중국의 토지제도
1. 중국부동산 시장 개황
1.개요
- 중국의부동산시장은 토지사용권을 거래객체로 하는 토지사용권 거래시장과주택 등건축물의 소유권과 사용권을 거래객체로 하는 건축물 매매 및 임대시장으로 구성된다.
- 토지소유권은 국가가 보유하고 건물소유권은 법인 및 자연인이 보유하는 분리소유의 형태이다.건물소유주는 일반적으로 있으며토지와그위의 건출물은 양도 및 저당권 설저의 대상이 된다.
- 토지사용기한 만료후 기한연장을 신청할수있으며 기한만료 1년 전에 신청을 하여야한다.
2.토지시장 형성과정
-중국토지시장의 가장 기본적인특징은,토지공유제와 토지의 상요권만이 거래객체가된다는저점이다.
- 1987년 중국 국무원은 상하이,텐진(天津),광저우(?州),션젼의4개도시를 토지유상양도시의 시범지역으로 선정하엿으며,같은해 경제특구인 광동성 션젼(심천)시에서 합법적이고 공개적인 토지사용권의 첫거래가 이루어?병?.
- 1988년4월 전국인민대표대회는 헌법의 토지임대 불가규정을 삭제하고,토지사용권은 법률에 의해 재양도할 수잇다 .는 조항을 추가하엿다 .또한 같은해에 통과된 중화인민공화국 토지관리법에서도 국가는 법에 의해 국유토지의 유상사용제도를 실행한다 고 규정하엿다 ? 이어서 1990년 5월 중국 국무원은 중화인민공화구 도시국유토지사용권 양도와 재양도 임시조례 및 외국기업의 대교모 토지투자 개발 경영 임시관리지침 을 공포하엿다 .이는 중국의 토지시장 형성의 대한 법적 근거가 되었다.
3.주택시장 형성과정
중국의 주택제도 개혁과정은 크게 네단계로 구분해볼수잇다 ? 첫단계는 1979~1989년의 초보단계이며 이기간동안 산동성의 옌타이 안훼이성의 펑푸,허베이성의탕산을 실험도시로 선정하여 공유주택의판매를 시작하엿다.
- 둘째단계는 1990년~1997년 까지의 부동산산업의 팽창과 정돈시기이다.
1990년에 전면적으로 주택공적금(住宅公?金)제도를 추진하엿고 ,1991년상반기에느 국무원에서 주택재도개혁 심화에 관한 결정(?于深化住宅制度改革的?定)을 발표하엿다
-셋째단계는 1998년~2003년상반기까지의 기간으로 부동산산업의번영과 팽창시기이다.1998년초에 전국적으로 실물주택 분배제도를 정지하고 점진적으로 주택보호를 화폐화하기로 결정하엿다.
-넷째 단계인 2004년부터는 거시조절정책의 일환으로 대도시를 중심으로 급등하는 주택가격안정을 위한 부동산투기 억제 및 서민주택 공급 확대 등을 결정하였다.
토지제도
1.개요
- 중화인민공화국 헌법 제 10조에 도시시구의 토지는 전민소유 즉,국가가 소유한다.농촌과 도시교외의 토지는 법률규정에 따라 국가가 소유한 토지이외에는 집체가 소유하며,택지와 자영농경지(自留地),자영산야(自留山)도 집체소유이다 라고 규정하고 있다.
* 집체소유: 중국적 특색이 강한 토지의 소유제로 농민들로 구성된 지방경제조직(小?,村또는 ?)이 토지의소유권을 보유하는 것
2 토지사용권
-중국의 토지소유권자는 국가로서 전민소유제와 집체소유제를 채택하고잇다.따라서 국가와 집체이외에는 누구도 토지를 소유할수업다.토지의 사용은 중국정부의 토지관리 부문과 계약에 의해 일정한 기간의 사용권만을 취득할수 있다.
가.토지사용권의 사용기한
- 주거용토지:최고70년(아파트,빌라 등 주거용지)
- 공업용 토지:최고 50년(공장용 토지)
- 공공토지:최고50년(교육,과학기술,문화보건 및 체육용지)
- 상업토지:최고40년(백화점 상가등상업용지)
- 기타용 토지:최고 50년(종합용지 및 기타용지)
*사용기한이 만료된 토지는 기한을 연장 할수있으며 ,사용료를 다시납부해야 한다.
나.토지사용권의 양도
양도
- 토지사용권은 법에 따라 양도할수있며,가격으로 환산 투자할 수있고 그가격에 상응하는 지분을 가질수 있으며,동 사용권을 합법적으로 양도 받기전에는 부동산개발 사업을 추진할수 없다.
양도방법
- 중국의 국유토지 사용권 양도 방식에는 입찰, 경매,괘패,협의양도 및 행정배당 등의 방식이 있다.
- 상업,위락,상품방등 경영성 토지는반드시 입찰,경매,괘패방식으로 양도하여야하며,기타 비경영성 토지는 현급이상 정부 및 관련기관의 비준하에 협의 양도할수 있으며,행정배당 은 국가기관용지,군사용지,국가 중점지원 프로젝트용지 등 특수한경우에 한하여 양도하는 방식이다.
* 괘패(?牌):일종의 경매방식으로 최소10일이상의 가격경쟁기간을 두고 예정가격이상의 최고가격 재안자에게 낙찰되는 방식임.
다.토지대금 지급방식
- 임차방식:매년 토지사용권 대금을 지불하는 방식이다.
