펌)대한민국 아파트의 미래 2부....

[소실쩍에(남곤우)]

다음 아고라의 부동산 관련 토론게시판에서 퍼왔습니다...

맞는거 같기도 하고.....  현재는 그렇지 않은 거 같고..    주식과 부동산은 정말 어렵네요... 혼란스럽네요...ㅠㅠ

[윤상원] 2부-대한민국 아파트의 미래..다가오는 수도권 재건축 대참사..빈집대란..

노벨 경제학자 루비니가 국내 모 방송국과의 인터뷰에서 클로징 멘트로

“한국은 앞으로 아파트가 복마전이 될 것이다” 라는 화두를 던지고 끝을 맺었습니다.

저는 그의 이 말에 참으로 대단한 사람이란 것을 새삼 느꼈습니다. 부동산으로 바닥을 기어 부동산으로 일어난 토종 윤상원이 보다 그의 혜안이 더 밝다는 사실에 감탄한 것입니다. 하기야 한국의 아파트 문화 연구로 사회학 박사 획득자가 벌써 여러 명이나 탄생 됐으니까. 세계적인 석학 루비니가 모를리 없겠지요. 완전 쪽팔려 못살겠습니다 그려...

“복마전(pandemonium)” 이란 말은 쉽게 풀이해서 “미래의 대재앙” 이란 뜻입니다.

여러분은 루비니가 던진 화두를 곰곰이 생각해 보았는지요?

공동, 다중주택인 아파트가 투기 대상이 되었던 나라는 지구상에 애오라지 대한민국 하나뿐입니다.

어떻게 세월 따라 썩어가는 소모품에 불과한 아토피 콘크리트 덩어리가 투기 대상이 될 수 있었단 말입니까?

있을 수가 없는, 불가능한 일을 가능하게 만들어 줄줄이 오징어 낚시에 걸려들었다는 사실에, 한 민족의 냄비 근성을 루비니는 간파한 것입니다. 이는 마치 한 판의 피라미드 폰지 사기 게임에 줄줄이 굴비 엮이듯 엮인 꼴이 아니겠습니까? 이런 피라미드 폰지 사기게임은 하부 구조에서 더 이상 받아줄 여력이 고갈 됐을 때 와르르르 무너지는 메카니즘을 갖고 있습니다.

그 징조로서

1) 소득은 줄어들고 있는데 빚은 점점 늘어나고 있다는 사실→

거품 파열의 징조가 오고 있다는 뜻입니다.

한국은행의 금융안정보고서에서 개인 빚이 819조원으로 늘었고 소득은 2만 600 달러에서 1만 5천 달러로 줄었다는 보고서에서 입증되고 있습니다. 그리고 부동산 담보대출 연체율이 2.8%로 담보가액으로는 무려 38조원으로 대폭 늘었다는 사실, 즉 대출 상환능력은 점점 취약해지고 있고, 대출 부담능력은 더 약화되고 있다는 말입니다.

 더욱 더 큰 문제는 앞으로 끔찍한 구조조정을 앞두고, 점점 더 기하급수적으로 상황이 악화 될 것이라는데 있습니다. 지금 금융부채 대비 가처분 소득은 1.4배(머니투데이 | 배성민 기자 | 입력 2009.04.28 12:02) 입니다. 다시 말해 연 1000만원 소득자가 금융권에 진 빚이 1400만원 이란 뜻입니다. 이제 피라미드 폰지 폭탄돌리기는 끝났고, 더 이상 받쳐줄 하부 세력도 고갈 돼가고 있으니 와르르르 무너질 일만 남았다고 볼 수 있습니다.

사례 보고서>

• 가계빚 800조 넘었다 -아시아경제

• 가계도 기업도 빚더미 "날개가 없다". (30대 기업 부채비율 98%에서 현재 200%로 급증) -아시아경제

• 집집마다 빚잔치..부채상환 능력 갈수록 악화 -아시아경제

• 소득의 30% 빚 갚느라 헉헉- 한국은행이 28일 발표한 "금융안정보고서"에 따르면 가계의 금융부채 상환능력을 보여주는 개인 가처분소득 대비 금융부채비율은 지난해 1.40배로 나타나 계속 기하급수적으로 늘고 있다.(이는 년 1000만원 소득 가구가 빚이 1400만원 이란 뜻)

결론 → 이는 다시 말해 코앞에 다가오고 있는 2차 충격에서는 가계건 기업이건 간에 매물 홍수를 예고하고 있으며, 아파트 대폭락이 임박 했다는 뜻으로 받아들여야 합니다. 

2) 대한민국 최초의 고층 아파트 재건축 순환 주기가 와있습니다.

(노벨 경제학자 루비니 교수 예언의 핵심)

강남 송파 가락동 저층 시영아파트 2차 재건축 현장에서는 무슨 일이 벌어지고 있을까요? 그곳은 3000가구가 넘는 대단지에다가 대지 지분이 무려 135%나 되는 그야말로, 불과 몇 년 전만해도 강남 저층 아파트가 요술지팡이 노릇을 할 때 무려 13평 아파트가 7억을 홋가 했던 노른자위 재건축 아파트 였습니다.

그런데 지금은 4억에도 팔리지 않고 있습니다. 왜 그럴까요? 개발 분담금으로 대지 총 연면적의 25%를 서울시에 기부체납해야 되고, 전용 면적 18평 이하의 소형 아파트를 20%이상 지어야 하고, 과밀억제 부담금 등으로, 전용 25평(32평형)을 배정 받는데....

현금 청산금 만 무려 2억 5천만 원을 지불해야 합니다. 게다가 이주비와 그에 따른 금융비를 추가로

2억 6천만 원 이상을 또 부담해야 합니다. (합이 5억 1천만 원).

