인천청라지구 청라자이,중흥 S-클래스의 투자가치와 송도힐스테이트,푸르지오 전망(2007년 12월9일 자료)

안녕하세요 회원님~   신도시분양가이드 카페지기 페르세우스입니다~~~~~~       은평뉴타운과 송도힐스테이트 송도푸리지오가 분양에 돌입하였고   청라지구에서 중흥 S-클래스와 청라자이가 분양을 시작하였습니다   은평뉴타운은 작년부터 고분양가의 주범이 되면서 주변아파트및 일산등 고양시의   아파트를 상승시켰던 유명하 아파트고 송도역시 빠지지 않는 아파트며 청라는 경제자유구역으로   새롭게 떠오르는 투자유망지역입니다       한꺼번에 분양을 하다보니 저 역시 분석하느라 정신이 없습니다   은평뉴타운은 3개의공구에서 14개의 블럭(단지)이 분양을 하는데 평형갯수가   확장형,비확장형,펜트하우스형등을 합쳐 민영만 74개평형이고 국민주택규모까지 합치면   100개가 훌쩍넘어갑니다   거기다가 청라에서 3개블럭 송도에서 2개블럭등 분양자료 만드느라 매일새벽까지 작업하는데   너무많아 수월치 않습니다^^       말이 잠시 삼천포로 빠졌군요^^   은평은 33평기준으로 불광힐스테이트가 6억원을 호가하는데도 불구하고 33평 분양가가   3억5천을 넘지않아 가수요,실수요할것없이 엄청난 관심을 보이면서 무지막지한 경쟁률을   기록할것 같습니다   다만 평형이 워낙에 많고 주택형도 엄청많기 때문에 의외의 틈새시장도 벌어질 가능성도   있지만 정상적인 방법으로 틈새시장을 찾는다는건 불가능에 가까울듯 합니다 ㅋ       송도신도시역시 33평기준으로 최하 5억2.3천에서 호가는 6억까지 잡힌 아파트도 있는 상황에서   38평 분양가가 4억초반~중반에 분양을 합니다   참고로 38~40평은 호가가 7억5천이 넘는 아파트도 있고 기본 7억은 나옵니다   때문에 경기,인천 고점자들은 송도로 쏠리고 서울 고점자들은 은평으로 몰릴것으로 보입니다       문제는 청라입니다   청라지구도 유망아파트이고 경제자유구역으로서 입지가 좋아지면서 고급수요층을 흡수할   가능성이 높은 지역입니다   하지만 청라지구는 아직 입주한 아파트가 없어서 시세를 비교할수가 없습니다   주변도시에 있는 아파트들은 청라분양가보다 시세가 약하게 잡혀있을뿐이죠   그런데 청라는 송도와 비슷한 금액에서 분양을 하고있습니다   고점자들이 은평과 송도로 쏠려있는 관계로 청라가 틈새시장일수도 있습니다   송도보다 향후 시세가 높진 않겠지만 나름대로 개발호재에 의한 수요를 끌어모으면서   전매가능한 중흥,자이가 투자가치가 높아질수도 있습니다       하지만 대형평형의 분양가는 촤하 1400만원대~최고 1510만원대에 분양을 합니다   50평대라고 할지라도 청라의 높은 분양가는 수요를 끌어모으기 힘들 가능성이 높습니다   일단 청라보다 방대하고 개발이 본격화되는 송도의 입지에 밀리게 되면서 고급수요를   송도에 흡수당하게 되고 일반수요는 검단,김포신도시,가정지구,가정뉴타운에 흡수당할수   있습니다   또 청라지구가 분양가 상한제 적용받는 33평아파트가 850만원대라면 전매가 된다고 해도   최하 1300만원대~최고1500만원(평당)의 높은 분양가는 수요를 흡수하기 힘들어집니다       때문에 청라에서 평당 가격이 비싼 대형평형은 투자개념으로 다가서기보다는 실수요개념으로   다가서야합니다   고분양가가  미분양이 심화되고 저분양가의 영향으로 기존수요가 실종하면서 신도시및   택지개발지구인근 지역을 중심으로 가격이 빠지고 있습니다   기존가격이 추가하락으로 이어진다는 전제하에서는 고분양가의 아파트는 투자가치를   발생시키기 힘들어집니다       인천의 가장 큰 문제점은 동,서,남,북 모두 개발이 되고 있다는겁니다   개발열기로 인해 빌라는 단독주택 대지지분이 하루가 다르게 상승하고 있고 경제자유구역에   대한 개발로인해 수요가 급증하면서 아파트 가격도 급상승을 했습니다   하지만 분양받은 아파트가 입주하는데는 3년정도가 소요되고 세금을 비과세 받으려면   또 3년이 경과해야 합니다   인천의 개발에 의한 대지지분 급등과 경제자유구역 개발에의한 공급물량증가   또 검단신도시및 재정비촉진지구,뉴타운,택지개발지구등의 공급물량들은 시세하락의   압박이될수있는 뇌관이 될 가능성도 높습니다   그런 상황이 와도 가격이 오히려 오르는 아파트는 주변시세보다 저렴한 분양가입니다       송도 38평이 7억이고 송도 38평분양가가 4억 5천이라고 가정한다면 기존시세가 1억이   빠져도 분양받은 아파트는 그래도 2억 이상은 상승할수 있습니다   새로 분양한 아파트가 발코니 확장되면 훨씬 넓은 새아파트니까요~   기존이 6억이 되도 새아파트는 6억5천정도의 시세형성이 가능할겁니다   하지만 주변시세가 받혀주지 않는 청라는 고분양가로 분양되는 종부세대상아파트는   피하시는게 좋을것 같습니다   송도,검단등으로 분산될 가능성이 높은 상황에서 종부세에 따른 수요마저 감소하고   분양가상한제로 계속 저분양가로 아파트가 쏟아진다면 청라의 대형아파트의 투자가치가   발생될까요?^^   투자가치에 무게를 두고 청약하시는 청약자라면 당첨확률에 급급하기에 앞서 다시한번   심사숙고할 필요가 있지 않을까요? ~~~~~~~~~^_^