한달음에 이해할 수 있는 공동주택 관리 2. 공동주택의 관리 일반(법 제42조 제1항, 영 제46조, 제47조)|

[애플비]

한달음에 이해할 수 있는 공동주택 관리

김덕일

 
김 덕 일  주택관리사 ·서울시 공동주택 상담위원  
   
2. 공동주택의 관리 일반(법 제42조 제1항, 영 제46조, 제47조)
 
☞ 지난  호에 이어
 
▶공동주택 단지 내 상가 비내력벽 철거의 행위허가 대상 여부 
민원내용
공동주택 단지 내 상가 전유부분 비내력벽에 구멍을 내어 창문을 만드는 것이 행위허가 대상인지 문의합니다. 비내력벽은 그대로 있지만 벽면 윗부분 일부만 구멍을 내는 것을 철거로 볼 수 있는지가 모호해 행위허가(비내력벽 철거)를 받아야 하는 사항인지 여부에 대해 답변 부탁합니다. 추가로 행위허가 대상이라면 사후에 허가를 받고자 할 시 어떠한 행정처분 대상인지 여부도 답변 부탁합니다.  
 
처리결과
입주자 공유가 아닌 복리시설에 창문을 새로이 만들기 위해 비내력벽 일부를 철거하는 경우 주택법 제42조 제2항 및 같은 법 시행령 제47조 제1항에 따라 행위허가권자에게 허가를 받아야 할 것이며, 주택법 제91조에서 지방자치단체의 장은 사업주체, 입주자, 사용자 등이 주택법 또는 주택법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 공사의 중지, 원상 복구 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다. 한편 허가를 받지 않고 행위를 한 경우 필요한 조치에 대해서는 해당 지역의 시장·군수·구청장에게 문의하기 바랍니다.
* 공용부분의 용도변경 또는 개량 등에 관한 집합건물법 규정(집합건물법 제5조, 제15조)
- 집합건물법 제5조(구분소유자의 권리·의무 등) ①구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관해 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안된다.
②전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손해 증축·개축하는 행위를 해서는 안된다.
③구분소유자는 그 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위해 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유(共有)에 속하지 않는 공용부분의 사용을 청구할 수 있다. 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입었을 때에는 보상해야 한다.
④전유부분을 점유하는 자로서 구분소유자가 아닌 자(이하 “점유자”라 한다)에 대해서는 제1항부터 제3항까지의 규정을 준용한다. [전문개정 2010. 3. 31.]
- 집합건물법 제15조(공용부분의 변경) ①공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.
1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우
2.‘관광진흥법’ 제3조 제1항 제2호 나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우
②제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다. [전문개정 2010. 3. 31.]
▶공동주택의 난방방식 변경(적용 법률 등)
질의요지
주택법의 적용을 받는 공동주택에서 난방방식을 변경할 경우 주택법과 집합건물법 중 어느 법률이 적용되는지
회 신(법무부 집합건물법 해석 사례)
쪾집합건물법 제2조의 2에서는 “집합주택의 관리방법과 기준, 하자담보책임에 관한 ‘주택법’의 특별한 규정은 이 법에 저촉돼 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다”고 규정하고 있습니다. 이 규정은 집합주택의 관리방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법의 규정은 구분소유자의 기본적 권리를 침해하지 않는 한 집합건물법에 우선해 적용된다는 취지로 볼 수 있을 것입니다.
쪾한편 공용부분은 구분소유자들의 지분 비율에 따라 공동소유하며(제10조, 제12조), 집합건물의 공용부분의 변경은 구분소유권의 목적물인 전유부분의 가치에도 영향을 미치는 등 구분소유자의 재산권에 관련한 사항으로써 구분소유자가 결정해야 할 것입니다. 따라서 공용부분의 변경에 해당하는 공동주택의 난방방식 변경은 집합건물법 제15조나 제41조에서 규정하는 요건을 갖춰야 할 것입니다.
