[재테크담론] [렘군] 2015년 부동산 전망, 흐름을 이해하는 것이 첫 번째, 흐름 이해하는 방법

[렘군]

2015년 부동산 전망, 흐름을 이해하는 것이 첫 번째, 흐름 이해하는 방법

안녕하세요 렘군입니다. 먼저 말씀드리지만 오늘 포스팅은 기대하셔도 좋습니다. 미네르바가 대한민국 경제를 예측한 것처럼 저도 대한민국 부동산을 예측해보는 시간을 가지겠습니다. 제 개인적인 분석 및 판단이오니 모든 판단은 여러분이 몫입니다.

| 들어가면서

여러분은 2015년 부동산의 흐름이 어떻게 될거라 생각하시나요? 예측은 신의 영역이라고 하는데, 저는 예측하는 걸 좋아합니다. 예측이라기 보다는 가정에 가깝습니다. 가정1로 간다면 나는 이렇게 해야지,가정2로 가면 이렇게 해야지 하면서 작전을 세우기도 하고, 내가 예측한 대로 시장이 흘러갈 때면 내가 분석하는 논리적 접근이 어느정도 신뢰성이 있구나하는 확신을 가지기도 합니다. 그래서 분석을 토대로 예측을 하는 행위는 의미가 있습니다.

| 과거의 흐름 알기

2015년을 예측해보려면 그 동안의 흐름을 알아야 합니다. 그 동안 흐름에 따라 투자를 해왔다면 경험으로 인지할테지만 지금부터 투자하는 분들은 경험이 아닌, 과거의 결과를 보고 흐름을 파악해야 합니다.과거의 결과정보를 이용해 가장 쉽게 파악할 수 있는 방법은 아파트실거래가지수의 그래프를 살펴보는 일입니다.

위 그래프가 보이시죠? 중간쯤에 있는 진한 파란색이 서울 / 제일 아래 급상승 중인 하늘색이 대구 / 2014년 기준 가장 높은곳에 있는 청녹색 그래프가 부산 / 적색에 가까운 갈색이 인천 /서울하고 비슷하게 겹쳐 있는 연두색이 경기 입니다.

실거래가지수가 무엇인지 아실지 모르겠는데요, 2006년 1월의 아파트 가격을 100으로 두고 상대적으로 아파트의 가격이 어떻게 변하는지 체크하는 것입니다. 14년 8월 현재 부산의 그래프가 168 수치로 가장 높은데, 이 말은 무슨 말이냐하면, 2016년 1월에 1억 (단순 예시 가격임) 하던 아파트가 있었다면 그 아파트는 지금 1억6800만원이 되어 있어, 2006년 대비 1.68배가 올랐다는 이야기입니다. 서울은14년 8월 현재 수치가 131로 나오므로 100에 대비해서 1.3배 올랐다는 이야기가 됩니다.서울은 2006년에도 집값은 지방보다 많이 비쌌기 때문에 예를 들어 2억짜리 아파트가 있었다고 치면 1.3배 올랐으니 2억6천이 되었다는 이야기입니다. 2006년도 당시 아파트 매매가격은 지역별로 틀렸을 텐데, 어쨌든 그 가격을 100으로 기준을 삼아 이후의 변동정도를 지수화 한 것입니다.

아파트매매가 그래프가 아니라 실거래가지수 그래프이기 때문에 2006년에 비교해서 상대적으로 많이 오른 지역이 높게 나타납니다. 실거래가지수의 기준이 2006년 1월인 것은 아마도 그 이전 기간에는 이를 검증만할만한 데이터 수집이 안되어 있기 때문에 그런 것이 아닌가 싶습니다.

실거래가지수그래프를 보면, 몇 가지 포인트들을 발견할 수 있습니다. 부산은 2010년 10월에 최고점을 찍고 약간 하락 후 보합 그리고 다시 반등의 기미를 보이고 있습니다. 대구는 미분양의 늪을 지나2011년도 부터 오름세를 타서 2012, 2013, 2014년 3년 동안 훨훨 날고 있습니다. 수도권인 서울/인천/경기 지역은 2013년1월 바닥을 확인하고 오름세로 전환한 모습입니다.

