신탁대출 관련 자료정리

[위버]

안녕하세요! 주짓수하는 부동산아빠 위버입니다.

오늘은 팔콘님의 강의를 듣던중 신탁담보대출에대해서 조금 더 공부해보았습니다.

담보신탁을 주로 하는 상황은 특히 다가구 대출을 받을시 일명 방공제라고 은행에서 경매시 소액임차인에게 최우선변제를(제일먼저 소액임차금 지급)하기 때문에 은행에서도 최우선변제금을 방갯수만큼 제외하고 대출을 해줍니다... 그러다보니 경매로 여러개의 집을 낙찰받는사람들은 내돈이 많이 들어가게 되죠 그래서 신탁사를 끼고 대출을 은행에서 대출을 받는대신 소유권을 잠시 신탁사에게 맡기는 겁니다. 자세한 건 아래부터 보셔요

1. 담보신탁이란?

부동산 신탁 가운데 하나. 부동산을 신탁회사에 담보로 제공하고 대출을 받는 새로운 금융상품이다. 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지, 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고 갚지 못할 경우 부동산 신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚는다.

소유자(위탁자) - 신탁회사(신탁자) - 은행(우선수익자)

2. 담보신탁의 구조

신탁사(한국토지신탁, KB신탁 등) 신탁계약을 통해 부동산 소유자로부터 부동산을 수탁받아 일정기간 동안 수탁부동산의 담보가치가 유지·보전되도록 관리하다가 채무가 정상적으로 이행되면 수탁부동산을 수익자에게 넘겨줌

신탁사는 대출기관 등의 우선수익권을 표시하기 위하여 위탁자(집소유주) 및 우선수익자(은행)의 요청을 받아 우선수익자(은행)에게 우선수익권 증서를 교부

집주인이 돈못갚을 시에는 신탁사가 수탁부동산을 팔아서 그 처분대금으로 채무자의 채무를 변제하고, 채무 변제 후 잔여 처분대금은 수익자(은행)에게 교부

3. 투자자 관점에서 담보신탁의 장, 단점

① 방차감없이 대출한도가 커짐, 부동산에 대한 담보대출 비율이나 LTV의 적용을 받지 않음

② 금리는 일반대출보다 1%정도 높음

③ 신탁등기비용이 발생(1억원에 1백만원) -> 법원에서 부담할 필요가 없다고 했다는데요... 이율이나 어딘가에 반영될 겁니다(약 0.5%)

④ 투자방식에 따라 신탁여부 결정 필요

- 보증금이 높은 경우 신탁사가 바로 은행에 갚아버리기 때문에 보증금이 적고 월세가 높은게 아니라면 고민해 봐야할 듯

⑤ 주택거래에 다 사용 가능

여기서 조금더 궁금하시면  아래 들어가셔서 함께보면 좋은자료를 보시면 더 좋아요~^^

https://blog.naver.com/vov1124/221837022783(주짓수하는 부동산아빠)

[랜드게임]

깔끔한정리 감사합니다 위버님~! 신탁대출 신나게 알아보는중인데 큰 도움될것 같아요!

[위버]

제글읽어보시고 혹시 팔콘님 낙찰집중반들으시면 같이보시고 인터넷검색해서 보시면 이해 금방되실꺼에요^^

[sophia2020]

위버님 안녕하세요~ㅎㅎ
멋진 정리잘봤구요 감사합니당^^
저 월투강의 듣다가 궁금한게 있어서요~멋쌤님 강의에서 봤는데 만약 다가구 7억낙찰에 일반주택담보대출이 아무리 90%로 잘나온다 하면 6억3천만원이라 할지라도 거기에 방빼기공제 지방1700만원씩×19개이면=3억2천3백만원을 제한 금액에다가 보증금 1000만원씩×19가구라고했을때 다시 보증금 더하면 결국은 총 대출액 4억9천7백만원인데 낙찰금7억에서 투자금이 약2억원정도 필요한데 왜 무피나 풀피투자가 가능하단건가요?

[위버]

안녕하세요 소피아2020님^^ 저도 월투반 수업을 듣는중이라 정확히는 인지못했지만 신탁대출을 받게되면 방빼기가 없고 19개방에 보증금을 받게되면 무피투자가 가능하지않나 싶습니다^^;

[sophia2020]

아 근데 신탁대출은 위에 쓰여있는데로 단점이 방빼기는 안해도 임차인 보증금을 신탁회사에 맡기니 결국 대출 (90%)하나만으로 투자하면 결국은 1.신탁대출+보증금-신탁회사에 임차인 보증금 맡기기=(7000만원 필요)
2.일반담보대출+보증금-방빼기=(약2억필요)처럼 거의 비슷한 무피투자가 아닌 공식이 성립되지 않나요?

[위버]

7억짜리 물건을 90%신탁대출을 받으면 6억3천이고 7천이 남죠 그럼 전세같은경우는 신탁회사의 동의서가필요하고 임차인이 요구하지만 소액임차인은 통상 달라고하지도않고 소액이라 행여 공매로넘어가더라도 예로 연에 360에 30이면 1년치 공매기간동안 월세를 안내면 그만이니까 크게부담없는돈입니다

[위버]

이렇게 19개방에 월세보증금 360만원을 받으면 거의 7천만원정도되지요?: 그럼 무피투자가되는것입니다

[sophia2020]

아~그럼 전세인경우만 보증금 고액이라서 신탁회사에서 가져가고 그외 평균 보증금 500~1000만원에 월세 30~35사는 임차인 보증금은 신탁회사가 강제로 가져가는거 아니구 낙찰자가 소유해서 투자금으로 써도 신탁회사에서 허락하고 되는 건가요?

[위버]

저도 실제로 해보진 않았지만 신탁회사에 허락받고 하는건 아닌것같습니다, 원래는 허락받고 하는게 맞죠 하지만 암암리에 아주 소액인경우에 그런거라 들었습니다 1년치 500미만보증금은 1년월세 안내도 임치인도 손해보는건아니니까요

[sophia2020]

댓글수정요~~제가 다시 알아봤는데 신탁회사가 보증금을 몰수 하진 않는다 하네요~

[에메랄드캐슬]

신탁이란 또 새로운 길이 있네요~~ 감사합니다^^