부산의 부동산호황을 어떻게 볼 것인가 ? (해운대 지역을 중심으로 분석)

[바다처럼(김현주)]

부산의 부동산호황을 어떻게 볼 것인가 ? (해운대지역을 중심으로 분석)

대한민국 인구 50%가 사는 수도권의 부동산 경기불황의 파고에서 지방부동산 시장은 호황을 맞고 있다. 이유는 바로 부동산 수급의 불균형에서 기인한다. 그동안 지방 부동산경기가 좋지않아 그동안 공급을 줄였고, 미분양아파트가 거의 처분되자 이제 부족한 공급메우기용 수요가 많아졌기 때문이다. 하지만, 부산의 부동산수요도 32평이하의 소형아파트 수요에 아직까지 한정되어 있다는 점이다.

부산은 특정지역만 올랐던 것이 아니라, 전지역 골고루 올랐으며, 그동안 소외받았던 북구, 사하구, 강서구 등 가리지 않고 올랐다. 반면, 그동안 해운대불패론을 필두로 늘 주목을 받았던 해운대는 주춤거리고 있다. 이유는 무엇일까 ?

역시 지방부동산을 설명하는 데는 수요공급이론밖에 없다. 그리고, 이젠 아파트분석을 좀 더 국지적으로 해야된다. 부산의 전체시장을 분석하는 것이 아니라, 해운대만을 따로 떼놓고 분석해야 된다. 해운대가 입지가 좋다는 데는 이론의 여지가 없고 이미 호재에 대해서는 대부분의 수요자들에게 공개되어 있는 정보에 불과하기 때문이다.

해운대지역은 앞으로 당분간 과잉공급을 어떻게 메우기 할 것인지가 과제일 것이다. 여전히 센텀지구의 주상복합(대우월드마크센텀, 그 외 미분양 주거용오피스텔), 마린지구(경동제이드, 제니스, 아이파크), 신시가지의 힐스테이츠위브라는 AIG아파트 재건축, 여기에 100층의 온천센터, WBC 수요까지 대기중이다. 이런 시점에 해운대자이가 재개발아파트로서 등장했다. 그것도 기존아파트 시세 보다 저렴하게 말이다. 해운대지역의 국지적인 공급과잉이 예상되는 분위기에서는 가격경쟁력밖에 없다. 그리고, 중동지역에 래미안 아파트 재개발이 추진되고 있다. 그리고, 최근 건설회사 등이 해운대 주거를 원하는 1인가구 수요(24평 수요)를 위해 1인 아파트형 원룸사업 부지를 물색하고 있다고 한다. 이런 공급현상을 이해하고 해운대를 분석해야 한다.

해운대지역

1)해운대 신시가지 :    최근 2-3년간 급등한 이후 주춤거리고 있다. 해운대 백병원과 그동안 백화점 입점시의 유동인구 흡수, 울산인구 이동, 교육수요 등이 호재였으나, 이미 반영되었고 이후 새로운 이슈는 없고, 해운대지역 24평 수요를 흡수하려는 건설사의 1인용 아파트형 원룸이라는 새상품 출현시 24평 시세도 장담할 수 없지만, 크게 오르지도 크게 내리지도 않을 분위기임. 20년 지난 기존아파트의 가격상승의 부담감은 울산수요를 정관으로 U턴하게 만들었음. 또한, AIG재건축 아파트의 입주시 이전수요를 메우기 위한 기존아파트 가격조정은 있을 것으로 보이나, 입주율 80% 이상의 경우 스위첸아파트와 맞물려 접근성이 좋은 지역은 반등할 수 있을 것임.

2)센텀지구 :    센텀파크는 부산대표 아파트라는 브랜드를 이제 마린시티 아이파크나 제니스에게 내놓아야 하는 입장, 상승세가 한풀꺽이는 10년이 다되어가는 시점인데 이 시기를 잘 넘길 수 있느냐가 관건이다. 최근 해운대구청이 기존 구청부지를 매각하지 못해서 이전계획이 차질을 빗고 있고, 요즘 아파트의 대세, 커뮤니티시설(골프연습장, 헬스, 도서관, 에어로빅, 수영장 등)이 없어 다른 아파트가 무료로 이용할 수 있는 시설을 인근백화점에서 고비용으로 누려야 한다는 점은 고급수요를 유인하기에는 부족한 느낌이나, 아이파크나 제니스의 입주율 80%이상시 센텀시티의 호재와 맞물려 다시 반등의 여지가 충분함. 마린시티 지구의 37층 골든스위트의 화재이후 고층건물아파트 회피분위기(중층아파트 선호현상) 또한 극복해야 할 과제임. 신축아파트(아이파크, 제니스, 대우월드마크센텀 등) 이전수요에 대해 그 갭을 메워왔던 대체수요가 센텀파크를 선택했던 과거와 달리 다른 대안(해운대자이, 민락동 더샾, 신도시 등)을 적극 고려하는 점도 극복과제이나 이런 점들이 극복될 경우 상승여력은 충분한 것으로 보임.