위 그래프만 봐서는 대구가 제일 급하게 올라가고 있으니 대구에 가야 되는 거 아니냐고 반문할 수 있습니다. 2006년도 대비해서 현재 가격이 많이 오른 상태라는 거지, 앞으로 오른다는 이야기는 아닙니다.대구의 앞으로의 흐름을 파악하기 위해서는 다른 지역도 마찬가지겠지만, 다른 지수들을 체크해봐야 합니다. 가장 쉽게 볼 수 있는 것이 거래량인데 한 예로 대구의 거래량 추이를 확인해보겠습니다.

위 그래프는 대구의 2006년도 부터 2014년까지의 거래량 추이입니다. 실거래가지수 그래프와 같이 2010년을 기준으로 거래량이 폭발적으로 늘어납니다. 물론 2008년 2009년에도 거래량은 소폭 증가추세에 있었구요. 2011년 거래량의 정점을 찍고 하락하고 있는데, 2014년 의 거래량의 수준은 2009년 거래량의 수준으로 하락되었습니다. 15년는 위 추세대로 가면 08년 거래량 수준으로 떨어지지 않을까 싶습니다. 거래량은 거품이 조장되고 매매가를 올라가게 하는 중요한 요인이기에 집 값이 올라가는 부분과 매우 직접적으로 연관된 중요한 fact 입니다. 제 생각에 fact 중에  거래량이 1순위가 아닌가 싶습니다. 거래량 말고 또다른 fact 를 살펴볼까요? 

위 그래프는 서울과 대구지역의 매매수급현황입니다. 공급과 수요를 말해주는 그래프인데요. 100보다 크면 수요는 많은 데 공급이 부족하다는 이야기입니다. 대구는 아직까지 수요가 부족한 편에 속하지만, 2013년도에 비해서는 다소 떨어진 모습이고, 서울은 100으로 스물스물 올라가고 있는 모습입니다.

위 그래프는 전세수급현황입니다. 대구는 여전히 전세가 부족합니다. 2015년에도 전세는 부족할 것으로 생각됩니다. 반면 서울은 2013년 8월부터 2014년 2월까지 전세난이 가장 심각했고, 3월부터 차츰 해소되다가 10월 가을이 들어오면서 다시 부족해지는 현상이 나타나고 있습니다. 2015년에도 부족현상은 지속되지 않을까 싶습니다.

위에서 매매수급현황과 전세수급현황을 보았는데 집을 팔려는 매매하려는 사람은 많고 팔려는 사람이 작다해서 매매가가 무조건 올라가는 것은 아닙니다. 집을 사고는 싶은데, 너무 올라서 망설이고 안 사는 현상이 발생되니 거래량이 작아지는 것입니다. 그래도 공급이 부족하고 당장 집을 팔려고 내놓는 사람보다 사려고 하는 사람이 많은 사실이지만 가격이 올라가려면 결국 거래량이 같이 동반 상승해야 합니다.대구는 기존 아파트의 거래는 뜸해지고 있는데, 그래도 수요의 불씨는 살아 있기 때문에 분양 시장이 활기를 띄는 게 아닌가 싶습니다. 원래 분양 시장이 제일 마지막에 빛을 발하는 분야이기도 하고요. 어쨌든, 대구는 15년에도 소폭상승이 이어질 수는 있지만 2년 이상 투자해야되는 투자자로서는 지금 현재의 타이밍은 그렇게 좋은 타이밍은 아니라고 판단됩니다.

반대로 서울의 거래량은 어떨까요?

위 그래프는 서울의 2006도부터 2014년도 기간의 거래량 그래프입니다. 가장 많은 거래량이 있었던 2006년도에는 18만건의 거래가 있었습니다. 계속 하락을 하다가 2012년 중순 이후로 거래량이 증가하기 시작하여 2014년에는 아직 12월 거래량이 포함되지 않았음에도 불구하고 09년의 거래량을 추월하여 10만건의 거래량을 기록했습니다. 만약 2015년에는 2006년도의 거래량의 절반 수준인 14만건 정도까지 올라간다면 수도권 아파트 오름의 확실한 모멘텀으로 작용하지 않을까 싶습니다.

방금 까지 확인한 부분이 현재 부동산 흐름이 어떻게 흘러가고 있는지를 확인하는 방법이였습니다. 이를 한장으로 메모해보고 응용해보면 아래와 같습니다.  