- 출양방식: 법정사용기한내에서 계약에 의하여 사용기간 동안의 사용료를 일시불로 납부하도록 하고 있다.일반적으로계약금 ,중도금,잔금으로 분할납부가 가능하며,보통 계약일로부터 1년내 완납하도록 하고 있으나,부동산 시장상황과 계약조건 및 각 지방정부에따라 조건이 달라질수 있으며, 또한 협상에따라서 조건은 달라질수있다.
라.토지가격
구성요소
- 토지 출양금(出?金):계약기간의 사용권대금 (정부에 납부)
- 도시기반시설 조성비(城市基?施配套建??):도시계획구역내 기반시설에 대한기투입 및 투입예정 비용으로 시정공용시설 건설비(大市政?),사원비 (四源?)개발지역부대시설 건설비(小市政?)포함.
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*용어
- 시정공용시설 건설비(市政公用?施建??)시정시설 (도시 도로 교량 도로조명 홍수방지시설)과 공용시설(수도 열 가스공급 공공여객 교통시설) 조성을 위한 투입비용 단 개발지역 계획홍선 외부의 시설임.
- 개발지역 부대시설 거설비(小?配套?施建??)개발 지역내 보일러,변전소,공중화장실,각종관선,도로,녹지등 조성비용
- 사원비(四源?):수도,가스,열공급,오수처리공장 건설비용
- 비축토지 개발보상비용:비축토지 개발보상비용은 토지매입 보상비용,수용보상비용,지상물 및 시설물 철거.이전비용 ,부지정지비용,토지측량,계획,평가 등 비용포함.
*용어
- 매입보상비용(收???用) 국유기업,정부기관 등의 토지 매입시 보상비용
- 수용비상비요(征用???用)
농민토지 수용시 보상비용
- 지상물 및 시설물 철거이전비용 (地上??,??,??等?用)
토지 가격 결정방법
- 루면가격(?面价格)단위 (평방메터)당 토지가격은 토지면적이 아닌 그토지위에 건축하여 사용할 건물의면적을 의미한다.대도시의 도심지역에서는 보통 이방법에 의한 가격으로 도심지역의오피스,상가,고층아파트 등에 일반적으로 적용
*?面价USD500/평방메터,토지면적 1000평방메터,용적율5.0
(건축면적 5000평방메터)에 의한 토지가격 1000*5.0(용적율 혹은 용적율 적용계수)*USD500=USD2500000
-지가기준 한국의 개념과 동일하게 지상건축면적에 관계없이 토지면적을 기준으로 한토지단가.교외지역이나 공장용지 등에 일반적으로 적용하며 ,용적율이 1.0이하인 경우가많타.
- 기타방법 협상에 의해 토지 면적을확정하고,지상건축에 관계없이 총 토지가격을 정하는 방법도 경우에 따라서 가능하다 .이경우에도 상황에따라 중국측은 루면가격에 의한단가를 고려한 것으로 보아야한다.
가격결정 조건
- 토지가격은 조건에 따라 크게 달라질수있다.단순히 일정권에 대한 대금과사용권외에 부수되는 비용과는 비교할수 없을 만큼 차이가 클수있으며, 주요원인은 인프라시설 분담금과 철거이전 보상 비용의 포함여부이다.
- 7통1평 포함조건 출양금, 기초시설분담금 ,철거이전이 모두 포함되고 건축가능한 상태의 토지가격을 말한다.다만 가격조건에 있어서 인허가와 본 가격과는 별개의문제이다.
*7통1평
1,7통:도로,전기,통신,가스,열공급,상수도,배수의 7가지 기초시설이 도로의 경계까지설비되는 조건을 의미한다.
2,1평:건축이 가능한 상태의 토지정지작업이 완료된 토지조건
- 3통 1평 포함조건
출양금과 건축가능한 상태의 토지가격조건으로 기초시설분담금 별도의 조건을 말한다.
*3통1평 포함조건
1,3통;임시도로,전기,수도로서 건축이 가능한 상태의 토지
2,1평:건축이 가능한 상태의 토지 정지 작업이 완료된 토지 조건
- 기타의 토지거래 가격조건
1,毛地가격:출양금 +기초시설비(대시정비)
2,熟地가격:毛地가격+철거이전비
3, 生地가격:전혀 개발이 안되 자연상태의토지
마 토지의 용도
- 중국의 토지는 지역별로 용도를 지정하고있으며, 개발하거하자하는 경우 그 용도에 적합하여야한다.
- 용도가 구체적으로정하여지지 않은 토지 는 그지2방정부의 도시계획 버위내에서 개발계획을 수립하여 도시계획부문과 토지관리부문의 비준을 받아 개발할수 있다.
바. 토지사용권에 대한 재산권 형사
등기-토지사용권은 토지사용권 대금을 완납하면서 사용권자에게 토지사용증이 교부된다 분할지급 조건일 경우 토지대급 완납전이라도 토지사용증 취득이 가능한 경우도있다.
통상 토지대금 와납후 토지사용권은 등기가 가능하다.
이전-토지사용권의 이전은 양도자와양수자 쌍방의 계약과 정부 토지관리 부문의 비준을 받아 양도가 가능하다.단 토지사용권의 매매와 이전은 양도자가 비준받은 사용기간의 잔여기간내에서 용도가 동일하여야 한다.
저당-토지사용권은 채권채무 (근저당)계약에 의해 저당이 가능하며,법률요건이 성립하면 압류도가능하다.저당과압류,경매처분 및 해지는 우리의 채권채무관계 성립이 개념과 유사하다.
