라첼 나이든 어느 외판원의 도전(?)

[라첼]

 - “나의 전성기는 아직 시작되지 않았다” -

다음은 어느 나이든 외판원의 이야기다.

52세의 밀크셰이크 기계를 파는 영업맨이었던 레이 크록(Raymond Kroc, 줄여서 레이 크록이라 함).

그는 평생 늘 하는 사업마다 실패하여 장사꾼으로서는 전혀 소질이 없는 것처럼 보였다. 젊은 시절 플로리다에 부동산 투기바람이 일었을 때 거액을 투자했다 홀딱 날리기도 하고 종이컵 세일즈도하고 하옇튼 평지풍파가 많은 삶이었다. 젊은 시절 식당에 종이컵을 파는 영업맨이었다가 어느날 밀크셰이크 기계가 발명되자, 그 가능성만을 보고 크록은 돌연 밀크셰이크 기계를 파는 영업맨으로 전직을 한다. 당시, 그의 아내는 “왜 잘나가는 종이컵 영업맨 자리를 놔두고 한치앞도 알 수 없는 밀크셰이크기 Sale을 하려고하냐”며 결사반대했다.

와이프의 반대를 무릅쓰고 미 전역을 떠돌며 밀크셰이크 기계를 팔던 그에게 어느날 우연히 기회가 찾아왔다. 유난히 많은 밀크셰이크 기계를 주문한 식당 한군데가 눈에 뛰었다. 당시만 해도 밀크셰이크 기계는 매우 고가의 장비였다. 영업이 잘되는 음식점도 1~2개 비치할 정도로 매우 고가의 장비였는데 캘리포니아의 어느 중소도시에서 8개의 밀크셰이크기계 주문이 한번에 들어왔다.

레이크록은 문득 강렬한 호기심이 들어 LA 인근 샌버나디오에 위치한 햄버거 음식점을 직접 찾아가보기로했다. 사람들이 줄지어 서서 햄버거를 먹고 있는 광경을 보고, 레이 크록은 이 가게의 인기비결에 대해 하나씩 꼼꼼히 살펴보기 시작했다. 쓰레기 하나없이 종업원들이 매장 안팎을 청결하게 운영하고 있었고, 음식 조리도 마치 Ford차 조립라인처럼 줄지어 요리하고 있었다. 다른 햄버거 가게와 달리 잡다한 메뉴없이 햄버거, 프랜치프라이 등 경쟁력있는 몇 개의 메뉴만으로 승부했고 종업원들이 직접 주문을 받는 셀프서비스 등 효율적인 운용이 눈에 띄었다.

맥도널드라는 성을 쓰는 형제가 운영하는 시골의 작은 햄버거 가게였지만, 레이 크록은 이런 가게라면 프랜차이즈를 운영해도 좋겠다는 생각이 들어 두 형제와 담판을 시작한다. 그러자 이들은 상당히 의아한 표정을 지으며 묻는다. 이런 매장을 과연 우리말고 누가 운영하려할까요? 바로 내가 하겠소!

당시 그의 나이는 52살이었고 지병인 당뇨병도 앓고 있었으며 그의 아내는 "늘그막에 이 무슨 사서 고생이냐"며 줄기차게 반대하고 있었다.

그가 가진 모든 돈을 투자해 맥도널드 형제로부터 겨우 프랜차이즈 영업권을 따낸 레이 크록은 시카고 인근 데스플레인즈에서 프랜차이즈 1호점을 내게되었고 연이어 다른 지역에도 가게를 열게 된다. 레이 크록이 맥도널드 형제와 계약하던 순간 그는 이렇게 말했다.

“나의 전성기는 아직 시작되지 않았다.”

그러나 사업이 너무 잘되자 하나씩 문제가 발생하기 시작한다. 맥도날드 형제에게 매출의 1%정도를 로얄티로 지불하는 조건으로 계약했으나, 사업장이 늘어나며 맥도날드 형제와 삐걱거리기 시작한다. 맥도날드형제가 레이크록에게 팔았던 프랜차이즈 영업권을 다른 업자에게도 팔고 레이크록의 영업에도 사사건건 간섭하는 등 마찰을 빚게된 것이다.

 고심하던 레이 크록은 마침내 또다른 베팅을 시작한다. 뉴욕의 한 대부회사로부터 당시에는 엄청난 거액인 무려 270만달러를 빌려 맥도날드형제로부터 프랜차이즈사업권 전체를 인수하는 인생일대의 결단을 내린다.

