지난 토요일(8월 23일 방영)된 KBS추적 60분 "수상한 이웃, 아파트 X맨의 진실"의 교훈

[DOLPHINIA]

현 두호의 상황상 이런 글을 게시하기가 조심스럽지만, 새집과 대박을 바라던 조합원들에 쪽박과 가정파탄을 안긴 재건축 사업장 관련 소식을 참고로 공유합니다. 재건축 사업장인 동 해운대 AID아파트는 재건축전 두호주공과 유사한 평형으로 구성된 주공아파트로 1500여세대의 대단지인 5층으로 구성된 오래된 아파트를 재건축 진행한 사업장입니다.

비정상적인 구집행부로 인해 아직도 소송중인 현재 두호의 상황상 다소 의기소침하게 하는 기사이고 많이 앞서가는 내용인지라 약간은 무리수가 있지만, 위 사업장은 저의 지인이 실제 고통받고 있는 사업장이라 남의 일 같지 않고, 대한민국에 더 이상 이러한 어처구니 없는 상황이 발생되지 말아야한다는 순수하고 개인적인 바램으로 공유하는 것이므로 지나친 억측은 삼가부탁드립니다.

대략적 기사의 내용은 조합측 주장은 건설사의 사업제안서상 조건은 확정지분제(사업장이 부산 최고 부유지인 해운대중에서도 특급위치인 달마지 지역이고 건설사 선정당시 부동산 경기가 좋았음)였으나, 미분양으로 인한 엄청난 손실로 건설사에서는 도급제를 주장하여 조합원이 손실을 떠안아햐 한다라고 소송중인 사업장으로 실제 심각한 고통을 받는 이는 조합원과 수분양계약자들입니다. 관련 추적 60분에 방영된 내용은 건설사의 이익을 위해 사전 KEY MAN(X-MAN) 즉 건설사 이익을 대변할 조합 임원이나 대의원을 금품으로 포섭하여 스파이 및 조합원의 결속을 방해하는 역할을 한다는 내용입니다. 

따라서, 향후 두호주공 재건축을 위한 개인적인 바램은 

첫째, 어짜피 도급제로 재건축시 미분양으로 인해 조합원에 추가 부담금이 발생할 수 있으므로 조합원께서도 너무 과한 욕심(이익)을 버리시고 완판 달성이 가능하도록 인지도가 높은 우량건설사의 선택, 선호 평형 구성 및 적정한 분양가의 구성이 필요하다보며,

둘째, 건설사와 맺는 계약서가 무엇보다 중요하니 재건축 법률전문가와 충분한 자문과 검토를 거쳐 향후 조합원에 피해가 가지 않도록 계약서의 작성은 신중에 신중을 기해 작성해야한다는 것이며,

셋째, 어느 누구를 막론하고 건설사의 개 노릇을하는 X-MAN의 양산은 결국 문제 발생시 조합원에 엄청난 손실과 고통을 끼치게 되므로 건설사에 포섭당하여 감빵가는 일은 없도록 해야한다는 것입니다.

동 해운대 AID아파트는 부산에서 최고의 위치 즉 달마지 언덕에 위치한 특급 조망권을 지닌 명당자리로 평가 되었으나, 무리한 이익을 추구하여 대형평형 위주의 세대구성과 고분양가로 일반분양 물건의 90프로 이상이 미분양됨으로 인해 기존 조합원 부담금외에 미분양으로 인한 추가 부담금(지인의 경우 추가 부담금이 거의 1.3억 수준)을 요구하여 2013년 12월 입주 예정이었으나, 아직까지 입주지 못하여 지난주 KBS추적 60분 "수상한 이웃, 아파트 X맨의 진실"에 방송되기에 이르렀습니다.

관심 있으신 분은 꼭 동 방송을 보시기 바랍니다. 혹 보시기 어려우신분은  하기 기사를 참고하시면되겠습니다.

