[재테크담론] [빠숑칼럼] 위례 분석에 대한 반박글

[진짜 사나이]

위례지기 진짜 사나이입니다.

2014.9월 중순에 기재된 빠숑칼럼 위례 분석에 대한 반박글입니다. (하기 URL 참조)

빠숑님과 판교 VS 위례 분석에 대해 끝장 토론 한번 해 보고 싶습니다.

[[재테크담론]] [빠숑 칼럼]위례신도시가 더 낫나요? 개포재건축이 더 좋은가요?| 실전재테크

ppassong | 조회 3589 |추천 4 | 2014.09.23. 22:45 http://cafe.daum.net/10in10/sA3/52167  //

판교 VS 위례 분양가 및 예상 매매가 비교| 부동산 교실

진짜 사나이 | 조회 1874 |추천 0 | 2014.10.12. 21:23 http://cafe.daum.net/10in10/FlzC/183136 

안녕하세요? 위례지기 진짜사나이입니다.

이번에는 2007년 분양당시 판교 분양가와 2014년 분양 중인 위례 분양가

그리고, 동판교의 평당 시세인 2,800만원을 중심으로 위례 예상 매매가를 시뮬레이션 해 보았습니다.

위례의 강점은, 2007년 분양된 동판교 인근 분양가와 유사한 평당 1,700만원선에

분양하면서도 추후 투자이득을 충분히 보상받을 수 있다는 점에 있습니다.

(펜트하우스 및 테라스 하우스는 희귀성을 근거로 평당 3,000만원 적용해 보았습니다.)

물론, 위례의 예상 매매가는 동판교 현재 시세와 유사 또는 우위를 근거로 시뮬레이션 한 것이므로

부동산 경기 및 미래의 상황에 따라 변동될 수 있음을 양해 부탁 드립니다.

  [판교 분양가 및 현 시세]

  [위례 분양가 및 예상 시세]

[반박글] 럭서리님의 위례 VS 판교 인프라 비교 | 부동산 교실

진짜 사나이 | 조회 998 |추천 0 | 2014.10.08. 22:41 http://cafe.daum.net/10in10/FlzC/182958 

진짜 사나이님의 위례 VS 판교 인프라 비교 잘 봤습니다.

동일 선상에서 비교 안하고 의도적으로 많은 외곡을 했네요...

우선 생각나는 것만 정리해보자면

 → 외곡이 아니라 왜곡입니다. 맞춤법은 주의해 주시길,

     그리고 동일 선상에서 비교한 겁니다.

1.고속도로

판교는 5개중 한 개는 막히고(전용차로 있는데도),한개는 동판교에서

멀어서 흠이라고 해석, 반면 위례는 2개인 고속도로를 마치 4개처럼 표를 꾸밈

 → 님이 말씀하신 내곡순환도로는 뺐습니다. 왜냐하면, 위례도 내곡IC를 통해 구룡터널을 이용하면

     바로 활용가능한 인프라라 비교의미가 없습니다. (그냥 일반적인 도로라는 것이죠)

     동부간선도로는 동판교, 분당 경계지역으로 하천을 따라 구성되어 있습니다. 당연히 서판교에서 이용하기 멀죠.

     위례의 경우 2개의 고속도로를 마치 4개처럼 꾸민게 아니라, 경부고속도로는 양재 IC까지 가서 타야하는데

     주말에 고속도로의 기능을 상실했기에 별 의미가 없다고 본 것이고, 

     용인-서울 고속도로는 헌능 IC를 통해서 이용할 수 있는데, 이것이 마치 동판교쪽에서 서판교쪽으로

     이동하는 거리와 유사하다고 비교한 것입니다. 

     마지막으로 하기 지도를 보시면, 서판교에서는 동부간선도로 이용하기위해 조금 멀리 이동해야 하고,

     동판교에서는 용서고속도로를 이용하기 위해 조금 멀리 이동해야 해서 이런 이동거리가 상당하다는 의미입니다.

     이게, 경부고속도로를 기점으로 동판교, 서판교가 나눠져 있는 핸디캡이기도 하죠.  

판교		위례
외곽순환도로	판교 JC에서 이용 가능, 경부고속도로를 경유해야 함	외곽순환도로	송파 IC 통해서 이용 가능 (1.5km)
동부간선도로	동판교 분당 경계지역으로 서판교 이용 불편	동부간선도로	복정역 사거리 (1.8km) 거리에서 바로 이용 가능
경부고속도로	판교 IC 통해 이용 가능	경부고속도로	양재 IC까지 가서 이용해야 함
용인-서울 고속도로	서판교 지역에서는 가깝지만, 동판교는 IC거리 멀음	용인-서울 고속도로	헌릉 IC 통해서 이용 가능 (5.5km)

2.지하철

1)판교 고속도로는 서로 떨어져 있어서 흠이라고 하면서, 위례 지하철은

오히려 떨어져 있어서 장점이라 부각(판교는 모여있어서 흠)

 → 판교도 신분당선이 동판교 중앙에 역이 있을 뿐, 분당선은 판교가 아닌 분당쪽에 산재해 있다고 말씀 드린 것이고

     가장 큰 문제는 분당선이 타 지하철 노선과 환승을 하려면 위례신도시의 복정역까지 와야한다고 말씀 드렸습니다.