해지- 토지사용권의 해지는 사용기한이 만료된 때해지된다. 연기하고자 하는 때에는 사용기한 만료 1년전에 토지관리부문과 협의하여 재수속을 해야 한다. 토지사용권이 만료 되어 사용권이 국가로 귀속될 경우에는 지상 물건의 소유권이 국가로 귀속될 경우에는 지상물건의 소유권도 국가에 귀속되며, 지상물건은 영구소유권이 인정되나 토지 사용권이 계속 유효한 경우에 한정된다.
사. 토지사용권 취득시의 유의 사항
유상양도 계약시
-합법적 계약권자 확인
중국정부에서 지정한 생산 건설용지의 주관부서나 중국의 국가 토지관리부서만이 토지 사용권을 양도할수잇는 직접적인 권한을 갖고 잇으며 그 외의 어떻나 개인이나 조직, 농촌의 집체조직, 기타 현재 소유권을 가지고 있는 하부 조직에서는 마음대로 그 사용권을 매매할수 없다. 그러므로 법적으로 권리가 없는 상대방과 토지사용권 상담이나 계약행위를 하는 것은 유효할 수가 없다
*“국유토지사용권 계약에 관한 분쟁심사시 적용법률에 관한 해석”(
-사용권의 가격
토지사용권의 가격에 있어서는 중국에는 전국적인 기준지가 없는 상태이므로 그 적정한 가격이 어느정도인지 판단하기 어렵다. 어느 정도의 기준이 없지는 않지만 전국적으로 적용할수 있는 것은 아니다. 그리고 일정기준이 잇는곳이라도 상세한 지가는 정해져 있지않아 대부분 교섭에서 과다한 가격으로 양도받는 경우가 잇으니 주의를 요한다.
-사용기산 사용기간에는 일정한 기준이 있다.기간만료시에는 다시 국가에 무상으로 귀속되며.이 경우 재양도와의 관계에서 문제가 제기될소지가있다.재양도를 받는자는 당초에 토지불하를 받은 자와 국가사이의 계약에 따른 사용기간의 잔존 기간만 상요하게 되어있다.
- 용도
토지의 용도는 국가와의 계약에 따라 엄격화게 제한되여 있다 . 계약에 규정된용도이외로 전용하는 것은 허용도지 않고 쟁야도를 받은 자도 용도제한에 묶이게된다
- 저당권 설정
공장용지에 투자하게 되면 적지않은 자금이 필요한데 자기자본으로 의존해야 하는 실정이다 은행들이 중국의 토지를 담보로 잡는 것을 주저하기 때문인데 투자자는 한국의 자산을 담보로 한국의 은행으로부터 자금을 차입하고 이것을 투자하는 경우가 많타.
-재양도
재양도에 있어서는 사용기간이거나 용도항목에서 언급한 것과마찬가지의 문제를 예상할수있다.
- 收用
전국의 각도시에서 개발구로 선전되고 있는 것이 국가의 인가를 받은 것인지 등과관계해서 막상토지가 수용당하게 되엿을 경우 국가로부터 적정한 보상을 받을수있느냐 등을 검토하여야한다.
토지 사용권 임대시
- 중국의 토지임대를 허가할 수있는관할 부서는 정부에서 그권한을 위임받은 토지관리부서 즉 시현 급이상 인민정부의 토지 관리기관이다.
- 임대시 유의할 점은 정당한 대상으로부터 합법적으로 토지를 임대받아야 한다는 점이다.집체기업또는 농촌 관리 위워원회 같은하부조직과는 토지사용 임대계약을 하여서는아니 된다.토지 임대료가 저렴하다고 권한을 갖고 있지 않은 대상과 토지임대 계약을 하는 것은 우선 불법적이고 계약 유효성 등이 문제가 발생될 소지가 많이 있다.
합자(합작)시-현재의 토지사용권자와 합작(혹은합자)조건으로 개발하는 경우에 중국측 파트너의 기존 토지사용권에 대한권리는 소멸된다.따라서 새로이 진행되는 프로젝트에 대한 사용권이 부여되며,토지사용권에 대한 대금을 납부하여야 한다 .즉현재의 용도가 종료되면 토지사용권은 국가에귀속된다.
- 현재 사용자와 합작(혹은합자) 개발하지 않고 전문 개발업자와 합작(혹은 합자)개발하거나 독자개발할 경우,현재의 사용자와 시설물의 철거이전 보상을 하여야 한다.
-만일 중국측이 토지를 현물출자하는 조건이라면 토지사용권 대금은 중국측이 중국정부에 납부하여야 함을 의미한다.
3. 외국투자 기업의 중국토지 취득방법
중국의 토지소유제도가 국가소유, 집체소유 두가지 형태를 취하고 있어 외국투자기업이 토지 사용권을 취득하려고 하는 경우에 취득대상토지가 국가소유인지, 집체소유인지에 따라 취득방식도 다르다.
가. 국유토지사용권 취득
출양(出?)방식 ?국가가 국유토지사용권을 기한부로 외국투자기업에 양도하고 기업에서 국가에 토지 사용권 양도금을 지불하는 방식으로 외자기업이 국유토지사용권을 취득하는 가장 일반적인 방법이다.
-구체적으로 국가(시.. 현 인민정부 토지관리부서)가 토지 소유자로서 입찰, 경매, 괘패, 또는 협의 방식으로 토지 사용권을 외국투자기업에 양도하고 외국투자 기업은 양도계약에 약정한 대로 토지사용 양도대금을 지불하고 양도대금을 결제완료한 후 정식으로 토지등록을 하여 국유토지 사용증서를 취득하게 된다. 양도방식으로 취득한 토지 사용권은 규정에 따라 재양도. 임대. 저당할 수 있다.
