[재테크담론] 서울 사례로 본 각종지표(지수) 분석 및 그 지표들의 진정한 의미 파악하기

[렘군]

서울 사례로 본 각종지표(지수) 분석 및 그 지표들의 진정한 의미 파악하기

부동산 투자에 있어서 제 1원칙이 공급과 수요의 원칙이라고 전문가들은 입을 모은다. 입을 모았으면 예시도 들어주고, 사례 중에 공급과 수요원칙이 먹히지 않았던 적은 없는지? 그리고 공급과 수요의 정보를 어디서 어떻게 찾아 봐야 하는지 그리고 각각의 의미가 무엇인지까지도 알려줘야 제 1원칙인지 아닌지 파악할 수 있을텐데 전문가 분들은 바빠서 항상 결론만 이야기 하나보다. 우리처럼 일반인들은 그 결론이 맞는지 틀린지 결과만 놓고 보면 확신이 안간다. 그리고 전문가라고 얘기하는 사람을 얼마나 믿어야 될지도 미지수이다. 차라리 과정이라도 보여 주면 그걸 통해서라도 배울 수 있을텐데 말이다. 그래서 저는 과정을 중시하고 결과보다는 그걸 선택한 기준이 뭐였느냐를 중요하게 생각한다. 

살면서 과정을 보여주고 고민한 흔적들을 보여주는 자상하고 친절한 전문가를 보지 못했다. 답답하면 중이 우물을 팔 수 밖에… 제가 우물 파는 모습을 드릴테니, 옆에서 키워드와 통찰을 많이 얻어가셨으면 합니다.

수요와 공급 뿐만 아니라 그것으로 파생되는 다른 지수들도 제 생각의 흐름에 따라 마음대로 기술해 보겠습니다.

 

수요와 공급에 대한 이야기

수요와 공급이 있을 때, 수요는 어떻게 파악해야 되나? 수요가 폭발적이라면 수요층들이 선택할 수 있는 것들은 뻔하다. 기존 아파트를 사거나, 신규 아파트를 분양 받는 것이다. 따라서 실거래가지수의 흐름 또는 매매가 추이 확인을 통해 기존아파트에 대한 수요를 짐작해볼 수 있고, 분양아파트의 분양률 및 프리미엄을 통해 신규아파트의 수요를 짐작해볼 수 있다. 이를 둘을 합하면 수요가 되는 것이다. 둘 중 먼저 치고 나오는 것은 기존아파트에 대한 수요이다. 기존 아파트들이 인기가 있어지고, 가격이 스물스물 올라야 전반적인 분위기가 좋아지면서 새아파트에 대한 니즈도 증폭되기 때문이다. 그럼 공급은 어떻게 파악해야 하나? 공급은 2가지를 확인해봐야 하는데, 첫째는 기존에 적재되어있는 물건, 즉 미분양현황을 봐야되고, 두번째는 새로운 아파트 물량 (분양 및 입주물량) 을 확인해 보면 된다. 

기본적인 개념과 추가적으로 무엇을 조사해야 되는지 정도는 이해했다고 보고, 다음 이야기를 이어가려 한다. 수요와 공급이 정말 아파트 가격이 올라가는데 절대적인 역할을 하는가에 대한 의문을 던져야 한다. 그리고 검증 작업을 해봐야 한다. 무엇으로? 이전 자료를 가지고 검증하는 것이다. 절대적인 역할을 한다는 가설을 세우고 이리 저리 살펴보는 것이다. 만약 맞다고 결론이 나오면, 그래 전문가들이 입으로 이야기한 게 단순히 입 놀림이 아니었구나 하고 박수를 쳐준 다음, 최근 추이를 확인하여 2015년 이후를 예측해보는 것이다.

수도권에 아파트가 2006년도에 급상승한 것이 미분양 현황 수치와 연관성이 있었던 걸까? 만약 있다고 판단되면, 2015년를 예측 하는데 중요한 자료가 될 수 있다.