게다가 강남은 이미 자가 거주 율이 40% 미만, 제 1금융권 평균 융자금이 2억 9천만 원, 제 2금융권 평균 융자금이 5억3천만 원으로(부동산 114 자료) 자그마한 충격에도 무너질 수밖에 없도록 취약한 구조입니다.

(강남에 집사는 사람은 빚없이 현찰로 산다는 말을 믿지 마십시요.)

여기가 끝이면 좋겠습니다만...

건축기간 중에 수 차례 설계 변경으로 엄청난 비용증가는 관례요 상식입니다. 이러다 보니 조합원과 조합측의 얽히고설킨 소송사태로 모든 공정이 현재 4년 째 완전 중단된 상태다. 이러지도 못하고 저러지도 못하고 건설사에 코가 꿰인채로

세월이 가면 갈수록 조합원들의 금융비용만 눈덩이처럼 불어나 이제는 이판사판 공사판이 다 되어버린 루비니의 예견대로 복마전이 되고 만 것입니다. 한 마디로 망했다고 보면 됩니다.

대지 지분이 135%짜리 저층 아파트도 저 지경인데 하물며 대지 지분이 건축물 대비 40%도 안되는 고층 아파트는 더 말해 무엇하리요...

현재 강남에 35년차가 넘은 고층아파트는 은마, 잠실 주공 5단지, 쌍용, 한양, 현대 등 부지기수입니다. 은마와 잠실 주공 5단지 예를 들자면 조합을 구성한지 어언 8년이 넘습니다. 그런데 왜 아직까지 재건축은 고사하고 조합 설립 인가조차 신청을 하지 못하고 있을까요?

건설사를 온 사방을 들 쑤시며 알아봐도 아무도 응답이 없거든요, 왜? 일반 분양 몫은 고사하고, 소형 평형 의무비율, 개발 분담금 등으로 오히려 현재 살고 있는 평형보다 훨씬 좁은 아파트 배정을 감수해야 되거든요, 조합 설립인가를 받는 순간 조합원 명의변경 금지조항에 걸려들어 발목 잡히게 생겼거든요, 그렇게 되면 폭탄돌리기가 끝장나게 생겼거든요.

 막상 어거지로 재건축을 실시하게 된다면? 가구당 이주비 및 금융비용 건축비 등으로 최하 6억 5천만 원 이상 현금이 있어야 되는데, 이게 될 일이 아니거든요, 그러니 불나방 몇 마리가 뛰어 들어오길 학수고대 하며 빠져나갈 타이밍을 가재미 눈깔 뜨고 기다릴 수밖에요,

불나방이 뛰어 들어오길 목이 매게 기다리는 주제에, 계단식으로 떨어질 때마다 짬짬이 생기는 요요현상을 이용하여, 주둥이로만 들썩, 훈풍, 급등, 꿈틀, 어쩌구 하면서 바람잡이 짓은 열심히 하고 있더랍니다...., 참으로 세상살이가 삐,끼 천국으로 살벌하다는 걸 아직도 모르겠습니까? 이렇게 세월이 가다가 결국에는 슬럼화 단계를 지나,

 다음 정권에서는(45년차 진입) 한강 시민 아파트, 청계천 시민 아파트처럼 강제 퇴거 당할 수밖에 없는 시절이 조만간 올 거란 말입니다... 왜? 너무 위험해 지니까요... 차라리 저층 아파트라면 좀 더 버틸 수 있으련만, 15층 이상 고층 아파트는 하중 문제로 더 버틸 재간도 없고, 목숨 걸고 사수하기에는 공권력이 좌시하지 않을 것이니까요...

혹자는 말합니다. 철근콘크리트 구조는 내용년수가 50년 이라고, 그래 그 말은 맞습니다. 그러나 그 내용년수는 최적의 관리 상태를 유지하면서, 목숨 걸고 살아야만 하는 최장의 임계점 기간을 뜻합니다. 즉 이미 콘크리트 산성화로, 지진 강도 3도 정도의 충격에서도 자동 붕괴될 수밖에 없는 년수를 뜻하는 것입니다. 뭔 아파트에 몰살당할 각오로 살 일이 있겠는가 말입니다. (천재지변으로 인한 참사는 보험금도 없습니다.)

만일에 고층 아파트 재건축 사례나 ( 불가능한 일이겠지만 ) 강제 퇴거 사례가 ( 향후 수년 내에 필연적임) 가시화 된다면? 전국의 고층 아파트 소유자들로부터 들려오는 으악! 하는 곡소리에 그야말로 전국이 “들썩” 할 것입니다. 그 때가 오면 15년 이상된 노후 아파트는 가격 불문이 될지도 모릅니다, 투매가 일어날 가능성이 있단 말입니다. 아니 그렇게 되는 것이 필연입니다.

최하, 묻지도 따지지도 않고 “거래사례 비교법”으로 거래되는, 전 근대적인 아파트 거래방식은 완전히 사라지게 될 것은 물론, 경매에서 하는 아파트 감정평가 방식도 거래사례 비교법이 아닌, 단독 주택 감정평가에 적용하는 “복성식 평가법(잔존가치 평가법)”으로 바뀌게 될 것입니다.

예를 들면 지은 지 20년차에 들어간 단독 주택은 경매 감정평가 시 관리 상태에 따라, 현재 대략 평당 25만원~ 40만원 꼴로 건물 잔존가치를 평가해 주거든요? 일반거래에서는 아예 대지 값만 주고받는 거래가 일반적이지만.... 그래도 단독은 땅값 상승분이 건물 감가 상각분을 훨씬 초과 하니까 별 문제 삼을 것이 없습니다.

절 미워하지 마십시요!! 옛날부터 선진외국에서는 공동 주택일지라도 일반거래나, 경매 감정이나 이미 상기한 복성식 평가방식이 통용 되고 있으니까, 당연히 그렇게 거래 되는 것이 합리적이고 보편타당성있는 거래란 생각이 안 드십니까?

