될 가능성이 있다는 점이다.
통계청 김진 인구동향과장은 "2016년 인구추계를 공표한 이후 출산율이 급감했다"면서 "당시 비관적인 시나리오인 저위추계보다도 출산율이 더 떨어지는 상황을 반영해 올해 발표하게 된 것"이라고 설명했다. 3년새 급격히 출산율이 떨어지면서 통계청도 당초 예정보다 빠르게 인구추계를 공표한 것이다.

ㅇ 학교·학급·교원수급 전면 재조정, 인구절벽 '인구절벽 쓰나미'

- 위와 같이 올해 출산율이 0.8대로 떨어지고 한해 출생아 수가 30만명이 안되는 싯점에 출생자수보다 사망자가 많아지고 순인구가 감소하기 시작한다는 올해부터 사회 곳곳에 균열이 발생하고 있지만 가장 심각한 것은 초중고대학 할 것 없이 학생수가 급격히 감소하고 있다는 것이다. 인구절벽이라는 말이 공상이 아닌 현실이 되었다. 우리집 아이들(현재 30,28,26세) 대학 입시볼때만 해도 한해 수능시험 보는 숫자가 60~70만명에 육박했다 불과 6~10년 전의 일이다. 학생수가 줄어들면 당연히 학급수, 학교수, 교직원 수를 줄여야 한다.

농어촌에서는 폐교는 물론 도심에도 폐교가 발생하는 마당에 초중고도 통페합이 일어나고 대학교도 400개(전문대포함)에서 절반으로 줄여야 하고 대학 교수 포함 교직원들은 생존경쟁에서 살아남기 위해서는 우리 학교에 와달라고 영업을 뛰어야 할 판이다.

* 최근 보도자료를 보겠다.

• 세종=문영재 기자

기자 더보기

• 2019.04.02

인구구조 변화에 대한 정부의 종합대책이 이르면 오는 6월 말 발표된다. 특히 인구와 직접적으로 연관된 교육 분야의 경우 학교와 학급 수 조정, 교원수급 문제를 비롯해 대학구조조정 등이 대책에 두루 담길 것으로 보인다.

'19.4.2일 정부 관계자는 "오는 4.5일 인구정책 범정부 태스크포스(TF) 첫 회의를 연 뒤 관계부처 관계자들이 주기적으로 만나 협의하고 6월말쯤 종합대책을 마련할 것"이라고 말했다. 

4.5일 열리는 인구정책 TF는 팀장인 이호승 기획재정부 1차관이 주재하며 교육부를 비롯해 보건복지부·고용노동부·산업통상자원부·국토교통부·국방부·금융위원회·행정안전부·과학기술정보통신부 1급 실장이 참석한다. 

교육부는 우리나라 인구 수가 예상보다 급격히 줄고 있어 인구와 직접 연관이 있는 학교·학급·교원 수급에 대한 정책 조정이 불가피하다며 인구추계에 대한 체계적인 연구·검토가 진행될 것이라고 설명했다. 아울러 대학구조조정 로드맵(단계적 이행방안)과 미래인재양성 방향에 대한 전환도 앞당겨 논의될 것이라고 덧붙였다. 

교육부 관계자는 "통계청이 지난 달 28일 내놓은 장래인구 특별추계를 심각하게 받아들이고 있다"며 "인구감소가 예상보다 빨라지면서 인력양성 패러다임도 기존 초·중·고교와 대학 등 학령기 중심에서 평생교육 쪽으로 서둘러 바꿔야 하는 시점"이라고 말했다. 교육부는 우선 굵직한 과제 중심으로 종합대책에 담고 세부사항은 추가 검토과정을 거쳐 정책에 반영할 계획이다.

앞서 통계청은 2017년 846만명이었던 학령인구(6~21세)가 2067년 364만명으로 줄어 50년새 절반 이상 줄어들 것으로 내다봤다. 앞으로 10년내 190만명이 줄어 2030년에는 608만명 수준에 그칠 것이란 전망이다. 

지난해 100만명선이 무너진 서울의 경우 앞으로 4년내 90만명선이 붕괴될 것으로 예측됐다. 서울교육청에 따르면 올해 95만9200명인 서울 유치원·초·중·고교 학생 수는 2023년 88만9600명까지 떨어진다. 학생 수 감소는 학교 폐교로 이어지고 문을 닫는 대학도 속출할 것으로 보인다.

교육부는 학생 수 급감으로 2021학년도에만 지난해 대학입학정원(48만3000명)보다 5만6000명의 미충원 사태가 발생하고 대학 38곳이 폐교할 것이라고 전망했다. 올해 기준 전체 대학 수가 399개라는 점을 고려하면 2년 내 전체의 10% 가까운 대학이 사라지는 셈이다.

정부는 그간 저출산·고령화 대책으로 수십조원에 달하는 예산을 쏟아부었지만 월간 출생아 수가 매달 역대 최저 기록을 갈아치우는 등 이렇다할 효과를 보지 못하고 있다. 지난 1월 출생아 수도 1년 전보다 6.2% 하락한 3만300명에 불과했다.

ㅇ 인구 순감소

'19.2.28일 통계청에 따르면 2019년 인구추계상 중위추계 기준 우리나라의 인구 자연감소는 올해부터 시작된다. 출생아보다 사망자가 더 많아지기 때문이다. 이는 통계청이 지난 2016년 공표한 추계(2029년)보다 10년이나 당겨진 것이다. 심각하다고 할 수 있다. 인구가 감소하면 주택 수요는 점점 줄어든다.

ㅇ 초고령사회 진입

- 국제연합(UN)이 정한 바에 따라 65세 이상 노인인구 비율이 전체 인구의 7% 이상을 차지하는 사회를 고령화사회라 한다. 65세 이상 노인인구 비율이 14% 이상이면 고령사회, 21% 이상이면 초고령사회로 구분하고 있다.

한국에서는 2000년 7월 1일을 기준으로 65세 이상의 인구가 전체 인구의 7.1%를 차지해 고령화사회에 진입했다. 2018년 이미 노인인구의 비율이 14%를 넘어서서 본격적인 고령사회로 접어들었고 초고령사회 진입연도도 2026년에서 2025년으로 1년 줄었다.

고령인구 비중이 40%를 넘어서는 시점도 2058년에서 2051년으로 7년이 줄었다. 중위연령도(2065년 기준) 62.2세로 추계했지만, 2016년에는 58.7세로 전망했었다. 3년새 3.5세가 늘어난 것이다. 중위연령은 전체 인구를 연령 순서로 나열할 때, 한 가운데 있게 되는 사람의 연령을 말한다.

ㅇ 생산연령인구 감소

- 생산연령인구(생산 연령에 해당하는 인구. 보통 만 15세부터 만 64세까지의 인구를 이른다)는 베이비부머 세대(1957~1963년생)가 빠져나가면 급속도로 줄어든다.  2017년 3,757만명인데 10년간 250만명이 줄고 ,2067년엔 1,784만명 수준으로 감소한다고 내다봤다. 이때 65세 이상 고령 인구 비율은 13.8%에서 46.5%로 오르는데 반해 14세 이하 유소년인구 비율은 13.1%에서 8.1%로 떨어진다.

