토공, 택지공급가격 공개[국토도시연구원]

[장봉화]

 

      국토도시연구원

토공, 정부의 주택가격 안정정책 지원위해 택지공급가격 공개

■ 한국토지공사 국토도시연구원은 정부의 주택가격 안정정책을 적극

   지원하기 위해 택지개발지구 아파트 분양가와 택지비를 분석하고

   토공의 조성원가 및 공동주택지 공급업체에 대한 택지공급가격

   등을 투명하게 공개

■ 연구분석 결과, 8.31, 3.30 등 정부의 부동산종합대책이 구체화

   되고, 시세위주의 높은 분양가 책정→ 주변 아파트값 상승견인

   → 신규 아파트 분양가 재상승→ 주변 집값 추가상승의 악순

   환 구조가 개선되면 장기적인 주택가격 안정이 가능할 것으로

   기대

한국토지공사(사장 김재현, www.iklc.co.kr) 국토도시연구원은 주택가격 안정을 위한 정부 정책을 지원하고, 합리적인 분양가 책정 유도를 위해 화성동탄 등 2000년 이후 공급된 전국 17개 택지개발사업지구의 아파트분양가와 택지비를 비교분석하고 토공의 택지공급가격 등을 투명하게 공개했다.

토지공사가 이번에 공개한 내용에 따르면 택지지구 신규 아파트 평균택지비(용적율 감안)는 수도권 평당 229만원, 지방은 74만원으로서, 아파트분양가 중 택지비가 차지하는 비중이 각각 29%와 15%에 불과한 것으로 나타났고

특히 임대아파트 부지의 경우 토공의 택지공급가격은 수도권 평균 평당 159만원, 지방은 평당 44만원으로 상당히 저렴한 것으로 나타났다.

또 집값이 지속적으로 상승한 용인․화성지역 택지지구 신규 아파트 택지비와 분양가를 비교분석한 결과, 최근 5년간 택지비는 평당 20만원 오르는 동안 신규 아파트 분양가는 10배인 평당 200만원 가량 오른 것으로 나타나,

아파트분양가 책정이 원가와 이윤을 더한 차원에서가 아니라 시세에 맞춘 가격책정으로 주변의 기존 아파트 가격상승을 견인하고, 다시 신규 아파트 분양가격 상승, 주변 집값 재상승 등의 악순환 현상이 없지 않은 것으로 분석되었다.

한편 정부의 8.31부동산대책의 일환으로 도입한 원가연동제의 아파트 분양가 상승억제 효과에 대해 최초도입한 화성동탄지구를 대상으로 조사분석한 결과, 원가연동제가 화성동탄지구의 경우 최소 10%이상 분양가 상승억제 효과가 있는 것으로 밝혀져 주택가격안정을 위한 정책 추진방향과 실효성이 있는 것으로 분석되었다. 

토공 관계자는 ‘ 최근의 아파트 분양가 상승원인을 정확히 진단하고자 토지공사의 국토도시연구원에서 전국 택지지구 아파트 택지비와 분양가 실태를 조사연구하게 되었다’ 면서

‘ 앞으로 정부의 부동산종합대책을 차질없이 추진하면서 공공기관은 택지비 인하에 노력하고 건설업체는 합리적으로 분양가를 책정하여 주택가격의 선순환 구조를 만들면 분양가 인하와 주택시장 안정이 상당부분 가능하며,

앞으로 토지공사도 경영의 투명성 강화 및 자체적인 원가절감 노력에 배전의    노력을 다하여 계속해서 질좋은 택지를 저렴하게 공급하는 데 최선을 다할 계획임‘을 밝혔다.

금번 토공의 택지원가 및 공급가격의 투명한 공개로 일부 건설업체의 과도한 시세위주 분양가 책정경향이 어느 정도 개선될 경우, 현재 8.31 및 3.30 부동산종합대책으로 안정화되고 있는 주택가격은 더욱 안정화될 것으로 전망되며, 토지공사로서도 공공부문의 투명성 강화에 앞장서고 그동안 땅장사 등 일부 사회적 오해를 씻는 계기가 되었다는 평가다.

1

아파트분양가에서 택지비가 차지하는 비중은 높지 않은 것으로 밝혀졌다

ㅇ토공 국토도시연구원이 이번에 조사한 택지지구는 2000년도이후 조성했거나      조성중인 용인신봉동천, 용인죽전, 용인동백, 화성동탄, 남양주평내, 파주교      하, 하남풍산, 성남판교 등 수도권 8개 지구를 포함하여 전국 총 17개지구임

ㅇ17개 지구 총사업면적은 1,038만평으로 평당 평균조성원가는 수도권 328만원,      지방은 140만원임

ㅇ이 중 임대아파트부지와 분양아파트 부지로 구성된 공동주택지의 총공급면적

   은 228만평임

ㅇ토공이 공급한 택지지구 분양아파트 평균택지가격은 수도권은 평당 421만원,

   용적율을 감안한 택지공급가는 평당 229만원으로서 수도권 택지지구 분양아     파트 평균 평당분양가 777만원에서 택지비가 차지하는 비중은 29%로 밝

