체험수기 4편(숙박업소 뜨아~)

[행동대장[조재영]]

안녕하세요~^^ 오랜만에 글 올리네요.. 앞서 원우님들이 글 올리신걸 보니..열정이 느껴집니다..^^

오늘은 숙박업소 경험담을 써볼까합니다. 제가 기초반을 2월 중순에 마치고 실전반에 들어와서 홍정건 교수님께..열쓈히 트레이닝을 받던 시기입니다. 아버지의 이야기를 통해 간접 경험은 해보았지만 부동산에 대한 실전 경험이 전무한 저로써는 실전반에서 공적장부보는 기초부터..차근차근 실전사례를 접해가며 숙제를 부여받아 실력을 쌓아갔었죠..뜨거운 태양이 얼굴을 내비치던 5월초쯤 저희는 숙박업소 탐방을 떠났습니다..

물건 선정을 할 당시 교수님이 가르쳐주신대로...대지지분 200평 내외, 건물 4~5년 이하..지역적으로 유망해보이는 곳, 감정가 대비 가격적 메리트가 있고, 건물이 외관이 깨끗하고 깔끔한 곳..기준에 맞추어 물건을 선정하였습니다.(사건번호 07타경 13633)

사실 다른 물건을 놓고 '무엇을 할까' 저울질을 할 때 다른 조에서 그 물건을 골랐기에..저희 조는 이 사건을 고르게 되었죠..역쉬...좋은 물건을 고르려고 하다보니..다들 보는 눈이 비슷해서..겹치게 되더라고요~^^... 아침 9시 40분경 학원에서 출발을 하였고 12시 40분경 도착을 하였습니다..출발을 할 때 꼭 여행가는 기분이 들더군요..중간에 휴게소를 들여서 음료수도 사먹고 안내소도 방문하였지요~안내소 아가씨 보러 간 건 아니구요ㅋㅋ^^ 안내소를 가게 되면 각 지역별로 관광 관련 내용과 지역 지도가 실려있는 책자가 비치 되어 있습니다. 나중에 지방 물건 임장 가실때 꼭 들려서 확인해보세요^^. 저희는 대전 유성구에 대한 안내 책자를 통해 그 지역의 세세한 내용과 안내지도를 습득하여 요긴하게 사용할 수 있었답니다.

저희가 떠난 곳은 대전시 유성구 봉명동에 위치한 모텔이었으니까요~

      1. 사진상 깔끔한 외관이었고..

      2. 대지지분 162.7평, 04년도 신축건물

      3. 주변 상업지구/관광 특구(94년 지정 24시간 영업가능, 유성온천, 엑스포 과학공원 인근)

          충남대 인근(궁동 :유흥 밀집 지역)

      4. 감정가 34억짜리 모텔이 1차:유찰/2차:유찰/3차:낙찰 후 미납/4차:유찰 되어 11억 8689만원까지 떨어진 상태

         (그 이후 5차:낙찰 후 미납/6차:유찰/7차: 08년 9월 26일 낙찰 12억 9천만원)

         ----> 감정가 대비 가격적 메리트 발생.

     5. 굿옥션상 임차인 현황에 보증금 1.8억에 월 1500만원이면 잘되는 모텔이라 판단됨.

법률적으로는 건물등기부등본을 확인해보니 굿옥션과 불일치 사항이 있었고(양장호씨에 대한 근저당은 장명준씨가 인수), 임차인 김추신씨가 전제권 설정(05.2.21), 사업자 등록(05.3.17)했으나 근저당(04.5.7)보다 후순위로 소멸되기에 이상이 없다고 판단, 기타 확인해 볼 사항으로 전입세대열람 내역이 있었습니다.(혹시 임차관계로 전입되어있는 사람 확인 위해) 만약 건물 신축일과 말소기준권리 사이에 전입된 사람이 없다면 문제될 것이 없겠죠.

점심때 도착을 하였으니..배도 고프고해서~~.. 주변 한바퀴를 둘러보고 근처에 경성복 불고기란(사람 많았음) 음식점에서 식사를 하였습니다. 어렸을때 낚시를 가서 새끼 복어를 잡아본 적은 있어도(배를 눌러보면 꾸~우~억하고 소리납니다. 새끼복어 나한테 잡혀서 계속 소리내느라 고생은 했지만 놓아주었지요~ㅎㅎ), 복어탕은 처음 먹어보았습니다^^.. 맜있데요..어쨌든 서빙 보시는 아주머니 오실 때마다 한마디씩 물어보곤 했지요..아주머니께선 이 주변 모텔은 젊은층보다는 중,후반대 모텔 손님이 많고 대덕 연구 단지등 기업체로 출장 오는 손님이 많다고 하셨지요~. 바닥도 따땃한게 엉덩이 따시고 ..배는 부르고...또 마침 숙박업소 조사도 왔겠다 숙박업소가서 낮잠이라도 자고 싶지만..ㅎㅎ 그러면 안되죠..인천 복귀도 해야 되고 하루가 짧으니..현장으로 고고씽~ 시간대별로 주자장 확인도 필수라 주차시키며 둘러보니, 그럭저럭 4대정도 있었습니다.