전체 인구를 연령순으로 나열할 경우 한가운데 있는 사람의 나이인 중위연령은 2017년 42.0세인데 2031년 50세를 돌파해 2067년엔 62.2세까지 도달할 것으로 보인다. 인구를 연령계층별로 나눠 쌓아 올린 도표인 인구 피라미드는 2017년엔 30~50대가 두꺼운 형태로 오각형 같은 모양을 띈다. 하지만 시간이 흐르면서 60세 이상 비중이 커지며 역삼각형에 가까워진다. 이는 부양 부담이 커지는 결과로 이어진다. 생산연령인구 100명이 부양할 인구인 2017년 36.7명에서 꾸준히 커져 2067년 120.2명이 된다. 유소년 부양비는 유소년인구와 생산연령인구가 동시에 감소하므로 2017년(17.9명)과 2067년(17.8명)이 큰 차이는 없으나 노년 부양비는 2067년(102.4명)에 2017년(18.8명)의 5.5배 정도로 커다란 폭으로 상승한다.

ㅇ 실버타운, 요양원, 요양병원 입주 및 입원의 급속한 증가

- 이렇듯 이미 2018년에 65세 이상 인구가 14% 이상인 고령사회에 들어섰고, 2025년에는 20% 이상인 초고령사회에 진입한다. 기하급수적으로 고령화 되어 가고 있다는 것이다. 베이비부머 세대(1957~1963년생)가 고령화를 더욱 부추긴다.

우리나라 65세 이상 노인 중 75%가 결혼한 자녀들과 함께 살지 않는 노인가구다. 그만큼 노인가구가 늘어나고 있으며 이중 30%는 부부 중 한 명만 생존해 있는 독거노인 가구라고 한다. 자녀들이 분가한 후에도 굳건히 잘 지내셨던 부모들이지만 시간이 지나면서 점차 건강이 나빠져 자녀들의 도움을 받아야 하는 시기가 올 수밖에 없다. 그러나 분가한 자녀가 연로한 부모를 집으로 다시 모신다는 것은 그리 녹녹한 일이 아니다. 노인인구가 폭발적으로 증가하고 연로한 이들이 집을 비우고 갈 곳은 실버타운, 요양원, 요양병원, 병원 등으로 점점 공가가 늘어난다는 것이다.

노인가구의 증가와 고령화가 진행되면서 실버타운, 요양원, 요양병원 등이 많아졌다. 선택시 주의할 점들이 있다. 잘못 선택하면 필요 이상의 비용이 발생하거나 처음부터 입소가 거절되는 수도 있다. 아래 표를 통해 실버타운, 요양원, 요양병원이 어떻게 다른지 설명해 보겠다.

ㅇ 실버타운

실버타운은 60세 이상의 노인들이 편하게 생활할 수 있도록 특별히 설계 된 고급콘도나 리조트형호텔이라고 생각하면 아주 비슷하다. 시설구분도 요양이나 의료시설이 아닌 ‘주거시설’로 말 그대로 살고 있는 집의 거처를 옮기는 것이지 몸이 불편해 누구의 도움을 받으러 가는 곳이 아니다. 따라서 의사나 요양보호사 등이 상주하지 않는 대신 노인들을 위한 편의시설이 아주 잘 마련되어 있다.

고급 실버타운은 입주민을 위한 전용식당, 수영장, 헬스장, 물리치료실, 게이트볼장을 비롯하여 카페, 당구장, 도서관, 컴퓨터실 등도 구비하고 있다. 이러한 편의시설뿐만 아니라 노래교실, 라인댄스, 서예나 공예 프로그램도 운영하여 입주민의 활발한 여가활동을 돕고 있다.

어느 정도 기본적인 건강과 경제력이 있으면서 편하게 지내고 싶어하는 노인 분들에게 적합하다. 법적으로 60세 이상만 되면 입주가 가능하지만 주로 70~80대 분들이 입주민의 대다수를 차지하고 있다.

ㅇ 요양원

요양원은 집에서 식사준비나 개인위생 등 독립적인 생활이 어려워 누군가의 도움을 꼭 필요로 하는 분들을 모시는 곳이다. 그러나 이와 같은 일상생활이 다소 어렵다고 해서 언제든지 원하면 요양원 입소가 가능한 것은 아니다. 요양원 입소를 하기 위해서는 먼저 노인장기요양등급을 받아야 한다. 노인장기요양등급을 받지 않으면 정부의 지원을 전혀 받을 수 없어 요양원 입소비용이 비싸지기 때문이다.

노인장기요양등급은 국민건강보험공단의 심사에 의해 결정되며 신체적 혹은 정신적으로 많이 불편한 분들에 한해 시설등급이 나온다. 등급이 나오지 않는 경우 건강과 경제력이 허락되면 실버타운을 먼저 알아보는 것이 좋다. 등급이 나오지 않았지만 노인성 질환으로 건강이 안 좋은 분들은 요양원입소가 안 되는 대신 요양병원 입원은 가능 하니 참고하도록 하자. 다만 요양병원은 요양보호사가 상주하는 것은 아니어서 간병간호를 받을 경우 요양원에 비해 비용이 많이 높다는 점에 주의해야 한다.

ㅇ 요양병원

요양병원은 노인성질환 등으로 인해 의사의 지속적인 처치나 재활이 필요한 분들에게 적합하다. 그러나 노인장기요양등급을 받으신 어르신 중에 특별히 의사의 지속적인 의료적 처치가 필요치 않은 분들도 요양병원에 입원해 있는 경우가 다수 있다. 요양병원은 요양보호사가 상주해 있지 않아 필요 시 개인간병인을 고용해야 하기 때문에 요양원에 비해 비용이 많이 든다. 따라서 노인장기요양등급 해당 자 중 의사의 지속적인 의료적 처치가 필요하지 않은 분들은 요양병원이 아닌 요양원으로 모시는 것이 좋다.

ㅇ 정부의 집값 안정을 위한 공공주택건설 정책

- 2017년 8.2.대책의 일환으로 이미 공공주택 100만호 건립이 주거복지로드맵에 포함

"무주택 서민에게 5년간 총 100만호 주택 공급"

당시 5년간 총 100만호의 주택을 공급해 무주택 서민에게 주거 사다리를 놓아준다는 방침이다. 

100만호 중 공적임대가 85만호, 공공분양이 15만호로 공적임대는 공공임대와 민간임대로 나뉜다.

공공임대는 국민임대·영구임대·행복주택 등의 건설형, 노후주택 입체환지·재정착 리츠 등의 매입형, 기업형 임대 등의 임차형으로 나눠 총 65만호를 공급하고, 민간임대는 총 20만 호를 공급한다. 연평균 1만 7000호를 공급하던 공공분양은 향후 5년간 3만호씩 확대해 총 15만 호를 분양한다.

또 집값 안전을 위해 국토교통부가 2018.9.13 부동산대책에 이은 수도권 주택공급 확대 방안을 9.21일 발표했다.

지속적인 주택공급으로 주택보급률은 꾸준히 개선되고 있으나, 수도권은 전국(2016년 기준 102.6%) 대비 여전히 낮은 수준인 등 안정적 수급 기반 위에서 양질의 저렴한 주택공급이 지속적으로 필요하다는 판단에서 택지 확보, 도심 내 주택 공급을 위한 제도 개선 등을 통해 2022년 이후에도 안정적인 주택공급 플랜을 제시하고자 했다.

추진방향은 크게 ▲입지가 우수한 공공택지(30만호) 확보를 내년 상반기까지 완료 ▲신혼희망타운(10만호)은 사업 단축 등을 통해 올해부터 분양착수 ▲도시규제 정비 등을 통한 도심 내 주택공급 확대 세 가지다.

신규택지는 1차로 서울 11곳 약 1만호, 경기 5곳(광명, 의왕, 성남, 시흥, 의정부) 1만7160호, 인천 1곳(검암 역세권) 7800호 등 17곳, 3만5000호를 선정했다.

서울의 경우 전 성동구치소 부지, 개포동 재건마을(1640호) 등이며 2곳을 제외한 나머지 9곳(8642호)은 사업구역 지정, 사전협의 등 이행 후 구체적인 사업지구를 서울시가 공개 예정이다.