KBS 추적 60분 ///////[1123회]수상한 이웃, 아파트 X맨의 진실 , 2014-08-23(토)22:15 KBS 2TV ///////

http://www.dailymotion.com/video/x24e397_cnwjrdks_lifestyle?start=2

http://www.kbs.co.kr/2tv/sisa/chu60/view/vod/index.html?searchStatus=0&articleIndex=0&vosample=&currentUrl=http://www.kbs.co.kr/2tv/sisa/chu60/view/vod/index.html

관련기사는 하기와 같습니다. 

"2013년 12월 4일 기사"

부산 해운대 AID주공, 시공사 유치권 행사
4,700억 미지급 공사비 놓고 조합·시공사 갈등 커져
부산의 대규모 재건축 아파트인 해운대 AID주공이 미분양 책임을 둘러싼 조합과 시공사간 갈등으로 완공을 한달 여 앞둔 채 준공에 반드시 필요한 일부 공사가 중단돼 배경에 관심이 모아지고 있다. 시공사측은 공사비 미지급을 이유로 유치권 행사에 나선 상태여서 자칫 가구당 1억 3,000만원에 달하는 ‘추가분담금 폭탄’으로 1년여 동안 사업이 중단된 부천 약대주공의 전철을 밟는게 아니냐는 우려도 제기된다.
특히 지난해부터 부산 지역 집값이 하락세로 전환한 점을 고려하면 자칫 수도권 일대 재개발·재건축 대란이 지방 대도시로 옮겨붙을 수 있다는 전망도 내놓고 있다.
4일 업계에 따르면 부산 해운대구 소재 AID주공아파트 재건축사업의 시공사측은 지난 10월 말 이 아파트에 대해 유치권을 설정하고 단지내 도시계획도로 공사를 중단한 채 마감 공사를 진행중이다. 도시계획도로 개설되지 않으면 준공검사가 나지 않아 입주가 불가능해진다.
시공사 관계자는 “일반분양분의 90%가 미분양 상태여서 할인분양을 조합측에 요청했지만 전혀 협조가 되지 않고 있다”며 “공사비 지급이 이뤄지지 않으면 입주를 허용할 수 없는 상황”이라고 말했다.
◇미분양 책임 둘러싸고 갈등 커져= 이 아파트는 지난 2011년 조합원분을 제외한 534가구를 일반분양했지만 아직 50~60평형대의 중대형 489가구가 미분양 상태다. 이 때문에 시공사측은 7,600억원에 달하는 공사비 가운데 4,700억원을 받지 못하고 있다.
이에 대해 조합측은 확정지분제로 사업이 추진됐기 미분양 책임이 시공사에 있다는 입장이다.
확정지분제란 시공사가 조합원에게 신축 아파트의 일정 비율을 무상으로 제공하고 미분양이 발생할 경우 ‘대물변제’ 형식으로 사업 손실까지 함께 떠안는 사업 방식이다. 반면 도급제는 시공사가 단순 공사비만을 챙겨가는 구조다.
이 아파트 김동수 재건축조합 총무이사는 “입찰공고나 시공사가 제출한 사업제안서에도 확정지분제로 사업을 추진한다고 나와 있다”며 “행여 시공사가 유치권을 행사할 권리가 있다고 해도 미분양 아파트에만 유치권을 행사하는 게 맞다”고 말했다.
◇조합원, 대규모 분담금 폭탄 맞나= 업계는 부산에서도 요지로 꼽히는 대단지 아파트가 완공을 목전에 두고 이같은 갈등을 겪는게 게 드문 사례라는 점에서 주목하고 있다.
특히 공정률 91%에서 사업이 1년여 동안 멈춰있는 부천 약대주공의 전철을 밟을 것이란 예상도 나오고 있다. 부천 약대주공은 지분제에서 도급제로 사업방식을 변경한 뒤 가구당 1억 3,000여만원에 달하는 추가분담금이 나오면서 조합과 시공사 간 갈등이 비화했다. 이후 새로 꾸려진 조합 집행부가 시공사를 상대로 ‘공사도급 변경계약 무효확인 소송’을 냈지만 지난달 29일 법원은 시공사의 손을 들어준 상황이다.
해운대 AID 주공도 할인분양을 할 경우 조합원들의 추가부담이 그만큼 늘어나는 만큼 자칫 소송전으로 번질 가능성을 배제할 수 없는 상황이다.
◇부산 정비사업 불황 “이제 시작?”=일각에서는 지난해부터 부산 지역 집값이 하락세로 반전한 만큼 앞으로 비슷한 사업지들이 잇따를 가능성도 제기하고 있다. 실제로 부동산114에 따르면 2011년 14.8%에 달하던 부산 지역 집값 변동률은 지난해 -1.14%의 마이너스 변동률로 돌아섰다.
정비업계의 한 전문가는 “시공사가 정비사업을 수주할 때 지분제와 도급제의 표준계약양식을 뒤섞어 쓰기 때문에 무상지분율 등이 명시돼 있더라도 실제로는 조합이 분양의 책임을 지는 계약이 대부분”며 “경기가 불황에 접어들면 정비사업의 갈등은 첨예해질 수밖에 없는 구조”라고 말했다.

