[내집마련] 주택임대사업 장,단점은 무엇인가?

[브로커리(이민철)]

[내집마련] 주택임대사업 장,단점 은 무엇인가? [3]

 

산수유 (mcs9***)님  추천 15 | 조회 3276 | 2011.07.04 17:26

*참으로 고민이 많다. 살고 있는집 포함하여 지금 3채 보유인데 1채 더 매입하여 사업자 등록 할것인가? 아님 팔아치우고 편히 5%(세후)은행 이자 먹고 살것인가?
고민하는님이 외외로 많다. 예측 불가능한 반시장적인 주택정책  때문이다.

1. 주택임대사업 과거.현재

주택을 2.3채 소유하고 있어면서 1채 더 구입하여 임대사업자 등록을 하는것이 좋은것인가?   장단점이 있지만 결정하기가 그리 쉽지만 않어니 그 원인. 미래 전망. 작금의 임대사업시 헤택이 무엇인가 풀어나열하고 미래를 점쳐 보자.

민주열사가 대통령되면 잘살것 같았지만 통계청의 통계는 전두환 대통령 시절이
일자리도 많이 만들어졌고.물가도 안정되었고. 경제성장율도 년간 7%이상 달성하였다.
통계도 통계이지만 남대문 시장에서 40년간 도매장사 한님들의 한결같은 경제대통령은 전두환 대통령이라고 한다. 그님의 시절에 장사가 제일 잘되었다고 한것이다.

 민주열사가 대통령되고 나서 잘살것같았지만 그님시절 나라가 부도를 맞았다.
웃기는일이 벌어진것이다.세계화 어쩌구 저쩌구 하더니 나라를 말아먹은것이다.

그다음 민주열사인  dj대통령 시절  당장 급한불은 꺼야 된다고

주택 2채라도 좋다.많이 사서 임대사업 하거라.부추키고 선동하였고.

최하 극빈층의 일자리 창출과 경기 호전에 효과를 많이 본것은 틀림없었다.

그래서 그 시절 다주택자가 많이 발생하였다.

그러나 정권이 바뀌어 같은 부류의 좌파정권이 탄생하였지만

 그님의생각은 달랐다.다주택자 이들을 아주 엄히 다스렸다,

이건 말이 안되는 적개심을 분출하여 많이 가진자에 대한 세금폭탄으로 다스리고 예전의 2채 임대에서이제 5섯채 이상으로 바꾸고 같은 행정구역(시.구청단위)에 임대주택이 있어야 하고 3억원이하 주택이어야 하고 토지투기를 막는다고 소급하여 지방토지와 같이 동거 안한다고 중과세 때리고.3채이상은 66%의 양도세 중과와 재산세 2번도 모자라 종부세 까지 도입하여 무지막지 하게 부자 혼내주어 인기 얻겠다는 5년세월이 있었다. 이런반시장적인 정책은 서서히 후유증이 나타나는것은 상식이다.

전국민의 43%가 무주택자임에도 아예 임대사업을 못하도록 세금폭탄으로 죠져버린것이다.

dj정권에서 같은 좌파정권인 노무현정권으로 바뀌어 때를 맞추어 얼빵한 한은총재가 등장하여  초 저금리를 계속 유지하다보니 시중의 유동자금이 강남의 소형 재건축 아파트 매집으로
집값이 폭등하기 시작하였다.

그러나 경제 순리대로 처리 하지못하고  금리인상으로 주택공급으로 대처하지 않고 이런 기회를 이용하여  부자 혼내주어 인기얻겠다는 좌익 포플리즘 정책을 사용한결과 더더욱 집값이 폭등 하는 시절을 맞이 하였다.
(세금폭탄으로 매물이 나올수 없도록 한결과.매물부족으로 더더욱 폭등하는 시장으로 돌변
하고 수도권.지방으로 집값 폭등이 번져 나갔다.)