- 토지사용자는 양도계약의 내용에 따라 규정된 용도와 기간의 범위내에서 토지를 개발, 이용할수 있으며 토지용도를 변경할 경우에 는 토지관리부서의 동의가 있어야 한다. 또한 토지사용자는 토지이용기간동안 규정된 기준에 따라 매년 토지사용비를 지불하여야 한다.
-만약 부동산 개발기업이 토지 사용권 출양계약에 따른 개발시작 기한이 1년이 지나도록 개발을 시작하지 않을 경우 토지사용권 출양금의 20%이하에 해당하는 토지방치비용을 징수하며 2년이 되도록 개발을 하지 않을 경우 토지 사용권을 무상으로 회수할 수 있다.
행정배당(??)방식
-국유토지사용권 행정배당(??)방식이란 현급 이상 인민정부가 법에 근거하여 토지수요자로 하여금 일부 보상금과 안치비용을 지불하게 하고 동 토지를 사용하게 하거나, 무상으로 토지수요자에게 교부하여 사용하도록 하는 행위를 말한다.
- 행정배당 (??)방식으로 토지 사용권을 취득할 경우 일반적으로 사용기한에 대한 제한이 없으나 행정배당된 토지가 사회공익을 목적으로 이루어짐으로 상업적인 투자시 취득이 불가능하다.
-행정배당방식에 의하여 토지사용권을 취득한 외자 기업은 반드시 토지사용계약의 규정에 따라 1회에 토지개발비를 납부함과 아울러 매년 기준에 따라 토지사용비를 납부해야 한다.
-본 토지사용권은 양도. 임대. 저당이 불가능하여 양도. 임대. 저당을 하려는 경우에는 양도수속을 다시 밟아 양도금액을 보완납부해야 한다.
중국기업과 합자
-중국정부는 기존건설용지의 이용률을 높이고 경작지를 보호하기 위하여 국유기업과 도시집단기업이 현재 보유하고 잇는 부지, 공장건물, 설비 등을 외국기업과 합자기업. 합작기업 설립시 출자하도록 권장하고 있다. 따라서 ,최근에는 외국투자기업이 중국기업과 합자를 통하여 토지사용권을 취득하는 경우가 증가하고 있다.
가옥 및 용지 임차 방식
-외국투자기업은 임차인으로 국유기업, 도시집단기업, 기타 경제 조직이나 개인으로부터 직접 건물 및 용지의 임차계약을 체결하고 임대인에게 임대료를 납부함으로 토지 사용권을 취득할 수 있다.
- 주의하여야 할 점은 가옥임대는 사실상 가옥에 따른 토지를 함께 임대하는 것이므로 중국의 현행 법률에 따르면 가옥임대범위내의 토지 사용권을 양도방식으로 합법적으로 취득하는 것이다. 그러나 만약 행정배당토지라면 임대인이 우선시. 현 토지관리부서에 양도수속을 다시 하고 양도금을 보충납부하여야 하며 정부의 비준을 거쳐 양도할 수도 잇지만 그럴 경우에는 토지 양도차익을 정부에 납부해야 한다.
재양도(??)방식
-외국투자기업은 출양(出? )방식으로 토지 사용권을 취득한 토지사용자로부터 토지사용 권을 구매할 수있다 토지사용권 재양도인은원양도계약에 규정한 양도조건에도 부합하는 자이어야만 토지사용권의 재양도가 합법적이다.
- 출야방식은 토지를 재양도할 경우토지사용 권 투기를 막기 위하여 일정한 제한이 따른다.건축물시공의 목적으로 토지사용권을 출양받았을 경우 보동산 개발투자 총액의 25%이상을 와성하여야만 양도가 가능하며 대면적 토지를개발할 경우에는 공업용지 또는 기타 건설용지 조건에 부합되도록 개발한 후 양도 가능하다 .
나. 집체소유토지의 사용
개요
- 농촌 집체소유 토지의 양도 임대는 불가능하나 집체경제조직은 해당 지역토지이용 총괄 계획에 따라확정된 건설용권을 출자하여 지분참여 또는 연합경영 등형식으로부 다른 단위 개인과 공동기업을 설립할수있다.
- 이경우 현급이상 인민정부토지행정 주관부서에 기업설립신청을하고 비준을 받아야하고 농용지를 상요하려면 그?♧嶽喙糖? 밟아야한다 .그러나 실제로 외국투자자들이 집체토지의 소유자인 향정부 진정부 또는 촌민위원회와 집체 소유토지의 양도계약이나 임대계약을 체결한 후 토지를 사용하는경우가 많은데 이는 중국의토지법에 위반되는 행위이고 이런 토지에 건설된 건축물이나 시설물은 불법으로서 법적 보호를 받지 못한다.
- 중국 현형볍률은 향정부 촌정두 등 집체 토지 소유자와 외국투자자와 합작하여 외상투자기업을 설립할수 있는지 그설립절차는 어떠한지에 대하여 아직 명확히 규정하지 않고 있다.
- 따라서 일반적으로는 외상투자기업은 오직 국유토지를 사용할수 있고 집체 소유토지에 대해서는 우선 국유 토지로의 전용절차를 밟거나 해당기관의 비준을 거쳐 사용이 가능하다거 해석하고 있다
국유토지로 전용한 후 출양또는 행정배당하여 사용
- 집체토지는 외국투자기업에 직접 양도하거나 임대하지 못하므로 먼저 시 현 정부에서 집체토지를 국유토지로 전용한 다음 규정에따라 외국투자기업에 출양하거나 행정배당아여 사용하게 된다.