부산 해운대 달맞이 고개에 조성된 ‘힐스테이트위브’ 아파트 입주자들의 피해가 커지고 있다. 공사비를 못 받았다며 3개월가량 입주를 막은 현대건설(000720) (63,000원▲ 1,200 1.94%)때문이다. 입주를 못한 주민들은 월세 방을 전전하고 있다.

"2014년 3월 17일 기사"

해운대 힐스테이트위브, 현대건설-조합 갈등에 입주민만 골탕

◆ 현대건설 “공사비 지급 없이는 입주 없다”
해운대 AID주공아파트는 지난 2010년 재건축 공사가 진행됐다. 공사는 현대건설과 두산건설(011160) (11,850원▲ 50 0.42%)이 맡았다. 지하 7층, 지상 53층 아파트 21개 동 총 2369가구 규모다. 현재 공사는 대부분 끝났고 준공만 앞두고 있다.
하지만 현대건설 측은 지난 10월 아파트 공사비 4700여억원을 받지 못했다며 해당 아파트에 대해 유치권을 행사 중이다. 이 때문에 지난해 12월 입주를 예상하고 잔금을 준비했던 입주예정자들은 졸지에 길거리에 나앉게 생겼다.
한 입주예정자는 “전세금을 빼 잔금 30%를 준비했는데 입주가 되지 않는다고해 월셋집을 구해서 살고 있다”며 “현대건설 때문에 피해가 막심하다”고 말했다.
또 다른 입주예정자는 “6차례 중도금을 납부할때는 아무런 말이 없다가 입주를 두어달 정도 앞두고 입주를 못 시키겠다고 하면 입주자들은 어쩌란 말이냐”며 “현대자동차그룹 앞에가서 시위도 했지만 집 뺏긴 서민들의 목소리는 듣지도 않았다”고 말했다.
◆ 조합 “확정지분제”·현대건설 “도급제” 엇갈리는 주장
현대건설이 공사비를 내놓으라며 아파트를 점거한 이유는 공사비 지급 방식 때문이다.
재건축은 확정지분제와 도급제 두 가지 방식이 있다. 확정 지분제는 시공사가 조합원에 무상지분을 약속하고 사업을 추진하며 일반 분양 물량의 미분양에 따른 손실 전체를 책임지는 방식이다. 도급제는 건설사가 단순히 공사만 맡고 조합으로부터 공사비를 받는 방식이다.