     특히, 경부고속도로의 분리로 인해 동판교에만 인프라가 몰려있어 서판교는 변변한 지하철역도 없는 상태입니다.

     위례신도시는 서쪽에 복정역, 남쪽에 우남역, 북쪽에 마천역이 있고 

     추후 위례신사선이 생기면 정 중앙에 역이 추가되는 형태입니다. 

     반면에 위례신도시는 비록 위례 - 신사선이 완공되지 않았어도,

     복정역을 통해 여러 호선의 지하철 환승이 가능하다는 것을 장점으로 내세웠습니다.

2)부동산 중심축이 강남,삼성,잠실이라고 해놓고 걸리는 시간은 언급안함

강남: 판교 13분(신분당선) ,위례 24분(위례신사,2호선)

삼성: 판교 8분(GTX) ,위례 10분(위례신사)

잠실: 판교 32분(신분당선,2호선),위례 22분(8호선)

* 접근성중 중요한 곳은 강남,삼성,광화문 이지만 그냥 인정해줌

 →  GTX는 2020년 완공이기에, 삼성역까지의 상기와 같은 비교는 맞지 않고요. 

      판교는 현재의 신분당선 인프라와 분당선 인프라를 갖고  

      위례는 복정역에서 출발하는 지하철 환승 인프라를 갖고 비교하면 다음과 같습니다.

  - 강남: 판교 20~24분 (신분당선, 역 사이 소요시간 6분) ,위례 25분 내외 (2호선, 8호선, 3호선 등 다양한 환승)

   > 하지만, 여기서 주목해야할 점은 동판교 지역 일부를 제외하고는 기타 판교지역은 신분당선까지 오는 것만으로도

      시간이 많이 걸림, 특히 동판교는 신분당선 역사까지 오는데 많은 시간 소요되어 상기와 같은 단순비교 불가

  - 삼성: 판교 30분 (신분당선, 강남에서 2호선 환승) ,위례 21분(8호선, 잠실에서 2호선 환승)

   > 2호선 각 역마다 약 2분씩 소요된다고 보았음 (삼성역은 강남 - 잠실 사이에 역이 위치, 각 3정거장 차이임)

      여기서 환승시간이 필요하지만, 모두 걸리는 시간은 제외하여 동일하게 비교함

  - 잠실: 판교 32~34분(신분당선, 강남에서 2호선 환승 6정거장), 위례 15분(8호선, 6정거장)

3.주변지역

1)판교역 주변에 야탑역,서현역,수내역 인프라는 언급안하고

가든파이브, 문정법조타운 엄청 파급효과 있는걸로 주장

2)문정 법조타운은 현재 가든파이브 효과 미미로 공원용지를 절반으로

책정했는데 이건 쏙 빼고 업무단지가 2/3라 왜곡함

(구치소나,경찰기동대가 반을 차지하는데도 미언급)

 →  하기는 문정 법조타운 세부계획 내역입니다.

      말씀드린대로, 송파구청 예정지 / 잠실 세무서 예정지 / 법무부 부속시설 / 지식산업센터 / 지방법원, 등기소

     / 검찰청 등이 있고요. 12블럭에 보호 관찰소와 경찰 기동대가 있습니다. 이게 전체 1/5도 차지하지 않을 것 같은데,

      반을 차지한다는 말은 완전히 틀린 내용이네요. 

* 참고로 현재

가든파이브 상황은(8월27일자‘가든파이브 둘러싼 불편한 진실’에서)

“가든 파이브 자리 비는상황, ”파급효과 미미하다“,”책임론 화두“

문정법조타운은 총18만평중 광장/공원/주차장 7.2만평(46%),상업단지 6천평(4%)

법조단지 3.2만평(20%),미래형업무단지 4.8만평(30%)

4.신도시내

판교안에 있는 알파돔시티(규모 36만평/사업비 5조)는 주말 쇼핑센터로

평가하고 7km 떨어져있는 70% 규모의 제2롯데월드(규모 24만평/사업비 3.5조)

엄청난 효과가 있는걸로 생각함

 →  이미 다른 PF 사업장을 통해 검증된 내역을 말씀 드렸습니다.

      (신도림 다큐브시티, 동탄 메타폴리스, 천안 펜타포트 등)

      상권 빨대효과를 예상했던 지역입니다만, 주말 쇼핑센터로 전락해 버린 사이트로

      평일 상권은 비교적 한산합니다.

      롯데월드몰이 가든파이브 쇼핑몰에 비해 훨씬 좋기 때문에, 롯데월드몰로 몰릴 것으로 예상되어

      저도 가등파이브의 활성화가 어떻게 될 지는 사뭇 궁금한 부분입니다.