우리나라 무주택자가 전체 가구숫자의 43%나 된다. 그님들의 전세집 공급을
권장하고 애국자 취급을 하여야 함에도 .....정반대 로 세금폭탄 정책으로
부자 혼내주어 인기 얻겠다는 좌파 실세들이 여.야 할것없이 당내 권력층에서  좌지우지 하다보니 정책 자체가 정반대로 간것이다.

참여정부시절.부자 혼내줄테니 마음 삭혀라.배아픈것 달래는 정책을 5년내내 이어 왔다.
수십억원 현찰 소유자는 가만 두고 집 몇채 더소유한 댓가로 부자로 격상시켜
무지하게도 부자들에 대한 적개심을 앞세워 세금폭탄으로 죠져댄 결과. 7-8년이 지나니
이제는 전세집 공급이 안되어 전세가격이폭등 하여 전세대란으로 오히려 집없는 서민들이
고통을 겪고 있다. 웃기는 일이 벌어진것이다,

롯또 복권 당첨금 수십억원도 세금이 33%인데
달랑 집한채 두채 그것도 3억원 3채면 양도세율이 주민세 포함 66%로 정하였다.

그리고 일 주택자는 애국자라고 9억원 한채면 모든 세금이 없도록 하였다.
이런 불공정한 제도가 정권이 바뀌었지만 그대로 유지 하다보니 전세집 공급자체가 안되고
재고주택은 쌓이는데 정작 서민들이 필요한 전세집이 모자라는 시장으로 돌변 한것이다.

*말로는 공정한 사회 만든다고 하지만

세금은 절대로 양보 안하고 나라 전체를 토목공사장으로 만든것이다.

2011년 7월현재 미분양 주택이 7만2천채나 된다. 돈으로 환산하면 약 25조원이 묶인것이다.

전세대란이 일어나서 사회전체가 시끌벅적하고 전세대란이 이사철마다 다가 오니 

 대책은 찔끔대책이 나오고 있다.

다시금 예전의 규제 일변도의 임대조건을 조금식 찔끔 찔끔 완화 해주고 있지만
아직도 다주택자에게는 엄청난 세금폭탄과 의료보험료.재산세 2번/기타수선비. 전세보증금에 대한 소득세 양도세 최고세율 35%.물가상승율 미반영 등을
감안하면 저축은행 세금 제하고 5% 이자가 훨씬 나을것이라는 산수는 틀림없다..

그러나 장기적으로 규제를 풀수 밖에 없는 상황이다.
정부가 전체 가구숫자의 43% 인구 약2천만명의 무주택자에게 임대주택을
 다 공급해 줄수 없는 한계 상황에 도달하였다.
lh공사 빚이 125조원 하루 이자만 100억원.무슨 수 로 감당한단 말인가?

임대주택 1채 공급에 1억원 이상  적자가 되는 현실은  모두 국민 부담아닌가?

민간 자본을 활용않고 공산주의 나라처럼 정부가 임대주택 100% 감당 할수 없는것을

 고집피운결과 이다.

오늘자(7월4일) 언론기사보면 국토부 장관왈 40%이상이 무주택자인데 이들에게 임대주택 공급자인 다주택자 양도세 중과 제도를 원천적으로 페지 하겠다고 하였다.
즉 다시 말하면 3채이상 66%.2채이상 55%(주민세 포함) 을 없애고 일반세율 양도차익에
대하여 8-35% 양도세율을 곱하고 여기에 주민세 10%를 더 걷는다는것이다.
(이런 일반 세율 자체도 이익 내기어렵다는것 모두가 알고있는데 느스레를 떨고있다)

*주택임대사업시 고려사항은 무엇인가?

-물가상승율이상 가격인상이 되는가?

-전세보증금에대한 소득세.