▲ 현대건설과 두산건설이 조합에 제안한 사업제안서/입주자협의회 카페

조합과 현대건설은 서로 다른 주장을 하고 있다. 조합 관계자는 “현대건설과 두산건설을 시공사로 선정한 이후 시공사가 준 사업제안서에는 확정 지분제로 적혀 있다”고 말했다. 현대건설과 두산건설이 조합에 제안한 사업제안서에도 확정지분제라고 사업방식이 표시돼 있다.
현대건설 관계자는 “우리는 도급제로 수주했고 조합이 다른 말을 하는 것”이라고 말했다.
현대건설은 기존 조합원분을 제외한 534가구를 지난 2011년 6월 일반분양했다. 하지만 45가구만 분양됐다. 전용면적 233~241㎡ 규모의 펜트하우스 8가구를 비롯해 165㎡ 이상의 대형평형 489가구(91.6%)가 미분양이 발생했다. 3.3㎡당 1500만원에 이르는 높은 분양가, 부동산 경기 침체 등이 원인이었다.
현대건설은 공사비를 돌려받지 못할 수 있다는 판단해 지난해 8월부터 조합 측에 20~30%가량의 할인 분양과 공사비 지급 약속을 요구했다. 하지만 조합은 할인 분양을 할 경우 기존 분양자의 반발이 커진다고 반대했다. 또 확정 지분제라 공사비 지급을 약속할 이유도 없다고 밝혔다.
현대건설은 현재 공사비를 주지 않을 경우 절대로 입주를 시키지 않겠다는 입장이다. 이미 해운대구청 등이 나서서 중재에 나섰지만 해결 방안을 찾지 못하는 상황이다.
◆ 결국 입주민들만 골탕…집 뺏기고 월세집 전전
현대건설은 현재 상황에 대해 말을 아꼈다. 현대건설 관계자는 “민감한 사안으로 우리도 피해자”라며 “손실 규모가 수천억원에 이르기 때문에 향후 계획이나 방향에 대해 내부 TF팀이 구성돼 논의하고 있다”고 말했다.
재건축 조합은 제기능을 못하고 있다. 조합장 등 간부들이 뇌물수수 혐의로 불구속 조사를 받고 있다. 새 조합직원들은 업무를 파악 중이다. 입주민들은 별도로 비상대책위원회를 구성해 재산을 지키겠다고 나선 상황이다.

▲ 힐스테이트위브 완공 후 예상모습/현대건설 제공

향후 조합과 현대건설 간의 입장 차가 좁혀지지 못할 경우 법적 소송이 진행될 수도 있다. 모든 피해는 입주를 못한 1800여명의 조합원에게 고스란히 돌아갈 것으로 보인다.
한 입주예정자는 “5~6월이 되면 뭔가 분위기가 달라질 것이라는 말만 믿고 기다리고 있다”고 말했다.

재벌그룹 건설사들이 분규를 겪고 있는 아파트재개발조합을 감시하고 주요 임원 등을 포섭하려 했다는 주장이 제기됐다.
해당 건설사 측은 '적극적인 홍보활동'이라고 해명했지만, 재개발조합 내부의 여론 형성 과정에 개입하려 했다는 논란이 예상된다.
20일 본보는 부산 해운대 힐스테이트위브의 시공사인 현대건설 등의 컨소시엄 내부문서인 '재건축 사업관리 TFT 운영(안)'을 입수했다. 해당 문건은 지난해 7월 작성된 7페이지 분량의 계획서이다.