5.기타(학군과 테크노밸리)

중앙정부와 경기도에서 밀어주는곳(테크노밸리)보다(어제기사)

서울시장 한번방문(3개지역통합)이 성사 확률이 더 있다고 생각함

* 참고로 현재

위례신사노선:당초 용산까지 계획되 있다가 신사까지로 노선 축소 및

경전철 전환(주변 인프라대비 사업성 부족원인. 서울시 승인은 났으나

민자에서 사업성이 없다고 판단되면 추진불가/인근에서 크레임 제기도 문제)

 →  계속 말씀드리지만, 위례 - 신사선이 완공되지 않더라도 지하철 환승을 통해 강남의 구석 구석을 

      모두 편리하게 이동할 수 있습니다. 위례 - 신사선이 완공되는 2021년 기점으로 반쪽짜리 환승이 

      완벽하게 진행되는 거구요. 

      용산까지 계획되어 있다가, 용산 PF업무지구 불발로 신사까지로 축소된 것이고, 

      현재 서울시 계획 확정승인, 국토부 승인을 기다리고 있습니다. 

      보통, 이런 경우 사업성 검토를 통한 계획 확정으로 (B/C평가) 민자 투자가 사업성 운운하지는 않습니다. 

      학군 문제는 위례도 혁신초등학교를 신설하고, 

      행정구역 통합을 통해 발생할 수 있는 문제를 입주민들의 지혜로 풀고자 합니다.  

판교는 당초 신분당선,성남여주선에서 GTX,8호선 추가

 →  8호선 14년 8월에 성남시장이 발표한 내용으로, 2023년이 되어야 완공될까 말까입니다.

      중전철 노선에 대한 확장이기에 공사비도 문제입니다.

      GTX 역시 2020년 완공 예정입니다만, 수서역에 들어서는 KTX는 2016년 완공입니다. 

      GTX - KTX 선로가 동일한 선로를 활용하여 진행 중입니다. (삼성 ~ 동탄 구간) 

결론:위례는 200만평에 4.9만 가구로 공원이나 업무/상업지구로 채워야 할

땅에 대부분 아파트를 분양하였습니다. 절대적 인프라가 부족한거죠

그래서 자꾸 주변이랑 엮일려고 하는것 같은데, 주변 상황도 녹록친 않군요

* 판교:270만평 2.9만 가구로 위례가 인구밀도 2.5배 높음

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위례 VS 판교 인프라 비교 | 부동산 교실

진짜 사나이 | 조회 5146 |추천 0 | 2014.10.07. 22:37 http://cafe.daum.net/10in10/FlzC/182881 

 안녕하세요? 위례지기 진짜 사나이입니다.

 지난번 럭서리님이 올려주신 위례 VS 판교 인프라 반박 자료로 글 올립니다.

 아울러, 객관적인 사실을 갖고 대중들에게 진실이 정확하게 전달되길 바랍니다.

  1) 교통 인프라 비교

    - 철도 인프라를 비교했을 때, 판교는 경부고속도로를 중심으로 서판교 / 동판교로 나눠져 있는데

       서판교는 지하철도 없는 신도시로 결국 판교는 동판교의 반쪽짜리 신도시라고 볼 수 있습니다.

    - 동판교도 현재는 신분당선/분당선을 제외하고는 미래 계획에 불과하며 아직 완성한 인프라가 없습니다.

       특히 분당선은 타 지하철 노선과 환승을 하기위해서는 위례신도시 근처 복정역까지 와야 가능합니다.

    - 이에 반해, 위례는 위례 신사선이 완공되지 않더라도 현재의 2/3/5/7/8/9호선 환승을 통해 강남 이동이 수월합니다.  

       또한, KTX 수서역을 통해 강남 입주민들이 수월하게 광역도시 이동까지 원활합니다.

       KTX 이용을 위해 이제 더 이상 서울역까지 갈 필요가 없는 겁니다. 

       삼성 - 수서 - 판교 - 용인 - 동탄으로 이어지는 GTX 라인은 KTX 선로와 공용으로 개발하긴 하지만,

       2020년 개통 예정 등 시간이 좀 필요한 노선입니다.

    - 금번, 현대그룹의 삼성동 한전부지 낙찰 및 개발로 인해 앞으로의 부동산 중심축은 강남 - 삼성 - 잠실 지구로

       이어질 가능성이 크며, 이러한 인프라 활용이 지하철 환승시설로 아주 효과적으로 활용 가능합니다.

       교육을 위해 잠실 또는 대치동으로도 10분 내외 거리로 이동 가능합니다.         

 하기 굵은 붉은색이 위례 - 신사선 노선인데, 이 노선이 없더라도

 강남 전역을 환승하여 이동하기에는 위례신도시 만틈 좋은 곳이 없습니다.

 다만, 위례 - 신사선이 완공이 되면 반쪽짜리 환승시설이 완벽하게 연결되는 환승으로 변화되는 것이죠.

고속도로를 이용하는 것도, 앞서 말한대로 판교는 경부고속도로를 축으로 서판교 / 동판교가 분리되어 있고

고속도로 이용하는 곳이 용서고속도로는 서판교 지역에 가까워 동판교측에서 이용하기 불편하고

동부간선도로는 동판교 지역에 가까워 서판교측에서 이용하기 불편하며

외곽순환도로를 이용하려면 경부고속도로를 이용해야 하는 번거로움도 있음.