-투자금액에 대한 이자,

-임차료에 대한 소득세.
-의료보험료 추가,

-양도세율  8-35%,

-매년 재산세 2번 부과, 재산세 년간 인상한도 130%
-보유주택 수선유지비. 등을 감안하면

그냥 편안하게 저축은행 4천5백식 쪼개어 여러 저축은행에 나눠

장기 저축금리 세후 5%가 훨씬 편안하고 소득이 괜찮은것은 틀림없는 현실이다,

선진국처럼 민간자본을 활용하여 임대주택을 많이 공급되도록 영국처럼 재산세를
세입자가 내도록 하던가.

아님 일본처럼 다주택자 양도세율을 20% 이하로 조정하던가
결단을 내려야 할 단계에 와있지만

 여당. 야당 모두가 친서민 표방하고 입만 뻥끗하면 공짜 무상 급식에 무상교육에 반값 등록금.복지타령만 연일 경쟁적으로 쏟아 내고 있는 실정인데 어느당이 여당인지 야당인지 분간키 어렵다. 다수의석을 밀어준 국민을 헷갈리게 하는것이다.

부자 혼내주어인기 얻겠다는 포플리즘 정책을 버리지 않기 때문에

정치 집단내 좌파 정객들이 득실거리는 판세하에서 쉽게 이런 규제를 풀지못하고

그냥 양도세 중과 규정만 고치겠다는 의도인것 같은데 투자자는 바보가 아니다.

2.주택임대사업을 한다면? 

    물론 장기적으로 오래 소유하고 오랫동안 소유 하여야 한다면 차리리
    장단점이 있긴 하지만 임대사업 등록(구청)_에 가서 하고
   주소지 관활 세무서에 사업자 등록까지 하여 임대하는것이 좋다.

   이유는 이렇다.

   정상적인 경제논리를 거역하고 반시장정책은 그 후유증이 나타날수 밖에 없다.

 공급자를 세금폭탄으로 죠져대고.하면 공급이 안되어 가격은 상승할수 밖에 없는것이
시장경제 자본주의 사회 아닌가?

   왜? 정부의 임대주택 규제 자체가 곧 반대로 말하면 임대가격이 폭등하도록
 방관 하는것.임대료 가격을 폭등을 유도하는것이나 다를바 없다고 보고

 전세가격이 매매가격을 추월 할수도 있는 상황 반전이 올것이니

 소형평형 임대사업을 하는것도 바람직 하다,

3주택임대 사업 유의 할사항,

  -  적어도 자기 자본으로 10년 이상 보유및 임대하는것이 좋다.
  -  단 전용 25.7평이하. 가능하면 소형평수가 좋다.
  -  지역은수도권에 한정하고  서울 도심. 인구 밀집지역.역세권이 좋다.
     (분양면적기준 10평-25평)
  -  단.가능하면 전세보다 월세로 임대하는것이 좋다.
  -  *전세보증금에 대한 소득세. 재산세 누진세율.등을 감안하여
  -   매입가격이 적은 소형평수.도심내 소형평수.역세권 소형평수가 장점이 많다.

4,임대사업자 완화 내용

-임대호수 5채에서 3채 이상으로
-임대주택 보유,지역제한(관할시.구.군단위)에서 수도권 단위로
-기준싯가 3억원 이하에서 6억원 이하로
-면적제한 전용 25.7평(109m2) 이하에서 149m2 이하로
-세제헤택:
  임대기간 10년이상하면 일부 세금감면 혜택을 주었지만 
  5년이상으로 변경.
   -재산세 감면25%-50%,. 매각시 장기보유 특별공제,30%
   -취득시 면적별로 취득세 일부 감면(60m2이하 취득세 면제.60-149m2이하는 25%감면
   -종부세. 5년이상 임대조건으로 일단유예 하여주고 5년이내 매도시 환수

고수이름 | 산수유

홈페이지| http://cafe.daum.net/chaum

소　　개 | 부동산 투자의 노하우를 전합니다.

[브로커리(이민철)]

어느 정도 전반적인 흐름을 궤차고 있어야 이해가 되는 내용입니다.. 임대주택 정모때 이야기 해보면 좋겠네요~!

[오리사냥]

어렵네요 역시나 //////////////////////