정부는 또한 서울과 1기 신도시 사이 대규모 택지 4~5개소 20만호, 중소규모 택지 약 6만5000호 등 26만5000호 택지를 확보할 계획이다.

조성방향은 인프라, 교통망, 자족기능을 갖춘 가치창출형 주거공간으로 조성해 수도권 중심부의 주거와 업무기능을 분산 수용한다. 이를 통해 일자리 창출 등이 기대되며 광역교통망 계획을 연계해 도로, 철도 등 기반시설 구축으로 서울 및 인근 도시로부터 접근성을 제고한다. 광역교통개선대책 수립 외에도 상하수도, 방재시설 등 인프라를 확충한다.

또한 스마트시티도 연계해 스마트홈, IoT, 친환경 에너지 등을 반영, 에너지 절감, 교통정체 해소 등 도시 관리 효율성을 제고한다. 보육·육아 서비스, 문화·복지시설 등 주거기능과 생활서비스도 결합할 계획이다.

주택공급 시기는 최대한 앞당겨 2021년부터 순차적으로 공급하고, 공공주택 위주(공공임대 35%이상)로 공급하되, 임대-분양 비율은 지역별 주택수요에 따라 지자체와 협의해 탄력적으로 적용한다.

ㅇ 제3기 신도시 건설

국토교통부(장관 김현미)는 ’18.12.19일 오전 정부서울청사에서 ｢제2차 수도권 주택공급 계획｣으로 15만5천호 입지를 확정·발표했다. 이날 국토교통부, 서울시, 인천시, 경기도는 수도권 주택시장 안정 등을 위해 MOU를 체결하고 신도시급 택지개발 예정지와 광역교통계획을 발표했다.

관심을 끌었던 신도시 예정지구의 위치와 면적은 남양주가 1천134만㎡(약 343만 평), 하남은 649만㎡(약 196만 평), 인천 계양은 335만㎡(약 101만 평) 이다. 

3기 신도시의 예정 물량은 20만 가구로 예측되며 2기 신도시시와 같이 3기 신도시에서도 서울 접근성, 교통망 개선 여부 등 교통망 확보가 가장 우선 과제로 꼽히고 있다.

주 목적은 집값 안정이다. 신도시의 유치원은 100% 국/공립으로 설치, 운영하겠다고 밝혔다..

조선일보는 3기 신도시로 광명시가 유력하다는 보도를 냈다가 잘못된 보도로 부동산을 흔들어놨다는 비판을 들었다. 다만 이것은 언론 유출지를 모두 제외하는 과정에서 빠졌을 수 있다. 원래 예정지라던 고양 원흥2지구, 고양 장항지구, 성남 금토동 등이 전부 막판에 제외된 것으로 알려져 있다.

그리고 수도권 주요 소규모 택지 37곳을 개발하여 32,520세대를 공급하겠다는 계획이 추가로 발표되었다. 그 중 서울시 공급물량은 택지 32곳에서 18,720세대이며 이후 자체적으로 서울시에서 위 물량을 포함하여 총 79,680세대를 공급하겠다고 발표하였다.

한편 신창현 국회의원의 보금자리주택 개발예정지 누출 논란이 있었던 고양시, 성남시, 안산시, 광명시, 의왕시, 시흥시, 의정부시 등의 지역들은 이번 신도시 개발 발표에서 제외되었다. 개발 계획 누출로 인해 해당 지역들의 지가가 상승한 것이 제외되는 데 큰 영향을 주었다.

2018. 9. 21. 30만호 주택공급 서막을 알리는 중규모택지개발계획 발표, 국토부 김현미장관 브리핑 자료

문재인정부가 주택시장안정화를 위하여 그동안 주택수요억제 정책을 하다가 갑자기 기조를 바꿨다.
그야말로 제3기 신도시정책 카드를 내놨다.

2018. 9. 21. 주택공급계획 발표가 그 서막이다.
여기서 주목할 것은 2019년 상반기까지 100만평 규모의 대규모주택개발지 4~5곳을 발표한다,

이번에 3만5,000호 주택공급을 위한 택지개발지역 공개 순차적으로 연말까지 10만호, 내년 상반기 16만5,000호, 총30만호 주택공급하겠다는 것이다.

ㅇ 2019년 미분양, 미입주, 분양 물양의 지속적인 증가

- 이러한 정부의 주택정책과, 규제 등에 따라 2019년 2월 현재 미분양은 6만가구(지방 5만, 수도권 1만)에 이르고 있으며, 분양을 받았더라도 자금 부족 등으로 입주를 하지 못한 세대가 전국에 1만3000가구에 이르고 있다. 그래도 건설사에서는 당분간 분양물량을 솓아낼 전망이다. 2019년 민영아파트 분양물량이 386,741가구로 2014~2018 실적 315,602보다 22.5% 증가한 수치다. 또한 2018년 222,729가구에 비하면 73.6% 증가했다. 2019년에는 2018년 이월 195,057가구와 2019 신규 분양 물량 191,684가구를 합하면 위 386,741가구가 된다.(정확한지는 모르지만 인터넷 사이트에서 검색한 수치)

* 최근 분양 관련 뉴스

전국 5~6월 9만4600가구 쏟아진다..2000년 이후 '최대'

지난해 보다 65.6% 증가
대형건설사 시공도 활발

이데일리 | 김기덕기자 | 입력 2019.04.30

봄 분양 시즌을 맞아 5~6월 전국에서 신규 분양 물량이 대거 쏟아진다. 훌륭한 입지를 갖춘 곳에서 브랜드 파워를 가진 대형건설사가 공급하는 새 아파트가 많아 실수요자라면 관심을 가져볼 만하다.

부동산114 자료에 따르면 올해 5~6월 제주를 제외한 전국 16개 지역에서 9만4697가구(임대·오피스텔 제외)가 공급될 계획이다. 이는 분양 물량을 집계한 2000년 이후 최대치다. 같은 시기에 가장 많은 물량을 쏟아냈던 2016년(8만1567가구) 보다 16.1%, 지난해(5만7113가구) 보다 65.64% 늘어난 수준이다.

지역별로는 경기도가 4만718가구로 가장 많다. 이어 △부산 1만862가구 △서울 9762가구 △인천 6851가구 △대구 6849가구 △광주 3800가구 △세종 3721가구 △대전 3692가구 △전북 3425가구 △경남 1846가구 등의 순이다.

대형 건설사의 신규 분양도 활발하다. 전체 100개 단지 중 절반 가량인 48개 단지(컨소시엄 포함 5만6269가구)는 10대 건설사가 시공을 맡았다.

통상적으로 봄 분양이 시작되는 3~4월보다 많은 물량이 이 시기에 집중된 것은 이례적이라는 평가다. 업계에서는 지난해 말 청약제도 개편과 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 연기 등으로 분양 시기가 미뤄졌던 물량이 몰리는데다 지방 대단지 분양이 재개된 것이 주요 원인으로 꼽고 있다.

이런 가운데 5~6월 전국에서 대형 건설사가 분양하는 주요 단지들이 눈길을 끌고 있다.

ㅇ 도시농촌 할 것 없이 공가.폐가의 지속적 증가

-  전국적으로 빈집이 늘어나고 있다. '18.11.28일 통계청 국가통계포털의 빈집 현황을 보면, 1995년 36만 5446채에 불과하던 빈집이 2015년 106만 8919채로 100만채를 넘어선 뒤, 지난해 126만 4707채(참고로 대구는 44,000채)로 22년 만에 3.5배가량으로 증가한 것으로 나타났다. 이는 전체 주택의 7.4% 수준으로, 주택 100채 가운데 7.4채가 빈집인 셈이다(아래 뉴스를 보면 이 숫자가 잘못되었을 수도 있음). 특히, 통계청이 집계하는 ‘빈집’은 거주 또는 사용 여부를 확인한 날로부터 1년 이상 사람이 살지 않거나 사용하지 않는 주택(미분양 포함)을 말한다. 집의 기능을 잃은 폐가는 통계에 반영되지 않아, 이런 집들까지 고려하면 전국적으로 빈집 수는 더욱 많아진다.