그리고 레이 크록은 맥도날드 햄버거 체인점사업을 더욱 혁신화시킨다.

첫째, 모든 조리과정을 매뉴얼화시킨다. 물론 맥도날드형제 당시에도 매뉴얼이 있긴 했으나 30여가지에 불과했다. 레이크록은 햄버거 패티의 두께부터 조리법, 심지어 매장카운터의 높이까지 美 전역 어느 영업점이나 동일하도록 매뉴얼화시켰다.

둘째, 미국내 어느 맥도날드체인점에서나 동일한 맛을 낼 수 있도록 매니저와 종업원들을 재교육시켰다. 당시 업계에서는 매우 혁신적인 ‘햄버거대학’을 만들어 6개월간 전 매장의 종업원들을 불러 어느 매장에서나 동일한 수준의 햄버거 맛을 낼 수 있도록 철저히 교육시켰다.

셋째, 부동산 프로젝트 파이넌싱 기법을 도입한다. 뉴욕의 금융기관으로부터 거액을 대출받자마자, 그는 자신의 전용비행기로 美 전역의 부동산을 샅샅히 훝고다니며 분석하기 시작한다. 도로망이 개설되어 향후 교통 요지가 될 만한 위치의 부동산을 매입한 후 일간신문에 대대적인 광고를 게재한다.

“Franchisee가 될 사업자라면 누구나 일정액의 투자금을 내고 맥도날드햄버거 본사가 소유한 영업점에서 영업만 하면 된다. 당신은 조리법을 몰라도 된다. 본사가 당신을 교육시켜 줄 것이다. 단, 영업조건은 매출액의 1% 정도에 해당하는 임대료와 로얄티를 지불해야한다. 일단 당신이 프랜차이지가 될 경우 반드시 20년은 영업해야한다.”

업계에 없었던 레이크록의 획기적인 프랜차이저 계약방식은 인생 2막을 고민하던 美 전역의 은퇴자들로부터 선풍적인 인기를 끌게된다. 레이 크록의 맥도날드 본사도 20년간 빌린 거액의 이자부담도 줄이면서 안정적으로 임대수익과 로얄티를 확보하게 된다.

맥도널드 햄버거는 자동차 교통의 요지에 유동인구가 많은 밀집지역을 타겟으로 운영했기에 맥도널드 매장이 들어오면 몇년후 상권은 더욱 커지게된다.

맥도널드 본사는 그후 적정한 시점에 매장을 팔게 되면 그간의 매장 운영수익과 부동산 매매차익으로 소위 대박이 나는 것이다. 오죽하면 맥도널드의 최대 경쟁자인 버거킹의 입지전략이 맥도널드 매장의 바로 앞자리에 차리는 것이었을까? 즉, 자신들은 레이크록만큼 부동산입지를 보는 눈은 없으니 무조건 맥도날드 바로 앞에만 매장을 세우고 대신 햄버거 맛으로만 승부한다는 발상이다. 바둑으로 치면 고수들의 흉내바둑이라고나 할까?

누구나 생각할 수는 있겠지만 실행하기 어려운 일이다. 레이 크록은 햄버거식당을 운영해본 노하우가 있는 것도 아니었다. 사업하기에는 너무나 위험한 50대였고 주변에는 그의 와이프를 비롯해 줄지어 말리는 사람밖에 없었다.

"콜럼버스는 미국을 발견했고, 토머스 제퍼슨은 미국을 건국했고, 레이 크록은 미국을 맥도널드화했다."  50대 한 늦깎이의 도전이 마침내 세상을 바꾼 것이다!

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지금이야 건물주니, 상가투자니 하며 상가경매에 대한 인기가 높지만 2008년 서프라임사태 직후 경제 전반에 찬바람이 돌 당시 상가의 인기는 그다지 높지 않았다. 당시 필자는 최소의 자본으로 최대의 효율을 거둘 투자처로 상가투자를 고려했다. 타이밍상 경기가 찬바람이 불지만 정부의 부동산규제완화책으로 인해 IMF 시절처럼 몇년만 버티면 다시 경기가 살아날 것이에 상가경기가 급랭하고 있는 2009년 무렵을 부동산 투자의 최적기로 봤다. 당시 필자가 살던 판교나 분당일대 상가를 샅샅이 훝어봤지만, 필자의 자본으로는 어림도 없었다.