위 사진은 제 미래노트에 적힌 한장을 찍은 사진입니다. 첫 번째 적힌 것이 바로 흐름 찾기 입니다. 딸랑 아래의 그래프 하나를 그렸지만, 실제로는 위의 내용을 다 파악하고 하나의 그래프로 요약한 것입니다.

|  흐름 찾기

흐름찾기는 토지나 상가투자가 아닌 일반 아파트 투자의 경우에는 첫 번째 시작이라고 여러 번 이야기 하고 있습니다. 지금 수도권은 바닥을 찍고 올라가고 있다. 아니 확실히 오름으로 전환했다 일 것입니다.부동산의 흐름이라는 것은 주식처럼 갑자기 상한가 쳤다가 그 다음날 하한가 칠 수 있는 분야가 아닙니다. 달리는 기차와 같아서 시속 30에서 시작해서 서서히 속력을 높혀 300키로 가다가 멈출 때가 되면 서서히 늦춰지는 것입니다. 가속도를 내서 올라가거나, 브레이크를 급격하게 밟는 경우도 있습니다. 허나 이 부분은 내림으로 오름으로 전환되면 대칭적으로 나타날 가능성이 높습니다. 오름에서 내려가는 경우도 마찬가지구요. 방향을 꺾을 때도 자동차처럼 90도로 꺽을 수 있는 게 아니라 왼쪽으로 꺾는다면 굉장히 둥글게 원을 그리며 괘적을 이어갑니다. 마치 기차와 같습니다. 부동산의 특징인 것 같습니다. 그 특징을 이해하고 그래프를 바라보면 이해가 쉽습니다. 위 두번째 그림이 이러한 내용입니다.

| 투자자들의 지역별 움직임 확인하기

그 다음으로 확인해야될 부분은 2006년 이후 지금까지 투자의 방향이 지역적으로 어디서 어디로 흘러갔는지 확인이 필요합니다. 단순히 어디서 어디서 흘러갔느냐 보다는 어느 지역에 있는 사람이 어느 지역으로 들어갔는지에 대한 파악이 필요합니다. 아래 노트에 대한민국 지도를 그리고(그림이 엉망이라 믿기 어려우시겠지만..^^;) 투자가 어디에서 어디로 향했는지 화살표를 그려놓았습니다.

요약을 해보면, 2006년도는 수도권있는 사람도 수도권에 투자하고, 지방에 있는 사람들도 수도권에 투자하였다. 2009~2013년까지는 수도권에 있는 사람들이 지방에 투자를 하고, 지방에 있는 사람도 지방에 투자하였다. 년도별로 세분화하면 2009~2011 부산, 2010~2012 경남,경북, 2011~2013 대구입니다. 세번째 지도는 2013~2014년도는 지방에 있는 사람들이 서울로 투자하고 있다는 그림이고2015년은 어떻게 될까를 짐작해 본 것입니다. 제가 경험으로 또는 투자하면서 주의 투자자들을 직접 만나면서 느낀 것들을 그림으로 그린 것입니다. 이는 내가 느낌으로 그린 것일 뿐이고 이를 증명해 줄 fact가 있어야 할 것입니다.

이를 검증하기 위해서는 각 년도별 매입자거주지별현황 (매수한 사람들이 어느 지역사람들인지), 거래량, 실거래가지수, 증감률 등을 이용할 수 있습니다. 가장 궁금한 것이 위 그림대로 2009년도에 서울 사람들이 지방에 내려와서 투자를 정말로 많이 했는가? 그리고 2013~2014년도에 지방 사람들이 서울에 투자를 많이 하고 있는가? 일 것입니다. 그래서 이를 Fact로 확인하였습니다. 어떻게 확인했는지 같이 살펴보겠습니다.