   혀졌음

   - 택지지구별로 택지비가 아파트 분양가에 차지하는 비중을 보면, 용인신봉       동천지구 30%, 용인죽전지구 28%, 용인동백지구 27%, 화성동탄지구 24%,       남양주평내지구 20%, 파주교하지구 27%임

                  택지지구별 조성원가 및 택지공급가격(단위:만원, %)

구 분	택지지구명	공사공급내역							분양아파트
		조성 원가	총사업 면적 (천평)	공동주택지 총공급면적 (평)	공동주택지 총공급가격 (백만원)	공동주택지 중 분양 APT 평당택지공급가	분양APT 평균 용적율	용적율감안 분양APT 평당택지비	분양 아파트 평당 분양가	분양가 대비 택지비	분양 시기
수 도 권	용인신봉동천	264	199	68,361	216,897	358	209	171	580	30%	2001
	용인죽전	293	978	284,986	929,311	356	195	182	652	28%	2002
	용인동백	257	999	276,328	843,699	343	180	191	703	27%	2003
	화성동탄	268	2,734	617,604	1,951,875	359	190	189	776	24%	2004~5
	남양주평내	220	254	103,787	210,120	212	220	96	484	20%	2002
	파주교하	247	618	193,344	563,003	326	173	188	693	27%	2003
	하남풍산	519	307	98,221	532,246	656	151	434	1,230	35%	2006
	성남판교	743	2,815	191,646	1,527,183	941	153	614	1,158	53%	2006
	소계	328	8,904	1,834,277	6,774,334	421	184	229	777	29%	-
비 수 도 권	청주산남	149	333	86,563	143,154	186	200	93	583	16%	2004
	대전가오	133	195	68,087	95,864	153	220	70	524	13%	2004
	대전노은2	168	474	138,690	238,092	184	220	84	491	17%	2002~4
	홍천연봉2	86	29	11,222	8,159	80	200	40	424	9%	2005
	춘천거두	109	71	16,504	15,069	98	220	45	455	10%	2005
	김해진영	119	192	60,865	63,855	116	210	55	471	12%	2003~5
	거제장평2	142	65	22,866	34,653	167	210	80	556	14%	2005
	경산백천	110	99	39,716	42,962	115	220	52	346	15%	2003~4
	북제주함덕	63	22	5,141	3,066	70	100	70	418	17%	2005
	소계	140	1,480	449,654	644,874	156	212	74	498	15%	-

  (주) 전체 분양아파트 공급가격이 확정되지 않은 2개지구(하남풍산, 성남판교) 중 하남풍산지구 분양         아파트 평당분양가(평당 1,230만원)는 언론등을 통해 일부 알려지고 있는 분양가를 적용하였으         며, 성남판교지구는 3월에 분양된 중소형 물량을 기준으로 비교분석

ㅇ지방의 경우 택지비의 비중은 수도권보다 훨씬 낮은 것으로 나타났는데, 토     공이 공급한 지방택지지구 분양아파트 평균택지가격은 평당 156만원이며.       용적율을 감안한 택지공급가는 평당 74만원으로서 지방택지지구 분양아파    트 평당분양가 498만원에서 택지비가 차지하는 비중은 불과 15%인 것으    로 밝혀졌음

  - 지방 택지지구별로 택지비가 아파트 분양가에 차지하는 비중을 보면, 청주      산남 16%, 대전가오 13%, 대전노은2 17%, 홍천연봉2 9%, 춘천거두 10%,       김해진영 12%, 거제장평2 14%, 경산백천 15%, 북제주함덕 17%임

                  지역별 택지지구 아파트분양가 및 택지비 비교(단위: 만원)

   

구분	평균조 성원가	평당택지 공급가격	평균 용적율	택지지구 아파트 분양(평당)
				분양가(A)	택지비(B)	택지비비중	차액(=A-B)
수도권	328	421	184%	777	229	29%	548
지방권	140	156	212%	498	74	15%	424

ㅇ따라서 택지지구 아파트 분양가중에서 택지비를 제한 차액(건축비, 부대비      용, 이윤 등)은 수도권은 평균 548만원, 지방권은 424만원에 이르는 것으로      나타났음

    - 건교부 평균 표준건축비(평당):

      211만원(‘00.8)→ 229만원(’02.12)→288만원(‘04.9)→351만원(’05.3, 25.7평이        하 분양가상한제적용)→중소형 341만원, 중대형 369만원(‘06.3, 전평형 분        양가상한제적용)

2

아파트 분양가격이 시세위주로 책정되어 주변 아파트   가격 상승견인→ 신규 아파트 분양가 재상승의 악순환   현상이 없지 않은 것으로 분석

                 수도권 8개 택지지구 아파트분양가 실태(단위 : 만원)