그러면 왜 이렇게 아파트 재건축은 토건 족에게 칼날을 잡힌 모양새로 호구가 될 수밖에 없는 것일까요? 그건 상호간에 대지가 “지분” 이라는 집합 건축물법상 용어 해석의 오해에 기인하는 것입니다. 아니 아파트 소유자만의 일방적인오해일 뿐입니다.

①집합 건축물법상 “대지권은 건물의 처분에 따른다.” → 이 문구는 건물이 땡치면 대지 지분도 땡친다는 뜻입니다.

즉 이는 대지가 소유권이 아닌 단지 사용권에 불과하단 뜻입니다. 여러분의 아파트 대지 지분은 여러분 소유가 아닌 단지 건물을 사용할 수 있게 하기위한 종속권(사용권)에 불과하기 때문입니다. 이는 민법상 “종물(從物)은 주물(主物)의 처분에 따른다” 라는 뜻과 일맥상통 하는 것입니다.

실례로 잠실 2단지 재건축 시, 그곳에는 13평, 17평, 19평이 혼재 돼있던 곳이다. 평형 배정을 위한 관리처분 인가 시 당연히 조합측에서는 대지 지분이 많은 19평 아파트 소유자들에게 큰 평형을 배정하고 소형 평형 소유자들에게는 소형 평형을 배정했지만 이것이 대법원에서 불법으로 무효화 되고 말아, 추첨으로 평형을 다시 배정 할 수밖에 없었다는 사실을 기억해야만 합니다. 즉 법원에서는 대지권을 소유권으로 보지 않았기 때문입니다.

여러분은 아직도 쥐꼬리만한 아파트 대지 지분을 여러분 소유로 보고 있다는 데에 크나큰 오류를 범하고 있는 것 입니다. 이제는 한 번 아파트면 영원히 아파트 일 수밖에 없다는 뜻을 이해하시겠습니까? 어느 한 부분이 특정된, 소유권이 아닌 이상에는 재건축 시 여러분은 옴짝 달싹 못하고, 하자는 대로 할 수밖에 없다는 말입니다.

그래서 워렌 버핏은 “가치투자” 의 중요성을 강조한 것이죠. 변화를 일으킬 수 없는 종목은 쳐다보지도 않는다는 말이지요, 이 말은 여러분은 앞으로 영원히 토건족의 노예로 살 수밖에 없다는 뜻입니다. 그리고 장기 융자를 다 갚을 때 쯤 되면 재건축이란 덧에 걸려 다시 빚을 내어 살 수밖에 없는 영원한 빚의 노예가 될 수밖에 없는 빚살이 인생이란 말입니다.

이제 수도권의 주택 중 56%가 아파트로 덮고 말았습니다. 이는 앞으로

용산 참사는 쨉도 안 되는, 전체 수도권 참사로 다가올 것입니다. 어찌보면 이는 매트릭스들이 가지고 노는 앤더슨 신세가 되고 만 것일지도 모릅니다.

루비니 교수는 바로 이런 점을 예상하고, 화상인터뷰에서

아파트를 대한민국의 “복마전”으로 선뜻 단정 지은 것입니다.

국토가 좁으니까 어쩔수 없다구요? 하하, 참으로 답답한 소리하십니다. 이렇게 무지하니까 초고층 아파트 건설을 당연시 여기므로, 우리의 수도를 말아먹고 있단 말입니다.“

건축물 높이의 1/2 유격거리 유지” 라는 세계 공통의 절대법(불문율)이 존재하는 한 절대 높이 짓는다고 해서 건축물 총 연면적이 늘어나는 것이 아니란 말입니다. 아니 오히려 준다는 것이지요, 다만 아주 싼 건축비로 건축할 수 있다는 것 뿐이지요. 그건 이미 뉴타운 입주에서 오히려 가구 수가 줄었다는 사실을 새겨야 할 것입니다. 땅값이 오르는 것이지 아토피 콘크리트 덩어리는 결국에는 산업 폐기물로 전락하고 맙니다. 제 꼬리 잘라먹고 살다가..., 나아가서 팔다리 잘라먹고 살다가 마는 막장 인생인 것입니다,

애초 줄기세포가 배반포에서 잘못 처리되어, 꼬리가 개를 흔드는 괴물을 피같은 비싼 돈 주고 산 꼴이란 말입니다. 어찌됐던 간에 우리 국민들은 10대 재벌의 탄생과정의 필수조건인 건설회사 운영에 일조한 애국자인 것만은 틀림없으니까 그만 잊어버리자고요.....

앞으로는 아파트를 부동산 반열에서 더 이상 논하지 말자구요. 단지 유통기한 30년짜리 소모품인 동산으로 취급하자구요. 이 무슨 낭비란 말입니까?

그렇기에 선진외국에서는 아파트는 패자 부활전을 위한 이민자, 극빈층을 위한 임대용으로만 짓고 있는 것입니다. 사회의 허리인 중산층이 신 빈곤층으로 전락되는 것을 막기 위해 집단 고층아파트 단지는 절대 하가해 주지 않고 있단 말입니다. 지금 아파트 하도급 가격은 평당 250만원 전후면 서로 맡으려고 혈안이 되어있습니다. 그들은 이 가격에서도 마진 25%를 보고 있어요. 완전 피바가지 싸구려 상품이 바로 아파트입니다.

모든 가격은 반드시 제 가치로 회귀하고 마는 것은 만고불변의 원칙이다. 일본의 경우 집합 건축물인 아파트의 경우 분양 받은 즉시, 1년 내로 가격이 제 가치를 찾아 일단 30% 하락하고 나서 시작하는 것이 통념입니다.

②가치투자란 무엇인가? 아파트는 가치투자 대상이 될 수가 있는가?

