기업도시 선정과 향후 토지시장 전망

[이우형]

정동채 문화관광부 장관은 “전남 해남, 영암지역을 세계적인 관광레저형 기업도시로 적극 개발하기로 했다”며 “건설교통부, 재경부, 농림부 및 전라남도 등 관계부처가 참여하는 ‘관광레저도시추진기획단’을 설치하고 시범단지 조성에 대한 추진 안을 마련, 3월말 국무회의 심의를 거치는 대로 관련공사에 착수 할 계획” 이라고 밝혔다.

서남해안 관광레저형 기업도시는 영암 간척지 3,000만평과 해남지역 매립지 6,000만평 등 총 9,000만평을 대상으로 하며 초기에 약 300만~500만평 규모의 시범단지가 조성되고 이후 점차 확대될 예정이다. 단지 안에는 골프장, 레저스포츠 테마파크 및 호텔, 콘도, 실버타운, 의료시설 등이 들어선다.

개발의 효과는 300만평을 개발하면 건설투자만 7조원이 생겨나며, 1천만평을 개발할 경우 22조원이 건설투자가 유발된다. 단지조성에 참여할 컨소시엄 구성에는 현재 국내 3~4개 대기업과 싱가포르 투자청, 미국, 일본, 중국 국가들이 적극적인 참여의사를 보이고 있으며 한국관광공사, 농업기반공사, 도로공사, 전남개발공사 등 관련 공기업들이 모두 참여할 예정이다. 특히 진행 중인 ‘파이로트 스터디’에는 싱가로프 CPG사가 이미 참가하고 있는 것으로 알려졌다. (1.17자 신문보도)

당초 3월에 발표할 것이라던 기업도시가 예상외로 일찍 발표되면서 본격적인 사업의 시작을 알리고 있다. 영암, 해남지역에 들어설 관광레저형 기업도시는 올해 안에 착공하여 2008년 완공할 예정이다.

지난해 J-project 라는 이름으로 추진되었던 전라남도의 시행사업이 국가적 사업으로 확대되어 사업추진의 안정성과 원활성을 도모하게 되었다. 2005년 토지시장을 이끌 기업도시 선정의 의미와 향후 토지시장에 대해 전망해보기로 하자.

기업도시는 참여정부의 국토정책인 ‘신국토구상’에서 출발한다. 국가균형발전을 위해 신행정수도 건설, 공공기관 이전과 그에 따른 혁신도시 건설, 낙후도가 심한지역에 들어서는 기업도시 건설을 통해 수도권 집중력의 완화와 지방분권화를 이루기 위한 역점사업으로 추진되었다.

3월에 최종 확정된 신행정수도 이전 무산에 따른 대안사업과 기업도시는 2005년 토지시장을 이끌어 갈 핵(核)으로 선정이 주는 의미는 향후 토지시장에 미치는 파장과 맞물려 매우 크다고 할 수 있다.

향후 토지시장은 수도권보다는 지방이 주도할 것을 예고하고 있다. 충청권의 자금이 U턴하여 수도권으로 이동하고 있다고는 하지만 실제적으로 수도권에서 투자처를 찾는 것은 매우 어려운 일이다. 토지거래계약허가제와 토지투기지역을 피해가기도 어렵지만, 개발지 내지는 발길이 잦은 곳 치고 가격이 너무 올랐기 때문이다.

가격상승에 대한 부담과 각종 규제는 투자자들이 수익을 내기 어려운 상황으로 몰아가고 있다. 이러한 시점에 기업도시는 새로운 활로를 열어주는 역할을 한다. 그것도 아주 큰 수익률을 가져다 줄 수 있는 기회인 것이다.

일례로 주5일근무제와 경춘고속도로 수혜지역인 양평지역의 경우만 하더라도 전원주택지로 수익을 바라볼 수 있는 토지는 최하 평당 30만원 이상이 있어야 매입이 가능하다. 하지만 지난 1~2년 간의 급상승에 따른 반발 심리로 인해 거래가 어렵고, 가격상승폭이 제약되어 있다. 하지만 이번 기업도시로 선정된 해남지역의 경우 평당 4~5만원에 토지를 매입할 수 있다.