택지지구명	아파트분양가(A)	최고분양가	최저분양가	평균택지비(B)	택지비비중	차액(=A-B)
용인신봉동천('01)	580	648	542	171	30%	409
남양주평내('02)	484	567	420	96	20%	388
용인죽전('02)	652	660	640	182	28%	470
파주교하('03)	693	719	645	188	27%	505
용인동백('03)	703	775	630	191	27%	512
화성동탄('04~'05)	776	937	657	189	24%	587
하남풍산('06예정)	1,230	-	-	434	35%	796
성남판교	1,158	1,232	947	614	53%	544
지구평균	777	1,232	420	229	29%	548

ㅇ 용인, 화성 등 주택가격 상승지역에서 택지지구 아파트 평균분양가는 토공에     서 공급한 택지가격에 큰 변동 없음에도 매년 평당 50만원이상 상승

      - 평당분양가 : 용인신봉동천(‘01년 분양) 580만원→ 용인죽전(’02년분양)

        652만원→용인동백(‘03년분양)703만원→화성동탄(’04∼‘05년분양)776만원

      - 4개 지구 택지공급가(아파트 분양가중 택지비규모)는 평당 171만원에서          191만원으로 큰 차이가 없었음

     - 또 건축비(정부 표준건축비 평균)도 ‘01년~’02년 평당 211만원, ’03년도 229          만원, ‘04년9월~05년도 288만원이었음

	사례
ㅇ ‘01년도에 분양한 용인신봉동천지구 D사의 33평형 아파트 평당가격은 542만원이었고, 1년뒤에 분양한 용인죽전지구 E사의 34평형 아파트 평당가격은 640만원으로 평당 100만원 정도 상승했음.      그러나 토지공사가 D사에 공급한 택지공급가는 평당158만원, E사에 공급      한 택지가격은 165만원으로 평당 7만원밖에 차이가 나지 않은 것으로      밝혀짐. 이 당시 이들 지구의 표준건축비는 평균 평당211만원으로 동일 ㅇ 한편 용인신봉지구나 죽전지구보다 입지여건상 상대적으로 불리하다고 평가받는 용인동백지구의 C사와 화성동탄 B사의 33평A형의 경우, 용인신봉지구나 죽전지구에 비해 택지비와 표준건축비의 증가폭이 30∼40만원에 그쳤음에도 분양가는 각각 710만원과 729만원으로 크게 상승

ㅇ 동일한 택지지구에서 비슷한 택지비와 표준건축비 기준을 가지고, 같은 시기     에 같은 평형대를 분양했음에도 불구하고, 분양가는 큰 차이가 나는 사례가     많은 것으로 조사됨

	사례
ㅇ 용인동백지구에서 ‘00년 말 토공은 중대형 아파트부지를 N사에 평당 195만원으로, X사에도 동일한 가격인 평당 195만원으로 택지를 공급했고, 이후 이들 회사는 ‘03년도 일반에 아파트 동시분양시 N사는 46평형을 평당 765만원에, X사는 동일 평형(46평)을 평당 704만원에 분양하여 평당 61만원, 세대당으로는 2,806만원 분양가 차이 발생 ㅇ  대전노은2지구에서 B사와 E사는 ‘01. 2월 토공으로부터 34평형 아파트      부지를 평당 74만의 동일 가격으로 공급받은 후, E사는 먼저 ‘02년 5월에      평당 412만원으로 일반 분양하였고 B사는‘02년 10월에 평당 468만원으로      공급하여 평당 56만원, 세대당 1,904만원 분양가 차이 발생했는데,      5개월사이에 대전노은2지구 택지비나 표준건축비 기준은 동일하였음

ㅇ 이러한 주변 시세위주 가격책정에 따른 아파트 분양가 상승 악순환 구조는

   앞으로도 지속될 가능성이 우려됨

   - 성남판교, 하남풍산 등 최근의 택지개발지구는 보상가 상승, 용적율 하향,        간선시설비 증가 등으로 조성원가 상승 및 이에 따른 택지공급가 상승이        불가피한데, 일부 건설업체에서는 땅값 상승을 이유로 분양가격을 더욱 높       게 책정하는 경향이 지속되고 있음

   - 금년 3월 일부 분양한 하남풍산지구의 경우 조성원가 상승으로 토공이          아파트업체에 공급한 택지비는 용적율 감안 평당 434만원이지만, 현재          알려지고 있는 하남풍산지구 아파트 추정분양가는 1,230만원대로 동탄          지구 평균 분양가(776만원)보다 454만원 높음 

   - 이에 따라 아파트 분양가에서 택지비를 제외한 차액(건축비, 부대비, 이윤      등)은 화성동탄지구 평당 587만원, 성남판교지구 544만원에 비해, 하남풍산

    지구는 796만원에 이름

             최근 주요택지지구 아파트분양가 및 택지비 비교(단위: 만원/평)

       

구분	조성원가	택지지구 아파트 분양(평당)
		평균분양가(A)	택지비(B)	택지비비중	차액(=A-B)
화성동탄	268	776	189	24%	587
하남풍산	519	1,230	434	35%	796
성남판교	743	1,158	614	53%	544