Break time 한번 가지겠습니다. 화장실도 한 번 다녀오시고, 커피도 한잔 다시 채우시고, 니코틴 충전도 하시고 (이건 반대!), 시원한 물한잔도 한잔 하시고, 쉼호흡 크게 한번 하시고 다시 집중해서 들어가겠습니다.

| 한국 감정원 자료 활용하기

2011년에 지방에 투자할 때 이런 이야기를 많이 들었습니다. “야 창원에 집 값 오른 게 서울 사람들이 왕창 내려와서 수십 채씩 어떤 집은 한 동씩 사겠데~~” 이렇게 이야기하는 사람들은 부동산 투자도 전혀 하지 않으면서 어디서 주워 들은 건 있어 가지고 이런 떠들어 대고 있었습니다. 저는 그래 그럴 수도 있지 했습니다. 그리고 투자를 해오면서 그럴 확률이 90% 될거라 믿게 되었습니다. 나중에 시간이 지나니 이를 쉽게 확인할 수 있는 방법이 있다는 걸 알게되었습니다. 한국감정원 사이트에 들어가면 부동산 통계 자료를 확인하는 곳이 있습니다. 저는 이곳이 너무 좋습니다. 제가 원하는 게 대부분 있습니다.

들어가서 부동산거래현황 > 아파트거래현황 > 년도별 유형별 자료를 조회합니다. 검색구분에 여러가지가 있는데 꼭 매입자거주지별 로 선택을 하고 검색유형을 시도별로 바꾸고 검색기간을 2006년에서2014년까지 검색을 합니다. 그리고 액셀로 내려받습니다.

액셀로 내려 받으면 대충 아래의 정보들이 액셀에서 보여지게 됩니다. 서울부터 각 도시별 자료가 나오는데 여기서 주목한 정보는 2가지입니다. (1)“관할 시도외_서울” 그리고 (2)“관할 시도외_기타” 입니다. (1)번 항목은 서울에 사는 투자자를 의미하고 (2)번 항목은 지방투자자를 의미합니다. 서울지역의 관할시도외_서울이 0인 이유는 서울의 아파트를 서울사람이 샀다면 관할 시군구내로 집계되었기 때문에 0이 되는 것입니다. 반면 부산지역에서 관할 시도외_서울을 보면 2006년도에 2086명이 있습니다. 바로 서울사람들이 부산에 집을 샀다는 의미가 됩니다. 표의 의미는 이해했다고 보고 계속 설명해보겠습니다.

| 데이터를 가공하여 의미있는 정보로 추출하기

이제 부터 수학적으로 어려워집니다 ^^; 액셀에서 각 지역별 평균을 내어 오른쪽에 추가합니다. 매년 평균 얼마정도의 거래가 적당한지 알기 위함입니다. 그리고 각 년도 마다 셀을 3개씩 추가하는데 하나는 평균보다 이상인지 이하인지를 기록하고 두번째는 해당년도의 거래량이 평균의 거래량 대비 몇퍼센트의 증가 또는 감소인지 상대율을 기록합니다. 평균이 1천건인데, 2천건 거래가 있었다면 2가 되는 것입니다. 세번째 컬럼에는 두번째 컬럼인 상대율을 지역별로 랭킹을 매기는 겁니다. 그렇게 하면 각년도별로 어느 지역에 집중되었는지 파악할 수 있습니다. 시트를 2개로 만들어, 서울사람들, 지방사람들로 해서 만들면 됩니다. 잘 안보이실텐데 대충 아래와 같이 됩니다.

그리고 나서 각 년도별로 5위까지 선정된 지역을 요약을 해보면 아래와 같이 됩니다.

구분	서울사람들에 투자한 곳	지방사람들이 투자한 곳
2006	경기, 충북, 인천, 경남, 부산	서울, 경기, 인천, 충북, 울산
2007	인천, 경기, 전북, 전남, 충북	인천, 경기, 서울, 충남, 경남
2008	경남, 강원, 충남, 충북, 전북	강원, 전남, 충남, 경남, 충북
2009	광주, 경남, 부산, 전북, 경북	전북, 충북, 서울, 광주, 부산
2010	울산, 대구, 전남, 경북, 부산	충북, 대전, 경남, 광주, 부산
2011	경북, 울산, 충북, 전북, 전남	대구, 경북, 울산, 대전, 충남
2012	울산, 제주, 강원, 광주, 인천	제주, 경북, 대구, 충남, 전남
2013	제주, 인천, 경기, 강원, 대전	제주, 울산, 대구, 경북, 경기
2014	제주, 인천, 경기, 강원, 대전	제주, 경남, 부산, 전남, 광주

위 표를 보면 서울사람들이 투자한 곳 / 지방사람들이 투자한 곳으로 나누어져 있습니다. 그리고 1등 부터 5등까지 순서대로 적은 것입니다. 5개씩 적어 놓으니 한눈에 안보이는 것 같아서 1, 2, 3등 지역을 바탕으로 한 단어로 추가해보았습니다.