3)마린시티 :    제니스, 아이파크의 미분양과 분양후 입주율 등 공급물량해소가 관건이다. 마린시티의 입주율을 메우기 위해 어떤 지역이 희생양이 되느냐는 것이 전체 부산의 부동산시장과도 맞물려 있다. 또한, 최근 37층 골든스위트의 화재이후 고층건물아파트 회피분위기(중층아파트 선호현상) 또한 극복해야 할 과제이나, 제니스와 아이파크가 상대적으로 최근에 신축된 주상복합아파트이기 때문에 화재예방이 기본적 컨셉으로 되어 있다는 점에서 입주율 80%이상시 전국적인 브랜드 인지도가 있을 것으로 보임.

해운대 지역에 대해서 개인적인 의견으로는 내년도 아이파크나 제니스 입주 등 여건을 지켜봐야 전체적으로 부산의 부동산시장내 해운대지역 시장이 제대로 파악될 것으로 판단된다. 전체적으로 부산인구 감소와 거주주택으로서의 아파트가 이제 유망한 투자종목으로 멀어지고 있다는 투자분위기을 읽고 실거주 목적으로 접근하는 것이 리스크를 줄이는 현명한 선택인 것으로 보인다. 요즘 시장분위기는 합리적인 투자와 합리적인 주택마련이라는 데 있다. 교통소외 이외에는 아파트가 꽤 괜찮았던 한화꿈에그린센텀(반여동)이 미분양을 상당부분 해소한 점에 주목할 필요가 있다. 이제 아파트는 주거라는 기본개념에 충실하게 제 자리를 찾아가고 있다는 느낌이다.

[첨언부언]

이제 부산의 부동산시장은 특정개인이나 소수의 특정인에 의해 좌우되지 않을 정도로 합리적인 흐름으로 가고 있습니다. 제 글은 일정시점(지금)에서 해운대지역의 시장분석일뿐입니다. 미래가치를 반영한 것은 아닙니다. 따라서, 미래가치의 호재가 풍부한 해운대지역이 장기적인 관점에서 매력적인 부동산지역이란 기본적인 가치가 훼손될 수 없다는 움직일수 없는 사실에 저 또한 인식을 같이합니다. 개별 부동산의 유불리를 다루는 글이 아니라 특정시점의 해운대 부동산시장 흐름을 이해하는데 참고자료가 되면 좋겠습니다.  

[더메가(서연호)]

이게시판에 뉴스에있는 사실만 올라오기를 원하지는 않겠죠? 어떤 내용이 맞고틀리고는 그것을 보는사람

자신만의 판단으로 체크하시고, 자신의 눈높이에서 주관적으로 분석해서 수고스럽게글을 올리는 자체를

더 가치있게 봐주시길 바랍니다. 내가 보지못하는 다른눈을 볼수있게 해준것 그것을 소중히여깁시다.

[오야리(류민철)]

좋은글입니다. 잘 읽었습니다.

[바다처럼(김현주)]

분당맨(이상우)님

1) 이 카페는 다양한 부동산주체들이 부산의 부동산현상을 보고 분석하고 토론하는 것을 성격으로 합니다.
2) 분석은 객관적 사실에 대해 근거를 갖고 주관적으로 풀어보는 것입니다. 어떠한 분석도 주관이 배제되기 어렵습니다.
3) 전문가만 부산의 부동산현상을 분석할 수 있고, 비전문가는 전문가의 부동산분석을 듣고 이해하고 단지 그들의 의견만을 수용하는 시대가 아니라 이미 대세는 다양한 부동산주체들간의 상호 의사소통과 합리적인 양방향 토론은 부동산현상을 더 깊이있게 이해하는 토대되었고, 이를 기반으로 카페가 성장해 온 것입니다.
4) 망둥이도 뛰니 뭐도 뛴다는 표현은 남을 폄하하는 비유입니다.

[감생이(최민호)]

맞습니다 걸핏하면 남의글에 저렇게 막가파식 저질댓글이나 올리는사람은 진짜 추방시켜야한다고봅니다 __운영자님 참고해주세요

[즐거운 태양(박현수)]

잘 봤습니다. 그 동안 부동산 관련글 보면서 수요와 공급에 기인한 분석만큼 정확한 게 없더군요.