ㅇ 한편 용인동백지구를 사례로 공공기관과 민간 건설업체의 아파트 분양가격      을 비교한 결과, 공공기관의 분양가격이 상대적으로 저렴했지만 큰 차이는      없는 것으로 나타남 

    - 공공기관 A의 경우 ‘00년9월 용인동백지구 33평형 분양아파트부지를 평당        327만원, 용적율 감안한 택지비는 평당 182만원으로 매입하여 2003년도에        평당 630만원에 일반 분양하여 분양가에서 택지비를 제한 차액은 448만원

      으로서 민간아파트 공급가격보다는 다소 낮았지만 부지매입시기, 용적율        등을 감안시 큰 차이는 없는 것으로 나타남

                   용인동백지구 33평형 분양아파트부지 공급 및 분양내역

ㅇ 이러한 조사결과는 향후 주택시장 안정 및 분양가 인하를 위해서는 정부 및     토지공사 등에서는 조성원가 인하노력를 통해 택지비 상승을 최대한 억제하     고, 아파트 건설업체 등에서는 합리적인 분양가 책정노력이 필요하다는         시사점을 제시 

ㅇ 금번 토공의 택지공급가격 전면 공개의 의미 역시, 주택가격 안정 및 합리적     인 분양가 책정을 위한 공동의 노력과 인식 전환의 계기를 마련하는 데 있음

ㅇ 앞으로 토지공사도 경영의 투명성 강화 및 자체적인 원가절감 노력에 배전의     노력을 다하고, 정부, 지자체 등과 협력하여 합리적인 간선시설비 재원분담      방안 마련 등을 통해  질좋은 택지를 저렴하게 공급하는 데 최선을 다할 계획임

3

기타 연구시사점

▣ 상대적으로 주택난이 심한 수도권이 지방보다 유상공급면적이나 용적율이       적은 것으로 나타났고, 이것이 조성원가 상승과 아파트 분양가 상승 요인      의 하나로 작용

ㅇ 토지공사에서 택지개발시 전체 사업면적을 분양하는 것이 아니라, 면적의       상당부분은 도로, 공원, 녹지, 광장 등을 조성하여 지자체에 무상으로 기부하    고 나머지 면적을 택지나 상가용지 등으로 조성하여 유상으로 공급하는데,     조성원가는 이러한 유상공급면적만을 가지고 총사업비로 나누어 산출함

ㅇ 따라서 유상공급면적이 적을수록 조성원가가 상승할 수 밖에 없는데, 이번      조사결과 수도권 택지지구는 평균 절반이 무상으로 기부채납되는 것으로 나     타났고 특히 판교지구는 전체면적 282만평 중 62%인 174만평이 도로, 공원     등으로 조성되고 나머지 38%, 108만평이 택지로 조성되어 분양되어 상대적     으로 조성원가가 높을 수 밖에 없었음

ㅇ 또 아파트 용적율은 아파트 공급가격 중 택지비를 결정하는 주요 요소인 데,     수도권의 평균 용적율은 184%로서 지방평균 용적율 212%보다 크게 낮은 것     으로 나타남. 특히 판교지구의 용적율은 153%(3월 분양 중소형분양아파트 물     량기준으로서 전체 분양아파트의 용적율은 아님), 하남풍산지구 용적율은

   151%에 불과해 이들 지구의 아파트 분양가 상승의 한 요인이 되었음

             지역별  택지지구 유상공급면적 비율 및 아파트 용적율 비교 

  

구분	수도권 평균	수도권 주요택지지구
		용인죽전	용인동백	화성동탄	파주교하	하남풍산	성남판교
유상공급면적비율	50%	54%	54%	52%	58%	53%	38%
아파트 용적율	184%	195%	180%	190%	173%	151%	153%
조성원가 (만원)	328	293	257	268	247	519	743

  

구분	지방권 평균	지방권 주요택지지구
		청주산남	대전가오	대전노은2	김해진영	경산백천	홍천연봉2
유상공급면적비율	59%	58%	64%	54%	64%	62%	66%
아파트 용적율	212%	200%	220%	220%	210%	220%	200%
조성원가 (만원)	140	149	133	168	119	110	86

▣ 택지지구 아파트부지 공급가격을 조성원가와 비교시 별로 높지 않은 것으로     나타남 - 수도권은 원가의 113%, 지방은 원가의 102% 수준으로 밝혀짐

ㅇ 이 같은 결과는 택지지구 개발시 공동주택지는 감정평가액으로 결정되는 분     양 아파트 부지외에 조성원가를 기준으로 원가이하(임대아파트 평형규모에      따라 원가의 60∼90%)로 공급하는 임대아파트 부지가 많이 포함되어 있기      때문으로

ㅇ 전체 공동주택지 공급가격을 조성원가로 공급시 금액과 비교조사한 결과, 수     도권은 조성원가로 공급했을때 보다 13% 높았고, 지방은 불과 2% 더 높아      분양아파트 공급가격수준이 거의 원가 수준인 것으로 밝혀짐

  - 조사대상 전국 17개 택지지구 중 6개 지구(남양주평내, 홍천연봉2, 춘천거       두, 김해진영, 경산백천, 북제주함덕)의 경우 토공이 공급한 전체 공동          주택지의 공급가격이 원가보다 낮은 것으로 나타났음

  - 이는 택지개발 공동주택지 중 임대아파트 물량이 상대적으로 많거나 혹은       분양아파트에 대한 감정가격이 조성원가보다 낮은 경우도 많기 때문으로,       사회 일각에서 제기하는 인위적인 분양아파트 택지공급가격 인하시 서민주      거 안정을 위한 임대아파트 공급확대에 차질이 발생할 수 있는 것으로 나타남.           