빈집이 가장 많은 곳은 수도권이다. 지난해 말 기준 수도권의 빈집은 전국 빈집의 27.3%인 34만 6천여채로 집계됐다. 지역별로는 경기가 19만 4981채로 가장 많았고, 서울 9만 3343채, 인천 5만 7489채 차례였다. 인천은 2015년보다 빈집이 115%(3만784채)나 늘어 전국에서 가장 가파른 증가세를 보였다. 집 없는 가구가 절반이 넘는 서울에서도 10만채 가까운 집이 비어 있는 것이다. 수도권 밖에서는 경북 지역의 빈집이 12만 6480채로 가장 많았고, 경남 12만 548채, 전남 10만 9799채, 부산 9만 4737채 차례였다. 지방에선 지역 경제 기반이 약화하면서 인구 유출이 유입보다 많은데다 혼자 살던 고령자들이 사망하면서 빈집이 늘어난 것으로 추정된다.

빈집 증가의 다른 원인으로는 재개발, 재건축구역 해제나 사업 부진뿐 아니라, 주택 과잉 공급도 주요 원인으로 꼽힌다. 김갑성 연세대 교수(도시공학과)는 “전국적으로 원도심을 두고 도시 외곽에 새도시를 만들어 아파트를 과도하게 공급하고 있다. 이로 인해 도심의 주거가 노후화, 공동화하고 결국 슬럼화로 이어진다. 원도심과 새도시 사이에서 수요와 공급 조절이 필요하다”고 진단했다.

* 빈집 관련 최근 뉴스

전국 아파트 10채 중 3채 ‘빈집’…미입주 공포

입력 2019-02-19

전국 입주 아파트 10가구 중 3가구가 빈집으로 남아 있어 ‘미입주 공포’가 커지고 있다. 특히 지방은 입주율이 조사 이후 첫 60%대로 주저 앉았다.  

2.19일 주택산업연구원에 따르면 지난 1월 입주 기간이 만료된 전국 아파트 단지의 입주율은 72.1%로 집계됐다. 전월(76.4%) 대비 4.3%p 하락하며 15개월째 70%대를 기록했다. 2017년 6월 조사를 시작한 이래 최저 수준이다. 입주 아파트 10가구 중 약 3가구는 빈집으로 남아있다는 의미다.

입주율은 조사 당월 입주 기간이 만료된 분양 단지 가운데 잔금까지 모두 낸 비중이다. 잔금 납부를 마쳐야 입주가 가능하다. 입주자모집공고 시 미분양분은 제외하고 계산한다.

수도권 입주율은 83.7%, 서울은 86.7% 수준이다. 지방은 69.6%로 조사 이래 처음 60%대로 떨어졌다. 

미입주 사유로는 ‘기존 주택매각 지연’이 37.0%로 가장 많았고 Δ세입자 미확보(24.7%) Δ잔금대출 미확보(23.3%) 순이었다. 전셋값 하락과 정부 규제 강화로 매수 관망세가 지속하면서 ‘기존 주택매각 지연’ 응답 비중이 전월 대비 2%포인트p 더 늘었다.

 

 
이달 입주 전망도 어두워 입주경기는 계속 악화할 것으로 보인다. 2월 ‘입주경기실사지수(HOSI)’ 전망치는 71.3으로 여전히 기준선을 밑돌고 있다.
 
HOSI는 주택사업자가 입주를 앞두고 있거나 입주하고 있는 단지의 입주여건을 종합적으로 판단하는 지표다. 100을 기준으로 수치가 낮을수록 전망이 어둡다는 의미다.

주산연 측은 “서울은 지난해 말부터 송파구(9510가구) 등 대규모 단지 입주가 집중되면서 입주 전망이 어두워지고 있다”며 “2월에도 서울·인천·경기 지역에 입주가 몰리면서 수도권을 중심으로 전국적인 입주여건 악화가 지속할 것으로 보인다”고 말했다.

ㅇ 곧 다가올 지방소멸과 공가의 확대

[그래픽] 전국 '소멸위험 지수' 현황(서울=연합뉴스) 박영석 기자 = '19.4.13일 한국고용정보원의 고용동향 브리프 7월호에 실린 이상호 연구위원의 '한국의 지방소멸 2018' 보고서에 따르면 올해 6월 기준으로 전국 228개 시·군·구 중 '소멸위험 지역'은 89곳(39.0%)으로 조사됐다.

동네에는 할아버지, 할머니만 사신다. 이장님만 60대 초반이시고 대부분이 초고령자다. 2018년 기준 농촌 고령화율은 42%로 전국 평균의 3배 수준이다. 한국농촌경제연구원은 10년 후인 2028년에는 농촌 고령화율이 52.3%에 달해 성장 동력이 끊길 것으로 예측한다.

한국고용정보원이 내놓은 ‘한국의 지방소멸 2018 보고서’는 더 충격적이다. 228개 시ㆍ군ㆍ구 중 89개 시ㆍ군ㆍ구가 저출산과 고령화로 인해 지역이 사라질 위험에 처해 있다고 분석했다. 시급 도시 중에서는 상주가 가장 먼저 소멸할 것으로 예측되었다. 군 단위에서는 상주 옆에 있는 의성이 소멸 1순위이다.

지역이 소멸되면 역사, 문화, 전통, 유무형 지식 모두 사라진다. 지역이 가진 가치와 브랜드도 잊힌다. 산업화 시대 지방은 양적 증대가 질적 향상을 만들고, 그것은 새로운 가치와 브랜드를 형성하고 브랜드 역량이 지역을 먹여 살렸다. 이제는 정반대의 모델이 나타난다. 인구감소가 질적 저하와 가치의 감소 그리고 브랜드 소멸의 시대로 확산될 것이다.

이제 남은 방법은 인구소멸지역에 인구 유인의 계기를 만드는 것이다. 4차산업시대 인구는 돈이나 일자리를 주어도 쉽게 늘어나지 않는다. 일본 시골마을에는 예술가들이 지역활성화를 한 사례가 자주 나온다. 좋아하고, 하고 싶은 것을 쉽게 할 수 있도록 도와주어야 과소지역에서 사람이 산다. 결론은 규제 완화가 답이지만 정부는 아직 정교한 규제를 풀 생각이 없는 모양이다. 한술 더 떠 농식품부 산하 공기업과 농협은 규모를 키운다. 한국사회에서 규모는 권력이고 권력은 갑질과 통제를 의미한다. 시골에서 몇 달 살아보니 규제와 인허가, 서류를 준비하기 위해서는 건건이 돈이 들어간다. 이래서는 시골살이가 결코 쉽지 않다. 좋아하는 것을 쉽고 편하게 할 수 있는 ‘특구’를 인구소멸지역에 만들자. 청년 창농 지원으로 1,600명에게 3년 동안 평균 90만원 지급, 전년도 소득이 3,700만원 이상 되는 귀농, 귀산, 귀어인에게는 융자 지원 금지, 이런 방식으로는 지역 소멸은 가속화된다.

