라첼 사마천의 화식열전: 트렌드를 파악하라!

[라첼]

2000년전 중국 한나라 시대 유명한 사가였던 사마천은 당시 흉노에 투항한 이릉이라는 장수를 변호하다 한무제의 노여움을 사게되었고 결국 궁형이라는 남자로서는 치욕적인 징벌을 당한다. 당시 한나라시대에는 2만냥 정도의 속전을 내면 죄를 사면받을 수 있는 제도가 있었으나 돈이 없었던 사마천은 궁형을 당했다. 이후 자신이 지은 그 유명한 '사기'의 마지막편에 당시 한나라 시대 부자스토리 열전인 화식열전을 지어 그 위안을 삼는다.

사마천은 사기의 '화식열전'편에서 여러 부자를 소개하며 이렇게 결론을 낸다.

 "돈은 아무나 버는 것이 아니다. 머리를 굴려야만 돈을 벌 수 있다. 세상은 유수처럼 변화하는 

만큼 그에 따른 유행과 시세를 민첩하게 포착하는 아이디어를 내면 누구나 돈을 벌수 있다."

사마천은 당시 한나라 사회의 경제활동에 대한 뛰어난 통찰력을 바탕으로 한 부자들의 몇몇 특성과 사례를 서술하였다.

첫째, 세상이 흘러가는 이치, 즉 Trend(트렌드)를 파악하라.

예를들어, 파촉지역에 살던 과부 청(淸)의 조상은 '단사'가 많이 나는 동굴을 발견해 그 이익을 여러대에 독점함으로써 억만금을 번다.  당시 진시황시대 이후 한나라시절은 도교를 믿는 도사들이 불로장생이나 방중술에 쓰기 위해 '단약'이라는 약을 만들었는데 이때 쓰이는 약재가 '단사(丹沙)'였다. 진시황 무덤에도 수은을 흘려 강처럼 만들었다는 기록이 있을 만큼 수은은 매우 비싼 광물이었다. 과부 청은 수은이 포함된 단사 채굴업으로 사업을 크게 번창시켰고 진시황으로부터 여자임에도 불구하고 특별초청을 받고 천자와 같은 대우를 받는다.

둘째, 사람의 욕구를 파악하라.

화장품을 팔아 돈을 번 .옹백.이라는 이가 있었다. 당시 한나라에서는 여자들이 머리를 빗어 뒤로 틀어올리는 헤어스타일이 유행했다. 새까만 머리를 잘빗어 틀어올리려면 머릿기름이 필요했다. 옹백은 머리치장에 빠질 수 없는 질좋은 머릿기름을 팔아 큰돈을 벌었다.

질씨라는 인물은 칼을 갈아 번돈으로 제후처럼 살았다. 춘추전국시대이후 남자들 사이에는 너나 할 것 없이 칼을 차고 다니는 것이 대유행이었다. 심지어 문인조차 죽간이나 목간에 글을 새기기 위해 칼을 차고 다녔다. 여자의 화장품처럼 칼은 남자에게 필수품이었다. 다양한 칼이 소비되는 사회에서는 칼가는 일도 사업이었다. 질씨는 대형 칼갈이 공장을 차려놓고 밀려드는 손님을 상대해서 큰돈을 벌었다. 사람의 욕구를 정확하게 간파하는 것, 이것이야말로 상인이 성공할 수 있는 열쇠다.

셋째, 정확한 상황판단 능력과 미래를 보는 눈을 키워라.

진나라 말엽의 任씨라는 상인은 앞날을 보는 예측력이 뛰어났다. 진나라가 망하게 되자 세상이 어지러워지면서 군벌들이 마구 설쳤고, 이들은 전국 곳곳을 돌며 귀중품을 약탈했다. 그러나 임씨는 재물은 거들떠보지도 않고 곡식만 챙겨 동굴 속에 숨겨놓았다. 이후 어지러운 시절에 흉년까지 들었다. 임씨는 값이 오를대로 오른 곡물을 판 후 이번에는 재물을 사들인다.

무염씨는 정확한 상황판단으로 천금을 벌어들인 케이스다. 한나라 초기에 지방왕족이 황실에 반기를 든 '오초칠국의 난'이 발발한다. 황실편에 선 제후들은 정벌군에 가담하기 위해 전쟁물자와 무기가 필요했다. 그러나 대부분의 고리대금업자들은 반란군과 토벌군의 형세를 관망하며 돈을 빌려주지않았다. 오직 무염씨만이 황실과 정벌군측에 천금을 풀어 대출해준다. 난은 석달만에 평정되었고, 무염씨는 단기간에 계산이 불가능할 정도의 돈을 벌어들인다. 