이에 반해, 위례신도시 중심에서 2km 내외 거리로 외곽순환도로, 동부간선도로 이용이 가능하며

용인 - 서울 고속도로는 헌릉로를 따라 헌릉 IC에서 이용이 가능함.

(동판교에서 서판교 부근 용서고속도로 IC 가는 것보다 가까움) 

또한, 경부고속도로는 주말에는 이미 고속도로로서의 기능을 상실하여

강남에 자가차량으로 이용 시, 엄청난 교통체증과 더불어 상당한 소요시간이 필요함.

  2) 자족시설 및 편의시설 비교

    - 판교는 판교 테크노밸리를 위시하여 알파돔시티 등을 엄청난 자족시설로 선전하고 있지만,

       누차 얘기했듯이 자족시설이 곧 그 지역의 인구편입을 얘기하는 것은 아님.

       신분당선 개통으로 오히려 분당의 정자동 까페보다 강남의 까페가 성황을 이루듯,

       알파돔시티는 단순히 주말 쇼핑을 위한 장소에 불과하며, 이미 오를대로 오른 판교의 주택시세를 감당치 못해

       판교 테크노밸리에서 근무하는 일부의 귀족 근로자를 제외하고는 판교에 거주할 확율은 극히 적음.

   - 위례신도시의 자족시설로는 3km 내외에 문정지구 비즈니스파크가 있는데, 법원/등기소/검찰청 등과 함께

      송파구청도 들어설 예정으로 서초법조타운과 같은 직주근접의 수요가 형성될 확율이 높음

      판교 테크노밸리 IT근무 종사자들과는 달리, 법조타운 근무자들은 직장 근처에 거주하는 것을 선호하는 편임

      또한, 동남권 유통단지와 가든파이브를 위시한 NC백화점, 이마트, 현대쇼핑몰 등은 거대한 위례신도시의

      수요를 뒷받침할 수 있는 복합쇼핑몰임.

   - 위례신도시에서 7km 남짓 떨어져 있는 롯데쇼핑타운과 제2롯데월드 쇼핑몰은

      Luxury한 강남 입주민들을 위한 여가의 장으로 활용될 것이며,

      위례신도시 내 차병원 바이오밸리, 종합병원, 복합시설, 국방문화센터 (도서관, 수영장 등) 등이 예정되어 있어 자족성을 한층 강화시켜줄 것임

   -  위례중앙역 근처에 백화점 수준 몫지않은 대형 복합쇼핑몰이 예정되어 있으며

       트랜짓몰을 위시한 쇼핑거리는 정자동의 까페거리 몫지 않은 이국적인 환경이 조성될 것임

   - KTX 수서역에도 환승시설과 함께 복합쇼핑시설을 계획하고 있으며,

     아직 확정은 아니나 복정역 환승시설 근처도 복합쇼핑시설 등을 검토하고 있음.

   - 결국 위례신도시는 문정동 가든파이브 지구, 송파구 인프라, 강남 세곡지구의 KTX 인프라 등과

      어울리며, 하나의 새로운 주거 클러스터를 이루며 함께 성장해 갈 가능성이 높음 (지도 참조)

판교 로또 5억 VS 위례 로또는?

   오윤섭[ysoh] [現) 닥터아파트(주) 대표이사]
   고려대학교 서문과 졸업 
   동아일보 편집국 기자 7년근무(부동산 팀장 2년) 
   동아일보 인터넷신문 마이다스의 부동산사이트 부동산마트 개설 
   PC통신 부동산 정보(분양권전매센타, 아파트 투자컨설팅 설립 및 운영)

9월을 보내고 10월을 맞는 한주입니다. 가을비가 내리고 나서 추색(秋色)이 더욱 짙어지고 있습니다. 건강에 유의하시고 10월은 인생의 속도를 늦추고 느긋하게 보낼 수 있는 여유를 가져보는 한달이 되시길 바랍니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 위례신도시 청약열기가 지난 2006년 판교신도시 분양 열풍에 따른 ‘판교 로또’ ‘판교 후폭풍’을 재현할 것인가를 분석해보겠습니다.

이에 앞서 지난 2006년 판교신도시 동시분양 히스토리를 정리해봅니다.

2005년 들어 수도권 주택시장은 강남권 재건축단지가 주도했습니다. 한마디로 폭등했지요. 이에 노무현 참여정부는 ‘부동산대책의 완결판’이라는 1가구 2주택 양도세 중과, 종부세 가구별 합산과세 등을 주요 내용으로 한 8.31대책을 내놓았습니다.

하지만 2006년 들어 판교신도시 동시분양을 앞두고 주택시장은 뜨거워지기 시작했습니다. 그해 3월과 8월에 실시된 1, 2차 동시분양에는 청약자가 모두 62만3천여명이 몰렸습니다. 이중 2.5%에 불과한 1만6천200명이 당첨자로 확정됐구요.