               조성원가 대비 택지지구 공동주택지 전체공급가격 수준

  

구분	수도권 평균	수도권 주요택지지구
		용인죽전	용인동백	화성동탄	파주교하	남양주평내	하남풍산
원가대비   공급가	113%	111%	119%	118%	118%	92%	104%

  

구분	지방권 평균	지방권 주요택지지구
		청주산남	춘천거두	북제주함덕	김해진영	경산백천	홍천연봉2
원가대비 공급가	102%	111%	84%	95%	89%	99%	85%

▣ 8.31종합대책으로 도입한 원가연동제의 아파트 분양가 상승억제 효과, 일정     부분 있는 것으로 밝혀져

ㅇ 택지지구 아파트 분양가에 대한 원가연동제가 처음 적용된 화성동탄지구 일     부 아파트 분양가와 원가연동제 이전 아파트 분양가를 비교조사한 결과         원가연동제의 분양가 상승억제 효과가 일정 부분 있는 것으로 밝혀짐

           화성동탄지구 원가연동제 적용 아파트분양가 및 택지비 비교

   

업체명	원가연동제	평형	분양가(A)	택지비(B)	차액(=A-B)	분양시기
J 회사	0	32	762만원	242만원	520만원	‘05.11
U 회사	0	32	758만원	198만원	560만원	‘05.11
X 회사	0	31A	753만원	260만원	493만원	‘05.11
Y 회사	X	33A	767만원	159만원	608만원	‘05. 3
Z 회사	X	33A	799만원	161만원	638만원	‘05. 9

                       화성동탄지구 원가연동제 적용효과 분석

   

업체명	실제분양 가(A)	택지비(B)	차액 (=A-B)	원가연동제 미적용시 가정
				Y사기준 분양가	Z사기준 분양가
J 회사	762만원	242만원	520만원	850만원(112%)	880만원(115%)
U 회사	758만원	198만원	560만원	806만원(106%)	836만원(110%)
X 회사	753만원	260만원	493만원	868만원(115%)	898만원(119%)

    * J사의 Y사 기준분양가 = J사 택지비 + Y사 차액, ()안은 분양가 상승폭

   - 위의 표에서 보듯이 원가연동제가 적용후 분양한 J, U, X사의 32평형 아파       트 분양가는 각각 평당 762만원, 758만원, 753만원으로, 원가연동제 적용직       전인 ‘05.9월에 분양한 Z사의 33평형 아파트 분양가 799만원에 비해 외형적       으로는 4.6%∼5.7%정도로 미미하게 낮아진 것으로 보이나

   - 실제로는 택지공급가격 상승에 따른 택지비 증가분 37만원∼99만원에 이르       는 점을 감안해야 하는 바, 만약 Z사의 차액을 J, U, X사에 적용시 평당        분양가는 각각 880만원, 836만원, 898만원에 이르러 분양가는 각각 115%        110%, 119%로 높아지게 됨

   - 원가연동제가 도입이 최근에 이루어졌으며, 택지지구 아파트 분양가격이        택지비 등 원가기준이 아닌 시세위주의 가격책정 성향이 있고, 기업별로       품질 등에 차이가 있어 일률적으로 규정하기 어려우나, 화성동탄지구의         경우 원가연동제가 10%이상 분양가 상승억제 효과가 있은 것으로 추정할       수 있음

4

임대아파트부지의 택지공급가격은 훨씬 저렴

○ 토지공사 임대주택 택지공급가격은 택지개발촉진법 및 택지개발업무처리지침

   에 의거하여 지역 및 규모에 따라 조성원가의 60~85%로 공급 중

○ 최근 공급한 수도권 8개지구 임대주택용지 평균 택지공급가격은  평당 258만

   원으로 용적율을 감안한 임대아파트 평균택지비는 159만원에 불과

   ∙지구별 임대아파트 평균택지비(용적율 감안)는 용인신봉동천지구 82만원,        용인죽전지구 130만원, 용인동백지구 106만원, 화성동탄지구 147만원, 남양       주평내지구 70만원, 파주교하지구 99만원,하남풍산 240만원, 성남판교 314       만원임

○ 지방의 임대주택용지 평균 택지공급가격은 수도권에 비해 훨씬 저렴한 것으     로 나타났는데, 지방 9개 택지지구 임대아파트용지 평균 택지공급가격은 평     당 93만원, 용적율을 감안한 택지비는 평당 44만원에 불과

