Re:대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다62492 판결-건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차에서 차임을 담보할 목적으로 그

[이교수]

대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다62492, 62508 판결

[임대차보증금등·지료등][미간행]

【판시사항】

[1] 계약의 법정 또는 약정 해지사유 발생시, 당사자가 경매신청 등 계약해지를 전제로 하는 행위 또는 기존 계약관계를 유지할 의사가 없음을 파악할 수 있는 행위를 하고 상대방도 그로 인하여 계약이 종료됨을 객관적으로 인식할 수 있었던 경우, 계약해지의 효과가 발생하는지 여부(적극)

[2] 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차에서 차임을 담보할 목적으로 그 건물에 대한 근저당권을 설정받은 임대인이 차임 연체를 이유로 근저당권을 실행하여 임의경매를 신청하였다면 이는 묵시적 임대차계약 해지의 의사표시라 볼 수 있으므로, 법원의 경매개시결정이 임차인에게 송달된 때에 위 임대차가 종료되었다고 본 사례

【참조조문】

[1] 민법 제105조, 제543조 [2] 민법 제105조, 제543조, 제640조, 제641조

【전 문】

【원고(반소피고), 상고인 겸 피상고인】 원고(소송대리인 변호사 조성훈)

【피고(반소원고), 피상고인 겸 상고인】 피고

【원심판결】 청주지법 2006. 8. 14. 선고 2005나3466, 나3473(반소) 판결

【주 문】

원심판결 중 임차보증금반환청구의 본소에 관한 부분과 철거 및 원상복구비용 청구의 반소에 관한 부분을 각 파기하고, 이 부분 사건을 청주지방법원 본원 합의부에 환송한다. 원고(반소피고) 및 피고(반소원고)의 나머지 상고를 모두 기각한다.

【이 유】

각 상고이유를 판단한다.

1. 이 사건 본소 중 임차보증금반환청구에 관한 부분 및 반소 중 철거 및 원상복구비용 청구에 관한 부분에 대하여

가. 계약해지의 의사표시는 반드시 그 상대방에게 명시적으로 하여야 하는 것은 아니고 묵시적으로 할 수도 있는바, 법정 혹은 약정해지사유가 발생한 경우에 당사자가 경매신청 등 계약의 해지를 전제로 하는 행위 또는 기존 계약관계를 유지할 의사가 없음을 파악할 수 있는 어떤 외부적, 객관적 행위를 하고, 그에 따라 법원에 의하여 경매개시결정이 상대방에게 송달되는 등 상대방도 그와 같은 사정 때문에 계약이 종료됨을 객관적으로 인식할 수 있었던 경우라면, 그로써 계약해지의 효과는 발생한다고 할 것이다.

나. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, ① 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)가 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다) 및 소외 1 소유의 이 사건 토지상에서 건물을 축조하여 음식점업을 영위할 목적으로 1998. 7. 29. 피고로부터 이 사건 토지를 보증금 15,000,000원, 월 차임 1,300,000원에 1998. 8. 1.부터 2년간 임차하고 그 무렵 이 사건 건물을 축조하여 영업을 개시한 사실, ② 당시 원고는 피고의 승낙하에 이 사건 토지와 인근 토지 사이의 옹벽 설치공사와 건물 축조를 위한 성토작업을 완료하면서 원고가 위 옹벽 설치를 하는 대가로 2개월분의 차임을 면제받기로 합의하였고, 또한 원고는 이 사건 토지 중 건물이 들어설 부분을 콘크리트로 포장하여 기초를 다지고 인근에 정화조 시설을 설치하였으며 건물이 들어서지 않은 나머지 부분에는 잔돌(잡석)을 까는 공사도 하였는데, 위 임대차계약에 의하면 임대기간 만료 후 원고는 즉시 이 사건 건물을 철거하여 토지를 원상복구한 후 피고에게 명도하기로 되어 있었던 사실, ③ 위 임대차계약은 그 약정기간 만료 후에도 묵시적으로 갱신되어 오다가 원고와 피고는 2002. 2. 18. 이 사건 토지에 관하여 보증금 20,000,000원, 월 차임 1,500,000원, 임차기간 2002. 3. 1.부터 2004. 2. 28.까지로 하는 이 사건 임대차계약을 체결하여 이를 갱신하였고, 이때 위 임차보증금을 추후 이 사건 건물의 철거비용에 충당하기로 약정한 사실, ④ 원고와 피고는 위 계약 다음날인 2002. 2. 19. 이 사건 건물에 관하여 피고 명의의 소유권보존등기, 원고 명의의 소유권이전등기, 피고 명의의 근저당권설정등기를 순차로 경료하였는데, 그 근저당권은 채권최고액을 30,000,000원으로 하여 이 사건 임대차계약에 따른 원고의 차임지급채무를 담보하기 위한 것이었던 사실, ⑤ 그런데 원고는 2003. 2. 1. 이후의 차임을 지급하지 못하였고, 이에 피고의 위 근저당권에 기한 신청으로 2003. 6. 12. 이 사건 건물에 관하여 청주지방법원 2003타경13256호로 부동산임의경매절차가 개시된 사실, ⑥ 그 절차에서 이 사건 건물이 2003. 11. 12. 소외 2에게 매각허가되었고, 소외 2는 2003. 11. 24. 그 대금을 경매법원에 완납하였으며, 그 후 2004. 1. 28. 실시된 배당기일에서 피고에게 26,749,349원이 배당되는 것으로 배당표가 확정된 사실을 인정하였다. 나아가 원심은, 이로써 경락인 소외 2는 대금완납일인 2003. 11. 24. 이 사건 건물의 소유권을 취득하였고, 한편 이 사건 토지 임대차계약이 그 이전에 종료되었다고 볼 아무런 증거가 없다고 판단함과 아울러, 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차에서 임차인 소유 건물에 설정된 저당권의 효력은 민법 제358조 본문에 따라서 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차권에도 미치고 그 건물 저당권이 실행되어 경락인이 건물 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물 소유를 목적으로 한 토지임차권도 함께 이전받는다는 법리( 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결 참조)를 원용하여, 경락인 소외 2가 이 사건 건물의 소유권을 취득함과 함께 이 사건 토지의 임차권도 함께 이전받게 됨으로써 종전의 임차인인 원고는 그 임차인의 지위를 상실한 것으로 보아야 하므로, ① 원고가 여전히 임차인의 지위에서 임차보증금반환채권을 보유하고 있음을 전제로 한 이 사건 임차보증금반환청구의 본소청구는 이유 없고, ② 또한, 이 사건 임대차계약상의 철거 및 원상복구 약정에 따라 원고에 대하여 그 철거비용 채권을 가진다고 주장하는 피고의 상계항변 내지 반소청구 역시 원고가 여전히 그 임차인의 지위에 있음을 전제로 한 것이어서 이유 없다고 판단하여 모두 배척하였다.

다. 그러나 이러한 원심의 판단은 앞서 본 법리에 비추어 수긍하기 어렵다.

원심이 인정한 위와 같은 사실관계에다가, 기록에 의하여 엿볼 수 있는 다음의 사정, 즉 위 임의경매 당시 경매대상으로 이 사건 건물 외에, 그 부지인 이 사건 토지의 임차권과 관련하여서는 경매공고, 현황조사, 감정평가, 최저매각가격결정 등에서 전혀 표시되거나 반영되지 않은 것으로 보이는 점, 그동안 원고는 이 사건 건물의 경매에 따라 이 사건 토지 임대차계약도 당연히 종료되었다는 전제하에 피고에 대하여 임차보증금의 반환을 구하였고, 피고 역시 임대차계약 종료 시에 원고가 피고에 대하여 부담하여야 할 의무비용이 있다면서 이를 자동채권으로 하여 임차보증금과 상계함과 아울러 그 잔액을 지급할 것을 구함에 따라 서로 분쟁상태에 있다가 이 사건에 이르게 된 점까지 모두 참작하여 보면, 원고와 피고 사이의 이 사건 임대차는 원고가 이 사건 토지상에 이 사건 건물을 신축하여 소유하면서 그곳에서 음식점 영업을 하기 위한 것이었는데, 원고가 2기 이상의 차임액을 연체하여 민법 제641조, 제640조에서 정한 해지사유가 발생하였고, 그 상태에서 피고가 이 사건 건물에 대한 근저당권을 실행하여 차임채권을 회수할 목적으로 임의경매를 신청하였다는 것은, 당사자 간의 신뢰를 기초로 하는 계속적 계약인 임대차관계에서 원고의 차임연체 등을 이유로 더 이상 그와의 임대차관계를 유지·존속시킬 의사가 없음을 외부에 표시하는 것일 뿐만 아니라, 이 사건 건물이 경매에 의하여 타인에게 매각된다는 것은 원고로서도 더 이상 임대차의 목적을 달성할 수 없는 상태가 됨을 의미하는 것이므로, 피고의 위 경매신청은 곧 원고에 대한 묵시적인 임대차계약 해지의 의사표시라고 볼 여지가 충분히 있고, 이에 따라 법원의 경매개시결정이 발령되어 원고에게 송달되었다면 그 때에 원고와 피고 사이의 이 사건 임대차는 종료된다고 볼 수 있을 것이다. 한편, 원심이 원용한 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결은 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차에서 임차인 소유의 건물에 관하여 근저당권자의 신청으로 임의경매가 진행되었지만 토지에 관한 임대차계약은 해지되지 않은 채 유지되고 있음을 전제로 한 것이므로, 이 사건과 같이 토지의 임대인이자 건물의 근저당권자인 피고의 신청에 의하여 건물에 대한 경매가 개시되면서 그 때 토지의 임대차도 해지되어 종료되었다고 보는 경우에 있어서는 그대로 원용하기에 적절치 않다.