가치 투자란 “지속가능한 투자”를 뜻한 것이라고 볼 수 있겠습니다. 과연 아파트는 자손 까지도 물려 줄 수 있을 만큼 지속 가능한 것일까? 여러분 스스로 생각해 보길 바랍니다. 만일 아니라면? 닥치고 아파트를 파십시요!

전세로 들어가 살면 어때요?, 남는 돈으로 수도권 외곽 지역에 평당 30만 원 짜리 밭떼기나 10만 원짜리 나지막한 임야에 짱 박아 놔보세요, 전세금은 영구히 보존될 수 있겠으나 아파트는 조만간 상기한 재건축 사례가 충격으로 다가 올 시는 그야말로 껌 값으로 변하고 말게 될 가능성이 큽니다.

향후 10년 쯤 흐른 다음에 아파트 소유자와 밭떼기나 임야 소유자와의 격차는, 처음에 지구에서 우주선 발사 시 각도가 0.1도 밖에 차이가 안 날 정도로 우열의 차이가 없겠지만, 달에 도착할 때 쯤 되면 아파트란 우주선은 이미 궤도 이탈로 우주미아 신세가 돼있을 겁니다. 부동산의 가장 큰 적이 무엇인지 아십니까? 그건 부동(不動)이란 두 글자인 것을 명심 하십시요.

③지금 아파트는 왕거품 그 자체입니다.→ 꼭지점에 물려있습니다.

06년도 당시 국회에 제출한 서울시 강남기준 아파트 분양원가 공개(건설사 마진 30% 포함) 자료에서 평당 800 만원선 으로 밝혀졌습니다.

보고서 내역(32평형 기준)→ 전용 25평, 대지 지분 12평)

대지→ 지분 12평*1700만원= 2억 400만 원

건물→ 25평*380만원(06년 국토해양부 표준단가)= 9500만 원

∴ 20400만원 + 9500만원= 2억 9천 9백만 원 ok?

• 대지는 일반주거지역 기준임→ 향후 대지 값은 더욱 더 떨어질 것임, 왜? 땅값은 일반적으로 아파트 값에 6개월 정도 후행하니까요, 일반 주거지역 호가는 평당 2000만원 이상을 부르나 막상 계약서 쓸데는 1700만원에 쓸수 있는 매수자 우위 시장입니다. 저의 안테나는 아직도 생생이 살아 움직이고 있습니다.

• 지금 현재 아파트 하도급 건축 단가는 평당 250만원 미만입니다 → 이 가격에도 25% 마진 포함이므로 서로 맡으려고 혈안이 돼있습니다.

• 지하 주차장 포함 가격이고, 제세공과금 포함 가격입니다.

• 더구나 신삥 아파트 기준입니다.

이건 서울시 강남 기준 분양 원가 공개 공식 자료입니다.

(당시)건교부도 국회에서 아무런 이의 제기를 못한 자료입니다.

그런데 어떻게 재건축도 불가능한 조만간 무너지기 직전이라 강제퇴거를 앞둔 강남 3구의 다 썩은 아파트가 자그마치 신삥 아파트의 3배인 평균 2400만원 을 호가 할 수 있단 말입니까? 아파트란 물건은 세월이 지나면 지난 만큼 값이 떨어지는 것이 정상입니다. 여기, 희소가치, 주민 커뮤니티, 어쩌구 하면서 서울시의 절대평가 보고서를 믿지 않는, 아니 믿고 싶어 하지 않는 분들을 위해서...

근린생활 시설 대비 상대 평가를 해 보겠습니다..

세계 어느 나라를 보아도 근린상가 사무실 기준대비 아파트값은 60% 전후로 형성돼있습니다. 당연히 우리나라도 수십 년 간 근린상가 사무실 대비 아파트 값은 60% 전후로 가격이 형성 되어 왔었습니다. 지금 강남 일급 근생 사무실 지역인 테헤란로 사무실 매매가는 평당 1500만원에 거래되고 있습니다.

1500만원에 60%면 얼마게요? 빙고! 900만원 맞습니다. 하하...완전 왕거품 덩어리 자체인 것입니다. 어떻게 평당 1억5천만 원을 호가하는 중심 상업용지에 지어진, 고 부가가치를 창출하는 근생시설 보다 주변 아파트 값이 더 비쌀 수가 있겠습니까?

200년 전 네덜란드 튜립 root 투기 광풍으로 한 송이 값이 1억이 넘었다는 거짓말 같은 사실이 전설로 묻힌 지 200년이 지난 지금까지 튜립 투기 광풍이 재현 됐다는 소식을 들어 본적이 있습니까? 마찬가지로

세계사적으로도 있어 본적도 없고, 있을 수도 없는, 공동 다중주택에 불과한 아파트 투기는, 이제 세기의 웃음거리와 함께 영원히 전설 속으로 사라지고 있습니다. 막차 탄 불나방들의 상처뿐인 영광을 안은채...

다만 연어가 태어난 곳으로 목숨 걸고 회귀하듯이 거품 발생 초기인 02년도 당시 상태로 돌아 가고 있을 뿐 ..... 이건 역대 세계 5대 단순 금융 위기에 불과한 데이터에서도, 모조리 예외없이 거품 발생 초기로 거품이 꺼지고 말았다는 역사적 사실에 근거한 것입니다.

 왜 우리가 세계사 국사 등 역사를 배울까요? 그것은 역사는 반복되기 때문입니다.

미국 영국 등의 집값이 고점대비 약 50% 정도 폭락했습니다. 우리나라는 미국 경기에 1년 정도 후행하므로 앞으로 1년 후에 얼마나 폭락할 것인지를 짐작 할 수 있지 않습니까? 그러나 그들의 집은 단독주택 기준으로 말하는 것이죠. 우리나라 단독 주택 값은 고점대비 약 7% 정도 밖에 아직 하락 하지 않았습니다. 단독 주택이 돌솥이라면, 아파트는 냄비인 것입니다.