▼먼저 2001년~2007년까지의 서울의 미분양 추이를 살펴보면 아래와 같이 나온다. 기간이 너무 길어 2004년 2005년도에 급격히 줄어든 것 같은 느낌이 들지 않으니, 기간을 좁혀서 살펴보자

(출처 : 온나라부동산정보 > 부동산통계 > 주택현황 > 미분양주택현황)

▼2005~2007년만 살펴보면, 500~100호 정도가 미분양 이였는데, 2006년 거의 0에 가깝게 다가가다가 2007년 이후로는 스물 스물 올라가더니, 2008년에는 급증하여 평상시에 5배 정도 까지 미분양수가 늘어나게 된다.

위 그래프 대로라면 2009년 이후는 안 좋은 결과가 도출 될 것임을 어느 정도 짐작해 볼 수 있다. 헌데 이해가 안 되는 부분은 2006~2008년도 사이에 집 값이 폭등 했기 때문에 미분양 추이는 그 반대로 감소했으리라 생각이 들지만, 미분양 추이라는 것은 그렇게 움직이는 않았다. 그 말은 그렇게 이용하는 지표가 아니라는 말이다. 미분양 추이는 그 이전 2년 동안의 움직임을 주의 깊게 봐야 하고, 위 그래프처럼 눈에 띄게 최저가 되는 순간을 주시해야 한다. 동시에 이전 2년 동안의 공급물량도 확인해야 한다. 아마도 2008년부터 미분양 수가 급등 한 것은 공급 물량이 쏟아졌기 때문이 아닐까 추측해본다. 뒤에서 공급 물량을 자세히 분석해 보면 답이 나올 것이다. 헌데 어떻게 1년 동안 미분양 수가 어떻게 저렇게 많이 발생될 수 있었을까? 그게 신기할 노릇이다.

여기서 포인트는 집 값이 오르냐 안 오르냐를 모니터링 할 때 해당 그래프가 내려가는 것만 지켜보면 안 된다는 것이다. 그냥 2년 동안 저조한 상태가 오기만을 기다리면 되고, 평균 수준으로 오르고 내리는 것은 크게 신경 쓰지 않아도 된다. 정작 모니터링 해야 될 순간은 미분양 추이가 급격히 올라가는 타이밍이다. 이 때는 아파트가 폭락할 수 있으니 빠져나갈 수 있는 타이밍을 포착하는 도구로 활용 해야 한다. 미분양 추이는 오를 타이밍을 포착하는 도구가 아니라 빠져나가는 타이밍을 포착하는 도구로 활용해야 한다. 물론 꾸준히 줄어드는 경우는 오르는 타이밍에 활용되기도 한다.

▼2008년~2014.11월까지의 미분양 추이를 살펴보면, 2008년 말에 최고치를 찍고 약간 내려오다가 2010년 10월 다시 최고점을 찍고, 내리다가 2012년 10월, 2013년 10월에 최고점을 갱신하고 이후부터 줄 곧 미분양이 감소하였다. 미분양 수를 더 지켜봤다가는 위험하다 판단되어 정부에서 개입한 영향이 매우 크다고 볼 수 있다. 물론 공급이 많이 없었던 것도 영향이 있다. 2014년 1월부터 급격히 감소하여 현재 1500 호 수준으로 내려왔다. 만약 2015년에 

500~1000호 사이 정도로 내려온다면 이전처럼 급등 할 수 있는 시나리오가 완성된다.

시나리오가 완성될 수 있는 지 없는지는(1) 2005년~2008년 사이에 공급량이 얼마나 되었는지에 대한 확인과(2) 2008년~2014년 사이의 최근 공급량 추이 확인 (3)2015년도에 서울지역의 공급계획을 살펴 보면 된다. 공급이 없다면 매매가격이 올라가고 있기 때문에 미분양 현황은 더 줄어들 수 밖에 없기 때문이다. 