지방의 인구 감소를 넘어 지방 소멸이라는 단어가 더 이상 낯설게 들리지 않는다. 저출산·고령화 추세와 대도시 및 수도권으로의 인구 유출이 지속되면서 지방 축소는 점차 가시화되고 있다. 그렇지만 우리 사회는 이런 변화를 피상적으로만 인식하고 있을 뿐 구체적 적응 방안을 내놓지 못하고 있다. 의지와 노력으로 인구 감소 추세를 극복할 수 있다고 생각하며, 이를 위해서는 더 많은 예산과 지원이 필요하다는 주장이 더 호응을 받고 있는 것이 현실이다.

인구 감소는 전국적인 단위로 나타나고 있지는 않지만, 이미 지역별로는 빠르게 진행되고 있다. 2016년 국토연구원 연구 결과에 따르면, 태백·공주·정읍·남원·김제·영주·영천·상주·밀양·동해·익산·여수·경주·삼척·보령·논산·나주·김천·안동·문경 등 21개 도시가 인구를 비롯한 여러 가지 측면에서 ‘축소도시’로 분류됐다. 인구 감소는 그 자체로 다가오기보다는 빈집 증가, 시가지 공동화 등 물리적 변화를 통해 체감된다.

1995년 전국적으로 3만6000호를 기록했던 빈집 수는 지속적으로 증가해 2015년에 100만 호를 넘어섰다. 일반적인 인식과 달리 공동주택의 공실이 급격하게 증가하고 있다. 학생 수 부족으로 문을 닫는 폐교 역시 급속히 늘어나고 있다. 2010년 3386개이던 폐교 수는 2018년 3752개로 증가했다. 물리적 환경 변화와 더불어 이용인구 감소로 인해 문화시설이나 체육시설 등 공공시설 운영에 따른 적자는 확대되고 있다. 하수처리장 등의 경우 일정 수준 이상의 오폐수 발생을 전제로 만들어졌기 때문에 인구 감소로 인한 오염물질 발생량 저하는 시설의 효율성을 저하시킴으로써 더 많은 환경오염을 가져올 수도 있다. 과거 인구 증가를 전제로 만들어진 모든 SOC의 효율 저하와 유지비용 증가는 필연적이다.

유휴·방치 부동산이 증가할수록 거주민들은 사회적 불안정과 불안감을 느끼게 되고, 이런 현상이 발생하고 있는 지역 주민들은 기초생활서비스 이용 불편을 호소하고 있다.

인구 감소가 발생할 경우 지자체는 어떻게 대응해야 할까? 상식적으로 생각해 볼 때 가장 먼저 할 일은 줄어드는 인구에 맞춰 각종 시설을 재배치하고, 도시계획을 비롯한 각종 계획과 행정체계를 수정하는 것일 것이다. 인구가 증가하던 시절에 당연하게 생각하던 외곽으로의 확대 역시 강력히 제한하는 것이 타당하다. 그러나 우리나라에서 인구가 감소하고 있는 지자체들 가운데 이러한 방식으로 대응하고 있는 곳은 없다.

많은 지자체들은 여전히 외곽지역에 새로운 주거단지를 건설하거나 각종 개발행위를 적극 허용하고 있다. 장래 인구가 감소할 것으로 전망하고, 이에 따른 도시계획을 수립하는 지자체는 거의 없다. 과거 지정했던 시가화 예정지 가운데 아직까지 개발이 이루어지지 않은 곳을 보전용지로 지정하는 등의 적극적 조치를 취한 사례 역시 매우 드물게 나타나고 있다.

더 큰 문제는 인구 감소를 공무원 조직의 위기로만 간주하는 경향이 강하다는 것이다. 지난 2월 경북 상주시는 10만 명 이하로 인구가 감소하자 모든 공무원이 상복을 입고 근무하는 진풍경을 연출했다. 상주시는 인구 10만 명 이하로 감소한 후 2년간 회복하지 못하면 실·국이 1개 줄어들고, 부시장 직급이 3급에서 4급으로 내려가는 것이 큰 문제라고 이야기하면서 정작 이로 인해 시민들이 겪을 수 있는 불편함에 대해서는 언급하지 않고 있다. 전체 공무원 가운데 1% 미만인 10여 명 내외의 4급 서기관 이상에게만 해당하는 이야기를 지자체 전체의 문제인 것처럼 인식하는 것이 우리나라 지자체의 현실이다.

전 세계적으로 대도시의 지속적인 성장, 중소도시의 축소와 몰락은 광범위하게 발생하는 현상이다. 많은 도시들은 이러한 추세를 되돌리기 위해 노력했으나 결국 과거로의 회귀는 불가능함을 인정하고 변화에 적응하기 위해 다양한 노력을 기울이고 있다.

축소 시대에 대응하기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 ‘축소에 대한 인정’이다. 사람이 청년기를 거쳐 노년을 맞이하듯이 도시 역시 이러한 경로를 걷게 되는 것은 불가피한 면이 있다. 억지로 과거로 돌아가기 위해 노력하는 것보다는 축소를 받아들이고, 그 속에서 시민들이 불편함을 느끼지 않도록 모든 역량을 집중해야 한다.

인접 지자체 간 통합 역시 적극적으로 추진돼야 한다. 앞서 언급한 상주시가 인접한 문경시와 통합할 경우 인구는 17만 명, 예산은 1조5000억원 규모의 지자체가 될 수 있다. 지역 간 소(小)이기주의에서 탈피해 시민들에게 더 많은 혜택과 편의를 제공할 수 있는 길이 무엇인지에 대해 고민해 봐야 할 것이다. 궁극적으로는 기존의 광역-기초로 연결되는 행정체계를 인구 100만 명 단위의 단일화된 체계로 개편해 효율을 높여야 할 것이다.

무엇보다도 축소되는 도시에 대한 적응과 준비는 더 이상 과거와 같이 관(官) 주도의 일방적 계획과 시행으로는 이루어질 수 없다. 축소되는 도시에 남아 있는 시민들을 소중하게 생각하고, 더 많은 혜택과 편의를 제공할 수 있는 방안이 무엇인지 고민해야만 한다. 기존의 방식을 탈피하고, 고정관념을 깨는 것에서부터 올바른 적응은 시작될 수 있다.

ㅇ 9.13. 금융규제

- 금융당국은 부동산 대책 발표 후 새 대출규제가 곧장 적용됨에 따라 혼선이 생길 수 있는 부분을 정리해 발표했다. 

우선 주택구입 목적 주담대 LTV 기준 등 강화는 '투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역에서만 적용된다. 

생활안정자금 목적의 주담대 LTV 기준 등 강화는 지역구분없이 전국에서 적용되며 주택구입 목적, 생활안정 목적의 주택담보대출 LTV 기준 등 강화는 '기존주택담보대출 만기연장'에는 적용되지 않는다. 

2주택 이상 보유세대는 신규주택 구입 목적의 주택대출이 금지되지만 '생활안정자금 목적'의 주담대는 허용된다. 

또 금융회사 '여신심사위원회 특별승인'을 받으면 연간 대출한도 1억원을 초과해 대출을 받을 수 있다. 2주택 이상 세대는 LTV 비율을 최대 30%에서 40%로 확대해 적용받을 수 있다. 

전세보증 규제강화와 관련해서는 이미 전세보증을 받은 2주택 이상 세대는 1회에 한해 기존 1주택 초과분을 '2년 이내 처분'하는 조건으로 만기가 연장된다. 이 경우 소득요건도 적용되지 않는다. 

예를 들어 현재 이용중인 전세보증이 오는 25일 만기가 도래하는 2주택 소유자는 주택 2채 중 1채를 2년 내 처분하는 조건으로 만기를 연장할 수 있다.

주택임대사업자 대출규제 강화의 경우 새 주택을 건축해 임대주택을 공급하는 경우에는 적용되지 않는다. 이미 건축되어 있는 주택을 담보로 임대업 대출을 받는 경우에만 적용된다. 