“냄비의 특성+루비니 교수가 예견한 대재앙의 가시화” = 처참하게 붕괴, 될 것이라고 감히 단언할 수 있습니다. 명박이가 기를 쓰고 막아 줄 것이라구요? 우~ 하하하하 일본을 보세요! 역사적으로 일단 거품 붕괴가 시작되면 명박이 아니라 염라대왕이 와도 막지 못했다는 사실을 기억하십시요. 절대 정치권력은 시장권력을 이겨 본 적이 없습니다. 다만 지연시킬 수 만 있을 뿐.....

그럼 실수요자를 위해서 대략 적인 도쿄버블 실체를 선명하게 짚어보겠습니다.

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1) 1985년 일본이 미국과 뉴욕 플라자 호텔에서, 플라자 협약 체결로, 엔화 강세 유지→

2) 엔화가치 상승으로 1986년부터 버블 발생시작→

3) 1989년 1차 버블 붕괴로 30~40% 폭락→

4) 일본정부 붕괴를 막기 위해 제로금리 실시, 부동산 모든 규제 철폐, 155조엔 투입( 무려 현행 환율로 2600조원 투입 )→

5) 정확히 23개월 동안 소강상태 진행(이때 불나방, 새가슴 폭탄앞으로 장렬하게 돌진)→

6) 1991년 2차 대폭락 개시 (86년 고점대비 87%까지 하락후 안정)

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( 결국은 일단 소비자가 버블이라는 것을 인식한 이상 어떤 약발도 무효이고 소비자가 만만한 값이라고 인식 될 때까지는 대폭락 할 수밖에 없다는 것입니다. 절대 정치권력은 시장권력을 이길수 없습니다.)

3) 현재의 위기는 아직 리허설 단계까지만 와있습니다.→본게임은 아직 시작도 안했습니다.

모든 금융위기는 ① 자기강화(버티기)를 거쳐→ ②확대 재생산(실물로 전이)→ ③ 그 실물이 다시 금융을 강타하는 3 단계 수순은 피할 수 없는 필수 코스입니다. 1번과 2번은 끝이 있으나 3번부터는 끝도 없고 한도 없는, 가히 아마겟돈이 무엇인지 실감 나게 될 것입니다. 처절한 생존게임을 앞두고 있단 말입니다. 지금은 2번 단계의 초입에 불과하죠. 한전 주식 파동, 1차 2차 석유위기, imf 등의 거친 파고를 넘으며 살아남은 저 윤상원이는 동물적 후각으로 직감하고 있습니다. 전기한 위기는 점심 먹고 잔돈에 불과 하다는 것을..... 아직 2번의 초입에 불과 한데도 부동산의 특성인 계단식 폭락에서 당연히 오는 요요현상에 깜박 속아, 조마조마한 새가슴으로, 지난 3월 달에 자살 폭탄 게임을 감행한, 강남 송파 재건축 시장에 몰빵을 감행한 몇 마리의 불나방 들이 요즘 불안에 떨며 잠 못 이루고 있다면서요?

(2009년 10월 27일, 11월 17일 MBC PD수첩 방영분을 꼭 참고 하십시요.)

투기는 아무나하나...  투기는 아무나 하나...

4)빈집 대란이 오고 있습니다. 5~6년 내로 주택 보급률이 세계 최고의 기록적인 보급률인 150%를 넘게 될 수밖에 없는 공급의 비밀을 밝혀보겠습니다.

현재 우리나라 주택 보급률은 국토부 자료에서는 108% 국민은행 통계자료에서는 112%, 그중 수도권 주택 보급률은 국토부 자료에서는 98% 국민은행 통계자료에서는 102%, 어찌됐거나 두 기관 공히

“소유권”을 중심으로 통계를 작성“ 한 것입니다. 바로 이 소유권 중심이란 것에 함정이 있습니다. 여러분이 사는 동네에 있는 단독주택 중 1층짜리 주택은 천연기념물 급에 해당되는 고옥(古屋) 을 빼고 나면, 전부 다가구 주택이 아닙니까? 이 다가구 주택은 소유권 기준으로 따져서 1가구로 계산해서 보급률을 산정했습니다, 그리고 오피스텔은 업무용으로 분류해서 여기에 빠져 있습니다. 실제로 오피스텔은 사람이 거주하고 있는 용도로 사용하고 있는 데도 불고하고 업무용으로 분리해서 주택 보급률에서, 빠진 것입니다.

현재 우리나라 수도권 오피스텔 숫자는 05년 말 현재 약 17만개, 현재는 20만개, 그 이상 추정됩니다.

∴ 오피스텔 20만개 + 단독 주택으로 분류된 다가구 주택( 전체 주택에서 단독 주택이 45% 차지)을 한 개의 건물 당 3가구만 쳐줘도 수도권 주택 보급률은 무려 145%가 넘을 것은 자명한 이치입니다→세계 최고의 주택 보급률 임, 이러니까 당연히 역전세 대란이 일어나고, 미분양 아파트가 공식집계로는 16만5천개, 비공식 집계로는 30만개, 청약 대규모 미달사태 라는 사태가 일어나는 것입니다. 주택이 모자란다면 분양가가 얼마이든 간에 미분양으로 남아있을 이유가 없습니다.

빈집대란이 오고 있습니다.

① 어제 e mart에 배추 사러 갔었는데……. 흐미... 배추 한 포기에 5천 2백 원, 무 한 개에 1500원, 작년 겨울에는 배추 한 포기에 400원 주고 샀는데……. 그래서 농협으로 가서 “엄마손 이라는 담근 김치” 5포기 사고 말았습니다. 배추가 쬠만 모자라면 5천원, 쬠만 남으면 400원으로 폭락하는 현상을 두고, 의·식·주는 수요 공급의 탄력성 중 가격의 탄력성이 크다고 말합니다. 자. 이런 관점에서 향후 벌어질 빈집대란을 점검해 보겠습니다.