비준을 취득한 후 사용-농촌 집단경제 조직 또는 향진기업이 그가 사용하는 토지를 평가하여 외국기업과 합자기업 설립시 투자하여 지분참여를 하는 경우이며 해당토지에 대해서는 합자기업이 시. 현 토지관리부서에 사용신청하고 성급 정부에서 규정한 심사, 비준 권한에 따라 현급이상 인민정부에 보고하여 비준을 받아야 한다.
- 단 이 경우에도 합자회사로의 합법적인 권리이전수속을 할수 없게 되어 사실상 중방은 실제로 토지 사용권을 출자하지 아니한 채합자회사가 중방의 집체소유토지를 빌려 사용하는 형태로 되는 것이고 이런 토지에 대한 사용권은 다시 합법적으로 양도, 저당, 임대할 방법도 없음을 주의하여야 한다.
4. 토지시장의 종류
- 중국의 국유토지시장은 거래단계에 따라 국가가 토지수요자에게 최초로 유상양도하는 유통과정에서 형성되는 1급 토지시장과, 그다음 단계에서 개발기업과 개인 간에 거래 및 유통되는 단계에 따라 2급 및 3급 토지시장으로 구분한다. 그 외에도 농촌에는 농지징용시장(?地微用市?)과 자생적 지하 토지시장이 형성되어 있다.
1급 토지사용권 시장
- 토지 사용권 양도 (出?)시장으로, 국가가 토지 공급자로서 국유토지의 사용권을 협의, 입찰, 혹은 경배의 방식으로 토지수요자에게 양도하는 시장이며, 이 시장에서 토지공급자는 오직 국가 하나 뿐인 완전한 독점시장이다.
2급 토지 사용권시장
-국유토지 사용권의 재양도 (??)시장으로, 토지개발자(1급 토지 사용권시장의 수요자)가 1급시장으로부터 양도받은 국유토지사용권에 대해 택지조성(七通一平),상품주택 건설 등의 개발행위를 행한 후, 부동산수요자에게 판매하는 것과 대량의 토지사용자가 서로 토지사용권을 재양도하는 것을 포함한다.
농촌 토지징용시장
-농촌 토지징용시장의 거래객체는 집체토지 소유권이다. 정부는 경제건설을 위한 토지수요 충족을 위해 농촌집체소유제 단위의 토지를 징용하고 ,이것을 국유토지로 전환시킨다. 즉, 중국에서는 농촌 토지징용시장에서만 토지 소유권이 거래객체로서 양도된다.
5. 북경시 토지출양통계
<표1>참조
‘03~’ 06.5 월 괘패 출양한 토지는 198건에 1,301m2 이고 계획 건축면적은 1,352만 m2이며 총 출양금액은 406억 元임.
<표 1-1>참조
‘03~’ 06.5월 괘패 출양한 주택용지는 114건 999만 m2로 전체 토지출양면적의 76.8% 이며 출양금액은 245억 元임
<표 1-2>참조
‘97~’06년 상품주택 평균가격은 5,180元/m2임.
<표 1-3>참조
주택가격중 지가(건축면적기준)의 비중은 ‘04년은 40.07%,’’05년은 37.9%,’06년1분기는 40.83%임
‘03~ ’06.5월 각 구현 주택용지 괘패상황
<표 1-4> 참조
주택제도
1. 주택의 종류
개요
- 중국 주택의 종류로는 상품방, 경제적용방, 염조방, 안거주택, 방개방, 미리방, 해곤방이 있으며, 점차 상품방과 경제적용방, 염조방의 세 종류로 정리되어 가고 있다.
- 고수입 계층을 위해서는 상품방이, 중저수입계층을 위해서는 경제적용방이, 최저수입계층을 위해서는 염조방이 공급되고 있다.
유형
-상품방(商品房)
현재 중국부동산 시장에서의 상품방은 시장가격으로 거래되는 상품을 지정함.
-경제적용방(??适用房)
1994년 발표한 도시경제적용방 주택건설관리 방법 에서 경제적용방은 중저수입가정을공급 대상으로 하여 주택건설 표준에 맞게 건설된 보통 주택을 지칭함.
*북경시 경제적용방 구입자격
북경시 호적이 잇는 주민(학생 ,농민 불포함)
무주택이거나,유주택자인 경우 주택면적이 북경시 관련
규정(60평방메터)미달일 것.
가구의 연간수입이 6만원이하일 것.
(6만원은 01년기준임 ,02년부터 매년 가구당 연간수입기준을 고시하기로 하엿으나 현재까지 계속 6만원을 적용하고 있음)
- 염조방(廉租房)
염조방은 홍콩의 염조우(廉租屋)와비슷한 개념으로 국가가 도시의 최저 수입계층에게 임대를 해주는 주택을 말함.
- 안거주택(安居住房)
1995년 국가안거공정 실시방안 에 따라 95년부터 실시되었으며 원가로 중저수입가정에 판매를 한느것임.그러나 지금은 경제적용방의 개념으로 흡수됨.
- 방개방 (房改房)
직원에게 후생복리 차원으로 제공되엿던 주택이며 주택개혁이후 직원이 규정에 따라 구매가능, 방개방은 원가로 구매한 공방을 포함하고 있으며 직원이 원가로 구매한 공방은 일정기간 경과 후 시장유통 가능.