아마도 (1)번은 공급량이 얼마 안되었을 것 같은 느낌이 들고, (2) 기간에는 공급량이 많았을 것 같은 생각이 든다. 과거자료를 확인해보는 이유는 급등하기 전 얼만큼의 공급량이 있는지 정확한 수치를 알아야 2015년 공급 수치와 비교해서 몇 퍼센트 정도가 많은지 적은지를 알 수 있기 때문이다. 단순히 작년과 대비해서 많다. 적다는 큰 의미가 없고 급등 하기 전 시절의 공급량과 2015년을 비교하는 것이 중요하다.

(1)2005~2008년 사이의 공급량을 확인해보자. 월 평균 얼마 정도이고 년 평균 얼마 정도 인지를 확인해야 한다. 추이도 확인해야 한다. 자세한 백 데이터를 확인하고 싶은데, 확인할 방법을 아직 모르겠다. 어쩔 수 없이 과거 뉴스 및 보도자료를 통해 확인해보았다. 전국적으로 보면 2004~2005년도에 공급물량이 적었던 건 아니다.

수도권만 놓고 보더라도 2004~2005년 사이에 신규 입주 물량이 평균 대비 그렇게 작았던 것도 아니다. 조금 줄어들었다. 1~2년 전에 입주물량이 작아 에너지를 많이 축적했나 생각했는데, 그것도 아니었다. 2006~2007년 사이는 이전 보다는 확실히 줄어든 물량이긴 한데 15만정도였다. 2010년 이후로 15만 보다 훨씬 못 미치는 입주량에도 불구하고 아파트 가격은 계속 내렸다. 지금은 10만 가구 밑으로 떨어졌다. 공급이 줄어든다고 무조건 아파트 가격이 무조건 오르는 건 아님을 알 수 있다. 수요와 공급이 제일 중요하다면서!!! 뭐가 말이 안 맞잖아~!!!

그렇다 수요와 공급은 심리를 자극하는 요소들이고, 서서히 온도가 올라가 물의 온도가 자극적인 정도가 되어야 시장이 움직인 다는 것이다.

해당 자료를 통해 비로서 알 수 있는 건, 공급물량이 조금 작아졌다고 해서 아파트 가격이 폭등하는 건 아니다라는 점이다. 물론 작으면 좋지, 충족되어야 할 수보다 작으면 가격에 영향은 준다. 하지만 그게 바로 가격으로 직접적인 영향을 주는 건 아니라 판단된다. 수요와 공급이 제일 중요하다고 했지만 공급보다는 수요가 보다 중요한 요인이다. 

(1)2008~2014년 사이의 공급량 추이를 확인해보자.

2010년 7월 이전자료가 없어서 급한 대로 한국감정원(주택준공실적)의 2010.7~2014.10월 까지의 자료를 보자. 매월 평균을 내보니 한달 평균 공급량이 5,552호이다. 5552가 모두 아파트는 아니고 아파트와 주택을 포함 수치이다. 아파트와 아파트외의 비율을 년도 별로 평균을 내보면 아파트가 대략 60% 정도 차지한다. 그럼 아파트의 한달 평균 공급량은 5552*0.6 = 3331호이다. 한 달에 3천호이면 3달이면 3331x3달 해서 거의 1만호이다. 아래 쪽에 정리한 (3) 번을 먼저 읽어 보시고 다시 돌아오시면, 국토부 에서 발표한 자료('15년도 1~3월)에 나온 공급량과 비교해보면, 1월~3월, 3달 동안 총 3470세대가 입주한다는 건은 한 달에 1100세대 정도가 입주하는 것이니, 기존 한달 평균치 3331호보다 훨씬 낮은 수치임을 알 수 있다. 1/3 수준 국토부에서는 3개월 단위로 입주계획을 발표하니 꾸준히 업데이트 해야 한다.

(출처 : 한국 감정원)

닥터 아파트 같은 곳에서도 입주물량을 발표하곤 하는데, 도통 믿을 수가 없다.

