법정지상권-9월 3일

[조재팔]

법정지상권 물건은 참 어렵다.  법정지상권이 성립하지 않아 철거판결이 나오더라도 돈이 안되는 물건이 있고 법정지상권이 성립하여 건물철거가 되지 않더라도 돈이 되는 물건이 있으니 성립하느냐 마느냐에 목을 매기도 그렇고 이렇듯 법정지상권과 관련된 물건은 접근하기가 참 애매한다.   오늘은 법정지상권과 관련된 물건이 있는데 과연 돈이 될 것이나 안 될 것인가에 대해서 검토 해 보기로 한다.   참!!!  물론 법정지상권이 성립하지 않는 물건이 성립하는 물건보다 좋다는 것은 두말 할 나위가 없는 것이고.....설령 법정지상권이 성립하더라도 돈이 될 수도 있다는 말이지  법정지상권 성립하는 물건이 좋다는 얘기가 아니라는 것은 경매초보자라도 알 수 있는 뻔한 상식이니 오해 없으시길.......  아래 물건이 다음달 9월 3일 진행한다. 

제일 먼저 눈에 띄는 것이 낙찰이 되었는데 불허가 결정이 왜 됬을까....법원서류 접수현황을 살펴보면 낙찰자가 매각허가결정에 대한 취소신청을 하고 이에 법원이 이를 받아 들여 불허가 결정이 되었다.   낙찰자는 왜 물허가신청을 했을까 의문이 든다.   이 물건은 이 부분이 가장 중요한 대복이 아닐까 싶다.   낙찰을 받았는데...처리할 자신이 없었든지....아니면 권리상에 큰 문제가 있었든지....여하튼 불허가 결정이 나오고 다시금 처음부터 경매를 시작한 걸로 봐서는 그리 큰 하자가 있는 것으로 보이진 않고....물론 능력껏 법원기록을 열람 해 보면 알 수 있는 내용이니 능력이 되는 사람은 열람 해 보시고....ㅎㅎ

먼저 권리관계를 살펴본다.   과연 법정지상권이 성립할 것인가 성립하지 않을 것인가....예를 들어...  토지와 건물을 공동저당을 잡고 이후에 구건물을 멸실시키고 새로운 건물을 지었다면 그 새로운 건물에 대해서는 법정지상권이 성립하지 않는다는 판례가 있다.  즉 쉽게 얘기 하자면 저당권 설정 이후의 건물에 대해서는 법정지상권을 인정할 수 없다는 내용과 일맥상통한다.  은행에서 토지와 건물에 대해서 저당을 잡고 돈을 빌려 주었는데 채무자가 건물을 철거 하고 새로운 건물을 지었다면 그 새로운 건물에 대해서 은행에서는 저당권을 실행할 수가 없다.  그렇다면 토지만 경매를 진행시켜야 하는데 이 때 법정지상권을 인정하게 된다면 그 토지에 대한 담보가치가 훼손되어 채권회수에 어려움이 있을 수 밖에 없고 이러한 경우 새로운 건물에 대해서는 법정지상권이 성립하지 않으며 넓게 해석하자면 새로운 건물은 저당권설정 이후의 건물로서 법정지상권이 성립하지 않는 것이다. 

이 물건을 살펴보지......융창상호저축은행에서 2007년 토지와 건물을 함께 저당권을 설정하고 돈을 빌려준다.  건물등기부등본을 보면 자세히 나와있다.  아래는 건물등기부등본의 표제부와  을구....표제부는 건물의 구조등에 대한 내용이고 을구는 소유권외의 권리...저당권에 대한 내용이 나온다. 

 건물의 구조를 보면 목조 시멘트 기와지붕 단층주택 33.75평방미터......이 건물과 이 건물이 깔고 앉은 토지를 공동저당을 잡고 융창상호저축은행에서 설정을 하고 돈을 빌려준다.   저당권과 관련하여 을구를 살펴보자.