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동 사례를 부동산에 적용해보면 어떨까?  사실 일반인들이 현재의 부동산 시장이 흘러가는 흐름을 정확히 파악하기는 쉽지않다. 하지만 사회의 트렌드 분석을 조금만 해보면 나의 소중한 돈을 어디에 효율적으로 투자할지 가늠할 수 있을 것이다.

2000여년전 사기의 저자 사마천이 지적했듯이, 시장의 트랜드는 일정치 않으며, 늘 변하기 마련이다. 지금 우리 경제가 어떤 시점에 있으며 어떠한 방향으로 흘러갈지 예측하는 것, 그리고 이에 따라 물흐르듯이 투자하는 것이 올바른 투자의 방식일 것이다. 

2018년 현재 한국사회를 관통하는 재테크 키워드는 뭘까? 미중 무역전쟁, 최저임금 등등 여러가지가 있겠지만 인구고령화 현상을 들고싶다. 인구고령화에 맞는 사업으로는 요양원, 요양병원, 시니터타운 등일 것이고, 주식을 투자한다면 바이오 분야일 것이다. 실전투자자라면 수도권내 망한 모텔이나 공실 사무실이 경매로 나올 경우 요양원, 요양병원 등으로 용도전환을 늘 고려해봐야한다.

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6년전 늘 쬐려보던 지역에 마음에 드는 상가가 나왔다. 외곽순환도로 중동IC근처인 부개동 인근의 유일한 택지지구인 인천 삼산지구다.

삼산지구는 굴포천역과 삼산체육관역을 끼고 상권이 작은데 비해 주공아파트 등 배후아파트가 병풍처럼 둘러싸고 있어 상가임차수요가 많다. 상가를 볼때는 그 배후를 봐야한다. 차분히 상권분석을 해보자.

1) KB시세분석으로 주공7단지와 주공6단지아파트의 시세를 검색해본다. 새로 지은지 얼마안되어 그런지, 부천 상동 일대아파트와 가격차이가 별로없다. 아파트시세가 센데 비해 삼산지구내 상구수는 작은 편이다. 아파트주민들을 대상으로 한 학원, 사우나,헬스장 등의 수요가 높을 수 밖에 없다.

2) 지하철 굴포천역과 거리는 도보로 5분이 안된다. 좌측에 롯데마트, 우측에 삼산월드체육관이 있다. 수영장,배드민턴장 등 체육관시설과 롯데마트, 병원, 한의원, 학원 등 아파트 주민들이 좋아할 편의시설이 많다. 롯데마트도 주말에 가보면 손님들로 붐벼 주차장이 꽉찰 정도다. 인천 부평구 주민들에게는 부개동의 오래된 아파트 대비 삼산동의 신규아파트에 대한 수요가 높다. 중동IC와 가까워 서울 출퇴근도 30분내 거리다. 부천 영상산업단지, 입지상 상동호수공원 등 부천의 대규모 공공시설이 사실상 삼산지구 주민들에게 편의가 돌아가고있다.

이 건물을 낙찰받을 당시만해도 지하철 7호선이 개통되기 이전이라 아직 초역세권은 아니다.(낙찰받자 마자 그 다음달에 굴포천역이 개통되었다~~) 굴포천역에서 도보로 5분거리이내이며 롯데마트와 아파트사이의 상권이라 동선상 걸어다니는 유동인구가 많다. 이런 지역에 나온 상가는 절대 놓치면 안된다.

가만히 권리분석을 해보자. 의문사항이 한두가지가 아니다.

10층 전체를 대기업인 D사가 전세권을 설정한후 임차해 쓰고있다. 1001호, 1002호, 1003호 세개 물건으로 나뉘어져 있어 모두 입찰하려 했으나 통장잔고에 더이상의 현금이 없다(?) 고민끝에 1001호와 1002호 두개에 입찰키로 했다. 얼마를 써야되나?

1) 역세권에 위치한 뛰어난 입지인데, 오잉~~ 이 건물은 왜 3차까지 유찰되었을까?

2) 임차인 D사는 4억원의 전세권을 설정했는데 배당시 2순위이다. 1순위 근저당설정권자인 은행은 약 8천만원을 배당받으면 2순위 D사가 입찰가대로 배당받게된다. 1001호부터 1003호까지 5억5천이상 낙찰될경우 경매비용을 제하더라도 D사가 전액배당받는데 문제가 없다.