- 미리방(微利房)
심천시가 1989년 제안한 주택의 형태로서 심천시 주택국은 원가로 미리방을 건설,공급함, 복리 후생방 건설의 손실을 보충하기위해서 약간의 이윤 취득은 가능함.
심천시는 매년 약 2000여 호의 복리방 7000여호 의 미리방을 공급하며,97년 미리방가격은 2500~300원/평방메터 복리방가격은 1000원/평방메터였음.미리방은 경제적용방의 개념과 유사함.
-해곤방(解困房)
도시 주민들의 주택곤란 계층의 주택 문제를 해결하기 위해 각지에 지은 주택들을 지칭함.
*경제적용방과 상품방은 주택가격,판매대상,소유권,법률법규체계등의 4가지부문에서 차이가있다
1,경제적용주택은 국가가 건설하는 반복지성 주택이므로 국가가 그건설원가에 대해일정한 규정을 두고 규제함.국가는 건설원가에 있어 일부분의 비용을 감면해 주고, 건축부지면적을 정부가 통일적으로 구획하며, 부동산개발기업이 과다한 이윤을 남기지 못하도록 규제한다. 따라서 경제적용방의 가격은 동일면적, 동급의 상품주택에 비하면 훨씬 저렴하다.
2) 경제적용방의 판매대상은 주로 중, 저소득 가정이며, 공급량도 제한되어 있다.하지만 상품주택은 판매대상이 광범위하고 능력이 있는 모든 시민이 구입할 수 잇으며, 시장수요에 근거하여 다양한 형태의 주택을 건설, 공급할 수 있다.
3) 소유권에 대한 차이
1. 재판매에 대한 제한
경제적용주택이 점하고 있는 토지는 국가가 구획한 토지이므로 구매자가 만일 그 토지 사용권을 양도하고자 할 때에는 양도가격이 원래 구입한 가격보다 높을 경우, 그 차익분에 대해서 국가에 토지수익금 또는 토지양도금부분에 해당하는 금액을 납부한 후에 양도할수 있다. 하지만 상품 주택의 양도과정은 이러한 것을 포함하지 않는다.
2. 부동산 임대에 대한 제한
경제적용주택은 양도 성격의 토지 사용권을 향유할 수 없으므로 임대수익을 목적으로 임대할수 없다. 단 국가의 유관 규정에 따라 세금을 납부하고, 토지에 대한 수익금에 대한 이익을 국가에 납부하면 임대할 수도 있다. 하지만 상품주택은 국가가 규정한 세금만 내면 누구든지 임대수익을 목적으로 임대할 수 있다.
3. 부동산 담보설정에 대한 제한
경제적용주택은 국가가 구획한 토지위에 건축된 주택이므로 담보등기수속을 진행할 수 없다.
4. 상속문제
현재까지 경제적용주택의 상속문제에 대해서는 관련법률이 제정되어 잇지 않다.하지만 상품주택은 상속에 대해 어떠한 문제도 없다.
4) 법률법규체계의 차이점
상품주택시장은 10여년 간 지속적으로 발전해 왔으므로 현재 일련의 완비된 법률보장 및 택은 정책적으로 실시하였고 판매가 시작된지 5년여의 시간밖에 흐르지 않아 유관 법률보장체계와 감독체계가 아직 완비되지 못한상태이다.
2. 외국인의 주거용부동산 구입
외국인은 거주 또는 상업용으로 거주용 아파트를 비롯한 각종 부동산을 구입할 수 있으며 매매행위는 지방정부의 관리규정에 따른다.
가. 아파트의 구매 및 판매관련 규정
-중국의 부동산 판매회사는 현지 부동산 관리국의 심사, 허가와 등록절차를 밟아 “아파트 판매허가증”을 발급 받은 후에 부동산을 판매할수 있기 때문에 외국인이 아파트를 구입할때에는 판매자가 국유 토지 사용증 및 합법적인 아파트 판매권을 가지고 있는지의 여부를 확인하여야 한다. 다시 발하면 판매허가권이 없는 자로부터 아파트를 구입하여서는 아니된다.
나. 신축아파트 예약구매
-판매자와 예매계약을 체결하고 계약후 30일 이내에 매매 쌍방은 부동산관리국 소속의 부동산 시장관리부문에서 예약판매와 구입의 등록수속을 밟아야 한다.
다. 기존 아파트 구입
-판매자와 아파트 판매계약을 체결하고 계약후 30일내 매매 쌍방은 매매계약과 관련되는 증서를 지참하고 부동산시장 관리부문에 가서 명의이전 수속을 밟아 부동산 소유권증서를 발급받아야 한다.
3. 외국인 주거용 부동산 임대
“중국도시 부동산 관리법”에 따라 외국인은 중국에서 부동산을 임대할 수 있으며 다음과 같은 사항에 유의 하여야 한다.
-부동산소재지 인민정부에서 규정한 임대 정책에 따라 서면 임대 차계약을 체결하고 임대자와 임차인의 권리와 의무를 약정하며 임대계약서에 임대기한, 용도, 임대료 보수책임, 임대료 체불시의 조건 등을 명확히 해야 한다.