  ∙지방의 택지지구별 임대아파트 평균택지비는 청주산남지구 47만원, 대전가      오 44만원, 대전노은2 53만원, 홍천연봉2 30만원, 춘천거두 40만원, 김해진영      38만원, 거제장평2 44만원, 경산백천 36만원, 북제주함덕 44만원임

     토지공사의 택지개발지구별  임대주택건설용지 공급내역(단위: 만원, 평, %)

구 분	지구명	총사업 면적 (천평)	공동주택지 총공급면적	임대용 공동택지 공급면적	임대용 공동주택지 공급가	평당택지 공급가격	원가대비 공급가	지구평균 임대아파트 용적율	용적율 감안평당택지가격
수 도 권	용인신봉동천	199	68,361	15,548	2,796,390	180	68%	220	82
	용인죽전	978	284,986	56,627	11,594,175	205	70%	158	130
	용인동백	999	276,328	63,358	11,397,690	180	70%	170	106
	화성동탄	2,734	617,604	191,258	41,931,377	219	82%	150	147
	남양주평내	254	103,787	13,992	2,155,600	154	70%	220	70
	파주교하	618	193,344	38,038	5,615,167	148	60%	149	99
	하남풍산	307	98,221	39,519	14,715,878	372	72%	155	240
	성남판교	2,815	191,646	66,583	34,997,870	526	71%	167	314
	소계	8,904	1,834,277	484,923	125,204,147	258	73%	163	159
비 수 도 권	청주산남	333	86,563	19,949	1,893,414	95	64%	203	47
	대전가오	195	68,087	13,676	1,242,733	91	68%	206	44
	대전노은2	474	138,690	26,111	3,069,390	118	70%	220	53
	홍천연봉2	29	11,222	4,191	251,065	60	70%	200	30
	춘천거두	71	16,504	11,973	1,062,102	89	81%	220	40
	김해진영	192	60,865	17,397	1,323,830	76	64%	200	38
	거제장평2	65	22,866	4,727	440,787	93	66%	210	44
	경산백천	99	39,716	7,527	603,895	80	73%	220	36
	북제주함덕	22	5,141	2,032	89,660	44	70%	100	44
	소계	1,480	449,654	107,582	9,976,876	93	69%	210	44

보도자료 관련 Q&A

1

이번 조사는 어떻게 이루어졌으며, 택지가격 공개배경은 ?

ㅇ 최근 아파트 고분양가를 놓고 논란이 많아 토공 자체적으로 정확한 원인분석과 진단을 연구하고자 토공의 국토도시연구원에서 최근 토지공사가 개발․공급한 전국 17개 주요 택지지구에 대한 택지공급가와 분양가 실태를 조사․분석하였고

ㅇ 분석결과 주택시장 안정 및 분양가 인하를 위해서는 지금과 같이 신규아파트 분양가와 주변 시세가 서로를 끌어 올리면서 분양가와 주변 시세가 동반상승하는 악순환 구조를 개선하고, 정부의 종합적인 부동산안정대책의 차질없는 추진과 함께 공공기관에서는 조성원가 인하노력를 통해 택지비 상승을 최대한 억제하고, 민간 건설업체 등에서는 합리적인 분양가 책정 노력이 바람직하다는 판단에서 공개하게 됨

ㅇ 아무쪼록 토공의 이번 택지공급가격 등의 투명한 공개가 과다이익, 사회적      비난 등 비생산적 논쟁으로 비화되지 않고, 주택가격 안정을 위해 앞으로       정부, 공공기관, 민간부문, 시민단체 등의 공동의 노력, 공기업의 투명성 강      화, 합리적인 분양가 책정 유도 등 발전지향적인 사회적 인식마련에 도움이      되도록 언론에서 지도편달하여 주시고, 토지공사에 대한 사회일각의            부정적 시각에 대해 사실대로 이해될 수 있도록 도와주시기를 당부올림

2

금번 땅값 공개의 의미는(기대효과)?

ㅇ 첫째, 전면적인 사실자료와 분석을 통해 최근 논란이 많은 택지지구 신규아파트 고분양가 및 택지비의 실태와 원인 등에 대한 규명이 이루어짐

ㅇ 둘째, 앞으로 정부의 부동산종합대책 추진과 함께 공공기관, 민간업체 등에서 바람직한 역할분담이 이루어져 질좋은 택지의 저렴한 공급→신규아파트 분양가격 합리적 책정 → 주변 아파트 시세 안정 등 주택가격의 선순환 구조를 만들면 주택가격 및 국민주거 안정에 상당부분 기여 가능한 계기 마련

ㅇ 세째, 전면적인 택지공급가격 공개로 아파트 분양가 중 택지비가 차지하는  규모가 투명하게 나타나고, 인근 택지지구 아파트분양가와 비교가능함에 따라 지나친 시세위주로의 분양가 고가책정을 억제하는 효과가 있어 분양가 인하 및 합리적인 분양가 책정에 기여 