그러나 하루에 몇시간동안 수도권 일대의 상가경매 물건들을 샅샅이 서치해보니 부천, 인천, 일산 일대의 상가들이 그리 부담되지 않는 수준으로 낙찰되고 있었다. 동일 시점에 70평대 비슷한 평수의 상가물건들을 분석해보니, 분당 정자동에 있는 상가와 부천 일대의 상가 감정평가액이 2배 차이이상 났다. 분당과 부천의 프리미엄 차이라고는 하겠지만 아무래도 어느 한쪽이 저평가되어 있음이 틀림이 없었다.

당시 수도권 일대 물건 서치를 통해 살펴본 아래 상가를 검색한 순간, 도무지 싼 가격(?)을 이해할 수 없었다. 지금은 지하철역이 없지만 약 2~3년후 7호선 상동역이 생길 경우 도보로 5분거리의 역세권이 될 것이며 더구나 부천에서 가장 최근에 들어선 택지지구 상동이 아닌가?

당시 살던 30평대 판교아파트는 5억대 중반을 호가했다. 당시 판교아파트를 월세로 줄 경우 3000/150만원선인 반면, 두배나 더 넓은 부천70평 상가를 월세로 임차줄 경우 2000/230만원선으로 더욱 많은 월세를 받을 수 있다. (가격은 판교아파트가 두배나 비싸지만 월세수익율은 상가가 훨씬 뛰어난 것이다!) 그렇다면 아파트 공화국인 한국에서 지금이야 아파트의 인기가 좋지만 미래의 어느 시점, 특히 경기불황으로 베이비부머의 은퇴가 본격화될 경우 상가의 인기는 더욱 가속화될 것이며, 그럴 경우 상가 가격도 그 본연의 가치를 찾을 것이다!

가지고 있는 全 재산이 대출 잔뜩 낀 아파트 한채에 약간의 현금과 주식이지만 더이상 투자를 미룰 이유는 없었다. 그렇다면 얼마를 써야할까? 경매를 해본 분들은 아시겠지만 수많은 경쟁자를 물리치며 낙찰받기가 그리 쉽지만은 않다. “내가 보기에 좋은 떡은 남들이 보기에도 좋은 법이다.” 당시 부천일대 상가 평균 낙찰가는 60%대 후반이었다. 경매정보지 하단에 보면 친절하게도(?) 평균낙찰가와 예상 낙찰가까지 분석해 놓고 있다.

하지만 가만히 생각해보면 입찰에 참가하는 모든 이들이 이정도 정보는 접할텐데 어떻게 낙찰받을 것인가?

보통 경매투자자들이 가장 많이 하는 분석방법으로는

1)경매사이트에서 과거 낙찰률과 낙찰가 분석

2)경매사이트 참가 클릭수 분석

3)정부 부동산정책 및 현 부동산시장 분위기(부동산 규제책이 발표되는 날 경매장 분위기는 더욱 썰렁할 것이다! 이때가 절호의 타이밍일 수도 있다!)

위 물건을 보면 입지, 가격 모두 매우 좋은데 소액의 유치권이 걸려있어 3차까지 내려가 있었다. 당시만 해도 상가경매시 3차까지 유찰되는 경우가 비일비재했기에 그리 이상할 정도는 아니다. 직장을 다니고 있었고 와이프 명의로 입찰했기에 법원입찰장에는 가지도 않았다. 어차피 법원입찰장에 가봤자 군중심리에 휩쓸릴 수 있기에 인터넷으로 검색하며 차분히 분석하는 편이 더 낫다.

휴대폰으로 입찰가를 와이프에게 통보한후에 사무실 책상에 앉아 커피한잔을 홀짝였다. 입지가 좋기에 분명히 적지않은 사람들이 참가할텐데 물건은 가져와야한다. 그렇다면 틀을 깰수밖에 없다!

대부분의 사람들이 2차가격부터 3차가격 사이를 고민할 것이니 차라리 확실히 가져올수 있도록 2차 가격을 넘겨서 쓰자! 약 1시쯤 와이프로부터 전화가 왔다. 낙찰됐다! 상가경매임에도20여명이 참가했으며 법원 입찰장에서 어떤 이는 "그 가격에 쓸거면 왜 2차때 입찰하지 않았냐?"는 약간의 웅성거림도 있었다고 한다.

