<p>아파트 투자와 마찬가지로 상가경매 투자도 미래가치를 볼 수 있어야 성공할 수 있다. 올해 들어 필자도 좋은 상가물건이 나올때마다 계속 입찰에 참가하고 있지만 승률은 약 40% 정도로 그리 높지는 않다. 스터디멤버들과 경매로 1건, 공매로 1건 낙찰받았고, NPL로 떠온 200평 상가는 경매취하를 시킨후 다시 재개한 상태이기에 내년초 낙찰이 예상된다. 하지만 스터디멤버들과 함께 수개월동안 분석해온 물건 몇개는 놓쳤다. 다음은 올해 입찰물건중 패찰한 상가지만 좋은 공부자료가 될 것 같기에 함께 공부해보고자한다.</p><p><br></p><p>Case Study 1) 시흥시에 나온 7층 상가로 시흥거주자가 112% 가격에 낙찰받은 상가다. 보험회사가 전세 1000만원에 들어있으나 월세 금액은 확인되지 않는다. 최근 시흥시 일대 낙찰가에 비추어볼때 실평수 40평 상가를 1억 9500만원 정도에 받았다면 다소 센 감도 없지않으나 입지적으로 미래가치가 뛰어나기에 그리 부담스러운 가격은 아니다.</p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/991BEE495B69CF9C17" class="txc-image" width="799" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="799" exif="{}" data-filename="시흥 7층상가 물건지.jpg" id="A_991BEE495B69CF9C1737A6"/></p><p><br></p><p>주변입지를 살펴보면 2020년 5월에 센트럴푸르지오 2000세대가 입주할 예정이며, 지하철 소사원시선 신천역이 금년 6월에 개통되었다. 지하철 개통 1~2년후면 이 일대 상권에 상당한 변화가 예상되나 주변 아파트대비 상가수가 부족한 편이다. 지금은 다소 침체된 상권이지만 센트럴 푸르지오 입주 전후에 이 일대 상가 가격상승이 예상된다. 상가낙찰은 지하철 개통 이전을 노려야 최소 비용으로 최대 효과를 거둘 수 있다!</p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/996448505B69D2DE0E" class="txc-image" width="736" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="736" exif="{}" data-filename="시흥 7층상가 지도.jpg" id="A_996448505B69D2DE0E4D9C"/></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99D5A9485B69D3F312" class="txc-image" width="657" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="657" exif="{}" data-filename="시흥 소사원시선.jpg" id="A_99D5A9485B69D3F31299FB"/></p><p style="text-align: center;"></p><p><br></p><p>Case Study 2) 부천 송내역 먹자골목 인근에 공매로 나온 상가다. 수개월동안 여러차례 임장도 다녀오고 호시탐탐 노렸지만 결국 낙찰받지는 못했다. 너무나 좋은 입지에 좋은 층수지만 패찰해 아쉬움이 많이 남았던 물건이다.</p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/9950A64E5B69D59E0A" class="txc-image" width="796" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="796" exif="{}" data-filename="황금프라자 공매지.jpg" id="A_9950A64E5B69D59E0AB273"/></p><p><br></p><p>실평수 45평으로 현재는 애견카페가 입점해있다. 위치를 살펴보면 송내역 인근 먹자골목 초입에 위치해있다. 송내IC로 빠지기도 좋고 송내역세권에 위치한 교통의 요지다. 이 상가도 가만히 보면 올해 9월에 자이주상복합 405세대가 입주예정이다.</p><p>이 물건은 9월경 상동스카이뷰자이가 입주할 경우 아파트 정문바로 앞에 위치해있고, 실평수 45평의 2층 상가이기에 은행이 들어오기 딱 좋은 위치다. 국민은행이나 수협, 새마을금고 등 은행을 입점시킬 경우 상당한 임차수익이 예상된다. 공매임에도 감정가 대비 훨씬 높은 가격에 낙찰되었으나 충분한 월세수입또는 매도차익이 예상되는 상가다. </p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/9909CA4C5B69D61B1D" class="txc-image" width="788" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="788" exif="{}" data-filename="황금프라자 지도.jpg" id="A_9909CA4C5B69D61B1D9C48"/></p><p><br></p><p>Case Study 3) 부천 중동역 인근에 경매로 나온 상가다. 실평수 48평의 2층 상가로 현재는 음식점이 입점해있다. 남해수산과 같은 주인이 운영하고 있는 식당으로 보증금 2000만원에 월세 80만원 임차료 수준이나 재임차시 120만원 이상의 월세 수익은 충분히 거둘수 있는 상가다. 다만 약간의 흠이라면 지하주차장이 없고 대신 기계식 주차장이라 주차 부분이 아쉽다. 식당이든 사무실이든 상가는 주차장이 좋아야 임차인들이 들어오려고 한다. 2차까지 떨어졌지만 누군가 103%에 가져갔다. </p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/996F304D5B69D7BD02" class="txc-image" width="793" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="793" exif="{}" data-filename="중동 프린스프라자.jpg" id="A_996F304D5B69D7BD02AB31"/></p><p><br></p><p>이 상가도 앞의 상가들과 마찬가지로 현재가치보다 미래가치가 뛰어나다. 이 상가 주위로 현재 부천 분양시장에서 가장 핫한 중동힐스테이트 999세대 아파트와 푸르지오 999세대 등 약 2000세대가 2~3년후 들어올 예정이다. 부천에서는 다소 높은 수준인 30평대 6억원 수준의 분양가임에도 불구하고 최근 약 35:1의 경쟁률로 청약 1순위 마감됐다. 부천시청 등 주요 관공서가 입지해있고 약 12만평 규모의 중앙공원과 부천시청역 등 교통의 요지임을 감안하면 이 일대 부동산이 향후 부천의 미래가치를 주도할 것임에 틀림이 없다. 향후 3~4년후를 예상한다면 고가 낙찰임에도 그리 부담스러운 수준은 아니다. </p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99B49D445B69D90303" class="txc-image" width="951" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="951" exif="{}" data-filename="힐스에비뉴 상가.jpg" id="A_99B49D445B69D90303123C"/></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99AD4D445B69D90404" class="txc-image" width="939" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="939" exif="{}" data-filename="힐스에비뉴.jpg" id="A_99AD4D445B69D904042A4F"/></p><p><br></p><p>최근 수도권내 상가입찰에 투자자들이 몰리고 있어, 바야흐로 상가의 미래가치까지 고려해야할 시점이다! </p><p><br></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99847F465B69DCF809" class="txc-image" width="531" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="531" exif="{}" data-filename="상가경매 책표지.jpg" id="A_99847F465B69DCF8091F7F"/></p><p><br></p>
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첫댓글 와..전문가포스. 저에게는 어렵네요@.@
저같으면 그냥 지나쳤을 물건입니다. 돈도 많이 들어가고, 무엇보다 미래를 볼줄 모르니....
좋은정보 감사합니다
감사합니다
감사합니다
감사합니다.ㅎ
뭔가 어려운... 잘 읽고 공부해 보겠습니다^^
감사합니다
정보감사합니다~
감사합니다
감사합니다.
잘 읽었습니다!
감사합니다
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좋은 정보 감사요~
감사합니다
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대단하시네요.
대단하네요..감사합니다.
감사합니다~^^
분석하는게 프로십니다 멋져요!
감사합니다
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좋은 글 감사합니다.
감사합니다
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상가경매에 관심이 있었는데 꼭 읽어봐야겠네요