부동산관련 부동산으로 3천만원 굴리기

[성진수]

안녕하세요…

부동산으로 기쁨주는 행복 바이러스 성진수 입니다.

날씨가 무척 더워지고 있습니다.

하루하루가 정신없이 지나갑니다.

이번에도 또 다른 방면의 부동산투자 성공사례를 소개하여 드리겠습니다.

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몇 년전의 일이었다.

결혼한지 3년차인 부부가 상담을 요청했다.

남편은 중소기업에 근무하고 있었고 부인 역시 자그마한 무역회사를 다니는 맞벌이 부부였다.

부부는 은행에 저축하는 것이 재테크의 전부인줄 알고 생활비를 제외하고는 거의 모든 월급을 꼬박꼬박 은행에 저축하였다.

그러나 안 오르는 것은 월급뿐이었고 치솟는 물가로 생활은 늘 빠듯했다고 했다.

몇번의 분양권전매를 통해 부동산 재테크에 성공한 친구의 말을 듣고 부동산에 눈을 떳고 아파트분양에 관심을 가지고 있었는데 분양권 전매금지가 발표되었다고 했다.

큰돈은 아니지만 여유자금이 얼마정도 있는데 은행에 넣어두자니 너무 저금리라 탐탁하지 않고 마땅한 투자처가 있으면 소개해 달라고 했다.

그런데 문제는 여유자금이 3천만원 뿐이라 너무 작았다.

3천만원으로는 수도권의 어느 부동산도 취득할 수 가 없고 지방도 맹지가 아니면 거의 불가능했다.

다행히 지방의 땅중 2차선 도로변에 붙은 땅으로써 지목이 답이었고 형질변경을 통해 대지화 시킬 경우에 가든이나 기사식당으로서는 최고의 입지를 갖추고 있는 땅을 매물로 가지고 있었다.

부동산에서 타당성분석을 할 때 가장 중요하게 보는 것이 지역분석보다는 입지분석이다.

입지분석에서는 배후세력과 지리적 접근성을 제1순위로 판단한다.

상대적으로 저평가된 미개발지중 갯벌속에 숨어있는 진주 같은 땅을 매물로 가지고 있었으나 토목공사를 할경우를 포함해서 1억이 조금 넘는 가격이 문제였다.

방법이 없을거라고 생각했는데 얼마전 동호회주택을 추진했던 것이 문득 생각이 났다.

회사내의 동호회 회원들이 자금을 모아 토지를 매입하고 주택까지 성공적으로 건축하여 재미있게 사는 것이 문득 생각났다.

1억정도를 모을수 있냐고 물어보니 친척들과 같이 하면 가능하기는 하지만 음식점을 건축할 정도의 비용은 부족했고 관리는 지방이라 더욱 안된다고 했다.

부동산 투자를 할 때 가장 중요한 부분은 수익성이다.

투자회수시 투입자본 대비 얼마정도의 수익을 내는가가 가장 중요한 문제이다.

형질변경을 통해 대지화 시킬경우 약 2배 정도의 개발차익을 예상했다.

투기지역 및 토지거래허가지역이 아니라서 매도시에 어떤 규제가 없었다.

친척들의 투자지분을 법무사 사무실에서 공증받고 남편을 대표명의로하여 등기를 낸후 바로 토목공사를 시작했다.

토목공사완료후 바로 식당을 하실 만한 실수요자를 물색하기 시작했다.

회사의 동료들에게 매수자물색 및 현지부동산과 인터넷을 통해 꾸준한 매도활동을 하였다.

그사이에 커다란 지역개발 호재까지 발표되었다.

지역개발이 가시화되는 시점까지 기다리다가 결정적인 싯점에서 약 3배의 차익을 내고 되팔았다.

돈이 없어 땅을 못 산 것이 아니고 땅을 사서 돈을 벌은 대표적인 케이스이다.

목돈이 들지않고 위험성이 없는 부동산 공동투자, 저금리 시대에 또다른 재테크 방안이다.

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재미 있었나요?

무엇보다도 실제 사례를 가장 재미있어 하시는 것 같더라구요…

다음번에도 좀 더 재미있는 사례를 말씀드리겠고 부동산 공동투자에 대해서는 매일경제신문의 관련기사도 첨부 합니다.

더운 날씨에 건강들 조심하세요 !!!



부동산으로 기쁨주는 행복 바이러스 성진수 0117428511@nate.com



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[머니테크+] 부동산 공동 투자하니 목돈 안들고 위험도 절반



"당첨 가능성을 높이려면 공동투자 하세요." 직장인 A씨(34)는 최근 주상복합아파트 공동투자로 짭짤한 재미를 보고 있다.

재테크에 관심 있는 직장 동료 2명과 함께 각각 1000만원씩 자금을 모아 3월 초 분양한 '신구로 LG자이' 에 3건을 청약했다.

청약금은 1000만원으로 3명 중 아무나 당첨되면 웃돈을 나눠갖기로 합의했다.

3건 중 로열층에 위치한 1건이 당첨됐다.

계약 전 형성된 웃돈은 800만원. 한 사람당 300만원도 채 돌아가지 않는다.

이 들은 다시 의기투합해 1인당 1300만원을 모아 계약금 4000만원을 마련했다.