분양당시 2008년 입주시점에 프리미엄은 2억~5억원 붙을 것으로 예상돼 ‘판교 로또’라는 신조어가 만들어지기도 했습니다. 실제로 판교 프리미엄은 분양가 대비 프리미엄이 최고 5억원(테라스하우스, 펜트하우스 등 제외) 이상 붙어 헛말이 아님을 입증했습니다.

판교 동시분양 후폭풍으로 그해 9월 이후 용인 평촌 등 경기 남부권까지 기존아파트값 상승세가 확산됐습니다. 결과적으로 집값이 꼭지에 달했지만 막바지 실수요자의 추격매수가 이뤄졌습니다.

그러나 1년도 안돼 2007년 4월 미국발 서브프라임 모기지 사태가 발생했습니다. 이어 2008년에는 글로벌 금융위기가 오면서 국내 주택시장도 장기침체가 시작됐습니다.

이제 판교 동시분양 이후 만 8년이라는 시간이 흘렀습니다. 최근 위례 자이 청약을 계기로 다시 판교처럼 ‘위례 로또’와 ‘위례 후폭풍’이 재현될까요? 2006년 8월 주택시장과 2014년 10월 주택시장을 비교해 예측해보겠습니다.

판교 로또 vs 위례 로또 같은 점

같은 점은 8년전이나 지금이나 수도권 분양시장이 뜨겁다는 것입니다. 분양시장을 진정시키기 위해 참여정부는 판교 동시분양을 시도했으나 오히려 청약열기를 더 뜨겁게 만들었습니다.

2006년 분양시장은 입지여건이 좋은 수도권은 대부분 1순위 마감됐습니다. 재건축규제와 후분양제 등으로 재건축 일반분양분이 적었습니다. 반면 판교를 중심으로 김포 장기, 하남 풍산, 파주 운정지구 등 2기신도시와 택지개발지구가 수도권 주택공급을 주도했습니다.

2014년에도 마찬가지입니다. 수도권 분양시장은 입지여건이 좋고 분양가 경쟁력이 있는 아파트를 중심으로 분양시장이 뜨거워지고 있습니다. 또 참여정부와 MB정부의 규제책 후유증으로 재건축 재개발 분양물량이 상대적으로 적습니다. 반면 위례, 동탄2 등 2기 신도시가 분양시장을 주도하고 있습니다.

입지여건을 보면 판교 위례 모두 수도권에서 실수요자와 투자자가 선호하는 경부선 라인이라는 것입니다.

판교처럼 위례도 전철망이 대중교통 중심이 됩니다. 모두 강남 접근성이 아주 뛰어납니다.

판교는 지난 2011년 10월 신분당선 판교역이 들어섰습니다. 이르면 2022년 완공될 수도권 광역급행철도(GTX) 일산~동탄 A노선이 판교역에 정차할 예정입니다.

위례도 이르면 2021년 강남권을 직통하는 위례신사선(경전철)이 개통될 예정입니다. 가락시장(지하철 3·8호선), 학여울(3호선), 삼성(지하철 2호선), 봉은사(지하철 9호선), 청담(지하철 7호선), 신사(3호선, 신분당선)역에서 환승됩니다. 또 위례신도시 안에는 트램(tram·노면전차)이 운행됩니다. 이는 지하철 5호선 마천역과 지하철 8호선 우남역(2017년 신설예정)과 8호선, 분당선 환승역인 복정역과 연결됩니다.

분양가는 전용 85㎡ 초과 중대형을 기준으로 판교가 2006년 8월 2차 동시분양 시절 채권입찰제를 포함해 평당 1천6백만~1천8백원대 수준이었습니다. 위례 자이의 평당 분양가 1천7백만원대는 싼 수준입니다. 쉽게 말해 위례 분양가가 8년전 판교 수준이라고 보면 됩니다. 현재 동판교 봇들마을 8단지 33평형 상한가가 8억5천만원을 호가합니다. 평당 2천5백만원이 넘는 것입니다. 따라서 위례 아파트의 분양가 경쟁력이 뛰어납니다.

위례 분양가가 이처럼 낮은 것은 지난 2005년에 도입된 공공택지 분양가 상한제가 판교와 마찬가지로 아직까지 적용되고 있기 때문입니다.

청약자들은 판교 학습효과로 인해 당첨만 되면 프리미엄이 입주시점에 2억원 이상 붙을 것으로 확신하고 있습니다. 동판교 인기단지가 4~5억원이 붙어있는 현실에서 위례는 제2의 ‘판교 로또’가 될 것으로 확신하고 있습니다.

판교 로또 vs 위례 로또 다른 점

우선 주택시장 추이가 극명하게 다릅니다. 2006년은 9월 전후로 주택시장이 꼭지에 달했다면 2014년 10월은 2013년 상반기 바닥을 치고 1년간 바닥을 다진뒤 상승세로 접어들기 시작하는 시점입니다.

