스크랩 Re:부동산 재테크 초청강연있답니다.

[회야강]

참석했던 사람들 메모를 모았습니다. 

분양가 1400만원대 울산지역 부동산 시장전망

동의대 재무부동산학과 강정규교수(국내부동산박사1호)

일자 : 2006년 10월 12일 목요일  14:00-16:00

주최 : 리더스부동산자문

1. 전체적인 부동산 경향

2. 앞으로 부동산 시장

3. 주택시장 앞으로의 변화

4. 간단한 투자원칙

정부의 부동산정책에 따른 지역 부동산 시장 동향

1. 가격안정이냐?    침체냐?

가. 무주택자 : 가격안정 원함

나. 102.2% 주택보급율,   62.9 자가거주율

다. 울산시 주택보급율 : 2005년 기준 94.12%(부산 102%)

2. 거래 : 침체계속

가. 투자심리 위축 : 투자자, 가수요자

1) 늘어난 세금 : 1가구다주택, 부재지주토지소유자 등

2) 보유세, 양도소득세 등 (투기지역의 경우 82%가 세금

3) 무주택자들의  생각(사야할 시기 미룸, 지금이 집마련 적기)

4) 경기침체(실질구매력 저하)

        가구당 연소득(2000년 기준)

        서울   3,501.4만원

        울산   3,384.0만원

        부산   2,726.6만원 (인구줄어듬)

    울산은 딴 지역에 비해 가구소득이 높으며 집 가격을 높게 끌어 올 수 있다. 인구는 늘어나고 있슴   

3. 양극화 현상 심화

   수도권-지방간, 울산각구별 지역간

   실태 : 8.31부동산정책, 부동산가격 하향안정세

         강남 및 수도권 일부급등세

         울산지역 남구가격강세

울산 각 구별 지역간

정책 민감도 딴 지역에 비해 높으며 외지인이 많다

창원 : 투기과열지구로 998만원/평당 분양가 형성, 시에서 천만원은 절대로 안된다고 해서...

정부정책 때문

1가구 2주택보유자 50%세금징수

이에따라 올라 갈 만한 가치있는 지역을 선택 똘똘한 지역 한주택 갖는 형태가 되야 한다.

남구지역(강남과 같은 지역 나타남-양극화)

사는지역이 곳 사회적 지위를 결정

이런것들이 가속화 됨

울산 인구, 총세대수 꾸준히 늘어남

4. 버블논쟁

   주요국가 주택가격 상승률 비교

국  가	1997-2004년	연평균상승률
영  국	139%	19.9%
호  주	112%	16%
미  국		9%
한  국		3%

 선진국에 비해 상승률을 보면 가격이 올랐다고 볼 수 없슴

부동산 특성. 시장. 경기

1. 부동산 특성

   부동성,  부증성,  개별성,  영속성

 * 부증성 : 짓고 싶어도 땅이 없는것

 * 영속성 : 세월이 지날수록 가치가 상승되는것(땅) ,명품과 같은 속성을 지님

2. 부동산 시장

   일정한 주기를 가지고 있으며 상승-정점-후퇴-하향-상승-정점-후퇴-하향을 반복하는 주기를 탐

   7자 8자  상승(년도 끝 숫자)

   2자 3자  바닥(년도 끝 숫자)

3. 부동산 경기

  1) 긍정적 상승요인

     . 일반 경제 회복

     . 정부 부동산 경기부양책

     . 부동산 공급량의 부족

       절대주택필요수 50만채인데    2004-2006년 50만채 미달

     . 투자심리(바닥세도래) 회복

       20억-30억 가지고 있는 PB(부동산전문업자) - 움직임 없다가 현재 상가 건물 사들임

      세금을 피해가는 대안, 종합부동산세 피해감

      부동산투자를 떠나던 사람들이 돌아오고 있다

   2) 부정적(하락)요인

      . 장기적 불황이 지속

      . 투자심리저하(대출중단(집의가치.소득.나이에따라 달라짐), 하락지속)

      . 정부의 토지 전산망 가동

장기적으로 봤을 때

 하향안정세, 집값을 잡겠다는 정부규제 반이하로 떨어지겠냐?  그렇지 않다

버블논쟁

 반토막현상 없다

단기적으로 봤을 때

추석이후-2007년 2월 전후 중요한 시기

현정부 부동산 정책이 법으로 규제- 법을 바꾸기 쉽지 않음

현기조를 깨뜨리는 일은 어렵다. 지방경기가 안좋다 아우성

정책 혼란가중 시기

결론을 내려야할 시기

 (아파트 분양원가 공개하지 않아야-시장원리위배)

대통령선거앞두고(지금정책을 끌고 가려 하지 않을것이며, 또다른 대책 나오지 않을까, 사뭇다른 부동산 경기 대책이 나오지 않을까....)

가격폭등 없고, 거래가 눈에 띄게 보일것임

양극화 현상뚜렷

 현시점에서 일어나는 일도 감안돼야 함(북핵 등)

울산 부동산 환경

인구증가추세(서울.대전.울산 그 외지역은 인구 줄어들고 있슴)

가구수 늘어나는 추세 : 34만세대

부동산 구매세대수 많음(개발도상국형 세대수)

소득지표(서울보다 높음)

가구당소득(서울 다음 울산순으로 높음)

2차산업비율 높음(제조산업)

부동산 가격이 올라갈 수 있는 잠재적요인

재개발.재건축(도시정비사업)

울산 재개발 38개구역, 재건축 14개구역

부산의 경우 184개구역의 재개발중 20개 지역만이 돈되는 지역밖에 안됨

재개발-적은돈 투자매리트, 주변지역 좋아짐(활성화), 남구 중구 일부지역

주요아파트 분양가

작년 울산이 최고

분양가 계속 더 올라 갈 수 밖에 없다

태화강 일대, 신정동 일대

주거선호도 - 교통. 환경. 학군. 브랜드가치 결합된지역, 충분히 1,400 갈 수 있다

부동산 투자의 기본원칙

. 자기경험 비교 자신있는 부동산 상품에 투자(발품, 시간투자와 정보)

. 내집마련부터 시작

. 집있는 사람의 경우 갈아타야할 시기(남들이 인정하는 지역으로)

. 중대형평수 선호 : 다른 나라 따라감.

  한국  6평/1인 차지하는 평수(울나라 현재 평형 구조)

  일본  9평/1인 차지하는 평수

  미국 17평/1인 차지하는 평수

.재건축, 재개발, 신도시의 경우 33평아파트 일정비율료 지어야함

.소득수준 늘어남으로 큰평수 수요 늘어남

.부동산을 찿는사람은 결국 돈있는 사람들에 의해서 찿게 될것이고 시장이 좌지우지 됨

.안좋은 동네 차고 나오라

.부동산으로 일확천금 얻는다는 생각 버려라

.저성장.저금리.하에서 부동산만 계속 상승하기 어렵다

.단기고수익에서 장기 안정적 수익으로 바꾸는것 필요

[파워]

공감이 가는 내용입니다~잘읽었습니다~제생각과 일치하는 부분이 많네요..^^;

[깨끗한부자]

음