"2014년 5월 20일 기사"
해운대 '힐스테이트위브' 시공사 재건축 조합 임원 포섭·여론 작업 물의
미분양 사태로 입주 지연
현대, 조합과 갈등
접대비 등 구체적 명시
비대협, 추진 문서 공개
이 문건에 따르면 해당 컨소시엄은 미분양가구 처리 등의 과정에서 조합을 상대로 협상력을 강화하기 위해 '태스크포스팀(TFT)'을 꾸렸고 예산 12억 원을 배정했다. 활동기간은 지난해 7월부터 12월까지이다.
논란이 일고 있는 대목은 3단계로 구체화된 추진전략이다.
해당 문건은 1단계 목표로 '조합집행부 심적 압박을 통한 협상테이블 유도'를 명시하고 있다. 이를 위해 '부동산 사전작업', '조합원 접촉, 모니터 구성 및 여론형성 작업', '조합집행부 반대세력 파악 및 섭외' 등의 계획이 적혀 있다.
제목이 '조합 임·대의원 및 Key Man(영향력이 높은 조합원) 포섭'인 2단계의 세부 활동에는 'O/S(서면동의서를 걷는 외부 용역 등) 약 70명 투입 예정:1 대 1 관리로 개인 신상 파악', '조합장 및 임원 집중관리', '모니터 요원 확보'등이 명시돼 있다.
마지막 3단계는 '관리처분 변경총회 개최 및 결의'를 목표로 하고 있다. 조합총회를 열어 미분양 가구 처리 등에 대한 조합 결정을 내리게 한다는 것이다.
또 예산 운용부분을 보면 '우호세력 관리' 항목에 2천만 원, 35일간에 걸친 '조합원 모니터'에 1억 4천500만 원 등이 배정됐다. 포섭대상이었던 50명의 'Key Man' 관련 활동비로 1억 원, 6회 접대비 1억 5천만 원 등도 배정됐다.
조합원으로 구성된 해운대 힐스테이트위브 입주자비상대책협의회는 이를 '재건축조합 내 여론조작 공작'으로 규정하고 20일 오후 서울 중구 프레스센터에서 규탄 기자회견을 열 예정이다.
건설사 측이 예산을 들여 사실상 조합과 조합원 등을 감시해왔다는 것이 비상대책협의회의 주장이다. 또 활동비, 접대비 등까지 편성해 일부 조합원과 임원을 포섭하려 한 것은 조합 내 민주적인 의사결정을 개입하고 왜곡시키려 했다는 주장이다.
비상대책협의회 관계자는 "이 계획에 따라 여러 포섭 작업이 상당 부분 진행된 것으로 파악된다"고 말했다.
이에 대해 해당 컨소시엄 측은 "위법한 사안이 없는 일반적인 경영활동"이었다고 주장한다. 컨소시엄 관계자는 "적극적으로 관련 상황을 설명하자는 취지의 홍보활동이었다"며 "관련 계획은 세웠지만 제대로 실행하지는 않았다"고 말했다.
한편 해운대 힐스테이트위브는 AID아파트 재건축 조합원 1천835가구와 일반분양 534가구로 구성돼 지난해 12월부터 입주할 계획이었지만, 일반분양 가구의 대량 미분양 사태로 양측이 처리문제를 두고 갈등하면서 입주가 연기된 상태다.

"2014년 7월 15일 기사"

현대건설·두산건설 아파트 분양 계약자 '골탕'

부산 해운대 달맞이 언덕에 국내 굴지의 건설업체인 현대건설과 두산건설이 지은 '힐 스테이트 위브'아파트 분양계약자들이 7개월째 입주를 하지 못해 고통을 겪고 있는 것으로 드러났다.
재건축사업으로 추진된 힐 스테이트 위브 아파트는 해운대 달맞이 언덕 옛 주공 AID아파트 자리 연면적 49만 7,000㎡에 모두 53층짜리 21채 2,369가구 규모로 공사가 진행됐다.
하지만 지난 2009년 공사 착공 이후 4년 만인 2013년 12월 현재 공정률 99.9% 상태에서 공사가 돌연 중단됐다.
당초 2014년 1월 입주가 예정됐던 점을 감안하면, 입주를 불과 한달 앞두고 중단되면서 분양 계약자들에게는 '날벼락'이 떨어진 것이다.
이같은 사태가 빚어진 것은 현대건설과 두산건설이 일반분양이 극히 저조하자, 아파트 사업을 공동으로 시작한 재건축조합측에 '추가분담금'을 요구했으나 조합측이 이를 거부하고 있기 때문이다.
일반분양의 경우, 모두 534가구에 이르고 있으나 실제 분양이 된 것은 10%도 채 안 되는 50여 가구에 불과하지만, 이들 분양자들은 입주를 하지 못해 피해를 고스란히 떠안고 있는 것이다.
이처럼 일반 분양자들의 고통이 7개월째 계속되고 있으나 현대건설과 두산건설은 재건축조합측이 추가분담금을 외면한다는 이유로 공사완공을 뒷전으로 미루고 있다.
일부 일반분양자들은 입주가 지연되면서 금융권으로부터 대출금 상환 요구를 받는 등 실질적인 피해를 보고 있는 것으로 알려졌다.
일반 분양자들은 지난 3월 현대건설 본사를 찾아 항의집회를 갖기도 했으나 아직 해결조짐은 보이지 않는다며 분통을 터뜨리고 있다.
분양 계약자 A(55) 씨는 "국내 굴지의 건설회사가 분양하는 아파트여서 믿고 분양을 받았으나 이제는 고통스런 날만 이어지고 있다"며 "힘 없는 계약자들에게 횡포를 부리는 것 같다"고 비난했다.
A 씨는 또 "최근에는 현대건설과 두산건설이 미분양 물량을 해소하기위해 분양가격을 30%까지 낮춘다는 소문이 들리고 있다"며 "그렇게 한다면 기존 분양자들의 분양가도 그만큼 낮춰야 한다"고 목소리를 높였다.