지역적으론 분양시장이 수도권 활황, 지방 침체였던 2006년에 비해 2014년엔 수도권과 세종시 부산 대구 등 지방에 가릴 것 없이 입지 등에 따라 청약열기가 뜨겁습니다.

규제정책으론 2006년 주택시장은 참여정부의 규제정책이 정점에 이른 시점입니다. 2006년 8.31대책에 이어 2006년 3.30대책으로 강남권, 재건축단지를 타깃으로 한 규제강화책이 절정에 달했습니다.

반면 박근혜정부 2014년 10월은 규제완화책이 절정에 달했습니다. 다주택자, 강남권 재건축을 타깃으로 거의 모든 규제책이 폐지됐습니다. 이제 종합부동산세와 분양가 상한제만 남아있는 상태입니다.

청약제도도 2006년 판교는 채권입찰제는 물론 전매 제한이 85㎡ 이하는 10년, 초과는 5년에 달했습니다. 반면 위례는 전매제한이 주택형에 상관없이 1년으로 크게 줄었습니다. 그래서 판교가 분당 거주자 등 강남권 실수요자 중심으로 청약했다면, 위례는 실수요자는 물론 가수요가 가세했다는 점에서 차이가 납니다.

단지환경을 보면 위례신도시는 용적률 200%, 녹지율 22%, 임대아파트 비율 43%입니다. 판교에 비해 용적률(160%)은 높고 녹지율(36%)은 낮습니다. 임대 비율(47%)은 낮습니다. 단지 및 신도시 쾌적성에서 판교가 위례보다 한수 위라고 보면 됩니다.

이처럼 2006년 판교와 2014년 위례 분양시장은 같은 듯 다른 듯합니다.

하지만 분명한 사실은 ‘위례 로또’가 입주시점 이후 현실화될 것이라는 점입니다. 바로 입지여건, 분양가 경쟁력, 교통 등 3박자를 갖췄기 때문입니다. 이미 입주프리미엄은 판교에서 입증됐습니다. 입주 5년 전후, 위례신사선이 개통되는 시점에 프리미엄은 정점에 달할 것입니다.

2백만평이 넘는 위례신도시는 강남권 마지막 택지개발지구라는 희소성만으로도 미래가치가 높습니다. 9.1대책 발표로 2017년까지 신도시 개발 중단으로 희소가치는 더욱 높아졌습니다.

2016년 이후 입주시점 위례신도시 아파트값은 판교보다 높고 엘스 등 잠실지구 아파트를 추격할 것입니다. 위례 아파트값 상승폭은 강남권 부자와 실수요자들의 선택에 달려있습니다.

위례 분양물량은 2013~2014년에 집중됐습니다. 위례 자이 당첨자 발표후 판교 동시분양 시절처럼 판교 용인 등 경기 남부권에 투자수요가 증가할 가능성이 높습니다. 이른바 ‘위례 후폭풍’이 오는 것입니다. 신분당선 연장선 개통, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(일산킨텍스~삼성~동탄) 착공 호재까지 있어 더욱 그렇습니다.

위례신도시 아파트 프리미엄은 30평형대 기준으로 2017년 이후 최고 6억원이상, 평균 2억원이상 붙을 것입니다.

위례 대 판교 분석 | 부동산 교실

진짜 사나이 | 조회 5416 |추천 5 | 2014.08.24. 18:30 http://cafe.daum.net/10in10/FlzC/180222 

판교는 34평 기준 분양가 4억 중반 하던게.. 지금 8억~9억입니다. 거의 더블로 뛰었죠. 위례는 이제 분양을 합니다. 34평도 희소하지만 38평 기준으로 6억 이상합니다.

강남권 신도시라는 프리미엄에 4~5년 뒤 기반이 어느정도 마련된다면 10억 이상은 갈 것입니다.

그럼, 현재 기준으로 투자대비 이익이 어디가 더 나을까요?

판교는 10억 이상으로 가격 뛴다고 하더라도 1~2억 시세차익, 위례는 4억 이상 시세차익을 봅니다.

판교 테크노밸리 얘기 많이 하는데, 강남에 일하는 사람들이 다 강남에 삽니까? 오히려 신분당선으로 인해 비싼 판교에 살 이유가 없고 수요가 분산되고 있습니다. (용인, 수원, 분당 등으로)

그리고, 위례가 지하철이 없다고 하는 건 또 무슨 얘기인지..? 5호선 거여, 마천역이 인접해 있고.. 8호선 장지역, 복정역이 있고 곧 우남역도 생기는데.. 무슨 지하철이 없다는 건지? (물론, 서판교도 지하철이 없네요.)

이 부분을 트램이 연결하는 것이 2020년 완공되겠지만.. 버스 순환체계로 이용해도 큰 무리는 없네요.

그리고, 2021년에 강남-신사선 연결되면 위례 중앙역으로부터 모든 강남의 주요 거점을 10~15분 안에 도착합니다. 이게 위례 신도시의 인프라가 완성되는 시점이고요. (도시계획 확정되었으니 더 이상 태클 사양합니다.)

