[촉진3구역 사업수익분석] 미아8구역, 종암5구역 대비 촉진3구역 분석(안)

[바람개비]

이틀내내 컴퓨터 앞에서 자료 찾아가며 꼬박 지내는 듯 합니다.

그래도 이것저것 자료를 찾고 공부하다 보니 참 재미있다는 생각이 듭니다.

방금 전에도 그동안 의문점이였던 내용인 감정평가액과 비례율에 관련된 공감가는 글을 찾아서 올렸는데 다른 분들은 어떠셨는지.....

이번에는 우리 촉진3구역에 또다른 분석 자료를 한 번 올려 봅니다.

혹자는 엉터리라고 이야기를 하지만 제 나름대로 시간을 들여 재미삼아 만들어 본 자료이니 거슬리는 분들은 양해 바랍니다.

저는 현재 시세로 개발했을 경우 우리 촉진3구역은 어느 정도 수익이 나올까 하는 궁금증에서 출발하여 최근 관리처분이 끝난 미아8구역을 상대적으로 비교분석 하였습니다. 공사비나 기타 여건이 미아8구역과 다르기는 하겠지만 그 차이가 아주 많이 나지는 않을 것이라는 생각에 진행해 보았습니다.. 미아8구역과 촉진3구역의 면적, 연면적. 총 세대수, 분양면적 등을 비교 분석했더니 아주 재미있는 결과가 나왔습니다.

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미아8구역
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면적:83,927제곱미터(25,400평)
연면적:187,316제곱미터(56,762평)
용적률:223.19%
비례율:97.33%
건립세대 : 1,370세대
일반분양 :   131세대(4504평)
          분양면적
        26평    44평
         70     61

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종암5구역
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면적:54,904제곱미터(16,608평)
연면적:126,279제곱미터(38,198평)
용적률:230%
비례율:99.98%
건립세대 : 1,025세대
일반분양 :   331세대(10,162평)
          분양면적
         25평  32평  44평
         214    28    89
        
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촉진3구역
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면적:96,822제곱미터(29,340평)
연면적:247,668제곱미터(75,050평)
용적률:255.8%(260.8%:현상공모시)
비례율:99.98%
건립세대 : 2,592세대
일반분양 :   594세대(17,210평:18,677평-현상공모시)
            분양면적
         15평 19평   35평
         163   20   381(30:7구역물량)

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분석 : 미아8구역 대비 촉진3구역의 증가율
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면적: 116%
연면적: 132%
분양면적: 382%(일반으로진행시), 414%(현상공모시)

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분석 : 종암5구역 대비 촉진3구역의 증가율
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면적: 176%
연면적: 196%
분양면적: 169%(일반으로진행시), 183%(현상공모시)

종합: 촉진3구역은 미아8구역 대비 연면적이 132%정도 큽니다. 이는 미아8구역 총소요비용보다 약 1.3내지 1.4배정도 더 소모될 것으로 예측할 수 있습니다. 반면 우리3구역에서 일반 분양할 수 있는 분양면적을 비교해보았더니 기본계획 용적률 적용 시 약 3.8배, 현상공모로 용적률 인센티브 5% 받는다고 가정했을 경우에 약 4.1배 정도 더 많은 면적을 일반 분양할 수 있게됩니다. 즉 수익성이 미아8구역에 비해 월등히 좋다고 할 수 있겠죠? 현재 미아8구역은 비례율을 97%에 맞추고 감정평가를 공시지가의 125% 수준으로 맞춘 상태입니다. 앞글에서 제가 비례율과 공시지가의 숨은 비밀에 대한 글을 올렸는데 그 내용을 비추어 보면 우리 구역은 비례율 100%로 잡았을 때 감정평가액이 공시지가의 125%보다는 많을 것이라고 추측할 수 있습니다.

하지만 종아5구역과 비교해 보면 암울해집니다. 종암5구역은 조합원수 대비 일반 분양이 월등하게 맞아서 수익성이 아주 좋을 것으로 기대했던 구역입니다. 하지만 막상 관리처분 두껑을 열어보니 아주 나쁩니다. 종암5구역은 2007년도 공시지가 * 100%로 감정평가액을 받았다고 합니다. 비례율도 100%이고 일반 분양가와 조합원 분양가의 차이도 타구역에 비해 많지 않은 편입니다. 이로 인해 조합과 조합원 사이에 마찰이 심하게 일어 났다고 합니다. 처음에는 32평을 무상으로 들어 갈 수 있을 것처럼 이야기 하다가 결국은 관리처분계획이 저렇게 짜여졌답니다. 조합원의 입장에서는 조합을 의심할 수 밖에 없는거죠 미아8구역에 비하면 정말 절망스럽죠. 종암5구역과 비교해보면 우리구역은 공시지가 * 100%로 감정가액을 가정한다고 해도 비례율이90% 이하로 떨어질 지경입니다.

결론적으로 재개발 관련하여서는 그 누구도 예측하기가 쉽지 않다는 것을 염두에 두시고 자신만의 권리가액을 산정해 보시기 바랍니다.

아울러 앞으로 조합장 및 이사 선임을 위한 절차들이 진행될텐데 우리 대표로 뽑힌 사람들이 자기 마음대로 일을 처리하여 다수의 이익에 반하는 일이 벌어지지 않도록 각자 많은 관심과 노력을 기울였으면 하는 바램입니다. 

심심풀이로 시작한 분석이지만 시간이 꽤 걸리네요.. ^^;

[이문희]

수고많으셨습니다...

[짱띵]

바람개비님의 글을 읽으면서 많이 배웁니다...고맙습니다.

[바람순이]

수고 많으셨습니다. 추진위에서 우리3구역 일반분양분은 500세대쯤 될거라고 얘기합니다.

[삼조온]

감정평가는 시공사와 조합의 의견으로 맞추어 지는 경우가 대부분입니다.. 거래가와 감정가를 분석해 보세요.

[예그리나]

많은 도움 감사드립니다.....

[다섬]

좋은 내용 많이 보고 갑니다.

[성공투자(이상무)]

비례율을 100% 예상할경우 평가 금액과 조합원 분양가 조정으로 개발 사업에 대한 이익을 조합원들에게 돌려 줄수가 있는데 종암 5구역 관리 처분 내역을 한번 분석 해보았으면 좋을것 같네요 바람개비님 자료 있으시면 저희 사무실 방문해 주셔서 같이 분석 해보았으면 합니다 관심 있으신분들과 함께....**^^