ㅇ 네째, 금번 택지공급가격의 투명한 공개는 토지공사 등 공기업 경영에 있어 투명성을 강화하고 국민의 알 권리를 충족시키는 등 보다 공익 지향적인 경영에 진일보토록 하고, 민간부문에서는 합리적인 가격 및 품질 경쟁을 통해 건설산업의 건전한 발전과 경쟁력 강화를 유도하는 계기로서 기대

    - 이를 위해서는 택지공급가격 공개가 ‘폭리-반박’ 의 소모성 논쟁으로 재    연되는 것은 생산적이지 않으며, 시장경제체제하에서 분양성 등 시장여건   에 맞춘 기업 경영측면이나 그동안 분양가 자율화가 가져온 주택고급화     등 긍정적인 면도 상당하므로 건설업체 스스로 좋은 주택을 싼 값에        공급하기 위한 노력을 유도하는 등 바람직한 방향으로 진전되어야 함 

ㅇ 끝으로, 금번 택지비의 투명한 공개로 토지공사의 택지개발시 전체 면적의 절반이 도로, 공원 등 공공시설로 조성되어 무상공급되고, 아파트 택지공급가격이 원가대비 수도권 113%, 지방 102% 등 저렴한 것으로 실증되어 그동안 토지공사의 택지가격이나 택지 공급시스템에 대한 일부 오해가 다소나마 해소되기를 기대함

3

이번 분석에 포함된 사업지구는?

ㅇ 금번 분석대상 사업지구로는 2000년 이후 사업착수되었거나 공동주택지가 공급된 전국 17개 택지개발사업지구로 구체적 내역은 다음과 같음.

      

수도권		지방
지구명	사업기간	지구명	사업기간
용인죽전	‘99.12 ~ ’06.12	청주산남	‘99.03 ~ ’05.12
용인동백	‘99.12 ~ ’06.12	대전가오	‘99.12 ~ ’05.12
용인신봉동천	‘98.12 ~ ’03.12	대전노은2	‘99.06 ~ ’05.12
성남판교	‘03.12 ~ ’09.12	홍천연봉2	‘00.12 ~ ’05.12
하남풍산	‘03.06 ~ ’08.12	춘천거두	‘97.06 ~ ’02.12
화성동탄	‘01.12 ~ ’07.12	김해진영	‘99.12 ~ ’05.12
파주교하	‘00.11 ~ ’06.12	거제장평2	‘02.07 ~ ’06.12
남양주평내	‘98.12 ~ ’04.12	경산백천	‘99.05 ~ ’03.12
-	-	북제주함덕	‘01.10 ~ ’05.04

ㅇ 17개 지구 총사업면적은 1,038만평이며,  이 중 공동주택지 공급면적은 228만평으로 170개 필지, 약 8만 세대 규모로서 공동주택지를 토공에서 분양받은 APT 분양 업체수로는 주공, 경기지방공사 등 공공부문 7개 업체, 민간부문 109개 업체 등 총 116개 업체임

ㅇ 2000년 이후 사업착수한 지구이더라고 용인흥덕지구, 김포장기지구 등 실제      공동주택지를 공급하였으나 전체APT 공급계획이 아직 세워지지 않은 사업지      구는 제외하였음

4

지구평균 용적율과 용적율 감안 평당 공급가는?

ㅇ 사업지구 평균용적율은 임대주택용 공동주택지와 일반분양용 공동주택지를      구분하여 계산한 것으로 사업지구내 용적율이 다른 필지가 있는 경우 용적      율이 동일한 필지별로 면적을 합계하여 이를 총공동주택지 공급면적에 대한      비율로 가중 평균하여 산출하였음.

ㅇ 예시 : 사업지구 전체 분양된 공동주택지 면적이 100평 이며 A, B, C 필지의 용적율이 상이한 경우

구분	면적(평) (가)	용적율(%) (나)	면적비 (다)	가중평균 용적율 (나*다)
계	100	-		181
A 필지	20	180	0.2	36
B 필지	30	150	0.3	45
C 필지	50	200	0.5	100

ㅇ 사업지구 전체 평균 용적율 역시 전체 공동주택지 공급면적에 대한 비율로 가중 평균한 것임.

ㅇ 용적율 감안 평당 공급가는 공사의 공동주택지 공급가격을 용적율로 나누   어 산출하였음.

5

건설업체의 평당 분양가는 어떻게 구하였나 ?

ㅇ 건설사의 분양가는 공사 지역본부 공동주택지 공급 담당자의 개별조사 및   건설사의 공급승인시 배포된 자료 등에 따른 관계로 실제 분양가는 다소    차이가 날 수 있으므로 언론보도시 참작하여 주시기 바람.

ㅇ「분양아파트 평당 분양가」는 사업지구내 전체 공동주택지 면적대비 가중평균하여 산출하였으며,  건설업체가 동일 필지내에서 평형 규모를 달리하여 분양하여 분양가가 달라지는 경우 평형별 세대수에 비례하여 면적을 안분하여 평당 공급가를 구하였음.

6

택지개발사업지구 어떻게 개발, 분양되나 ?