라. 그럼에도 불구하고 원심은, 일반적으로 건물에 대한 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 그 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차권에 미치고 위 저당권이 실행되면 특별한 사정이 없는 한 경락인이 건물소유권과 함께 토지임차권도 이전받게 된다는 사유만으로, 이 사건에서 원고와 피고 사이의 임대차계약이 위와 같은 사유로 이미 종료되었다고 할 것인지, 그리하여 건물에 대한 저당권이 실행되더라도 경락인이 건물 소유를 목적으로 한 토지임차권까지 취득한다고 할 수 없는 사정이 있는지 여부에 대하여 살펴보지 아니한 채 원고의 위 본소청구 및 피고의 위 반소청구를 그 판시와 같이 가벼이 배척하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 임대차계약의 종료 및 임차권의 이전 여부 등에 관한 심리를 다하지 아니하고 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 원고와 피고의 각 상고이유는 이유 있다.

다만, 피고가 주장하는 철거 및 원상복구비용 청구부분에 대하여는, 이 사건에서 원고가 피고에 대하여 그와 같은 비용지급의무를 부담한다고 할 것인지 여부에 관하여 더 심리하여 명백히 할 필요가 있음을 아울러 지적하여 둔다.

2. 이 사건 본소 중 부당이득반환 청구부분에 관하여

원심은 이 사건 부당이득반환청구의 본소청구를 일부 인용하였고, 원고와 피고는 각자의 패소 부분 전부에 대하여 각각 상고하였다. 그러나 쌍방이 제출한 상고장 및 상고이유서를 살펴보아도, 이 부분 청구와 관련하여서는 원심판결의 어떤 점이 법령에 어떻게 위반되었는지에 관한 구체적이고 명시적인 상고이유의 기재가 없다. 그리고 설령 위에서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약의 종료와 관련된 쌍방의 상고이유가 이 부분 청구에도 미치는 것이라고 보더라도, 원심이 이 사건 임대차가 종료되지 않은 채 그대로 경락인 소외 2에게 이전한다고 본 것은 잘못이라 할 것이지만, 소외 2가 이 사건 건물을 경락받아 대금을 완납한 2003. 11. 24. 이전까지는 특별한 사정이 없는 한 원고가 이 사건 토지에 관하여 피고와의 임대차계약에 따른 차임 내지는 이 사건 건물을 소유하면서 그 부지를 점유함으로 인한 차임 상당 부당이득을 지급할 의무가 있고, 그 이후에는 원고가 따로 이 사건 토지를 계속 점유하였다는 등의 사정이 없는 한 이 사건 토지에 관한 차임 등의 지급의무가 없다고 할 것이어서, 결국 피고의 배당금 중 위 2003. 11. 24. 이후분에 관하여만 부당이득을 인정한 결론에 있어서는 정당하므로, 이 부분 상고이유 주장은 모두 이유 없음에 돌아간다 할 것이다.

3. 이 사건 반소 중 나머지 채권에 관한 부분에 대하여 피고는 원심판결 중 그의 패소 부분 전부에 대하여 상고함으로써 그의 반소 중 경매절차비용, 감정비용, 2003. 11. 24. 이후의 차임채권에 기한 청구에 관한 패소 부분에 대하여도 불복하고 있으나, 피고가 제출한 상고장 및 상고이유서를 살펴보아도, 이 부분과 관련하여서는 원심판결의 어떤 점이 법령에 어떻게 위반되었는지에 관한 구체적이고 명시적인 상고이유의 기재가 없다.

4. 결 론

그러므로 원심판결 가운데 임차보증금반환청구의 본소에 관한 부분과 철거 및 원상복구비용 청구의 반소에 관한 부분을 각 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고와 피고의 각 나머지 상고는 이유 없어 모두 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김영란(재판장) 이홍훈 안대희(주심) 양창수