주지의 사실이지만 평당 30만원 하는 토지가 60만원가기는 어려워도 평당 4~5만원하는 토지가 평당 10만원 가는 것은 매우 쉬운 일이다. 즉, 같은 돈을 투자해 얻는 수익을 따졌을 때, 시기적으로나 수익적으로 해남이 월등히 낫다는 점이 된다. 이렇듯 수익률의 극대화를 위해 뛰는 투자자에게 지방시장은 매우 매력적인 시장이 될 수 있다.

지방시장이 어려웠던 것은 구체적인 인구유입을 위한 개발이 이뤄지지 않았기 때문인데, 참여정부에서 추진하는 신행정수도 건설, 혁신도시, 기업도시 건설 등은 인구유입까지 수반하는 경우로 이전의 시장상황과는 매우 다른 모습을 보인다.

세계는 지금 세방화(世方化)의 시대로 접어 들었다. 세계화와 지방화의 합성어인 세방화 물결은 지방을 발전시키려는 ‘신국토구상’과도 궤를 같이한다. 따라서 정책의 장기적 비전 또한 지방을 우선할 것이며, 이는 지방토지시장의 활로가 됨과 동시에 투자자들에게 수익률 높은 새로운 투자처를 제시해 준다고 할 수 있겠다.

그렇다면 향후 토지시장을 이끌어갈 주요 지방과 투자상품은 무엇일까?

주5일근무제 실시에 따른 4계절 관광휴양지의 1순위로 꼽히는 강원권, 관광벨트화가 진행중이며 수산자원보호구역이 해제되는 남해안권, 대중국교역의 중심으로 개발되는 서해안권, 낙후도가 심한 수도권과 충청권을 제외한 혁신도시 및 기업도시 후보지, 산업클러스터화가 진행되는 지역의 거점도시 등이 유력하다고 할 수 있다.

경춘선 복선전철화가 진행 중인 가평, 춘천, 중앙선 복선전철화와 경춘고속도로 수혜지역인 양평, 오륜밸리로 일컬어지는 4계절 휴양관광지 평창, 횡성, 공공기관 이전의 1순위 원주가 강원도에서는 유망하다.

충청권에서는 호재가 밀집된 천안, 아산, 신행정수도 이전지인 공주, 연기와 토지보상금 효과를 기대할 수 있는 인접지역, 대중국교역의 중심항이자 공단이 밀집되고 있는 평택, 당진, 관광지로 유명한 태안과 대산항 개발과 기아자동차 이전에 따른 서산, 산업클러스터화의 시범도시 청원, 청주, 개발촉진지구로 지정된 제천을 눈여겨봐야 한다.

경상권에서는 개발제한구역이 해제되는 마산, 창원, 진해권과 경제자유구역으로 지정된 부산, 진해, 조선산업 호황과 관광벨트화의 중심에 서있는 거제, 사천대교 건설과 행정타운이 조성된 사천, 신도시가 건설되는 기장, 고속철도 중간역사가 들어서는 밀양, 김천, 수산자원보호구역 해제와 관광벨트화가 진행 중인 남해안이 적격이다.

전라권에서는 기업도시가 들어서는 영암, 해남, 경제자유구역 광양, 해상테마관광지가 조성되고, 신안군청이 이전되는 압해도, 새만금사업지와 인접하고 신역사가 개발중인 군산 등이 시장을 주도할 것이다.

또한 개발제한구역이 해제되는 대중도시 인접지역, 농업진흥구역이 해제되는 경지정리가 안된 도시근교의 농지, 농지조성비가 면제되는 비수도권의 한계농지, 1만㎡의 소규모 공장허용이 가능해진 수도권의 비자연보전권역의 농지는 토지이용규제완화에 따른 수혜상품으로 등장할 것으로 전망된다.

정책은 변하고 있다. 하지만 의식은 변하고 있지 못하다. 고정된 의식을 깨고 남보다 먼저 앞서갈 때 투자는 성공할 수 있다. 소액투자자들이 투자할 수 있는 절호의 시기가 시작되고 있으며, 큰 수익률을 창출할 수 있는 마지막 기회가 시작되었는지도 모른다. 수익률을 향한 더듬이를 더욱 날카롭게 세워 2005년 성공의 팡파레를 울려보자!