[무파마(임상화)]

잘 배우고 갑니다...정확한 분석이라고 생각합니다...자주 글 올려 주세요..

[플라타너스(김선주)]

센텀파크와 관련해서 말씀드리죠. 구청은 내년에는 공사 할 겁니다. 고급수요는 센텀스타와 절묘한 조화를 이루므로 센텀파크,스타 저역만의 특성은 계속유지됩니다. 아이파크 제니스에도 스타같은 수영장은 없습니다. 월막도 가보면 스타보다 나은 것이 인테리어 말고는 없다보구요.고층 화재는 파크 스타는 일반 아파트와 같은 콘크리트 구조로 커튼월에 화재성물질에 무딘 규정을 가진 오피스 전용 골든슈트와는 개념자체가 다른 일반아파트와 같은 조건이며 스프링쿨러가 전 구역에 설치되어 있어 일반아파트 보다도 더 낫습니다. 민락더샾, 재송더샾, 해운대 자이의 입지는 파크에 앞설수 없는 태생적 한계를 가집니다. 이까지만 하죠

[알프레드 (김광배)]

대단 하심니다...우찌.이런 분석 을..저 도 좀 갈켜 주세용....윽....글 자주 좀 올려 주세요..

[포인터(김한종)]

좋은글 감사합니다. 잘읽었습니다.

[루지루지랑(김미라)]

내년말 제니스, 아이파크의 입주율이 관건이 될 것 같네요. 입주율이 어느정도 받쳐 준다면, 전체적인 또 한번의 도약이 오지 않을까 합니다.

[여심이(김나영)]

좋은글 잘 읽고 갑니다...
이상한 댓글은 신경쓰시지 마시고 계속 좋은글 부탁드려요~~

[땡스(이수형)]

이상한 댓글에 신경쓰지 마시고 글 자주 올려주세요. 다양한 의견을 통해 많이 배우게 됩니다.

[코레얄]

그런데 결론은 해운대는 앞으로 입주폭탄으로 하락이 확실합니다 도저히 물량을 감당하기는 어려울겁니다

[미르(박영숙)]

좋은글~~ 감사드립니다.^^ 해운대쪽을 분석하는데 큰 도움이 되겠습니다.. 좋은글~~ 자주부탁드릴께요^^

[피크닉(이상훈)]

입주폭탄으로 입주극초반하락은 어느정도 예상은 합니다. 허나 극초반을 벗어나면 지금 분양시장만큼 그시점을 노리는분들이 많으시기에 그떄도 지금처럼 부동산경기가 좋다면 오히려 더반등할것이라 봅니다. 아이팍이나 제니스로 갈아타는분들을 제외한 팔생각없는 센팍실거주분들이 부동산에서 전화가 올것이라보네요. 그땐 지금보단 더 주위가 나을테니..어쨋거나 지금처럼 부동산경기가 좋다면..허나 어디까지나 그건 신만이...
알수이겠죠 ^^ 워낙에 그때 갈아탈분들보다 센팍추세를 째려보는분들이 많기에...

[피크닉(이상훈)]

근데 갈아탈분들은 (정말)최소40~ 50평대는 되야 갈아탈것이라 보는데... 물런 전문직의 30평대분도 계시겠지만
지극히 저의 생각이지만 센팍 그때 째려보시는분들 중소형평은 없다고봅니다. 오히려 수요가많아 다운을 더유도하거나 집주인이 물건을 걷어들일수도 있겠지요 .

[라찌고[박재현]]

아주 객관적인 느낌이 나는 현 실정을 잘 반영한 글이라는 생각이 듭니다. 미래 가치나 미래의 예상은 정말로 신의 영역이지만, 현재를 보는 시각은 대다수와 비슷하네요~~
정말 생각을 잘 풀으셨네요~~

[서여니(임서연)]

용호만이 빠져 있군요..소리없이 가는 곳중 하나라 여겨집니다

[역전홈런(김종욱)]

소리없이 강한 곳 중 하나라고 저두 생각합니다..근데 바람처럼님께서 해운대 중심이라는 제목처럼 해운대 위주의
좋은 글 올리신것 같아 용호만 내용이 빠진 것같네요.

[품질맨(곽동영)]

잘 읽었습니다.

[히메사마(이수정)]

진짜 정답이네요 ㅋㅋ

[유니코(안원호)]

걱정마세요~~~해운대는 서울보다 비싸질겁니다~~ ㅋㅋㅋ

[두리아빠(정홍민)]

대단히 좋은 글 입니다.

[지버(이학열)]

좋은 글 감사합니다!