임대업 대출 관련 LTV 규제강화, 고가주택 구입제한은 투기지역과 투기과열지구에만 적용되며 기존에 임대업 대출을 받은 임대사업자는 임대업을 영위하는 한 기존 대출에 한해 'LTV 기준 40%를 적용하지 않고 만기연장이 가능하다.

마지막으로 실수요자 보호방안과 관련해 예시된 사유 외에도 유사한 사유로 명백히 실수요가 입증되는 경우 금융사 여신심사위원회 승인을 통해 인정받을 수 있다.

금융당국은 이 같은 내용을 포함해 9.13 종합 부동산 대책 세부안이 금융권 일선 창구에서 조기 안착되도록 14일 실무자 간담회를 개최했다.

금융위원회와 금융감독원은 이날 오전 시중은행 여신 담당자 등 전 금융권 실무자 50여명을 불러 주택시장 안정대책 취지와 행정지도 주요내용을 설명했다.

당국은 이번 대책이 혼란없이 시행될 때까지 업권별 협회, 금융회사들과 상시점검체계를 구축하고 창구 특이동향이나 주요 민원사례 등을 집중점검해 필요시 업권간 공유할 방침이다.

ㅇ 9.13. 부동산대책의 핵심은 다주택자 금융규제ㆍ주택공급 확대ㆍ세무조사

- 다주택자 및 주택임대사업자의 금융 세제 강화

정부는 다주택자의 투기수요를 차단한다며 종부세 개편안을 대폭 강화해서 추진하겠다고 밝혔다. 이에 따라 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자는 현행보다 0.1에서 1.2%포인트까지 세율을 누진적으로 인상하여 최대 3.2%까지 과세된다.

김 부총리는 “1주택자와 조정대상지역 외 2주택자의 경우에도 시가 18억원, 과표 3억원”이라고 밝혔다. 1주택자의 경우 18억원을 넘는 고가주택에 대해 현행보다 0.2%에서 0.7%포인트까지 세율을 누진적으로 인상한다.

조정대상 지역 내 일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 기준도 강화된다. 지금까지는 종전부택을 3년 이내에 처분하면 됐지만 대책 발표율 이후 신규 취득하는 경우 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 이내에 처분해야 한다.

정부는 이에 더해 다주택자에 대한 금융규제도 강화할 방침이다. 투기·투기과열·조정대상 지역에서는 금융기관에서 돈을 빌려 투기를 할 수 없도록 엄격히 제한하고 주택을 한 채 이상 보유하고 있는 세대는 주택담보대출을 통해 주택을 추가 구입하지 못하도록 한다. 다만 1주택 세대의 경우 이사나 직장 근무 등 실수요나 불가피한 사유로 판단될 경우에 한해 주택담보대출이 가능하다. 또 공시지가 9억원을 넘는 고가 주택도 실제 거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출을 받을 수 없게 된다.

전세대출의 경우 실거주 확인 등 사후 관리를 강화한다. 무주택자와 부부 합산 소득 1억 원 이하 1주택자에 대해 전세자금 보증을 허용하되 2주택 이상자에 대해서는 공적 보증을 전면 제한한다.

주택임대사업자 규제도 강화된다. 현행 제도는 공시 가격 기준으로 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하 주택에 대해 양도세를 중과하지 않고 종부세도 과세하지 않는다.

이번 대책 발표 이후에는 주택임대사업자가 조정대상지역 내 주택을 신규로 취득하여 임대등록할 경우 양도세를 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상자는 20%포인트를 중과하고 종부세도 과세된다. 세제 혜택을 줄이고 대출규제를 강화한다는 것이다.

김 부총리는 “현재 등록된 임대주택의 경우 국민 주택 규모 이하 주택을 8년 이상 임대할 경우 양도세 감면 혜택이 있다”며 “이번 대책 발표일 이후 새로 취득한 주택부터는 가액 기준을 추가로 신설하여 공시 가격 기준으로 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하 주택에 한해 감면혜택을 받도록 감면기준을 강화하겠다”고 말했다.

주택임대사업자는 현재 금융회사가 자율적으로 60에서 80% 수준의 LTV를 적용한다. 그러나 대책 발표일 이후로는 투기, 투기과열 지구 내에서 가계대출과 동일하게 LTV 40% 규제를 적용한다. 또 고가 주택 구입 목적으로는 주택담보대출을 받을 수 없게 된다. 특히 투기 지역 내 1건 이상의 주택 담보 대출을 가지고 있는 주택임대사업는 주택 취득 주택담보대출을 받을 수 없게 된다.

- 수도권ㆍ도심 내 주택공급 확대할 것

서민 주거안정 목적의 주택 공급은 늘어난다. 정부는 서울 및 수도권에 공공택지 30곳을 추가하고, 이를 통해 총 30만 호의 주택을 공급한다는 계획이다.

주택공급을 늘리기 위해 도심 내 규제도 완화된다. 상업지역 주거비율 상향, 준주거지역 용정률 상향, 역세권 용도지역 변경 등 도심 내 규제를 완화하고 주택공급 방안의 다양화를 지자체와의 협의를 통해 마련한다. 도심 내 규제 완화에 따른 주택공급 증가는 빠르게 진행될 것으로 보인다. 오는 21일 국토부가 1차 발표를 진행한다.

한편 정부는 “조세제도 측면에서 투명하게 노출되는 근로소득에 비해 상대적으로 미약한 부동산 등 자산 보유에 대한 과세를 지속적으로 강화하겠다”고 밝혔다. 김 부총리는 “종부세 공정가입 비율은 당초 정부안보다 확대하여 매년 5%포인트씩 단계적으로 상향조정하여 2022년까지 100%로 조정하겠다”고 덧붙였다.

가격 급등 지역의 공시가격은 점차 올라갈 전망이다. 정부는 공시가를 현실화하고 주택유형별, 지역별, 가격별 형평성이 제고되도록 하겠다는 계획이다.

                                      

- 자금 출처 탐색 및 세무조사 강화

세정 측면에서는 자금 출처 탐색과 세무조사가 강화된다. 최근 담합 등으로 논란이 인 인터넷 카페 등을 통한 부동산 가격 조작, 허위거래 등 시장 교란 행위에 대한 감시를 강화하고 국토부에서 9월 운영 개시한 주택임대차정보 시스템을 통해서 다주택자의 임대소득에 대한 과세를 관리한다는 방침이다.

정부는 이번 개편안을 빠르게 추진할 방침이다. 김 부총리는 “종부세 개편안은 이미 여당과 합의가 된 만큼 의원입법 형식으로 새로운 개정안을 마련하여 국회 내 논의가 조속히 이뤄질 수 있도록 하겠다”며 “이번 대책으로 주택시장이 안정되기를 기대한다”고 말했다.

ㅇ 한은 기준금리 인하 당분간 없을 듯

- 기준금리를 인하하면 경기는 활성화 되지만 집값 상승을 부추기는데 최근 한은총재 발언을 보면 현재 1.75%에서 인하는 하지 않을 듯하다.

이주열 "기준금리 인하 고려 안해…잠재성장률 확보가 최우선"

2분기 성장 반등 기대…예정대로 정부 예산안 집행돼야

기사입력 : 2019년05월01일

[피지 난디=뉴스핌] 백진규 기자 = 이주열 한국은행 총리가 기준금리 인하는 고려하지 않고 있다며 잠재성장률을 끌어올리는 것이 가장 중요하다고 강조했다.

제22차 아세안+3 재무장관·중앙은행총재 회의 참석차 피지 난디를 방문한 이 총재는 1일 풀만(Pullman)호텔서 기자간담회를 갖고 "시장 일각에서 제기되는 기준금리 인하 논의는 너무 앞서간 얘기"라며 이같이 밝혔다.