4.주택등 구입시 관련세금 및비용
가 . 주택 구입시의 세금 및 비용
세금
- 부동산취득세:주택매입대금의 1.5%~3%
*주택일경우취득세율은 1.5%,오피스상업용 등 건물을 경우 취득세율은3%
- 인지세: 계약서상 주택매매가격의 0.03%
(매입자와 판매자 각각 0.03%부담)
*예시:별첨
비용
- 매매수속비: 주택 매매후 명의 변경 수속시 매매 쌍바이 부동산관리부서에 납부하는 수속비,거래면적(평방메터)당 3원,매매쌍방이 각각 부담
- 계약공중비
500만원이하 :거래금액*0.25%+350원
500만원이상:거래금액*0.2%+2750원
- 계약등기비: 건당50원
- 재산권 등기비 :등기비는 80원,증서비는 25원 인지세는 건당 5원
- 공공 보수기금:주택가격의 2%
l 주택대금 대출 구매시하기 비용추가
변호사수수료: 대출금액의 0.3%로 최고4000원
보험비:주택대금*대출연수*보험을
저당등기비:건당200원
나. 주택보유과정의 세금 및 비용
자체 사용시
- 주택을 구입하여 자체 거주용으로 사용시 내국인 외국인에 관게업이 모두 건물관리 비용을 납부하는외에 기타 세금비용은 없음
임대시
-내국인:영업세 도시수허건설세,교육비부가,개인소득세,가옥세,토지사용세,인지세 납부
- 외국인:영업세 ,개인소득세,도시부동산세,인지세 납부
*북경의 경우는 제반세목에 대해
다. 주택 판매시의 세금 및 비용
세금
-영업세: 납세의무자는 중국 경내에서 토지사용권의 양도,부동산을 판매하는 단위나 개인이며,세율은 과세 표준(판매가격-당초구입가격)의5.5%임
l 북경시 기준(영업세)
-북경시의 경우. 개인의 거주기간 5년 이상의 일반주택 판매시
영업세 면제(일반주택이더라도 5년 미만 거주시 양도금
총액의 5.5% 징수)
-비일반주택일 경우 5년이상 거주시 양도차액의 5.5% 징수(5년미만 거주시 양도금 총액의 5.5% 징수)
* 일반주택: 용적율이 120%이상, 건축면적이 140m2이하,
-인지세: 판매가격의 0.03%
-개인소득세: 납세의무자는 재산양도로 수입을 취득한 개인이며,세율은 과세표준(재산양도소득, 즉 판매대금-구입대금-합리적비용)의 20% 임, 단,5년이상 거주한, 유일한 거주용 주택을 판매하는 경우 개인소득제 면제.
비용
-거래소속비: 거래면적(m2)당 3元.
5.분양중인 아파트 매매가격(별첨)
<표 2>참조
l 참고사이트: 북경방지산교역관리망
수방망(www.soufun.com)
부동산 개발(상해임시정부청사 주변 재개발사업)
전경사진
<사진 1>
3천평 개발계획(안)
<사진2>
14천평 조감도 투찰안-중국설계(안)
<사진3>
계획대안- 한국설계
<사진 4>
부동산 투기 억제를 위한 한, 중 정책 소개
1. 한국의 대책
8.31대책
<표3> 참조
3.30대책 주요내용
<표4>참조
2. 중국의 대책
부동산대출 가일층 강화에 관한 중국인민 은행의 통지(
부동산개발 대출관리를 강화하고 대출범위를 규범화함.
토지비축대출을 업격히 통제함
은행대출로 중.저소득 가정의 주택매입을 중점 지원함.
개인의 주택매입 대출관리를 강화함.
-2005.3월 중국인민은행은 개인이 은행대출을 이용하여 주택을 매입할 경우 계약금비율을 20% 에서 30%로 인상함.
-부동산 시장 지도와 조정 강화의 8가지 조치(국무원
계획조절 강화, 주택 공급구조 개선.
토지공급 조절 강화, 토지관리 엄격히 함.
주택양도의 영업세정책 조절, 세금징수 관리 엄격히 함
부동산 신용대출관리 강화하여 금융리스크 방지
일반주택의 기준을 명확히 하고 합리적인 주택건설과 소비 인도.
경제 적용방 건설강화, 염가주택제도 완벽화.
부동산시장 질서 정돈 및 규범화 불법거래행위 엄격히 단속.
사장동향 감시 강화 시장정보 공개제도를 완벽화함.
보동산세수관리 강화 관련 국가세무총국,건설부,재정부 통지(05.5.27국가세무총국 89호)
05.6.1일부터 개인은 구입 2년 미만인 주택을 양도할 경우 양도는 영업세를 납부하여야함. 일반주택의 기준은 05.5.31일전에 지역별로 반포함.
구입2년후 양도할경우 일반주택의 양도는 영업세 면제 비일반주택의 양도는 영업세를 압부하여야 함 일반주택의 기준은
주택 거래 관리 강화에 관한통지(05.6북경시 건설위원회)
주택매입자는 선부양받은 주택을 준공하기전에재양도하지 못함
북경시 건설위원회는 05년 하반기부터분기별로 주요지역 신규상품방 시장거래가격 등 시장정보를 발표하여 부동산 투자와 소비를 인도함.
중국인민은행 금융기구의 인민페대출 이자율 인상
(
거시조절정책의 성과를 가일층 공고히 하고 국민경제의 지속적이고 고속발전하는 추세를 유지하기 위하여 중국인민은행은
부동산시장의 건전한 발전을 위한 6가지 조치 발표
(06.5.17 국무원 상무위원회)
1.주택공급구조를 개선하고 증 저가 ,중,소형주택,경제적용방,염가임대 주택을 중점적으로발전시킴
2. 세금 신용대출,토지정책을 엄격하게 실시하고 토지공급을 합리적으로 통제하며 토지매점행위를 억제함.