위 뻘건 네모칸을 보면 공동담보로 토지도 같이 잡혀 있다.  토지등기부등본을 열람하면 거꾸로 공동담보로 위 건물이 잡혀 있을 것이다.  이렇듯 토지와 건물에 대해서 공동저당을 하고 세월은 흘렀고.......경기가 안 좋아서 그런가....융창상호저축은행에서 7000만원을 빌리고 채권최고금액은 9100만원을 설정했는데  결국 경매에 들어가고 만다.   지지옥션에서 촬영한 현장사진을 보자. 위에서 살펴본 바와 같이 건물의 구조는 목조 스레트 단층 기와지붕 약 10평의 면적인데 사진이 좀 이상하다.  아래의 현장 사진

건물등기부동본상의 건물과 건축물관리대장 상의 건물과 상이한 건물이 소재한다.  이게 뭘 의미할까.....채무자가 담보로 잡혔던 건물을 철거하고 위 사진의 건물을 새로이 신축한 것으로 보인다.  구건물을 멸실하고 새건물을 지은 것....이 때 채권자 융창은 건물에 대해서 경매를 신청할 수 없다.  설령 신청하더라도 건물등기부등본 상 '경매개시결정등기'는 나올지 모르지만 법원에서는 건물에 대한 경매는 취소, 기각을 시킬 수 밖에 없다.   위 건물등기부등본과 같이 '경매개시결정등기'는 있지만 법원에서는 경매를 진행 시킬 수는 없는 것이다.   설령 법원에서 모르고 경매를 진행 시키더라도 낙찰자는 건물에 대해서 취득을 할 수 없다.  이런 시비로 판례가 몇개 있는데 죄다 낙찰자는 건물에 대해서 취득을 할 수 없다는 판례만 있을 뿐이다.  

여하튼 상황은 이와 같은데...법정지상권이 성립할 것인가......기록만으로 판단할 때는 똑 떨어지게 법정지상권이 성립하지 않는다.  물론 이런 경우도 있을 수 있다.  융창상호저축은행이 애당초 설정을 할 때 현황은 새건물인데 등기부등본만을 신뢰하고 대출이 나갈 수도 있다.  이렇다면 저당권 설정 이전에 새로운 건물이 있었으므로 법정지상권은 당연히 성립하고 대출 담당자만 곤욕을 치르겠고......설마 그렇게 재수가 없겠는가.....물론 확실한 것을 좋아하는 사람은 당연히 답사를 통해서 이를 확인하면 되고....

이제 법정지상권과 관련된 내용은 대충 정리 되었고....이제는 이게 돈이 될 것이나 안 될 것인가.........ㅎㅎ  나는 이게 돈이 100% 된다고는 보장을 못한다.  그러나  돈이 될 확률은 높지 않을까.....모든 판단은 본인 스스로의 몫이다.  남의 말 듣고 낙찰받아서 피똥를 싸든...설사를 하든 난 책임 못 진다.    오래전부터 경매계에서 내려 오는 말이 있다.   "돈 벌어서 나눠 먹을 생각 없으면 손해 봐도 징징 대지 말라...."  ㅋ

먼저 감정평가액을 본다.  1억 300만원 남짓....그러나 감정평가서를 꼼꼼히 뒤져보자....무려 1억 4756만원이다.   법정지상권 관련 건물이 있어서 미리 30%를 저감시켜 진행하는 것이다.  그러니까 지금 최저가 5000여만원은 원래 감정금액 1억 4756만원의 30%가 약간 넘은 금액이다.   백번을 양보하여 법정지상권이 성립하여 지료청구만 한다 치자.....지료의 기초가격이 되는 토지의 가격이 얼마인가...1억 4700여마원 언저리...지료를 평가할 때 법정지상권이 성립하더라도 그 제한을 반영하지 말라는 판례는 수도 없이 많이 있고.....지료만으로 압박해도 충분한 수익이 보장되지 않겠는가....지료를 통한 압박이 통하지 않는다면 깔끔하게 건물철거를 하고 땅으로 팔아 먹을 수도 있고...현재의 가격이라면 역사적인 가격이 아닐까 싶다.  감정가 대비 30% 가 조금 넘는 선......