당시 이 방법은 그후 몇차례 시도해서 성공을 거두었으나, 언젠가부터는 더 공격적으로 쓰는 이들이 나타나기 시작했다! 지금은 1차때보다 높은 105%, 108% 낙찰이 빈번하지만!

유치권이 있어 1금융권에서 대출이 많이 안나왔기에 지방수협에서 80%인 1억 8400까지 대출받고 약 3천만원은 마이너스통장에서 끌어썼다. 그리고 판교아파트는 출퇴근하기도 좋고 살기도 매우 쾌적했지만, 일신의 안락함은 포기하고 전세를 준 후에 안양의 모 월세아파트로 이사를 감행한다. 다른이의 전세자금으로 좀더 공격적인 경매투자에 나선 것이다! 판교아파트를 부동산에 전세놓으니 삼성전자 임원이 얼릉 채간다. 직장에서 30분이 더 소요된 월세아파트로 이사했기에 출퇴근시 몸은 다소 피곤했지만 미래에 대한 기대가 컸기에 이정도 수고는 아무것도 아니다.

이 물건의 특징은 대로변 남향을 바로보는 7층 전면의 상가다. 상가는 대로변에 접한면이 클수록 압도적으로 유리하다. 대로변 후면상가보다 동일평수 대비 1억이상 차이나기도 한다. 대로변 전면은 광고하기도 좋고 채광과 뷰가 좋다. 임차를 주어도 세가 잘 나간다. 명도하러 현장에 갔더니 부도난 D건설회사 사무실이라 부도당시의 광경이 현장에 적나라하게 펼쳐져있었다. 채권자들이 떼거지로 몰려와서인지 컴퓨터와 서류철이 그대로 책상위에 내 팽개쳐진 상태였다. 회장실에 들어가니 금고가 열려져있었고 회장 책상위에 수북이 쌓인 담배재 재털이들!

부도소식을 들은 채권자들이 몰려오기전에 처량한 심정으로 담배를 피우고 금고에서 급하게 귀중품들을 챙기고 나간 회장의 뒷모습이 선하다. 부도난 건설사라 회장이 도망다니고 있었기에 연락이 되지않았고 결국은 회장의 아들과 연락이 되어 얼마간의 이사비를 주고 명도를 끝냈다.

이 건외에 몇건의 상가와 아파트 물건을 더 낙찰받은 이후 필자는 불과 40대 초반의 나이에 공무원이라는 안정된 직장을 포기하고 소위 "아침이 여유로운 삶을 꿈꾸며" 퇴사를 결정한다.

투자한지 7년이 경과한 이 물건은 인근 부동산에서 5억~5억5천만원을 호가한다. 팔고싶은 마음은 굴뚝같은데 와이프의 반대로 못팔고 있다. 최초 투입자금은 등기비포함 원금 4천만원 정도였으니 2~3년만에 투입원금은 월세로 모두 회수했다. 그럼에도 초기투자원금 대비 수익율로 따지면 아마 700%는 될 것이다. 최소 비용으로 최대 효율이다! 상가경매의 매력이 여기에 있지않나 생각된다.

[많이 ㉤ㅓ㉠ㅓ]

좋은글 감사합니다 ㅎ

[10억마니]

좋은금 감사합니다.

[matte]

맥도널드 스토리가 그런 것 이었군요. 좋은 내용입니다.

[트론300]

좋은글 잘봤습니다.

[루피크롱타요]

감사합니다~

[싸커맨97]

좋은글 감사요^^도전

[언제나 내일]

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[나인나인]

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[wutangC]

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[나야나777]

좋은 글 고맙습니다!

[KOBUKKI]

항상 잘 보고 있습니다. 좋은 글 감사해요.

[정일랑]

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[Hyunnn]

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[겅하기]

좋은 글이네요.. 전 세일즈에 약해서

[완이파파]

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[joystar]

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[kimtb6]

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[dacltj]

발상의 전환이 성공요인 이네요. 잘 읽었습니다.

[빡꾸]

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[관덕정]

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[연경당]

맥도널드의 글로벌화의 배경을 덕분에 알게 되었습니다

[ajkw61305]

재미나고 유익한 글였습니다. 필자님 정보공유에 감사드립니다

[행복포텐]

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[woobeee5593]

잘읽었습니다.

[maldduk]

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[뿡순이가좋아요]

외판원은 돈을 쥐고 도날드 아저씨는 이름은 남긴거네요

[사랑하늘]

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[전주캐마]

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[사랑하늘]

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