ㄱ) 정부의 최후의 패착- 다주택자 양도세 감면

06년 당시 이주성 국세청장이 국회에 최초로 제출한 다주택자 실태 보고서에서 다주택자들의 주택 보유개수가 무려 158만 6천개로 밝혀졌습니다. 이건뭐 완전 투기 공화국이라고 할만도 하겠네요. 이들은 한시적으로 양도세를 일반과세로 해 주겠다고 국회에서 확정 됐습니다. 말이 158만개이지 이는 분당 신도시 16개의 물량중 먹을께 있는 물건들이 대량으로 매물로 쏟아져 나올 거란 말이지요…….이들은 싸게 팔아도 먹을 게 있으니까……. 이번이 해치울 마지막 기회이므로, 올 하반기 쯤 되면 필사적으로 쏟아져 나오기 시작할 겁니다.

최악의 경우 가히 투매가 투매를 부르는 아수라장이 무엇인지 맛보게 될지도 모릅니다. 그래서 투기꾼 빼고, 나머지 1 주택 자인 실수요자 들은 그들을 위해서 희생양이 될 수밖에 없다는 뜻입니다.

ㄴ> 이참에 토지 보상이 완료 됐거나 실시계획이 확정된 수도권 물량만을 대충 간추려 점검해 보겠습니다.

(a) 제2동탄-660만평, 파주-550만평, 청라-538만평, 고덕-600만평, 김포-358만평

광교- 340만평, 검단-340만평, 송파-250만평, 마곡- 100만평, 세교-300만평 등등등...

총 6천만 평이 넘는다. 100만호가 훨 넘습니다, 여기에다 수도권 미분양 물량 10만 호를 안고서 말이죠. 게다가~

(b)서울 뉴타운 지구 55곳, 경기 뉴타운지구 67곳, 신규물량만 해도 90만호가 또 넘어요.

여기다가~

(c)이명박 정권이 도시관리계획을 지자체 재량권으로 이관한 결과 그동안 밀렸던

지구단위계획이(100만평 미만 소규모) 무더기로 심의를 통과한 것만 수도권 32개 지자체 전체 물량만 해도 80만 호가 훨 넘는군요. 여기가 끝이면 좋겠습니까?~

(d)수도권 2기 신도시 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등을 다 합친 물량보다 더 큰 2200만평의 대전 행정복합도시가 내년부터 첫 입주를 시작해서 2012년까지 수도권 공무원, 공기업 직원. 그에 따른 연관업체, 대학교 등등 약 60만호가 빠져 나갈 예정이었습니다. 이름도 얄궂은 무슨 기업도시, 혁신도시, 산업복합도시, 등등 따위는 너무 끔찍하니까 걍 빼버리고 생각합시다…….

(e)하이고... 여기에다 서울 반경 20km 전후에 있는 그린벨트에 보금자리 주택 60만개 확정.

∴다주택자 물량 158만개 +(a)~(e) 400 만개 = 558만개→

행정중심복합도시가 백지화 된다고 가정할 경우 - 60만호를 빼고 생각한다 하더라도..

· 상기한 물량은 수도권 인구 약 2천400만 명 중 1,600만 명이 입주 할 수 있는 물량입니다.

·  상기한 물량은 이명박 정권 임기 내에 분양을 하게 됩니다.

·  혹자는 말하죠. 공급을 멈출 것이라고, 그건 희망사항일 뿐입니다. 왜? 이미 토지 보상이 다 완료됐고, 실시계획이 끝난 것만 추렸습니다…….더구나 못먹어도 go입니다. 왜냐구요? 아파트는 따따블 튀기는 장사니까요.

·  설상가상으로~

(f) 제일 참혹한 일은 전 인구의 13%가 고령화 단계를 지나 사망화 단계에 이른 65세 이상 인구란 사실에 있습니다. 이는 인구수로 약 520만 명(인구 통계표 참조), 향후 5~ 6년 정도 지나면 이들이 보유한 물량을 공급으로 잡아주는 것이 당연한 것 아닌가요?

참말로 일본처럼, 우리나라 아파트도 빈집대란으로, 너덜거리다가 껌 값이 되고 말겠습니다 그려~ 어쩌면 그렇게도 우리나라는 15년 간극으로 일본의 데자뷰인지 신통하단 말입니다, 참으로 인구감소는 한국판 흑사병인 것은 틀림없는 사실입니다, 부동산에게는 대재앙 인 것입니다, 고로 부동산은 앞으로 필패 할 수밖에 없습니다.

젊은 남녀들은 월급동결/삭감/비정규직 + 비싼 집값때문에 결혼을 미루고 출산을 미룹니다.

그래서 대한민국은 세계최저 출산율을 자랑하는 나라가 되었지요 아마...

참고로 도쿄 신주쿠 역에서 40km 떨어진, 다마 신도시에 (우리나라로 치면 분당 정도의 신도시, 유학중인 내 자식 놈이 살고 있음) 있는 명품 아파트 32평짜리가(대지 지분이 무려 150%, 6층짜리 아파트) 현재 환율로 환산하여 약 1억1500만 원에도 안 팔리고 있습니다. 아무리 인구감소에 의해 빈집이 너덜거리는 공동화 현상이라지만…….국민소득이 우리의 3배 정도가 되는 일본이라는 것을 고려 하면, 정말 살떨리는 일 아닙니까? 한 가지더~

(g) 절대 절명의 위기에 처한 중소기업, 3집 걸러 1집이 먹고 살고 있다는 자영업자들이 초토화 되고 있습니다. 지금은 망하는 초기 단계에 있으므로 향후 6개월 정도는 버틸 수 있겠지만, 임계점에 다다르는 올 하반기쯤부터는, 그들이 아파트 뜯어먹고 살 수 있는 불가사리가 아닌 이상에는, 대량의 매도 물량이 쏟아져 나올 것은 명약관화한 일이죠. 상기한 어마어마한 공급물량에 중소기업, 자영업자들의 물량공세가 덮친다면 대폭락이 아니라

“아파트는 뒤집어 진다”는 말이 더 어울릴 겁니다.