주상복합아파트는 계약 이후 웃돈이 크게 오르기 때문이다.

이들은 웃돈이 최 고 3000만원에 이를 때까지 느긋하게 기다리고 있다.

A씨는 "1인당 1000만원은 마이너스 대출이 가능해 공동투자하기에 가장 적합한 금액" 이라고 설명했다.

이들은 이후 '용산 시티파크' 에도 2000만원씩 투자해 3건을 청약했지만 이번 에는 모두 당첨되지 않았다.

경쟁률이 그만큼 치열했기 때문이다.

직장인들 사이에 이처럼 소액으로 '부동산 공동투자 방식' 이 확산되고 있다.

공동투자는 2명 이상이 부동산을 공동매입해 차익을 얻거나 개발ㆍ이용할 목적 으로 투자하는 것을 말한다.

예전에는 동호회 펜션에 주로 이용됐으나 최근 들어 토지와 오피스빌딩, 아파 트 분양권, 중국 주택시장 등 그 대상이 점차 늘어나는 추세다.

◆ 투자위험 줄이고 소액투자 가능해＝투자 대상에 따라 공동투자를 하는 목적 은 다소 차이난다.

우선 주상복합아파트는 당첨 가능성을 높이기 위해 공동투자가 널리 이용된다.

용산 시티파크는 25만여 명이 청약, 1명이 당첨될 가능성은 570대1에 불과하다 . 공동투자로 3명이 청약에 나서면 당첨 가능성은 3배로 높아진다.

물론 웃돈 을 33% 나눠갖는다는 전제가 있다.

토지는 덩어리가 크기 때문에 공동투자에 이용된다.

작은 땅은 가격이 높고 개 발도 어렵다.

큰 덩어리의 토지를 수십 명이 공동투자해 투자 지분에 따라 처 분시 시세차익을 나눠갖게 된다.

그 외 중국 주택에 대한 공동투자는 개인의 외국투자 한도액이 정해져 있기 때 문에 이를 피하기 위해 이용되고 있으며 펜션은 시공에 따른 자금부담을 줄이 기 위해 공동투자가 널리 이용되고 있다.

결국 공동투자는 개인이 비교적 소액으로 규모가 큰 부동산에 투자가 가능하며 그에 따른 투자위험은 분산시키는 효과가 있다.

◆ 공동투자도 현장 확인은 필수＝공동투자라고 위험이 작은 것만은 아니다.

지난해 문제가 된 '기획 부동산' 의 경우 공동투자를 악용, 많은 개미 투자자 에게 피해를 입혔다.

회사원 P씨의 경우 충청권에 대한 관심이 뜨겁던 지난해 당진에 좋은 토지가 있다며 매입을 권하는 부동산 컨설팅사의 전화를 받았다.

여러 사람이 공동매입해 저렴한 가격에 투자할 수 있고 향후 투자금의 3~4배에 달하는 수익을 되돌려 준다는 설명에 현혹됐다.

결국 사무실을 방문해 당진의 개발계획을 듣고 공동명의로 토지를 매입하게 됐다.

주말을 이용해 당진 현장을 방문한 P씨는 자신이 시세의 3배 수준에 매입한 사 실을 알았다.

그것도 개발 가능성이 전혀 없는 폐염전이었다.

잔금까지 모두 치른 상태에서 손해를 보고 팔고 싶어도 공동명의로 매입해 그럴 수가 없었다.

◆ 분쟁 소지 미리 없애야＝토지 투자에 있어 개인은 대개 200~300평 소단위로 매입하지만 공동투자를 통하면 2만~3만평 대규모 땅을 평당 30~50% 낮은 가격 에 살 수 있다.

일례로 펜션 개발이 활발한 용인시 양지면의 경우 소규모 필지는 평당 30만~40 만원 선이지만 3만평 규모의 땅은 10만~20만원 수준이다.

따라서 토지 공동투자는 가격이 높은 소규모 땅보다 개발호재가 뚜렷한 지역의 대규모 토지가 유리하다.

진입도로가 없는 농지나 임야도 공동투자로 싼 값에 매수해 공동개발 후 진입도로를 개설하면 땅값 상승폭이 커져 수익률도 그만큼 높아지게 된다.

공동투자시 작성하는 계약서는 가능한 뜻이 명백한 단어를 사용하는 것이 좋다 . 여러 의미로 해석되는 단어는 향후 투자자 사이에 분쟁을 일으킬 수 있다.

나창근 부동산퍼스트 대표는 "토지의 경우 소유 지분을 어떻게 나누고 수익금 은 어떻게 정산할 것인지 등 분쟁이 발생할 만한 사항들은 미리 합의서를 작성 하는 것이 바람직하다" 고 설명했다.

[가우정]

말은 쉽지만 실제는더 힘들것같은데요 저도 재개발사면서 고모,여동생 셋이서 했는데 문제가 안 발생할지...

[레몬에이드(이은령)]

공동투자가 갑자기 쉬워보이니 겁이 나네요. 이러다가 사고 칠까 싶어서요.. ^^ 좋은 글을 보고도 실천은 왠지 어려울 거 같은.. 이래서 또 부자로부터 멀어지는 거겠죠? ^^ 글 잘 읽고 갑니다 ^^