쪾집합건물법 제15조 제1항 “지나치게 많은 비용”이란 일률적으로 결정할 수 없고 건물의 규모, 가액 등에 따라 구체적으로 판단돼야 할 것입니다. 또한 통상집회결의사항이라 하더라도 집회를 개최하지 않고 서면 결의인 때에는 제41조에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 5 이상의 서면 동의가 있어야 합니다.
▶배관 교체의 절차 등
질의요지
배관이 공용부분에 해당해 그 교체 시에 집회 결의를 거쳐야 하는지 여부
회 신(법무부 집합건물법 해석 사례)
쪾집합건물법에 따르면 전유부분 외 건물 부분과 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물을 공용부분으로 보고 있습니다.(제2조 제4호) 다만, 배관의 경우 일반적으로 본관은 공용부분이며, 본관에서 나눠져 각 호실로 통하는 분관은 전유부분으로 볼 수 있지만, 예외적으로 분관일지라도 그 설치 장소 또는 구조 등의 구체적인 상황에 따라 공용부분에 해당하는 경우도 있습니다. 따라서 공용부분에 해당하는 배관의 교체는 집합건물법 제15조에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3(개량행위인 경우는 과반수) 이상의 집회 결의로 결정할 수 있을 것입니다.
공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준(영 제47조 제1항 [별표 3])
- 영 제47조(행위허가 등의 기준 등) ①법 제42조 제2항 각 호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준은 [별표 3]과 같다.
* [별표 3] 공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준(영 제47조 제1항 관련)
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 규칙 제20조 ②영 별표 3 제6호 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 신고 기준란에서 “국토교통부령이 정하는 경미한 사항”이라 함은 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’에 적합한 범위 안에서 다음 각 호의 시설을 사용검사를 받은 면적의 10%의 범위 안에서 증축하는 경우를 말한다. <개정 2005. 3. 9., 2008. 3. 14.>
1. 주차장·조경시설·어린이놀이터·관리사무소·경비실·경로당 또는 입주자집회소
2. 대문·담장 또는 공중화장실
▶(공동주택의) 창틀·문틀의 교체가 행위허가 대상인지 여부
질 의
공동주택(부대 및 복리시설 포함)의 창틀·문틀의 교체가 행위허가 또는 행위신고의 대상인지 여부
회 신
공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준은 주택법 시행령 제47조 제1항 관련 [별표 3]에서 정하고 있으며, 창틀·문틀의 교체는 경미한 행위에 해당돼 행위 제한을 하고 있지 아니 하니 보다 자세한 것은 행위허가권자인 시장·군수 또는 구청장에게 문의하기 바랍니다.
용도변경 등 행위허가·신고 등 절차(영 제47조 제3항, 규칙 제20조 제3항·제4항)
- 영 제47조 ③법 제42조 제2항의 규정에 의해 공동주택의 용도 외 사용 등에 대해 허가를 받거나 신고를 하고자 하는 자는 허가신청서 또는 신고서에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부해 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 한다. <개정 2008. 2. 29.>
- 규칙 제20조 제3항 내지 제4항 - 생략(*규정 참고 바람)
▶주택(다세대주택)의 용도변경(상가)
질의요지
다세대주택의 일부를 상가 용도로 변경할 수 있는지 여부와 가능하다면 다른 구분소유자들의 동의 비율
회 신(법무부 집합건물법 해석 사례)
쪾집합건물법에서는 주거 용도로 분양된 전유부분은 주거 이외의 용도로 사용할 수 없도록 규정하고 있습니다(제5조 제2항). 이 규정은 아파트나 연립주택과 같이 주거용으로 분양된 건물의 경우 모든 구분소유자가 각자의 전유부분에서 평온하고 안락한 주거 생활을 영위함에 대해 중대한 이익을 가지므로 이러한 이익을 법적으로 보호하기 위한 것으로 볼 수 있습니다.
쪾따라서 위 규정의 입법 취지를 고려할 때 다른 구분소유자 전원의 동의가 있는 때에는 주거용인 다세대주택을 다른 용도로 변경할 수 있을 것으로 생각됩니다. 다만 다른 법령(예를 들어 주택법이나 건축법)에서 규정하는 요건은 별도로 갖춰야 할 것입니다.
 
 
 ☞ 다음 호에 계속

2013/12/04 [10:53] ⓒ한국아파트신문

[이순기]

감사^&^