3) 관건은 3순위 근저당보다 앞선 D사가 배당신청을 안할시 최악의 경우 전세권 설정 4억원을 낙찰자에게 요구할 여지가 있다.(But 배당요구를 했으면 상관이 없다) 

   - 아마도 이러한 이유로 뛰어난 입지의 상가인데 대다수 입찰자들이 주저했을 것 같다.

   - 그러나 D사는 전세권 4억원에 대해 배당요구를 했다. 민사집행법상 선순위전세권자가 배당요구를 했을 경우 별다른 문제가 없다.

결론은 선순위 전세권 4억원 인수여부로 상당수 입찰자들이 갈등때리고 있지만 워낙 좋은 입지라

3차에는 일부 고수들이 들어올테니 공격적으로 쓰기로 했다. 또다시 와이프를 인천법원으로 출장보냈다(?) 와이프에게는 사전에 Plan A, Plan B가격을 알려주고 입찰장 분위기를 보아가며 입찰가를 최종 결정하기로 했다.

Plan A는 공격적 가격인 69%와 70%, Plan B는 보수적 가격인 65%대. 와이프가 먼저 도착해 법원 입찰장 분위기를 전화통화로 알려주면 내가 책상머리에서 여러가지 분석을 정확히 한후 휴대폰으로 입찰가를 보내기로했다. 당시는 퇴사전 매우 성실한 공무원이었기에 커피한잔을 뽑아들고 상사눈치를 보며 보고서를 쓰는척하다 인터넷으로 권리분석을 다시한번 해본다. 일단 선순위 전세보증금 리스크는 다소있으나 D사가 전세권에 대해 배당요구를 한데다 대기업인 D사가 쫀쫀하게 일반인인 개인투자자에게 덮어씌우지는 않을 것으로 보여 공격적인 가격 Plan A를 보냈다. 

점심을 먹고 인터넷을 검색하던중 와이프로부터 축하메시지가 떴다. 입찰한 1001호, 1002호 둘다 100% 낙찰이라고. 2등과 200여만원 차이다. 와이프가 '경매의 신'이라고 잔뜩 치켜세워준다. 1001호는 3차 가격을 넘어 70%에 썼기에 다른 입찰자들이 이 가격은 못쓸 것으로 봤으나 문제는 1002호였다. 혹시나 69% 후반대에 쓰면 꽝인데~ 다행히 1001호, 1002호 둘다 낙찰되었고 두개호수를 합할 경우 약 108평이다. 분양평수로는 200평 가까이 되는 대형평수다. 문제는 낙찰잔금이다. 이미 다른 상가를 받느라 가진 돈을 모두 소진했기에 더이상의 여력이 없다. 주거래은행에 가서 최대 대출가능금액을 알아봤다. 이미 가계안정자금대출에 퇴직금 담보대출까지 받았기에 불가능할 것으로 봤으나 사무관이니 신용대출로 8천만원까지 해준다고한다. 

낙찰직후 바로 현장에 달려갔다. 잔금을 치루기전 혹시나 모를 불상사(?)가 있을지 모르니 다시한번 꼼꼼하게 점검해야한다. 비타500 한박스를 들고 관리실에 들러 소장을 만나보니, 다행히 연체된 관리비는 없다고했다.(대기업인 D사가 영업중이었음을 확인했기에 현장임장전 이런 예상은 했다.) 건물과 관련된 제반사항을 충분히 물어본후 사무실을 방문해보니 근무하는 직원들만 있고 지사장은 없다. 남자직원에게 낙찰자라며 소개한후 연락처를 남겨주고 지사장이 돌아올 경우 전화를 부탁했다.

며칠후 D회사 직원으로부터 전화가 왔다. 회사 재무담당 과장이니 건물인근에서 만나자고 했다. 건물 인근 커피숍에서 본사 재무과장을 만났다. 자신은 지사장은 아니지만 경매 등 회사재무와 관련된 업무를 한다고 했다. 최대한 빨리 이사를 가줄 것을 압박하니 회사사정상 다른 건물을 알아볼때까지 2개월은 기다려달라고했다. 2개월은 기다려줄수 있으나 그 기간동안 사무실 임차료는 내야한다고 압박하니 윗선에 보고하겠다고 했다. 명도대상자가 개인이 아니라 법인일 경우 명도가 비교적 수월하다. 보증금을 건 임차인일 경우 대부분 배당을 받지못하고 쫓겨나는 상황이라 거액의 이사비 요구 등 명도저항이 심하다. 하지만, 요건의 경우 전세권설정으로 4억원 전액을 전부다 배당받기에 명도저항이 없음을 유추해볼 수 있다. 재무과장도 자신의 재산이 아니기에 협상시 서로 언성을 높일 필요가 없다.