아울러 투기꾼 여러분들은 생활필수품 인 주택은“수요공급의 탄력성 중 가격의 탄력성이 크다는 경제 원리가 적용 되는 순간, 얼마나 끔찍한 결과를 야기할 것이라는 것인 가를 잊지 마십시요→ 김장 배추처럼…….일본처럼......

1가구 2주택 갖기 운동 벌이다가 안 되면 아파트에 야채나 키우던지 명품 흙 돼지 나 생산하든지 하지 뭐, 꼭 아파트에 사람만 살라는 법은 없지 않습니까?

실수요자 여러분!! 상기한 사례는 이미 엎질러진 물입니다. 이런 끔찍한 상황에서는 기다리는 사람만이 승리를 거머쥘 수 있습니다. 조마조마 새가슴으로 강남 송파 재건축 시장에 뛰어든 불나방들은 지금 잠 못 이루고 있습니다. 제 말이 무슨 말인 지 아시겠죠?

무조건 지금 아파트는 사지마!.....세요,  골로 가는 수가 있습니다.

이 시절의 가장 등진은 아파트에 수억씩 대출받아 발라가며 도장 찍는 사람

이 시절의 가장 악질 중의 악질은 아파트 사라고 선동질 하는 놈.

미디어다음(www.daum.net)-부동산-커뮤니티-종합토론방- 필명 윤상원 님의 글

[BSM(이창열)]

아..정말 좋은글..그치만 왠지 아타깝고 씁씁한..

[GoodLuck(지주형)]

부동산 거품은 서울의 강남 3구에서 제일 많이 찾을 수 있으며, 다음은 이들 지역외의 서울, 그 다음은 수도권과 경기도 일부 지역입니다.
저는 부동산보다 더 많은 거품을 안고 있는 것이 이 글을 쓴 원작자의 글 속에서 찾을 수 있다고 생각합니다. 인터넷 문화에 길들여진 현대인은 원만한 자극에 둔해져 있고, 이를 잘 알고 있는 작자는 매우 자극적인 글로 무듸어져 가는 현대인을 자극하고 싶을 것입니다. 곧 그날이 도래할 것처럼, 그러나 한 나라의 경제구조가 그렇게 취약하지는 않을 것이며, 사회과학은 상상을 초월할 만큼 많은 오류를 가지고 있다는 것을 잊지 말아야 할 것입니다.

[정서공유(오동술)]

일본의 토요타 문제의 심각성이 보도 됩니다.
몇년전만해도 토요다 경영성과을 배우라고 책도 나누어 주었습니다.
끊임없는 품질경영, 노사화합, 노사안정, 점진적인 이익창출...
뭐하나 흠잡을 수 없어 무조건 따라 하면 될 것 같은 한국형 모범기업...
그때, 그책을 읽으면서 한가지 미치도록 알고 싶은게 있었습니다.
저 놈들은 생각도 없나, 자기 주장도 없나,
도대체 저 조직의 핏기 없는 충성도가 어디서 나오나
이런이유 때문에 이렇게 휼륭한 기업문화가 나오나
그럼, 우리나라는 그와 반대되는 문화는 영원히 따라 갈 수 없다 결론인가..
많이도 생각을 했습니다.
하지만 최근의 보도내용(잠시 주춤할 수도 있고)을 보고는

[정서공유(오동술)]

이런 생각을 해 봅니다.
우리의 냄비근성 이 일본에는 없구나..
순간적인 변화에 적응을 못하고
서서히 죽어가고 있어도 그렇게 받아 들이는 구나..
이런점들이 일본과 우리나라의 부동산에도 비교대상이 될 수 있다고 봅니다.
일본 자산가치 하락에 따른 10년 넘는 불황을 보면서...
토요타의 최근 무기력한 대응을 보면서....
과연 우리나라는 어떻까?
만약 그런 붕괴가 올 시점이 되면 일본처럼 바보같이 앉아서 기다릴까?
어느정도 타격은 오겠지만
강력한 정부정책 , 새로운 돌파구를 위한 국민적인 위기대처 능력 등등이
아주짧은 시간에 강하게 발생되죠...
학습을 통해서 우리에게 유전자로 남아있죠...

[정서공유(오동술)]

제 결론입니다.
부동산 거품에 어느정도 동감 합니다.
높은 가격에도 어느정도 참고를 하구요...
하지만, 그들의 주장에는 꼭 일본을 가져다 놓습니다.
우리의 국민성도
무기력한 그들과 마치 같다는 전제를 해 놓은것 같은 생각마져 듭니다.
강한 정부대책 및 한국민의 위기 대처능력을 그들은 항상 무시합니다..
냄비근성이네 하고 ..
냄비근성이 우리의 강한 추진력을 만들어 냈다는 사실을 모르고..
한가지더
미국 금융져널리스트나 전문가 말에 여러분들은 신뢰를 보냅니까?
여러번 그들의 밑을 봤는데 신봉을 합니까?
그들이 한국경제 위기 극복능력을 보고 뭐라 합니까?
놀라죠... 냄비근성에 말이죠....