구분	투자의 중심	서울사람들에 투자한 곳	지방사람들이 투자한 곳
2006	수도권	경기, 충북, 인천, 경남, 부산	서울, 경기, 인천, 충북, 울산
2007	수도권	인천, 경기, 전북, 전남, 충북	인천, 경기, 서울, 충남, 경남
2008	전국	경남, 강원, 충남, 충북, 전북	강원, 전남, 충남, 경남, 충북
2009	광주, 부산	광주, 경남, 부산, 전북, 경북	전북, 충북, 서울, 광주, 부산
2010	울산, 대구	울산, 대구, 전남, 경북, 부산	충북, 대전, 경남, 광주, 부산
2011	경북, 울산	경북, 울산, 충북, 전북, 전남	대구, 경북, 울산, 대전, 충남
2012	울산, 제주	울산, 제주, 강원, 광주, 인천	제주, 경북, 대구, 충남, 전남
2013	제주, 수도권	제주, 인천, 경기, 강원, 대전	제주, 울산, 대구, 경북, 경기
2014	제주, 수도권	제주, 인천, 경기, 강원, 대전	제주, 경남, 부산, 전남, 광주

위 표와 같이 “투자의 중심”이라는 컬럼을 넣었습니다. 어때요? 한눈에 보이죠? 2006년에 서울사람들과 지방사람들 모두 수도권에 투자하였습니다. 2007년에도 서울과 지방사람들은 여전히 수도권을 투자하였습니다. 2008년도에는 수도권에 너무 급격한 상승으로 인해 다른 모든 지역이 다 오를 줄 알고 전국으로 퍼졌습니다. 한 단어로 요약하는 게 불가능할 정도로요. 2009년도에는 서울사람들은 전라 및 경상도 지역으로 지방사람들은 전라도 충북으로 들어갑니다. 2010년에는 서울사람들은 경상도로 지방사람들은 충북, 대전으로 들어갑니다. 그리고 부산이 양쪽에서 등장하기 시작하지요. 2011년도에는 서울사람들은 경북, 울산 지방사람들은 대구, 경북, 울산으로 들어갑니다. 엇 비슷하죠. 2012년도에는 제주도가 등장하면서 울산, 강원, 대구가 강세를 보입니다. 2013년도에는 제주도가 돋보적이고 서울사람들은 인천 경기 지방사람들은 울산 대구로 갑니다. 2013년도에서 엇갈리네요. 지방사람들은 끝물을 쪽쪽 빨아 먹을려고 애를 쓰는 모습입니다. 2014년도에는 제주도 토지 뉴스에도 계속 등장하였죠? 중국사람들이 토지를 많이 샀지만, 서울 사람들도 아파트를 많이 샀습니다. 단지 뉴스에는 중국인에게 포커싱이 맞춰졌을 뿐. 그리고 2014년도에 서울사람들은 여전히 인천, 경기에 집중하였고 지방사람들은 경남,부산에 집중하였습니다. 해당 내용을 다시 표로 요약정리 하면 아래와 같이 최종본이 되는 겁니다. (참고로, 서울사람들이 투자한 지역에 서울이 제외되어있는 건 너무 당연해서 제외한 것입니다. 표의 요지는 서울사람들이 지방을 투자했느냐 그리고 지방사람들이 서울을 투자했느냐를 확인하기 위함이니까요)