당당하게 들어가긴 했지만... 그.러.나 좀 망설여지는게 남자 3명(20대 후반, 30대 후반, 50대 초반)이 갔기에..좀 민망한 상황이 연출되었죠.. 딱 들어가니 앞에 카운터가 사람만 보이게 어느 정도 드러나지않게 되있어서..두 사람이 계산하며 돈 받으시는 분 시야를 가리고 저는 뒤에 있다가 계산 끝나고 그냥 같이 올라갔습니다..눈 마주치면 안되죠(멍하게 다른곳 응시^^)..아무래도 어색하니깐..ㅋㅋ 어쨋든 대실을 하였고..그래도 유성 온천이기에..온천물일까 싶어서..각자 샤워도 하고...이곳저곳 기웃대며 사진을 찍었습니다. 홍정건 교수님께서 모텔을 운영하게 되면 전략을 잘 구사하여야하는데..그 중 하나가 사람이 다시 올 수 있도록 냉장고를 부실하지않게(넉넉하게) 하는 것이 좋다고 하신 말씀을 떠올리며..기대감 갖고..냉장고 문을 여는 순간 띠용~

딸랑 미에로화이바 짝퉁 화이바 2개, 녹차 2개, 커피 2개, 종이컵 두개.. 아쉬움은 뒤로하고..화이바 후딱 해치웠지요~

시설은 '상, 중, 하' 중 '중' 정도에 적절한 수준이었습니다. (일반 티비, 평범한 화장대와 거울, 에어컨, 조명시설은 3단으로 갖춰져있고, 창은 원목, 벽 에어콘, 화장실은 걍 깔끔한 보통 화장실, 작은 탁자와 의자 2개, 침대)

사진 촬영을 마치고 창으로 밖에 전경도 보고 있다보니..창가쪽 탁자에 크리넥스 화장지가 있는겁니다..

a다방, b다방, c다방 등등..왠 다방 전화번호가 크리넥스 화장지 곽에 문신처럼 새겨져있더군요.. 갑자기 생각이 난것이..아~

다방 아가씨가 이곳저곳 많이다녀..이 주변 정세와 현지 사정을 잘 알겠다는 판단하에 커피 3잔을 시켰습니다..

절대(?) 아가씨 보려고 시킨거 아닙니다^^..문 두드리는 소리가 나더군요.. 저희 남자 셋은 20대,30대,50대로 구성되있죠(한명이 부족한 연령별 F4). 3명 다 보이면 아가씨 놀라실까봐..그래도 제가 나가서 문을 열었지요..역쉬 아가씨가 들어오셔서저희 세명을 보고 그 무언의 표정 정말 압권이었습니다..저도 웃음이나데요.~ 커피 마시며 이것저것 물어보았지요..

아가씨가 들려준 이야기인 즉, 주변에 모텔이 오래된 것이 많고, 비싼 모텔은 하루 숙박비가 7만원이나 하고, 주로 타지에서 출장 온 손님이라고 하였습니다..그래서 다시 비싸고 잘 되는 모텔 이름을 알려달라고 하니, 모텔 사장님들을 많이 알고 있지만 프라이버시기에 안 알려준다고 하였었지요~. 하루 숙박비가 7만원씩이나 되는 비싼 모텔들은 무슨 장점이 있고, 어떤 요인이 있어 잘되는지 비교/분석 해보고 싶은 마음이 들었지요. 

대실 2만원해서 샤워도하고, 창 밖 구경도 하고, 화이바도 먹고, 커피도 마시고, 사진도 찍고 그렇게 나왔답니다. 7층에서 걸어내려오며 복도와 내부 인테리어 확인(사진 찍고)하고 각 층마다 설치된 CCTV확인도 하고 내려왔습니다. 그런데 유치권 관련해서 조사하기위해, 현 임차하고 있는(점유하고 있는) 분이 누구인지가 중요한데..처음 대실 할때 깜박하고 현금으로 내었기에..

제가 가서 임기응변으로 회사에서 출장나왔는데, 출장비용은 회사카드로 결제해야하는데 깜박하고 현금으로 내어드려서 죄송하다고 카드로 해달라고 말씀드리고 카드 영수증을 받았답니다.. 카드가 긁히는데 시간이 걸려서 '카드 안되냐고' 고개를 쑥 넣고 눈을 싹 돌려..사업자 등록증 걸린 것을 보려고 했으나..걸린 모습이 보이지 않았습니다. 주말엔 장사가 잘 되나 궁금해서, 담에 출장올때 들린다고 주말에 아무때나 오더라도 방 있냐고 여쭤보니 있다고 오라고 하시데요. 조금 뤼앙스로 감이 오죠~.한 4시쯤~나오면서 주차장을 확인하니..오~ 차가 10대정도 주차되었는겁니다..

다음 근처 젤 가까운 두꺼비 부동산을 방문하여 사실 화이트캐슬이 경매에 나와서 문의드리러 왔다고 하고 여러가지에 대해 이야기를 나누었죠..