어쨌든, 떠도는 자료를 확인한 결과 2015년은 20,938가구라고 하는데 월평균으로 보면 1000가구정도 이다. 위에서 파악한 3470(3개월) / 3=1100 수치와 거의 일치하는 수준이다.

그 말은 '15년 1~3개월 이후 예정되어 있는 입주 물량도 '15년 1~3월 입주 평균 수치와 유사하다는 의미이다. 고로 15년 전체 입주 물량은 평균 대비 1/3 수준이라는 뜻이다.

년 평균 6만 정도가 되어야 하는데, 14년도는 4만 미만, 15년도는 2만 언저리로 공급이 부족한 상태가 이어질 예정이다.

(출처 : 미지수)

지금의 부족한 정도가 2006년 폭등 전 2004~2005년의 수준과 비슷한지를 체크해봐야 한다. 

(3)제일 중요한 2015년도 서울지역의 공급계획을 살펴보면, 

국토부에서 발표한 2015년도 1월~3월 서울지역의 공급계획 자료가 가장 신빙성이 높다.

서울 3489세대, 인천/경기도 18800세대로 수도권 전체 22278 세대이다.

지방은 34,302세대이다.

사이즈 별로 보면 84m2이하가 91.7% 이고 85m2초과가 8.3%이다. 

8.3%는 정말 작은 수치이다.

주요 지역별로 살펴보면, 수원 및 화성지역에 13만 세대가 예정되어있고 서울내곡에 585세대, 인천서창에 2천세대가 입주 예정 되어 있다. 평택 소사벌에 1100세대, 송파위례에 549세대, 하남미사에 763세대, 천안 제3산단에 1000세대가 입주예정이다.

공공은 사실 크게 문제가 없다. 투자목적 보다는 실거주 측면이 강하기 때문이다. 송파위례는 세대수도 작고 지역도 좋아 끄덕 없을 것 같고, 문제는 바로 화성과 수원 지역이다. 화성과 수원 인근지역에도 영향을 미칠 것으로 판단된다. 공급이 이렇게 많으면 2015년에 상반기에 아파트가 올라가기 어렵다. 특히 남부 지역은 더더욱 그렇다. 그럼 반대로 북부 지역은? 큰 영향은 없을 듯 하다. 오히려 북부 지역은 공급이 없으니 올라갈 가능성이 매우 높다. 강남 이북 및 인천 지역은 안정권에 속한다고 볼 수 있다. 하지만 위기는 기회라고 했던가? 남부이남지역에 급매가 속출할 수 있으니 이를 잘 이용하는 것도 포인트이다. 15년 3개월 동안의 수도권 공급량이 연 평균 어느 정도에 속하는지 확인을 해봐야 한다

지금 작성하고 있는 자료는 서울에 대한 자료이니 서울만 구체적으로 확인해보면, 1월~3월 기간 동안 총 1393(1월)+792(2월)+1284(3월)= 3470세대가 입주한다. 사이즈 별로 보면 전국적으로 84m2 이하가 91%이고 84m2초과가 9%정도 되는데, 서울은 특이하게도 85m2초과 아파트가 제일 많다. 대략 50%. 소형아파트를 투자하는 사람에게는 좋은 소식이다. 아직까지는 소형이 귀 할 테니..

'15년도 1~3월 3개월 간 3470세대가 입주하는데, 그 숫자의 의미를 아는가? 그걸 알려면 (1) 위에서 살펴본 이전 데이터들을 확인해봐야만 알 수 있다.

 

수요와 공급 정리 그리고 다른 지표들

 수요와 공급의 원리 중에서 공급에 대한 내용을 살펴보았다. 사람들이 말하기를 모든 지표들 중에서 수요와 공급이 가장 중요하다고 이야기한다. 수요가 중요한 것일까? 공급이 더 중요한 것일까? 수요는 무엇으로 파악할 수 있는가? 공급은 무엇으로 알 수 있는가? 처음 시작할 때 언급 했던 것들이고 년도 별 실제 자료들을 보면서 질문을 던지고, 가정을 한 것들이 실제와 매치가 되는지도 확인을 했다.