끝으로 책상에서 본 나의 견해와 현장에서 보는 사람의 눈은 틀릴 수 있으므로 본인의 글은 참고만 할 뿐 관심이 있으신 분들은 반드시 답사를 하고 각자 본인의 판단으로 결정하기 바람....   -이상 끝-

[다그런거지]

아이고...선생님 이 물건 한참보고 있었는데요...선생님께서 친절히 설명해주셨으니 경쟁 세지겠습니다.*^^*

[조재팔]

경매하는 사람은 다 이거 보고 있을걸세....돈이 없어 못하고...배짱이 없어 못하는게지...몰라서 못하는게 아닐세...

[단공]

잘 보았습니다..

[차차차]

교수님 항상하신말씀생각납니다. 싸게받으면 모든게 해결된다. 다시한번 마음에 새깁니다.

[하늘서기]

감사합니다. 선생님

[밍키]

관심물건인데 설명감사합니다

[맨발]

감사합니다.

[도동]

답답하게만 느껴졌던 처리에대한 궁금증이 하나하나 풀리니 즐겁습니다.

[나르]

감사합니다.~!!!

[초짜]

잘보고 가요

[세현]

감사 드립니다^^.

[윤석]

이제 행동으로 옮길때 일까요?

[Jason]

입찰가 높아지는게 아닌지 모르겠습니다.
쉽게 풀이해주시니 초보도 법정지상권이 이런거구나
하고 오늘또 배워감니다.감사합니다.

[나만의방식]

좋은 글 감사합니다....
'돈이 없어서 못하고.. 배짱이 없어서 못하고....'
'몰라서 못하는게 아니다'
B I N G O !!!!!

[쌍투]

많이 배워갑니다감사합니다

[도건]

좋은글 감사합니다

[창색미인]

감사합니다.

[소나무향]

누구나 보고는 있지만 누구나 입찰하지는 못하죠~ㅎㅎ

[핑크색]

읽고 또 읽어 보니 이해가네요...법정지상권 많이~ 열심히 공부해야 돼겠네요.
유익한 내용 감사히 보고 갑니다...

[나무토막]

좋은 내용 감사합니다 ^^*

[왼손잡이]

똑똑해지는 기분이네요 감사합니다.

[초록이]

명석한 분석에 감사드립니다,,

[골드마인]

법정지상권 명쾌한분석 감사드립니다.

[골드마인]

법정지상권 명쾌한분석 감사드립니다.

[난행부]

새삼 배우고 감니다 ~ 감사 드림니다 ~ ^^*

[말쏘]

잘 배웠습니다.

[좁은길]

잘 배웠습니다. 선생님^^

[김태우2]

명석한 분석 감사드립니다,,

[다행복♡]

좋은분석과 설명으로 공부하고 갑니다^^*
감사합니다^^*

[오케이여]

감사합니다

[맥가이버준(진인사대천명)]

지료만 보고들어가도 좋은물건 이라생각됩니다

[마이다스]

좋은 글 감사합니다.

[찬누리]

좋은 설명 감사합니다. ~~^&^

[iskm]

불법건축물,,철거 했네요,,,건물주가??.이행강제금 때문에??..조심스런접근..감사합니다..

[맥잡스]

부동산은 분석력 과 실행력이 있어야 이길수 있습니다.
분석했고 , 나 자신을 믿는다면 gogo ~~

한가지가 빠졌네요.... 현재 있는 그대로의 모습이 아닌 창의력이 있다면 약간의 가공으로

부동산은 재 탄생할수 도 있는것 같습니다. 물론 가공에 따른 리스크를 파악하고 해야 되겠죠 ~~~

[대광]

좋은 글 감사드립니다~~

[스토리]

호오~~~

[일출일몰]

돈과 배짱이 없어서..못하는 것이지..몰라서 못하는게 아니다..캬...옳은 말슴입니다.

[현용인]

감사합니다