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  1. 모텔 시세 : 감정가 대비 시세 가격 현저히 낮음.(현 화이트캐슬 수준 모텔의 시세 : 약 20억내외 -->미납원인 중 하나로 추측)

  2. 이 근처 모텔 매매 가능 여부와(덩어리가 커서 매매는 아주 가끔),

  3. 화이트캐슬[조사 물건]의 시세(대지 시세는 평당 600-700만),

  4. 주변 모텔의 영업 동향(모텔이 많아 되는 모텔은 되고, 시설이 떨어지는 모텔은 잘 안됨), 경매 받고 이후 해결 사항(근처 리모델링한 모텔의 사례를 알려주며..낙찰받고 나서 한 3-4억 들려서 리모델링을 깔끔하게하면 23억 정도 받아줄 수 있다고, 자신이 모텔 전문으로만 오래부터 부동산을 운영해오셨다고 말씀하셨지요),

  5. '화이트캐슬' 전 소유자(채무자)에 관한 후문(건설업 종사자),

  6. 주변에서 최고 잘되는 모텔과 리모델링한 모텔 사례(잘되는 모텔 : 오딧세이[월 6천], 리모델링 모텔 : 프라하[3억들임])

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오딧세이가 월 6천이라는 고소득을 올리는 원인을 찾기위해 전격 현장 방문을 하였지요..~ 우선 건물 외관 멋집니다..

 곰곰히 생각해본 결과,

  1. 와관 깔끔, 멋짐.

  2. 주차 공간 넓음.

  3. 코너 자리(접근성 뛰어남)

  4. 시설이 좋다고 함(내부는 안가봤어용~)

  5. 바로 앞에 눈에 확 띄는 룸싸롱. 건물 내부에도 룸싸롱.(룸싸롱을 끼고함)

  6. 술집 상대로 영업.

    --------------->결과 월 6천~~

그럼 공부차원에서 경제적 수익분석을 해보지요.. 우선 부동산에서 이야기한 시세 20억 내외.

대략적 가격 : 대지 162평 * 650만 = 10억 5300만

                    건물 573평 * 200만 = 11억 4600만

매수 가격 결정 : 당시 최근 낙찰 사례

  ---> 46%(06년도), 47%(06), 40%(05), 39%(05), 43%(05), 52%(04) 평균 : 44.5%

          (단 최근 사례가 아니기에..정확성 떨어짐 감안해야)

44.5%(감정평가대비) = 15억 3984만원(유치권 해결하여야 가능 금액)

 *카드 전표 대표자가 임차인인 김추신으로 되어있지 않고 유치권자인 김선기로 되어있음 확인.

  -->유치권자가 현 모텔 영업을 하고 있음.(점유 확인)..단 그 당시 카운터에 계신분은 다른 여자분.

<간략하게 정리하자면> 유치권 해결보고 44.5%로 낙찰 가정시~

15억 3984만원 + 리모델링(3억) - 1.2억(1년 임차계약 : 보 2억/월1000시) + 9000만(융자 10억 9%이율)

+ 8193만(취.등록세 4% : 63936000 + 기타 1800만) + 약 5000만(유채동산 인수비, 영업허가승계비)

따라서 인수 후 1년 뒤 총 19억 4177만원 소요. 23억 매도시 3.5억 이익..

미래적 가치를 보자면..지리적 위치는 뛰어나나(관광 특구, 반경 7km이내 대학 밀집,궁동(유흥지역) 근처, 엑스포과학공원근처,유성 온천 지역,도로 발달, 터미널 인근,대전 지하철 인근, 대덕연구단지 인근) 수요에 비해 공급(호텔, 모텔 밀집 지역)이 많아 보입니다. 단 외관과 시설이 좋은 모텔은 경쟁력이 있어보였구요..

느낀점은 아무리 싸더라도 영업이 안되는 이유가 있는 모텔에 잘못 들어가게 되면 매매도 어렵고 돈이 묶여서 낭패를 볼 수 있다는 점과 모텔 운영시에도 영업을 잘해야한다는 점과, 감정가를 믿지말고 현장조사가 가장 중요하다는 점입니다.그렇게 하루의 조사를 마치고 저희 조는 돌아왔답니다. 아직 해결하지 못한 부분을(유치권 관련, 공적 장부, 시간별 주차 대수 등)더 조사하여야 함에도, 그 당시 저의 사정과 같이 가신 분들의 사정에 의해 다 마무리 조사를 못하였지요.. (실전반 듣고 계신분들은 저처럼 그러면 안되용~^^..확실한 조사..)

저의 미약한 경험이 도움이 되시길 바라오며.. 이 글을 갈음할까합니다.. 발품 열쓈히 파셔서...황금같은 물건 케내시길 기원하며... To be continue.........

[정영준 (운영자)]

실한 경험담 공부가 많이 되네요 // 좋은정보 감사합니다.//기초반때 어울려던 동기님들 이글을보시면 연락한번주요.

[행동대장[조재영]]

감사합니다.^^~

[행동대장[조재영]]

아 참~~부동산 복비를 안 넣었네요..^^ 참고하세용~

[강해용(30기)]

잘 읽었습니다.

[한석]

정말 잘 보았습니다...