[DOLPHINIA]

재건축과 재개발은 고수익이 따르는 만큼의 잠재된 위험이 항상 도사리고 있습니다. 그만큼 어려운 것이지요. 지방 아파트 가격 상승전 본인도 재건축으로인한 건설사 부도로인해 4천만원의 추가 부담금(당시 8천만원 상당의 아파트 재건축)으로 수익은 고사하고 시세의 50%정도의 추가 손실을 입은바 있으나, 위 저의 지인은 재건축전 주공아파트 가격인 대략 1.5억 즉 거의 100%를 고스란히 날려버린 샘이라 안타까울 뿐입니다.
충분히 자각하고 대응한다면 충분히 성공적인 재건축을 이룰수가 있습니다. 모쪼록 구집행부의 집단이기주의로 인해 조합의 정상화가 더이상 지연되지 않았음하고 성공적인 재건축을 희망하는 바램으로 올려봅니다.

[하늘사랑]

동감입니다.

[봉봉이]

전문적인 지식이 없는 저와 비슷한 상황의 조합원들에게 재건축사업 관련해서 실제 사례와 경험을 바탕으로 좋은 정보를 제공해 주셔서 감사 드립니다... 앞으로도 유용한 정보 공유 부탁 드립니다 ...

[프라다]

정책적으로도 재건축이 탄력을 받는 시점인데 잘 되었으면 합니다.

[진솔향기]

어디에나 개는 존재합니다.~~
그런 개들이 활개 치다 개죽음이 되도록 해서 교훈을 줘야 하는게 선량한 조합원들의 몫이라 생각 됩니다.
그렇치 않으면, 죽쑤어서 개주는 어처구니 없는 꼴을 스스로 당하게 됩니다.
이건 누구하나 정신 차려서 되는 일이 아니고 다수 조합원이 똘똘 뭉쳐야만 가능 합니다.
사나운 개와 싸우려면,,,,,,
지금 아직 어려운 일이 많이 남았지만, 걷힌다해도 건설사를 위한 새로운 개들이 활개 치치 못하도록 끝없이 경계를 늦추지 말아야 합니다.

[프라다]

시공사가 선정만 된다면 전 조합장은 그것으로 만족하고 기꺼이 조합장 자리에서 내려와 인수인계에 적극 협조하겠다,
라고 한 말이 생생합니다. 4월19일 간담회 시작부터 끝까지의 녹취록이 있으니 조만간 전 조합원들이 계신자리에서
공표라도 했으면 하는 바람이 있네요!

[DOLPHINIA]

전조합장 본인이 직접 발언하였듯이 새로운 집행부에 순순히 응했다면 전조합장의 피해도 훨씬 덜했을텐데라는 아쉬움이 남습니다...
판결나면 현 집행부에서 그간의 비정상적인 행동과 잘못에 대한 응당의 댓가를 치르게해야겠지요..
이 글을 적으면서 두호를 좀먹는 X-MAN이 누구인지 새삼 떠오릅니다.