| 년도별 투자흐름 요약

구분	투자의 중심	서울사람들에 투자한 곳	지방사람들이 투자한 곳
2006	수도권	경기, 충북, 인천, 경남, 부산	서울, 경기, 인천, 충북, 울산
	서울사람도 수도권, 지방 사람도 수도권 모든 투자의 중심이 수도권으로 집중 됨
2007	수도권	인천, 경기, 전북, 전남, 충북	인천, 경기, 서울, 충남, 경남
	2006년도와 마찬가지로 수도권에 집중되는데, 인천이 가장 각광 받음
2008	전국	경남, 강원, 충남, 충북, 전북	강원, 전남, 충남, 경남, 충북
	수도권이 다 오르니까 다른 곳들도 오를 줄 알고 지방 전국으로 흩어짐
2009	광주, 부산	광주, 경남, 부산, 전북, 경북	전북, 충북, 서울, 광주, 부산
	눈치 빠른 투자자들이 전라도, 경상도 권으로 집중됨
2010	울산, 대구	울산, 대구, 전남, 경북, 부산	충북, 대전, 경남, 광주, 부산
	서울 사람들은 경상도 쪽으로 많이 들어오고, 지방 사람들은 서쪽으로 집중됨
2011	경북, 울산	경북, 울산, 충북, 전북, 전남	대구, 경북, 울산, 대전, 충남
	서울, 지방 사람들 모두 경상도(대구, 울산, 경남, 경북) 으로 집중됨
2012	울산, 제주	울산, 제주, 강원, 광주, 인천	제주, 경북, 대구, 충남, 전남
	2011년에 이어 울산, 대구, 경북이 관심을 받기 시작하고,  추가적으로 제주도 급 관심이 발생함
2013	제주, 수도권	제주, 인천, 경기, 강원, 대전	제주, 울산, 대구, 경북, 경기
	서울사람들은 투자의 방향을 제주 및 수도권으로 급전환,  지방사람들은 울산, 대구에 끝물 작전, 일부 눈치 빠른사람들은 경기로 접근
2014	제주, 수도권	제주, 인천, 경기, 강원, 대전	제주, 경남, 부산, 전남, 광주
	서울사람들은 제주 및 수도권에 집중되고 있고,  지방 사람들은 뒤늦게 경남, 부산에 올라타고 있음
2015	?	예상 :  수도권의 사람들은 2013, 2014년도에 이어 수도권에 가장 많은 관심을 가지고 몰릴 것으로 예상됨	지방 사람들은 조금 느린 반응을 보일 것으로 판단됨, 서울,경기,인천 지역이 3순위 안으로 들어온다면, 수도권은 뜨거워질것으로 예상되고, 그렇지 않으면 점진적인 상승이 예상됨

2006년도 부터 2014년도의 흐름을 바탕으로 2015년도의 예상 시나리오도 적어보았습니다. 예상이라는 건 하락론자 상승론자처럼 이럴 것이다 저럴 것이다 라고 말로만 이야기하는 것이 아닌, fact 가 있어야 되고 이 fact 대로 움직이고 있는지 현장에서 몸과 마음으로 확인하는 작업이 필요합니다. 저는 보통 자료정리보다 임장을 먼저가는 편이어서, 임장을 통해 일단 느끼고 그 다음에 fact 를 정리하는 편입니다. 정리하는 게 은근히 귀찮기 때문에 ㅠ.ㅜ

| 나의 느낌과 *Fact 비교하기

어쨌든, 위 데이터를 근간으로 꼽씹어보면, 처음에 제가 그려 놓은 그림 중에서 세번째 그림은 잘못된 그림임을 알 수 있습니다. 아직 지방의 사람들은 일부 눈치빠른 투자자들만 접근을 하였지, 실제 대부분은 수도권의 있는 투자자들이 투자한 것입니다 (실 수요자 포함) 그래서 앞으로 어떨게 될지의 관건은 서울 사람들이 얼마나 더 서울에 투자하느냐 그리고 지방사람들이 본격으로 서울로 띄어드는 게 언제냐에 따라 올라가는 타이밍과 올라가는 폭이 결정될 듯 싶습니다.

| 소형 / 중대형 뭘 해야될까?

그리고 다음으로 고민해야될 부분이 아파트를 한다면 소형/중형/대형 어떤 걸 해야될지에 대한 고민입니다.