3.철거규모와 진도를 합리적으로 통제하여 피동적인 주택소요의 급증을 방지함.
4.부동산 개발건설과정에 대한 감독과 관리를 강화하여부동산시장 질서를 규범화함
5.염가임대주택제도 수립,경제적용방 건설 촉진,주택2급시장과 임대시장을 발전시킴
6.부동산통계와 정보공개제도를 완벽화하여 부동산시장정보의 투명도를 증가함.
주택공급구조 조정, 주택가격 안정에 관한 의견
(06.5.29 건설부 등 9개 부문)
06.6.1일부터 매입5년 미만인 주택을 양도하는 경우 양도금액 전체에 대하여 영업세를징수함. 매일 5년 초과후 주택을 양도하는경우 일반주택에 대하여 영업세를 징수함 (양업세율은 5.5%임)
06.61일부터 개인주택 매입대출의 계약금비율은 30%이상으로 하며 자체주거수요에 따라 세대당 면적 90평방메터의 주택을 매입하는 경우의 계약금비율은 20%로 규정함.
- 감사함니다 ?
참고문헌 및 보충자료
1.참고문헌
-중국토지관련법
-중국심양한국공단 투자안내(한국토지공사)
-중국의 건설 및 부동산시장 구조 및 동향 연구(
-중국부동산 재개발시장연구(
-기타 각종 인터넷자료 참고
2.보충자료
부동산 거래관련 세금
매입단계
<표5 참조>
보유단계
-건물관리회사가 규정하는 비율에 따라 매월 건물관리비용 납부.
-현재까지는 부동산세가 없으나 중국 정부는 0.3~0.8% 의 세율로 부동산세 징수를 검토하고 있음.
양도단계
<표 6>참조
l 일반주택이란 북경의 경우 용적율이 120% 이상인 단지에서 140m2이하의 개별주택
예시1(합생국제화원,非일반주택)
-150m2를 매입하는 경우 관련 비용 (1,800,000+69,000=1,869,000元)
계약공증비: 12,000元/m2*150m2*0.25%+350元=4,850元
계약등기비: 50元
취득세: 12,000元/m2*150m2*1.5%=27,000元
계약인지세: 12,000元/m2*150m2*0.03%=540元
증서인지세: 5元
증서원가비: 25元
재산권등기비: 80元
거래수속비: 150m2*3元/m2=450元
건물수선기금: 12,000元/m2*150m2*2% =36,000元
- 150m2를 매입한 후 200만元의 가격으로 양도하는 경우 (수익은 5년내 2,160元,5년후 118,950元)
- 계약인지세: 200만 元*0.03%=600元
- 거래수속비:150m2*3元/m2=450元
- 영업세: 매입 5년내 양도할 경우 200만元*5.5%=110,000元
매입 5년후 양도할 경우 (200만元-12,000元/m2*150m2)*5.5%=11,000元
개인소득세: 5년내 양도할 경우 (200만元-매입금액-인지세-거래수속비-영업세)*20%=17,790元
5년후 양도할 경우 개인소득세 면제.
예시 2(합생국제화원, 일반주택)
- 125m2를 매입하는 경우 관련 비용(1,500,000 +57,585=1,557,585元)
계약공증비: 12,000元/m2* 125m2*0.25%+350元=4,100元
계약등기비:50元
취득세: 12,000元/m2 *125m2*1.5%=22,500元
계약인지세: 12,000元/m2*125m2*0.03%=450元
증서인지세:5원
증서원가비:25원
재산권등기비:80원
거래수속비:125평방메터*3원/평방메터=375원
건물수선기금:12.000원/평방메터*150평방메터*2%=30.000원
-125평방메터를 매입한 후 200만원의가격으로 양도하는 경우(수익은 5년내 253.635원,5년후 441.440원)
계약인지세:200만원*0.03%=600원
거래수속비 : 125m2 *3元/m2 =375元
영업세: 매입 5년내 양도할 경우 200만 元*5.5%=110,000元
매입 5년후 양도할 경우 면제
개인소득세: 5년내 양도할 경우 (200만元- 매입금액- 인지세- 거래수속비- 영업세)*20%=77,805元
5년후 양도할 경우 개인소득세 면제.
부록: 한국토지공사
중국진출 한국토지공사근황 및 한국토지공사의 중국사업
-신규사업개척 및 부동산시장정보 수집,개성공단 업무지원, 중국 유관기관과의 상호교류 등 현지화기반 구축등을 위하여
-2003년7월 한국직원 2명(현재1명)과현지직원으로 북경시
천진공단 조성
-실질적 대북방 경제협력사업의일환으로 93.8월부터 96.6월까지 국내기업 진출수요와 입지여건을 감안하여 천진경제기술개발구내 346천평의 토지사용권을 취득하여 부지 조성 및 기반시설 설치후 국내외 기업에 50년간 임대분양
심양공단 조성
-경기도가 경기공단을 추진하면서 토공의 사업참여를 요청하여 95년4월부터 96년12월까지 심양경제기술개발구내 128천평의 사용권을 취득하여 부지조성 및 기반시설 설치후 국내외 기업에 50년간 임대 분양
상해임시정부청사주변 재개발사업 입찰참가
-
-
-이후 중국내 여러 경로를 통한 협의양도를 추진하엿으나 중국측에서는 사업적 개발 프로젝트의 수의계약 불가를 주장함에 따라
-14천평 전체부지 대신 청사주변 약3천평에 대한 개발참여로 청사의품위잇는 보전 개발이 가능토록 다각도의 노력을 경주하고 있음.