공급량이라는 것의 진정한 의미는 위에서 자료 분석을 통해 살펴보았다. 공급량이 조금 부족하다고 해서 매매 가에 큰 영향을 주는 것은 아니다. 반대로 공급량이 조금 늘었다고 해서 매매 가가 폭락하는 것도 아니다. 공급이 많이 되어도 다 받아 줄 수 있는 시장이면 가격은 올라갈 수도 있는 것이다. 공급에는 기존물량의 제거(미분양추이), 새로운 물건의 등장(신규 입주량) 2가지가 있다고 보면, 신규 입주량의 추이보다는 기존물량의 제거 추이가 보다 중요한 지표이다.

해당 지표의 포인트는 미분양추이가 급격히 떨어지는 경우 아파트 매매 가가 올라갈 가능성이 크다. 그리고 미분양추이가 급격히 올라가는 경우는 매매 가가 급락할 가능성이 크다. 미분양추이가 평균수준에서 적당히 오르고 내리는 것은 큰 의미는 없다. 

수요는 어떻게 알 수 있을까? 집을 사고 싶어하는 수요 추이를 어떻게 알 수 있을까? 위에서 처음에 언급했지만 기존 아파트의 움직임 그리고 분양아파트 분양률 및 프리미엄을 확인해보면 된다. 그리고 또 한가지가 뭐냐하면 거래량이다. 

집을 사고 싶어야 거래가 발생하는 것이다. 집을 사고 싶은 마음이 강하면(수요가 크면) 아파트 가격이 조금 올랐다 할지라도 사는 것이다. 거래가 많이 발생한다는 것은 수요가 있다는 이야기이다. 그렇다고 거래량이 많다고 무조건 가격이 오르는 것은 아니지만 오를 가능성이 매우 크다.

그러고 보면 수요가 발생하면 거래량 (기존아파트) 이 늘어 나게 되고, 분양결과 (새 아파트) 는 높아지기 마련이다. 거래량이 발생하면서 사람들의 심리가 오른다 쪽으로 기울기 시작하면 그때 비로서 매매가격이 움직이는 것이다. 실 거래가 지수 = 사람들의 심리인 것이다. 

매수우위지수가 오르고 있는지 내리고 있는지를 살펴봐야 한다.

(4) 서울의 거래량을 살펴봐야 한다. 그리고 (5) 분양가 및 분양결과도 확인해야 한다.

(6) 그리고 실 거래가 지수도 확인해야 한다.

(4) 서울의 거래량을 살펴보면, 2006년도 상반기에 한번 폭등하고 다시 하반기에 다시 폭등을 했다. 아파트가 오를지 내릴지는 거래량의 중요한 부분을 차지한다고 볼 수 있다. 물론 거래량 하나만 좋다고 되는 건 아니고 다른 조건들이 다 같이 결합되어야 된다. 15만건 이상의 거래량이 발생하면 그건 뭔가 신호탄이 될 수 있다. '14년 하반기 15만 건을 넘어섰다. 12월은 비수기임에도 불구하고 말이다. '15년 3~4월의 거래량을 주의 깊게 모니터링 해야 한다. 만약 거래량이 20만을 넘어가면 그건 완전 대박 신호라 볼 수도 있다!

(출처 : 한국 감정원)

내친김에 경기도와 인천 지역까지 살펴보면 아래 그래프에 따라 경기도는 30만 정도의 거래량이 발생되어야 신호탄으로 볼 수 있다. 30만이 두 번째 고점이기 때문이다. 2006년에는 이걸 뚫고 50만 까지 훅 날아갔다. 지금은 두 번째 고점에 굉장히 근접해 있다. 터질 것 같은데 생각보다 터지지 않는 건 다른 조건들이 부합되지 않아서 일 것이다.