판교는 경기도지만, 위례는 송파/하남/성남 3개권역으로 분리는 되어 있지만, 입지는 송파권역이나 마찬가지고요.

판교에 떡방업자들이 많아서 판교 2배 뛰었는데, 위례 2배 못 뛴다라는 논리를 펼치는데,

부동산은 입지라서 위례 > 판교입니다. 판교 이미 오를대로 올라서 더 이상 투자가치도 없고,

현재 위례랑 비교할 수 있는 건 서판교가 아니라 동판교죠. 서판교는 이미 비교대상도 아님.

(허허벌판에 아무 인프라도 없는 서판교랑은 비교할 가치도 안되며, 서판교 34평 아파트들 시세 또한 그런점 반영하여 6억대 아파트들이 있음. ㅋㅋ)

참고로, 위례는 주력평형이 38평부터이며 대부분 30평 후반대~40평대임, 따라서, 분양가도 6억 중반 이상입니다.

현재 잠실 34평 기준 매매가 9억 ~ 9억5천, 위례 4~5년 뒤 인프라 완성 단계에서는 잠실 34평 추월할 가능성이 있음.

왜냐하면 주력평형이 38평이기에 9억 5천이상 할 것임.

그리고 모든 신도시가 마찬가지지만, 입주 3년차까지는 분양가의 거의 2배 가까이 올랐다가 현실적인 시세가 반영되기에

초기에는 위례가 12억 이상 부풀려서 시세 진행되다가 10~11억 정도로 수렴될 가능성이 큼.

판교의 중대형 평형의 경우 전매제한 기간이 있어서 아직도 가격이 안 내려오고 있음.

조금 지나서 가격 현실화되면 분양가의 1.5배 수준으로 회귀할 것임.

위례가 자족시설이 없다고 하는데,  근처에 법조단지도 2016년부터 진행되고, 차병원 바이오센터 등 자족시설도 많이 들어설 것임.

수요측면에서는 대부분 강남 거주민들이 강남권역에서 한적하고 조용한 주택지를 원하는 분들은 대거 옮겨올거고, 분당권/기타 신도시권역 등의 수요까지 있음.

(참고로, 강남 주민들이 애용하는 곳이 남한산성 부근, 남성대 골프장, 청계산 주변 임)

판교가 위례랑 비교하면서 굉장히 불쌍하게 민감하게 구는 이유는 위례가 없었으면 강남권 수요를 판교가 먹는다는 시나리오였는데,

위례 때문에 상당부분 지장이 오니깐 불편해 하는 것이 진실임.

내가 아는 떡방들... 다 그런 추세라서, 판교에 적을 둔 떡방이면서도 할 수 없이 위례 분양권 취급하면서 겸업하고 있음. ㅋㅋ

마지막으로 정리하자면,

 1. 입지 : 강남 > 위례 > 동판교 > 서판교 > 분당 이하

 2. 인프라 : 강남 > 동판교 > 분당 > 위례 > 서판교   ----> 4~5년 뒤, 강남 > 위례 > 동판교 > 분당 > 서판교

 3. 수요측면 : 강남 > 위례 > 동판교 > 서판교 > 분당 이하  

 4. 투자측면 : 강남 > 위례 > 동판교 > 서판교 > 분당 이하

   - 인프라 완성 후, 시세는 동일평형 기준 잠실 > 위례 > 동판교 > 서판교 > 분당 이하로 형성됨

      다만, 위례는 38평형이 주력으로 잠실 34평형과 비교 시 우위에 있을 가능성도 있음

      잠실 34평 현 시세 9억~9억5천, 위례 38평 9억5천~10억 이상 예상됨  

      동 판교 34평 현 시세 8억 ~ 8억5천, 서 판교 34평 현 시세 5억5천 ~ 6억5천

 5. 학군 측면 : 강남 > 동판교(보평초 등 혁신학교) > 위례  ----> 4~5년 뒤, 강남 > 위례(혁신초 신설예정) > 동판교

 6. 기타 : 판교 아파트는 푸르지오, 힐스테이트 이외에는 브랜드 아파트들이 거의 없음.

              그래서, 일반 아파트들이 아닌 단독주택이나 타운하우스로 고급부촌 이미지를 심으려고 하고 있음

[깊은산오솔길옆]

아이고~의미없다...

[ppassong]

좋은 분석 글 잘 보았습니다.

끝장토론까지 하실 필요는 없을 것 같구요. ^^

위례신도시가 더 좋다고 생각하시면
그렇게 평가하시면 됩니다.
만약 승패가 필요하시면 진짜 사나이님이 이긴 것으로 하셔도 됩니다.

위례가 더 좋던 판교가 더 좋던
제 칼럼은 제 주관적인 생각을 말씀드린 거 뿐이니까요.

그 정도로만 제 칼럼을 봐 주시면 좋겠습니다.

[ppassong]

마지막으로 제 의견을 하나만 더 추가하겠습니다.

미래 가치와 현재 가치를 동일 선상에서 절대 비교할 수는 없습니다.
그저 추정만 하는 것이죠.
미래가치 중 확실한 건 없기 때문에 그렇습니다.