최근 장기시장금리가 기준금리 아래로 내려가고, 1분기 성장률이 전기대비 0.3% 하락한 상황이다. 이에 이 총재는 "성장률이 마이너스를 보인 것은 이례적인 면도 있으나, 글로벌 경기 여건이 개선되면서 2분기부터 성장세가 회복되고 물가상승률도 하반기에는 1%대에 오를 것"이라고 전망했다.

그는 "장단기 금리 역전 등 시장이 앞서가는 모습을 보이고 있지만, 가계부채와 금융안정 상황 등을 감안할 때 현재로서는 기준금리 인하를 고려하지 않는다"고 밝혔다.

추경 규모가 기대보다 미흡한 만큼 정부 측면에서 다른 정책적 지원이 필요하지 않느냐는 질문에는 "기존 계획된 예산안의 지출이 예정대로 집행되는 것이 가장 중요하다"고 답했다. 올해 정부 예산 증가율은 9.5%에 달해 이미 지난해보다 확장적으로 편성돼 있고, 여기 추경이 더해지면 성장률을 높이는 데에도 도움이 될 것이란 설명이다.

그는 "생산성을 제고하고 구조개혁을 뒷받침하면서 궁극적으로는 잠재성장률을 높이는 것이 가장 중요하다"고 강조했다. 이어 영국 미국 독일 등이 생산성 향상을 지원하는 점을 예로 들며 생산성을 높이기 위한 적극적인 재정 역할이 필요하다고 덧붙였다.

투자가 필요한 업종에 대해선 "하나의 업종만 예로 들 수는 없고 모든 산업 모든 기업이 투자를 촉진할 수 있는 정책이 필요하다"면서도 "반도체 의존도가 굉장히 큰데, 과거 반도체 호황으로 우리나라 경제 발전에 긍정적 영향을 미친 것도 사실이지만, 앞으로 구조조정이나 체질개선 측면에서 한 산업에 과도한 쏠림 현상이 있는 것은 바람직하지 않다"고 말했다.

한국은행은 올해 하반기부터 글로벌 경기가 회복될 것으로 전망했다. 특히 중국의 역할이 국내외에서 강조되는 상황이다. 이 총재는 "독일 경제가 주춤한 것도 사실 중국 경기 부진 때문인데, 독일은 우리와 비슷할 정도로 중국에 대한 수출의존도가 높은 국가"라고 설명했다.

이 총재는 "미중 무역갈등이 완화 조짐을 보이면서 1분기 성장률도 양호한 흐름을 보였다"며 "무역분쟁 완화와 중국 정부의 경기부양 정책에 힘입어 좋은 방향으로 갈 가능성이 있다"고 설명했다.

ㅇ 공시지가 현실화로 재산세 부담 커져

[스페셜경제=선다혜 기자]국민의 절반 이상이 정부의 공동주택 공시가격 현실화로 인해서 재산세 부담이 커질 것이라고 전망했다. 또한 경북, 울산, 경남 등 경상지역에서 전셋값 하락에 따른 역전세 우려도 커진 것으로 나타났다.

'19.5.20일 국토연구원이 발간하는 ‘부동산시장 조사분석’ 최근호에 따르면 ‘부동산시장 소비심리지수’에 분기별 참여하는 전국 152개 지자체 일반가구 6680가구 가운데 67.9%가 재산세 부담이 증가할 것이라고 답변했다. 설문조사는 올해 공시가격 의견청취 절차가 시작된 이후인 지난 3월 19~21일 실시됐다.  

시도별로는 서울 거주자 응답률이 79.6%로 전국에서 가장 높았으며, 이어 ▲세종(72.2%) ▲제주(71.4%) ▲대구(69.1%) ▲광주(68.2%) ▲경기(66.9%) 순이었다.

시군구를 기준으로 살펴보면 ▲서초구(93.6%) ▲송파구(91.2%) ▲강남구(91.2%) ▲영등포구(90.0%) ▲마포구(87.2%) ▲동대문구(87.1%) ▲용산구(86.7%) 등에서 거주하는 가구의 응답비율이 상대적으로 높은 것으로 드러났다.  

아울러 ▲경기 성남시 분당구(88.7%) ▲경기 과천(88.2%) ▲대구 수성구(87.2%) 등이 상위권에 들었다.

한편, 응답자 중 22.1%는 집주인이 전셋값 하락으로 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세’에 대한 우려를 표했다.

지역별로 살펴보자면 ▲서울(18.7%) ▲경기(23.5%) ▲인천(18.4%) ▲대전(9.8%) ▲대구(13.7%) ▲광주(14.2%) ▲부산(21.7%) 등은 응답률이 전국 평균에 비해 낮거나 유사한 수준이기 때문에 우려가 크지 않은 것으로 나타났다.

이에 반해서 ▲경북(41.3%) ▲울산(36.2%) ▲경남(34.0%) 등 거주민은 역전세를 상대적으로 심각하다고 인식하고 있는 것으로 드러났다.

ㅇ 환율 급등에 따른 원화가치 지속 하락

교역상대국 통화가치와 물가변화를 고려한 원화값이 1년 7개월 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.

'19.5.19일 국제결제은행(BIS)에 따르면 지난달 원화의 실질실효환율(REER)은 110.20(2010년 100 기준)으로 1달 전보다 0.6% 하락했다. 이는 2017년 9월(109.64) 이후 최저치다.

실질실효환율은 전세계 61개국의 물가와 교역비중을 고려해 통화의 실질적 가치를 나타낸 지표다. 수치가 100보다 높을수록 기준연도(2010년)보다 해당국의 화폐가치가 고평가 됐다는 의미다.

원화의 실질실효환율은 지난해 11월 113.99를 기록한 이후 12월부터 5개월째 하향세다.

원화는 5월 들어서도 달러, 유로, 엔 등 주요 교역대상국 통화와 대비해 가치가 하락하는 등 당분간 실질실효환율 하락세가 이어질 가능성이 높다는 지적이 나온다.

원·달러 환율은 17일 4.2원 오른 1195.7원으로 마감했다. 종가 기준 2017년 1월 11일(1196.4원) 이후 가장 높은 수준이다. 이달에만 2.3% 상승(원화가치 하락)했다.

미중 무역갈등에 따른 불확실성이 확대됨에 따라 안전자산인 달러로 글로벌 수요가 몰린 것이 가장 큰 원인으로 꼽힌다.

이에 더해 한국 경제의 성장률 악화 등도 환율 상승을 부추기고 있다. 지난 17일 유가증권시장에서는 외국인이 1987억원어치 주식을 매도하며 7거래일 연속 '팔자' 행진을 이어갔다.

ㅇ KDI 경제전망

인터넷판

[KDI 경제전망]올해 성장률 전망 2.4%로 하향…정부 목표치보다 낮춰

     기사입력 2019-05-22

투자ㆍ수출 동반 위축…“미중 무역분쟁 지속시 추가 둔화 가능성”

[헤럴드경제=이해준 기자]국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 올해 우리경제 성장률 전망치를 종전(2.6%)보다 0.2%포인트 낮은 2.4%로 예상했다. 이는 정부의 올해 성장률 목표(2.6~2.7%)보다 낮은 것으로, 정부도 다음달 목표치를 낮출 것으로 보인다.

KDI는 22일 발표한 ‘2019년 하반기 경제전망’ 보고서를 통해 올해 우리경제는 내수와 수출이 모두 위축되면서 2.4% 성장한 후, 내년에는 2.5%로 완만하게 회복될 것으로 전망된다고 밝혔다. 이러한 KDI의 올해 성장률 전망치는 지난해 11월 전망치보다 0.2%포인트, 정부의 성장률 목표치보다는 0.2~0.3%포인트 낮은 것이다. 지난해 성장률(2.7%)과 비교하면 0.3%포인트 낮은 것이다.