위 그림 처럼 2006~2009년에는 재개발,재건축>대형>중>소형순으로 인기였고 2009~2012년에는 지방 소형아파트, 2013~2014년에는 수도권 소형아파트 였어요. 그럼 2015년에는 어떤 녀석을 해야될지 고민이 되는데,  하락폭이 컸던 중/대형일까요? 물론 가능성은 있겠죠. 그 부분에 대한 힌트는 지방 소형아파트가 대세일때 전용면적 60 미만 / 60~84 / 84 이상 인 아파트들의 수익률을 비교해보는 거에요 만약 2009년도에 부산에 각 아파트를 전세놓고 매매했을 경우 내돈이 얼마가 투입되었고, 2~3년뒤 팔면 얼마의 수익이나서 수익률이 어떻게 되는지, 소형/중형/대형을 kb 시세 기준으로 정리해보면(지역별로 대표아파트들 여러개 추출하여 확인), 수익률이 소형아파트가 높다는 걸 알 수 있어요. 그렇지만 지역별로 약간 씩 달라질 수는 있어요 평균적으로 그렇다는 이야기에요. 그래서 수도권의 경우도2015년에는 아직 지방투자자들이 본격적으로 붙은 상황이 아니기 때문에 위험요소를 가져가는 대형보다는 소형 위주로 진행하는게 안전 하겠다는 말씀드리고 싶고, 소형 여러개 하고 여유가 된다면 대형을10% 정도 섞는 것도 나쁘지는 않겠다 싶습니다.

| Fact  는 많을 수록 정확해지는 것

마지막으로 위의 흐름을 파악할 때 제가 예시로 들었던 거래량, 매매가추이, 수급정보, 매수자지역 이외에도 미시적, 거시적 모든 fact 들(ex GDP, 통화량, 소득지수PIR, 민간소비, 대출금리, 담보대출추이, 환율, 종합주가지수 등) 을 다 확인을 하는 편입니다. 모든 예시를 다 들수가 없어서 그러 것이오니, 이해해주세요.

| 흐름에 대한 확신이 있다면 빠른 실행!

 이제, 흐름에 대한 확신 (지방 -> 수도권) 이 있다면 실행을 해야합니다. 실행을 하기 위해서 가장 먼저 고민 되는 부분이 2가지 일텐데요. 바로 그 넓은 수도권 중에서 어디를? 그리고 어떻게? 하느냐에 대한 고민일 것입니다. 이에 대한 부분은 제 미래노트 두 번째 장에 요약정리가 되어 있습니다. 일단 캡쳐 사진만 올리고 설명은 다음편에 이어서 할께요. 또 한 편 쓰는데 3시간이 지나버렸어욥. ㅠ.ㅡ

이상 렘군이었습니다!!

Peace!

[세상없어도]

대단하세요 ..잘보고갑니다..

[엠디시]

눈에 보이도록 정리해주셔서 감사합니다.

[고운빚깔옥]

너무 대단한 글이네요~ 너무 감사합니다~~

[나도텐인텐고고]

와 정말 감동입니다
저같은 초자에게 한줄기 빛이되는 글이네요
다음편 기대하겠습니다
힘드시더라도 꼭 써주세요^^

[*[재][진]*]

좋은글감사합니다

[텐인투앤티]

좋은글 감사합니다.

[시골인]

잘 보았습니다....

[intotherains]

와우,, 대단하십니다. ^^

[그래가자]

좋은글 감사합니다.

[누룽지음료수]

부신이시네요 감동입니다 감사합니다

[겸허]

분석력이 뛰어나시네요.
과거의 흐름에 비추어 분석하는 것도 하나의 방법이나...
현재 대한민국은 지난세기 한번도 겪어보지 못한
너무 많이 들어서 대중들에게는 무뎌졌던 [인구노령화]라는 큰 놈이 있습니다.

단언컨데... 물가상승을 고려한다면 과거의 흐름이 의미없게 될 것입니다.

[만두속~~]

저는 감에의한투자지만,,,나름 단계적이고 계획적이고 안전한 투자를 해왔는데요,,,
뜻하지않게 정확한데이터를 위주로한 간결한 설명이 제투자패턴에도 영향을 미치지않을까 싶습니다,,,잘읽었씁니다

[항상한결같이]

우와, 이런 상세한 자료에다 분석까지...훌륭한 글입니다.

[렘군]

감사해요 ^^
블로그에 오시면 더 많은 자료가 있답니다 ^^

[디자인짱]

와우~

[다니엘 555]

오호~ 이런 좋은글을 이제서야 보게 되다니...
놀랍습니다 ... 이과적으로 부동산을 이렇게 잘 분석해놓으시다니... 정말 이방면으로 천재임에 틀림 없습니다

[고래상어1]

난 사람이군요...-..-;; 님은 ㅎㅎ

[포폴리]

이런게 가능하군요,, 신세계입니다..ㅜㅜ

[partisan201]

놀랍네요 .. 소중한 의견 잘 보았습니다.