집에 돌아와서 차분히 생각해보니, 재무과장은 어디까지나 실무자이기에 윗선에 보고하면 결국 결정자는 회사임원이나 사장일테니 나의 요구사항을 보다 명확히 전달하는게 낫다는 판단이 들었다. 회사나 공무원 조직은 서류로 판단하니 공문형식으로 정중하게 내용증명을 보냈다. 이때 내용증명은 일반 임차인을 대상으로 한 협박용이 아니라 가급적 공손하게 자초지종을 친절하게 설명해주어야한다. 경매낙찰자인 본인이 잔금을 납부해 소유권을 가져오는 순간부터 감정가의 0.?% 상당의 임차료가 발생하며, 이는 부당이득반환청구소송으로 다 받아 낼 수 있다는 내용이다. 공문형태의 이런 내용증명을 보내면 모두가 편하다. 협상대상자인 재무과장으로서도 지금 낙찰자가 강력히 임차료를 압박하고 있음을 윗선에 따로 보고할 필요가 없다. 혹시나 몰라서 본건물 지사와 D사 본사주소로 2통을 보냈더니, 재무과장으로부터 바로 연락이 왔다. 윗선에서 보고드린 사항대로 모두 OK했으며, 정확히 2달후 이사키로했다. 그다음주에 재무과장을 다시 커피숍에 만나서 이행각서를 작성해 주고받고 확실하게 마침표를 찍어둔다. 예상대로 대기업답게 전세권 금액 4억원을 낙찰자인 나에게 전가(?)시키지 않고 두달간의 임차료를 지불하고 지정된 날짜에 정확하게 이사를 갔다.

손자병법에도 나와있듯이 "지피지기면 백전불퇴(적을 알고 나를 알면 백번싸워도 위태로움이 없다)"다.

상가경매 명도시에도 먼저 상대편을 정확히 알아야한다. 1)배당금을 전액받는 상황인가? 2) 배당금을 일부 배당받는 자인가? 3)배당도 못받고 전액 몰수되는 임차인이거나 이전 주인인가? 나는 대개 건물명도시 상대방의 정보를 머릿속에 줄줄이 꾀고 있다. 주민등록등본 분석을 통해 상대방의 고향과 살아온곳, 인물, 성향, 현재 사는 곳까지. 때로는 너무 심하게 분석을 해서 상대방이 당황한 나머지 경매법원의 담당계장에게 수차례 찾아와 개인정보를 누출했다며 심하게 닦달한 적도 있다. 어쩌랴! 나는 민사집행법에 나와있는 법의 테두리내에서 최대한 정보를 습득했을 뿐인데.

이 건물의 명도는 국내 굴지의 대기업인지라 나의 예상대로 미납관리비도 일절 없고, 임차료도 받고 이상적으로 끝났다. 관건은 이 건물의 활용이다. 1)임차를 줄 것인가? 2)소호사무실로 리모델링할 것인가? 아뿔싸, 더이상의 개발자금이 없다. 다시 임차를 주고 몇년간 기다린후 리모델링하기로 와이프와 협의를 했다. 그러나 건물명도와 동시에 인근 부동산에 물건을 내놓으니 매수자가 바로 나타났다. 100평이상의 요양원 자리를 알아보고있는데 기다리고 있었다고 한다. 1001호부터 1003호까지 합하면 실평수 150평에 달한다. 이 건물도 내 손아귀에 들어왔다가 자금부족으로 약간의 차익만 남기고 바로 팔았다. 나중에 좀더 자금이 확보되면 요양원사업은 도전해볼만한 사업이다.

[앙트레프레너]

실감나는 투자경험담 감사합니다
칼럼이 맛깔나게 재미있습니다

[bellcrown]

이번분기에 월성1호기 잔존가치 6000억원을 손실처리하면 한전주식 급락합니다

[나르몽]

뭔가 어려운... 잘 읽고 공부해 보겠습니다^^

[나는새다]

잘보고가요

[병풀]

좋은 글 잘보고 갑니다

[lucawa86]

감사합니다~

[지산네비]

잘 읽고 갑니다

[maldduk]

잘 읽었습니다.

[대전 김여사]

좋은글 감사합니다

[드므]

고맙습니다.