KDI는 현재 경제상황에 대해 “투자 위축을 중심으로 내수의 증가세가 둔화되는 가운데 수출이 감소하면서 전반적인 경기가 부진한 모습”이라며 투자 감소세 지속, 소비 증가세 둔화, 수출 위축 등 “전반적으로 총수요가 부진해지는 모습”이라고 평가했다.

KDI의 올해 경제 전망을 부문별로 보면 민간소비는 경제성장률 하락과 교역조건 악화 등으로 실질구매력이 제한되면서 비교적 낮은 증가세를 보일 것으로 예상됐다. 민간소비 증가율은 지난해 2.8%에서 올해 2.3%로 크게 둔화될 것으로 전망됐다.

설비투자는 반도체를 중심으로 한 수출 위축에 따라 부진이 심화되고 있으며, 향후에는 세계경기가 개선되면서 점차 회복될 것으로 전망됐다. 설비투자는 지난해 -10.4%에 이어 올해도 -4.8%의 감소세가 지속되고, 내년에는 3.5% 증가할 것으로 전망됐다.

건설투자는 주택 중심으로 감소해 지난해(-5.5%)에 이어 올해(-4.3%)와 내년(-3.1%)에도 부진이 지속될 것으로 예상됐다.

수출은 세계경제 성장세 둔화와 수출경쟁력 저하로 당분간 부진한 모습을 보인 후 향후 완만한 회복세를 보일 것으로 전망됐다. 물량 기준 총수출은 지난해 4.2% 증가에서 올 상반기 -0.1%, 하반기 +3.3%를 기록해 연간으로 1.6% 늘어날 것으로 전망됐다.

경상수지는 수출 증가세 둔화와 교역조건 악화로 흑자폭이 지난해 764억달러에서 올해 582억달러로 축소될 것으로 전망됐다.

소비자물가는 공급 측 물가상승 압력이 낮게 유지되고 기대인플레이션이 점차 하락하는 가운데, 우리 경제의 성장세도 둔화됨에 따라 낮은 상승률을 유지할 것으로 예상됐다. 물가 상승률은 지난해 1.5%에서 올해 0.7%, 내년 1.3%를 보일 것으로 예상됐다.

실업률은 경기 부진에도 정부 일자리정책 등의 영향으로 올해(3.9%)와 내년(3.8%)에 2018년(3.8%)과 유사한 수준을 지속할 것으로 전망됐다. 취업자 수는 올해와 내년에 20만명 안팎과 10만명대 중반 수준으로 증가해 지난해(9만7000명)보다 증가폭이 확대될 것으로 전망됐다. 하지만 2010년대 중반까지 매년 20만~30만명 증가했던 것에 비해선 증가폭 둔화세가 지속되는 것이다.

KDI는 이번 경제전망의 위험요인과 관련해 대외적으로는 미중 무역분쟁의 심화, 반도체 수요 회복 시기와 정도 등이 경제 성장세에 작지 않은 영향을 미칠 가능성이 있다고 지적했다. 이 가운데서도 주요 수출 대상국인 미국과 중국의 경기가 둔화되고 있는 가운데, 무역분쟁이 원활히 해결되지 못할 경우 우리경제의 성장세에 부정적 영향을 미칠 가능성이 있다고 강조했다.

특히 2017~2018년 우리경제의 성장세를 뒷받침해 온 글로벌 반도체 수요가 지난해 하반기 이후 부진한 모습을 나타내고 있다며, 반도체 수요가 회복되는 시기와 정도에 따라 올해~내년의 성장률도 전망을 큰 폭으로 상회하거나 하회할 수 있다고 지적했다.

대내적으로는 노동시장정책 변경에 따른 단기적 부작용 등이 하방위험, 사회안전망 강화 정책의 가시적인 성과 확산은 상방요인으로 꼽혔다. 최저임금 인상, 노동시간 단축 등 노동시장정책 변경의 부작용이 나타나면서 성장세가 둔화될 가능성이, 기초연금, 근로장려세제 등 사회안전망 강화가 민간소비의 확대로 이어질 경우 우리경제가 예상보다 개선될 가능성이 있다는 분석이다.

ㅇ 줄 잇는 올 한국 경제성장률 하향 전망

김재영 기자, 승인 2019.05.27.

경제협력개발기구(OECD)에 이어 한국개발연구원(KDI)도 올해 한국의 경제성장률 전망치를 2.6%에서 2.4%로 하향 조정했다. 내수와 수출이 모두 위축되고 있다는 이유 때문이다.

KDI는 지난 22일 발표한 ‘2019년 상반기 경제전망’에서 우리 경제의 올해 성장률 전망치를 2.4%로 내렸다. 지난해 하반기에 전망했던 2.6%에서 0.2%포인트 하향조정한 것이다.

김현욱 KDI 경제전망실장은 브리핑에서 “성장률 전망치 하향조정의 가장 큰 요인은 당시 예상한 것보다 대외경제 상황이 빠르게 둔화하면서 수출의 성장기여도가 낮아진 데 있다”면서 “우리 경제의 전반적 경기가 수출에 좌우된다”고 말했다.

KDI의 올해 성장률 전망치는 정부(2.6〜2.7%)나 한국은행(2.5%), 국제통화기금(IMF,2.6%)보다 낮다. 전날 경제협력개발기구(OECD)도 2.6%에서 2.4%로 낮췄다. 외국 투자은행들의 전망치도 하향조정되는 추세다.

KDI는 최근 우리 경제가 투자 위축을 중심으로 내수의 증가세가 둔화하는 가운데 수출이 감소하면서 전반적인 경기가 부진한 모습을 나타내고 있다고 진단했다.

수출은 글로벌 경제의 성장세가 둔화하고, 반도체 경기 호황이 지난해 이후 조정 국면에 진입하면서 올해 들어 부진이 심화하고 있다고 지적했다.

이에 따라 금액 기준 수출은 올해 6.0% 감소할 것으로 KDI는 내다봤다. 

지난해 하반기 4.6% 증가 전망에서 마이너스 전망으로 돌아선 것이다. 수출은 내년에도 2.3% 증가하는 데 그칠 것으로 전망했다.

경상수지 흑자는 올해 582억 달러에서 내년에는 559억 달러로 축소될 것으로 예상했다. 수출 감소와 교역조건 악화 때문이다.

KDI는 올해 설비투자가 4.8% 감소할 것으로 전망했다. 역시 지난해 하반기 1.3% 증가할 것이라는 예상에서 마이너스 전망으로 전환했다.

건설투자의 경우 올해 4.3%에 이어 내년에도 3.1% 각각 감소할 것으로 내다봤다.

민간소비는 경제성장률 하락과 교역조건 악화 등으로 실질구매력이 제한되면서 올해 2.2%, 내년 2.4% 증가하는 데 그칠 것으로 전망했다. 소비자 물가는 올해 0.7%, 내년에는 1.3% 상승할 것으로 내다봤다.

★ 위와 같은 여러가지 사유로 올해, 내년 집값 전망은 서울, 경기도 극히 일부 지역을 제외하고는 오르지 않을 것으로 전망되며 정부에서 일련의 문제점과 사회현상을 잘 극복하여 정상적인 국가발전이 이루어져야 할 것이며, 정부의 정책의 강력한 실천과 정부, 지자체 합동으로 부동산 투기를 근절하여 조정을 받아서 집없는 서민들이 내집 마련의 꿈을 이루었으면 하는 바램이다.