[정서공유(오동술)]

마지막으로...
우리의 힘찬 역동성과 무한한 성장 잠재력이 사라진는 시점...
열성적인 교육렬이 무의미해지는 시점..
시대변화에 신속한 적응력에 무디지고 안락한 사회안전망이 형성되는 시점..

한마디로 대한민국이 선진국의 반열에 올라서서..
성장력이 1%만 되도 경제가 원활해 지는 시점에 가서

붕괴에 대한 심각성에 대처해도 되지 않을 까 하는 생각이 듭니다.

[GoodLuck(지주형)]

만물의 영장인 사람들은 지속적으로 편리성을 추구하게 되고, 과학은 인간의 편리성을 추구하는 만큼 비례하며 발전하게 됩니다. 과학은 사람들이 더 편리하게 살 수 있도록 새로운 것을 계속해서 만들어 낼 것이고 사람들은 그 편리함에 많은 자본을 투자하게 될 것입니다.
어느 지역에 살든지 동일한 편리성이 존재하지 않는 한, 그 편리성에 따라 지불해야 하는 자본의 차이는 있을 것이고, 이러한 과정의 반복으로인한 거품은 존재하게 됩니다. 다만, 정부정책에 따라 거품의 존재가 많고 적음에 차이가 있을 뿐이겠지요.^^

[다대천사(서정윤)]

20년전에도 부동산 거품 얘기를 들었습니다. 그때의 거품과 지금의 거품의 차이는 뭘까요? 저는 모르겠습니다. 당시 그 글에 공감하여 부동산 투자는 처다도 보지 않았습니다. 조금 처다 봤으면 돈좀 벌었을라나 ^^... IMF를 겪으며 부동산이 붕괴되었다기 보다 조정을 받고 다시 올라 갔지요. 글쓴이의 말처럼 언젠가 붕괴될 수도 있겠지요. 100%로 붕괴쪽으로 몰고 가시는 것은 아니라 봅니다. 서서히 하향 안정화되고 우리나라 경제가 그정도는 받춰 줄 것이라 믿습니다. 좋은 글 잘 읽었습니다.

[바우아우(이인숙)]

오래된 아파트에 대해서 재건축만 얘기 하셨는데... 요새는 리모델링을 많이 하지요.... 기술이 발전하면.. 여러가지 대안이 나오지 않을까요? 위치좋은 역세권에 교육, 문화 등 다른 여건만 좋다면 굳이 걱정할 필요가 없을 듯 하네요

[고토리(김윤희)]

공동주택 리모델링은.. 재건축보다.. 더욱 비경제적인 사업방식입니다..^^!

[GoodLuck(지주형)]

고토리님? 리모델링이 재건축보다 비경제적 사업방식이라고 하셨는데 그 이유를 설명해 줄 수 있는지요? 재건축이든 리모델링이든 쉬운 사업방식은 아니지만 이 두 대안에 대한 경제성 평가가 궁금해 집니다. 알고 계신 지식이 있으시면 공개해 줄 수 있는지요? 산술적인 방법이면 좋겠지만 서술적이라도 만족하겠습니다. 부탁드립니다.
반감적으로 하는 질문은 아니니 오해는 하지 마십시오.^^

[고토리(김윤희)]

단순하게 비교하면.. 리모델링은 기본골조를 활용하는 방법이고.. 재건축은 골조를 폐기하고 아예 새로 짓는 방법입니다.. 골조자재비가 직접공사비의 12%정도 든다고 합니다.. 이정도의 비용은.. 골조보강, 공사의 난이도 증가에 따른 인건비 및 기타비용의 증가를 고려한다면.. 큰 이익이 없죠.. 사실상 공사비는 대동소이 합니다..

[고토리(김윤희)]

문제는.. 리모델링시.. 기본골조와 기초파일등 하중을 받는 부분을 앞으로 수십년을 계속 사용하게 되는데.. 이미 20년이상 노후한 상태라는 것이고.. 우리나라 건설현장의 20~30년전의 시공수준을 볼때.. 과연 제대로 시공되었을까도.. 의문입니다.. 철근과콘크리트의 결합, 콘크리트 강도, 여러가지점에서.. 그렇죠..^^! 01:06

[고토리(김윤희)]

그리고.. 평면구성이 한계가 많습니다.. 골조와 내력벽은 건드리지 못하므로.. 기형적이고, 채광및 통풍이 어려운 구조로 설계 할 수 밖에 없죠.. 지하주차장이나, 주민공동시설 또한 한계가 많습니다..

[고토리(김윤희)]

개별세대의 평면도 그렇지만.. 아파트 전체평면과 구성 또한 한계가 많습니다.. 층수를 변화시키지 못하므로 기존의 높은 건폐율은 더욱 높아지게 됩니다.. 빽빽하고 쾌적하지 못한 단지구조는 더욱 악화됩니다..^^!

[고토리(김윤희)]

하나 더.. 만약 강도가 센 지진이 발생한다면.. 내진설계없이 지어진 기존아파트에 리모델링은.. 강도 보강을 한다 하더라도.. 문제가 클수 있습니다..

[고토리(김윤희)]

직접공사비.. 리모델링과 재건축.. 별차이없습니다.. 나머지는.. 몽땅 재건축이 낫습니다..그래서 저는 리모델링이 재건축보다.. 더욱 비경제적인 사업방식이라고 생각합니다..^^!

[고토리(김윤희)]

공사비용 전액 주민각출.. 당연합니다.. 그것은 재건축도 마찬가지입니다.. 그러나.. 재건축중 일부는.. 사업성이 좋은(일반분양 많은곳) 곳도 있죠..^^! 01:18

[GoodLuck(지주형)]

고토리님, 고맙습니다.^^

[불량감자(민귀태)]

부산 아파트 가격도 고평가인가요???

[남쓰~(남윤종)]

매우 불안한...상황. 그렇기에 더욱 내 집이 필요하다는 생각도 해봅니다.