인천지역도 경기도와 흐름이 비슷하다. 두 번째 고점을 넘어서고 있다. 날아가야 되는데, 주춤하고 있다.

경기도와 인천은 입주 물량을 꼼꼼하게 확인해봐야 한다. 위에서 살짝 경기도 지역을 살펴봤는데, 공급물량이 좀 된다. 그래서 단기 급등은 어렵다고 봐 진다. 하지만 서울은 또 다른 움직임이 있을지도 모르겠다. 물론 서울은 경기도와 인천의 간접적 영향을 받기 때문에 (서울거주 대체재 역할이 가능) 서울만 급등하기도 어려운 실정이다. 서울이 치고 나가려면 경기도와 인천 지역도 오를 수 있는 시점이 되어야 한다. 만약 그 시점이 도달하려는 움직임이 나타날 때 서울은 좀 더 많이 날라갈 것이다.

공급물량이 많으면 직접적으로 영향을 받는 게 매매 가가 아니라, 바로 전세가이다. 공급물량이 많아도 적당히 받아줄 수만 있으면 매매 가는 잘 떨어지지 않는다. 다른 지표들이 좋기 때문이다. 헌데 공급량이 많으면 다른 지표가 아무리 좋아도 전세가는 올라갈 수 없다. 오히려 출렁일 가능성이 높다. 물론 공급이 완료되면 전세가는 다시 치고 올라간다. 타이밍이 왔을 때 전세가가 치고 올라가야 되는 데 계속 안정화가 되고 조금씩 올라가는 것은 모두 공급물량과 밀접한 관련이 있다. 서울은 공급물량이 없기 때문에 전세가가 더 올라갈 것이고, 경기도 남부 지방의 경우는 인기 있는 지역은 소폭상승, 공급이 많은 인근 지역은 보합세, 공급이 많은 당사자 지역은 전세가가 내려갈 소지도 있다. 전세가가 올라가야 매매 가를 끌어올릴 수 있다. 

 

마무리

공급량이 예년의 절반이에요. 전세가 부족해요. 미분양 현황이 감소하고 있어요. 이런 뉴스가 나왔을 때 살포시 웃어주자. 지표들의 진정한 의미를 알게 되면 어떤 조합이 이루어졌을 때가 타이밍인지 알 수 있고, 그 타이밍의 기준을 세울 수 있고, 그럼 그 순간만을 모니터링 하면서 기다리기만 하면 된다. 그 순간이 다가오면 조금 더 집중하고, 다가오지 않으면 조금 더 천천히 심호흡을 하면 된다.

길게 이야기했는데, 반전이 하나 있다. 위에서 어렵게 한 작업들 보다 우선하는 게 있다. 우리는 어떤 타이밍이 왔을 때 아파트가 오를 지 그걸 증명해내려고 엄청나게 많은 고민을 하고 모니터링 하지만, 아파트가 오를지 내릴지는 쌩뚱맞게도 정부가 알려준다. 공식적으로 말이다. 단지 표현을 조금 다르게 할 뿐이다. 우리는 정부의 그 말이 사실인지 거짓인지를 판별하고, 시기가 어느 정도 일지를 예측해보는 용도로 위의 지표들을 활용해야 한다. 

서울의 수요와 공급을 개인적으로 확인해보려고 작성하기 시작했는데, 적다 보니 친절한 설명 글이 되어 버렸네요.

이상 친절한 렘군이였습니다!

Peace!!

[눈감고직진]

렘군님. 역시 전문가세요.. 잘 읽었습니다.

[렘군]

과찬이세요
좋게봐주셔서 감사합니다

[*자린고비*]

와..대단하시네요 많이 배우고 갑니다

[렘군]

저도 작성하면서 배워갑니다 ^^

[Art of money]

훌륭하십니다^^ 좋은 글 잘 읽었습니다.

[렘군]

덧글 감사합니다^^

[성실하게살자]

늦었지만 좋은 글 잘 봤습니다 ^^

[고래상어1]

역시 대단한 분석력이세요