ㅇ 토지공사의 사업체계를 간단히 살펴보면, 우선 토지보상 이후 부지조성사업이 진행되고, 이어 개발된 토지를 일반에 분양하는 순으로 이루어짐.

   개발 이후 전체 사업면적을 모두 유상으로 공급하는 것이 아니라 일부는 유     상으로, 일부는 무상으로 공급함.

ㅇ 도로, 공원, 상하수도등 각종 공공시설은 무상으로 공급하며 단독주택지, 상업용지, 공동주택지등은 유상으로 공급함.

     토공이 각 사업지구에서 도로, 공원 등 무상으로 공급하는 면적은 지구별       로 약간의 차이가 있으나 평균적으로 전체 사업면적의  약 50%에 이르며       판교신도시의 경우 전체 사업면적 282만평 중 174만평(총사업면적 대비         62%)이 무상공급되어  조성원가 상승요인의 하나가 되었음

7

토공에 대한 ‘땅장사’라는 일부 부정적 시각에 대해?

ㅇ 토지공사가 듣는 말 중 가장 안타깝게 생각하는 게 있다면 택지개발시 토지를 헐값에 사서 개발 후 비싸게 파는 ‘땅장사‘ 기관이라는 것임.

    이는 토지공사가 하는 일이나 택지공급시스템에 대해 제대로 알려지지 않은 탓도 있지만, 한편으로는 신도시나 택지개발과 같은 공공개발사업에 대한 사회적 논의가 본질적인 측면이 아닌 단순한 겉모습에서 접근되고 있는 탓도 있음.

ㅇ 택지개발사업의 요체는 한마디로 공인된 대규모 용도지역 변경임. 황량한       벌판의 논밭이 첨단 기반시설과 각종 편익시설을 갖춘 도시로 용도가 완전      히 바뀌는 것으로서 시골에 조그만 도로만 하나 놓여도 인근 논밭가격이 뛰      고, 논밭의 지목이 대지로 바뀌어도 땅값이 크게 상승하는 마당에 전체용도      가 주거․상업․업무지역 등 첨단도시로 바뀔 경우, 땅값 변화와 그에 따른      개발이익 발생 가능성은 필연적으로 나타날 수 밖에 없음.

  ㅇ 프랑스에 ‘마른라발레’라는 신도시가 있음. 파리 동부지역의 균형적 발전을       위해 프랑스 정부에서 신도시개발공사라는 공공기관을 통하여 만든 신도시       로서 약 4,500만평에 이르는 광활한 녹지지역를 4개 구역으로 나누어 장기       에 걸쳐 단계적으로 조성하고 있음. 프랑스의 도시개발방식도 우리의 택지       개발사업과 마찬가지로 땅을 수용해서 개발하는 식인데, 마른라발레 개발       시 토지 보상단가와 개발후 단독주택지 공급가격이 1~2백배 차이가 난 것       으로 알고 있음. 이처럼 프랑스 택지개발시 보상가와 공급가 차이가 우리       의 그것과 비교해서 훨씬 더 큰 이유는 프랑스는 제도적으로 토지수용시        한해전 공시지가로 보상토록 되어 있는 탓 때문이지만, 이 나라에서 택지       개발을 둘러싼 주된 사회적 논의는 땅장사가 아니라 개발이익을 어떻게 하       면 사회적으로 투명하게 환수해서 지역균형발전을 위해 제대로 쓰여지느냐       에 있음. 

  ㅇ 택지개발이나 토지공사에 대한 사회적 논의의 초점이 보상가와 공급가의        단순차이를 비교해서 땅장사냐 아니냐에 머물러 있는 것은 비생산적인 소       모성 논쟁에 그칠 우려가 있음. 토지공사에서 택지개발시 전체면적의 절반       을 도로, 공원, 도서관 등으로 만들어 지역사회에 무상으로 주고  또 임대       주택지 등은 원가의 60%로 싸게 공급하여 개발이익을 사회에 환원             하고 있으며, 마지막으로 남은 이익은 전부 국고로 들어가 국민복지 향상       이나 지역균형발전을 위한 재원으로 쓰여지고 있다고 설명해도 좀처럼 알

     아 주지 않는 이유가 이처럼 우리 사회가 단순한 땅장사 공방에 머물러 있

     기 때문이라고도 생각됨.

  ㅇ 이제 택지개발을 둘러싼 초점은 개발이익을 어떻게 하면 질 좋은 땅을 보       다 더 싸게 공급하는데 쓰이도록 하고, 또 골고루 잘사는 국토를 만드는데       환원되도록 하느냐를 고민하고 제도개선하는 데 맞추어져야 할 것임. 금번       토공의 조성원가 및 택지비의 전면적 공개도 주택가격의 안정과 개발이익       의 투명하고 효율적인 환원에 대한 발전적 논의에 기여하게 되길 기대함.

  별첨 : 국토도시연구원 연구보고서“택지개발지구 아파트분양가와 택지비

         분석”

  ■ 보도자료 문의

한국토지공사 국토도시연구원, 공보팀  031-738-7211, 7214, 7382