결국은
현재가치끼리 비교하는 것이 가장 합리적인 방법입니다.

위례신도시의 현재가치를 평가할 수 있는 건 분양가입니다. 맞나요?
판교의 현재가치를 평가할 수 있는 건 현재 시세입니다. 맞나요?

진짜 사나이님께서
위에서 분석하신
위례신도시의 분양가와 판교의 현재 시세를 보시면 됩니다.
그게 제 의견이고 두 지역을 현 가치를 판단한 기준이었습니다.

이렇게 적극적으로 피드백을 주시는 분을 보니
기분이 좋네요. 고맙습니다. ^

[진짜 사나이]

ppassong님, 고견에 감사 드립니다.
제가 간과한 부분이 있다면, 비교 기준에서의 미래가치와 현재가치였던 것 같습니다.
ppassong님의 지적 하나 하나에 저도 머리가 숙여 집니다. 행여 제가 실례를 범했다면 다시 한번 사과 드립니다.
앞으로 부동산 이슈나 경제 이슈에 대해 ppassong님과 많은 토론의 기회가 주어지길 진심으로 기대합니다. 고맙습니다.

[대세는 익명인가]

왜 빠숑님은 떡방업자가 아닌가요? 사람이 줏대가 없어...ㅋ

[진짜 사나이]

대세는 익명인가님, 당신 같은 사람은 동일한 일을 해도 떡방업자고, ppassong님과 같은 사람은 컨설턴트라고 부르는 거다. 예를 들어, 동일한 치아 관련된 일을 해도 기공소하는 사람은 떡방업자고, 치과의사는 컨설턴트 레벨로 보는 거지.
당신같이 수준 낮은 판교 떡방업자가 댓글을 쓸 자격이나 있는 것인가??

[▶너바나◀]

빠숑님의 답변에서 인품이 느껴집니다. 두지역 모두 향후 대한민국을 대표할 지역임은 틀림없어 보입니다. 두분의 의견 잘 보았습니다.

[대세는 익명인가]

너님 댓글 지금 봤네요..정말 피식..이런 같잖은 글을 실전재테크방에 올린 너님이 감히 여기다 글을 올릴 자격이나 있는가??
말같잖은 왜곡 글 하나 올려 놓고, 여기저기 깝치며 게시판 더럽히지 말고, 부방에 짜져 있어라..
부방에 너님 글 올라오는 것도 사실 많이 부끄럽다..부방 수준떨어져 보여서..
그래도 어쩌겠냐? 당신같이 딱히 제대로 아는건 없고 시간은 많은 떡방업자가 갈 데가 거기 밖에 더 있냐? 이런데서 물 흐리지 말고, 언능 부방으로 돌아와라..

[서울 휘~♪♬]

와...빠숑님의 따듯한 댓글 감사합니다.

의견을 주장한다는건 주관적일수 있는 경우가 많습니다.
그 주장을 반박하기 보단 스스로 투자 판단을 할때 도움이 되는 참고자료 정도로 활요하면 되겠죠.

올려주시는 정성가득한 칼럼들 잘보고 있답니다.^^

[보헤아스]

다 못읽었어요..난독증..ㅜㅜ

[블랙홀 이호철]

맞습니다..결론은 빠숑님말씀대로 미래가치를 확신할수없다는것..추측만 가능하다는것뿐이죠..어느정도 예상만할뿐 결과는아무도 모르는겁니다..

[RiNOO]

진심 떡방업자같다...

[녹차~]

집념의 사나이십니다.ㅎㅎ 하여튼 서로 공부하는샘 치시면 윈윈전략일듯 합니다.

[freez]

감정이 없는 끝장 토론이라면 해 볼만 하지만 그렇다고 상대나 나나 절대적인것은 없다고 봅니다.. 부동산은 가만 있는것 같지만 소리 없이 움직이는것 또한 부동산이니까요
비교 분석할 정도의 실력을 가지 두분이 부러울 따름입니다...

[우리그렇게]

아휴 부방에서 쓴 글 이곳에다 옮겨 적었네. 글을 적으려면 정확한 사실에 근거해서 적어야지 판교는 왜곡해서 나쁜쪽 위례는 좋은쪽으로 적으니 원. 지하철 역사 위치도 자기 마음대로 옮겨 놓으니 부방에서 지적당하고 사라질줄 알았더니 다른대서 설치네.

[세이크]

그래도 두 지역에 대한 인폼을 잘 알게 되어 좋은 기회였네요.

[얼룩도야지]

소설을 쓰네....

[나라....]

좋은 소식 감사합니다..많은 도움이 되었네요~~~

[서연 아빠]

잼나요.. ^^ fact 기반으로 해석하고 최대한 객관적으로 주장하시려는 모습 보기좋습니다. 두분다.... 같은 현상을 보더라도 다른 해석이 나오죠.. 미래는 알수없고.. 하지만.. 그런 노력을 한다는게 묻지마 투기와 다른 제대로된 투자 아닐런지.. 이상.. 완전 초보 부동산 입문자였습니다. ^^